二手房交易量同比微涨二手房房价涨幅趋缓

　　2006年上半年北京市二手房交易量为36000套，交易均价为4710元/平方米。

　　据来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2006年上半年北京市的二手房交易量为36000套，与去年上半年同期交易量35616套相比，增幅为1.07%；与去年下半年交易量34564套相比，增幅为4.2%。上半年二手房交易均价为4710元/平方米，与去年上半年的交易均价4325元/平方米相比，上涨了385元/平方米，同比增幅为8.9%。就今年上半年来看，二手房市场整体房价涨幅趋势平缓，价格曲线波动不大。整体交易数量与去年上半年数量基本持平，未能达到今年年初时我爱我家的预测数值。二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：5左右。部分核心区域的供求比例达到了1：10，市场供求矛盾严峻。

　　我爱我家市场研究中心认为：今年上半年的北京市二手房市场总体来说表现为--总体交易量浮动不大，交易价格稳步上扬。从交易量来说，今年上半年整体状况与去年同期略有增长，和去年下半年的交易量相比，增长幅度仅为4.2%。这主要是由于两方面市场因素抑制了交易量的增长势头：一是“春节”假期所带来的交易淡季，影响了1、2月份的市场交易量；二是五月中旬国务院以及九部委出台的关于延长营业税规定时间的修改政策，使得五、六月份的二手房市场受到较大影响，房源数量释放减少，交易量小幅萎缩，市场出现观望情绪。从交易均价来说，根据我爱我家市场研究中心对今年1-6月份北京二手房市场交易均价的统计数据可以看出：今年1月份的二手房均价延续了去年下半年上涨势头，但由于受到2月份春节假期的影响而有较大幅度的回落；而节后交易量的放量“井喷”，使得今年3月份的二手房交易均价在量价配合的作用下大幅冲高上涨；4月份市场成交量持续上升，成交均价出现一定回落，市场表现平稳；随着市场购买需求得以逐步放大以及5月份时政府的新政公布，市场供不应求现象更加突出，北京的二手房价格再次小幅走高。再加上土地的稀缺性，二手房所处区域的地段优势日益突出。所以，从今年上半年二手房价格的整体走势可以看出，北京二手房价格保持着一个平稳上升的态势，并且还将随着时间的推移而持续下去。

　　二手商品房保持交易主体地位已购公房受到热捧迎头赶上

　　据我爱我家统计资料显示，2006年上半年北京二手房市场的主体交易品种与2005同期及2005年下半年相比变化不大。在成交属性比重中，二手商品房依旧保持市场交易中的主体地位，占上半年二手房市场交易总量的58.2%。环比于去年下半年的交易比例53.3%，上升了4.9%。

　　我爱我家市场研究中心认为：二手商品房保持市场交易中的主体地位的主要原因是，近年来商品房开发力度(查看地图)的加大以及一、二级市场联动的加强，许多高品质的房源大量地流入二级市场，交易量也从随之呈现稳步上行的良好趋势，交易比重逐步上涨并最终稳居交易市场的交易主体地位。今年的新政延长了营业税征收的年限，导致很多业主为了规避税收在五月底时集中交易，二手商品房成交量上升明显。此外，6月由于传闻市场开征个人所得税，也让部分二手商品房的业主不再观望，果断地将手中的房屋推向市场交易，从而使二手商品房市场的成交量出现再次增长。

　　另外，由于新政的出台，目前市场处于一个观望的格局，二手房市场的交易将向不受营业税年限限制的房源集中。而这部分房源中以公房数量较多，受到了部分购买者的追捧，成交量明显放大。市场的交易重心将会倾向已购公房，这一状况会在未来的几个月内得以充分的表现。

　　朝阳海淀领跑郊区热点渐增

　　根据我爱我家市场研究中心上半年的统计资料显示：城八区中，地域广博的朝阳和海淀仍然是今年上半年北京二手房的交易热点区域，分别占全市交易量的24.3%和12.0%；东城、西城、宣武、崇文四个中心城区的房源虽然在市场中很受欢迎，但受到老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量等因素的影响，使得四个城市核心区的交易量总和只占全市交易量的12.0%；丰台区和石景山区分别凭借其日益改善的基础设施配套，以及相对低廉的房价的利好因素吸引了不少购房者的目光，其上半年的交易量分别占到总交易量的9.0%和3.3%。此外，以大兴(全市交易量的8.3%)、通州(全市交易量的6.5%)、平谷(全市交易量的6.1%)、顺义(全市交易量的5.8%)、昌平(全市交易量的5.6%)为代表的远郊区县在今年上半年的市场中表现强劲，其交易量增幅也十分明显，未来走势值得看好。

