观点指数 今年年初，房企推盘的热情高涨，所推项目的质量也相对更高，这也推动了市场结构性“小阳春”现象的出现。
而这种现象的前提条件，则是过去两年房企获取项目的区域集中化，京津冀、长三角、大湾区的核心城市是主要的标的城市。
2023年7月3日，建发在佛山强势拿地，摘得大沥河西黎边地段一宗商住地以及大沥镇岳利沙地段桂和路以东、佛山水道以北地段01-07宗地,总地价接近36亿元。
前者最终的成交价为26.56亿元，溢价率51.2%，折合楼面价约24350元/㎡；后者最终成交价9.38亿元，溢价率23.7%，折合楼面价约21036元/㎡。
目前，上述项目均已开放样板间，河西黎边项目名称定为建发灯湖缦云，佛山水道项目名称定为建发灯湖天峯。
在广州、深圳项目拓展难度较大的情况下，建发选择从中心城市周边入手，加大在大湾区的布局。
佛山“基地”
从建发目前在大湾区的整体项目情况来看，佛山是其重要的布局城市。据观点指数统计，今年建发在佛山将有4个项目可供销售，分别为建发德信三堂院、建发融创雅居乐和玺以及即将开盘的建发灯湖天峯和建发灯湖缦云。
而建发在大湾区的其他项目分别有深圳的璟悦轩公寓、广州的九龙仓央玺和明珠湾玺、珠海的建发央璟和建发悦玺、东莞建发缦云、江门的玖云府和新会和玺。
对比其在大湾区其他城市的货源，佛山的份量显然更重。
据了解，即将开盘的灯湖天峯和灯湖缦云项目主推改善性的大面积户型，有别于此前佛山的布局项目单户面积低于144平方米，此次两个项目中最大的户型面积达到320平方米。
其中，灯湖天峯规划总户数328户，户型面积主推131至151平方米，另外有少量240平方米的大平层，吹风价最低3.7万元/平方米，而较早前为3.5万元/平方米，意味着建发对项目的销售比较有信心，当然实际售价需要等开盘时揭晓。
灯湖缦云规划总户数495户，户型面积主推190至235平方米，此外亦涵盖170至310平方米的大平层，吹风价最低4.8万元/平方米。据了解，灯湖缦云采用的建筑风格是建发力推的新中式风格。另外，还做了一些迎合本土购房者的设计，例如运用风水学对7栋住宅进行整体排布，连成“北斗七星”，带有吉祥的象征；打造的下沉式圆形会所则有“聚宝盆”的寓意。从这些讲究风水的设计可以看出，建发找到了在产品设计上符合当地购房者偏好的吸睛点。
同时，项目本身良好的景观资源和区位也可以为项目带来不少的关注度。
当然，这并不意味着项目的必然成功，实际要以开盘后的销售情况来评价。
观点指数认为，建发在大湾区的项目操盘能力仍处在锻炼和成长的过程中。
“铩羽”往事
2023年末，建发在东莞的另一个“缦云”项目开盘。东莞缦云是建发在2023年6月28日以15%的溢价率、总价14.6亿元在17家房企中通过终次报价竞得的，楼面价25999元/平方米。该价格刷新了当时南城街道的楼面价记录。
据了解，东莞缦云产品为128至181平方米的平层户型，首推3号楼和5号楼，合计186套房源，开盘均价较备案价格有一定折让，实际均价约为4.6万元/平方米，最低4.35万元/平方米。
开盘后，项目并未发布销售喜报，成交效果或不太理想。网签数据显示，截至4月2日，东莞缦云已认购（含备案、签约等）132套，可售货源54套，去化率71%，整体去化效率不算差。
但从价格来看，目前“建好房”小程序显示东莞缦云均价为4万元/平方米，较开盘时的均价有超过10个百分点的下降，而目前销售的货源仍是开盘时的那一批。
此外，东莞缦云曾推出首付分期的销售政策，一定程度上透露出对销售进度的焦虑。一方面，项目本身占地面积仅1.8万平方米，与改善需求不太契合；另一方面，项目位置距离西平西站商圈、东莞主城区等核心片区有一定距离，不具备区位优势。
在更早之前，建发便有在大湾区布局。2017年12月，建发首入广州，斥资40亿元竞得广州白云区石井镇石潭路444号地块，溢价率37.3%，楼面价29952元/平方米。2019年3月，建发九龙仓央玺开盘，同样定位为新中式风格及改善户型。
据了解，建发九龙仓央玺共规划1050户，尽管首次开盘热度较高，但后续销售乏力，销售周期已超过5年。目前，该项目已进入现房销售阶段，阳光家缘数据显示，截至4月1日，建发九龙仓央玺尾盘剩余43套住宅未网签。
事实上，除了建发以外，许多外来房企也希望进入大湾区，包括这两年已成功落子的国贸地产、湖北联投、武汉城建、南通亚伦等。
但要适应大湾区房地产市场环境则需要一定过程。
一方面，大湾区是目前城市更新推