　　我爱我家市场研究中心认为：城八区的领跑主要是其凭借着优越的地理位置以及成熟的社区配套设施所带来的优势，使得这些区域长时间受到了购房者的热切关注。但随着老百姓购买心理的成熟和理性，二手房的购买需求已经不再向单一区域集中，二手房交易区域也逐渐向多元化转变。另外，北京“两轴、两带、多中心”城市规划实施的加快，鲜明的产业特色及服务配套的极大改善也将带动郊区购房热。从数据中我们可以看到石景山区，昌平的交易均价上涨明显，这不但与该区域内拥有轨道交通这一优势有关，而且还与最近该区域内基础设施配套的逐步改善有着很大的联系。对于石景山地区均价的上涨，我爱我家认为这主要是因为石景山地区近年来利好不断，首钢的搬迁，石景山CRD的建立，区域生态环境的不断改善，再加上区域内二级市场项目的大力推广，使得这一区域吸引了众多置业者的目光。再者市中心区域的二手房价格居高不下，超出了部分消费者的承受能力，这也成为了近远郊区二手房交易均价小幅攀升的重要原因之一。

　　中小面积二手房依旧活跃大居室户型暂受冷落

　　从我爱我家市场研究中心上半年对北京二手房成交居室及面积的统计数据可以看出：目前市场上低总价，中小户型的两居室依旧是市场中的购房者所密切关注的焦点。上半年面积在50-80平方米的，总价在30-50万之间的房源交易量占市场总成交量的4成以上。在北京二手房的交易中起主导作用。由于受二居室交易红火的影响，小面积的三居室也同时受到许多购房者的热切关注，交易比重相应有所上升。另外基于今年新政所带来的影响，二手房市场需求进入了观望的局面，自去年以来大户型二手房受到市场喜爱的现象将短时间消失。但考虑到未来二级市场中大面积户型数量供给将会减少，因此不排除未来的二手房市场中大户型房源再次受到市场关注的可能。我爱我家分析认为：适中的居住格局和交易价位，以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室必然成为市场交易的主体。虽然一居室总价相对较低，但有限的房源供给量及较低的居住舒适度制约了其交易比重的增长。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价注定其无法成为以首次置业者、拆迁户为主要购买群体的二手房市交易市场的主流。

　　引导二手房市场健康快速发展是满足居民住房需求的正确途径

　　今年颁布的“国六条”及《九部委意见》可以说是政府对去年“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”宏观政策的进一步完善。这些政策充分表明了政府保持房地产行业健康稳定发展的决心。而且“国六条”中还明确提出“积极发展住房二级市场和租赁市场”，也为房地产三级市场的发展提供了利好支持。但是，从今年5、6月份北京二手房市场的交易现状来看，我们发现：延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升使得买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚，从而导致了二手房市场交易量的萎缩。

　　对此，我爱我家市场研究中心认为：房地产二级市场的完善发展，不但是一个地区房地产市场是否成熟的标志，同时它也是平抑地区市场整体房价的重要手段。现阶段北京市场的供不应求是导致房价不断上涨的主要原因，如果二手房市场十分发达，那么二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升和一手房购房需求的减少，二手房交易比例的增加最终也能抑制整体房价上涨。因此只有加强住房“一、二级”市场联动，大力发展二手房市场，合理引导百姓消费，才能从根本上解决房价过快上升的问题。

　　2006年北京二手房市场展望

　　1、今年市场交易数量有望破“八”

　　我爱我家市场研究中心认为：不可否认，今年5、6月份受到新政营业税征收年限延长的影响，二手房市场交易量出现了短期下降。但是政府所出台的宏观调控并没有去限制二手房市场发展的意图，其所提出的“提高首付”和“营业税时间由两年变成五年”等政策都是针对抑制房产“投机、投资性”所设的。因此对于以自住型刚性需求为主的北京二手房市场来说，从长期来看未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。随着政府职能部门具体落实细节、方案的进一步制订以及相关补充规定的陆续出台，人们在短期观望过后，对二手房市场的需求将会更加强劲。二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹，在足量的需求支撑下，市场将保持一个持续增长的态势，下半年市场整体交易数量有望达到45000套以上，全年二手房市场交易数量突破八万大关将指日可待。

　　2、二手房房价仍将保持稳中有升的态势

　　相对于由房地产开发商单方面来决定的一手房房价而言，由市场和买卖双方通过讨价还价最终达成的二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，城区土地资源稀缺造成的新房供给“地域偏远化”和相应“交通成本的增加”，以及成品油价格持续上涨的推波助澜作用，致使二手房的“地段优势”日益突出，因此二手房的保值和升值潜力较大。面对这些因素，再加上交易量的有效配合，我爱我家市场研究中心认为：今年下半年北京的二手房房价仍将会保持一个稳中有升的态势。

　　3、二手已购公房成交数量有望与二手商品房数量持平

　　根据我爱我家市场研究中心的统计数据显示：目前北京市二手房交易市场中二手商品房房产证发放时间在5年以内的存量大约占到70%。由于受到宏观调控政策“延长营业税征收时限”的影响，少部分此类物业的持有者会采取“惜售”的手段来应对市场所带来的变化。另外，部分购房者由于不愿接受业主将营业税转嫁到房价总款中。因此，未来北京二手房市场的交易将会向不受营业税年限限制的房源集中。而这部分房源中以公房数量较多，受到了市场部分购买者的追捧，成交量明显放大。市场的交易重心将会倾向已购公房，我爱我家认为：在下半年的市场交易中，二手已购公房成交数量有望与二手商品房数量持平。

　　4、市场观望时间不会过长

　　去年北京市二手房成交71080套，其中二手商品房交易量占50%以上。在营业税开征以后，为了避掉此税，很多业主由售转租。今年6月1号新政执行，营业税征收从两年延长到五年以后，那些本来再等一年半载就到期、可以避掉营业税的房屋，现在还要等四年且会跨过奥运会最大的利好。再加上目前房源如此紧张的形势下，这些业主的出售意愿将会十分强烈。另外，虽然政府的宏观调控会很大程度上缓解房价迅速上涨的势头，但是上涨的趋势短时间很难扭转。今年新政后购房人也出现了观望的态度，但是观望气氛远没有去年那么浓厚。目前的二手房是1：5的供求比例，没有根本的改变，在房源十分紧张的情况下，大部分购房者还是选择及时购买。所以，我爱我家认为：跟去年相比，今年市场观望时间不会持续很长。

　　5、政府在要求“积极发展住房二级市场”的同时，应当出台更多实质性利好政策

　　今年的“国六条”及《九部委意见》是中央政府针对去年以来一系列房地产宏观调控政策的进一步细化。其充分表明了中央政府引导和促进房地产业持续稳定健康发展的执政决心和理念！而且此次的“国六条”中还明确提出“积极发展住房二级市场和租赁市场”。但是，新政为二手房市场所带来的实质性利好却并不很多。我爱我家市场研究中心认为：单单依靠交易环节的税收调控并不能真正的抑制北京房价的上涨。只有加强住房“一、二级”市场联动，大力发展二手房市场，合理引导百姓消费，积极增加有效房源的供给，才能从根本上解决房价过快上升的问题。所以，政府在下半年的时间里应当更多地考虑如何将强二手房市场的交易量，增加二手房房源的供应量。只有处理好这些环节，才能达到控制房价的预期目的。

　　6、远郊区县二手房交易量保持上升态势，轨道交通将带动南城市场升温

　　随着北京“两轴--两带--多中心”的城市规划和未来城(查看地图)市周边地区开发的整体战略的逐步推进，以及与此相对应的市政道路交通，基础设施建设步伐不断的加快，北京周边地区的卫星城正在逐步由简单的住宅型卫星城向集产业、商业、休闲、住宅、公共设施于一体的复合型卫星城快速转变。随着这些周边区域的产业特色越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，交通的便利、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，必定会吸引越来越多购房目光。使得这些地区的二手房将会成为那些从老城区迁出的老北京居民和北京新移民购房的又一选择。另外，新建的地铁4、5号线施工逐渐接近尾声，其沿线地带周边的二手房市场也受到了购房者的广泛关注，尤其是一些品质较好，低总价的南城房源更是得到了热捧。可以预见，这些地铁线路的开通对未来南城二手房交易的带动作用将会十分明显。

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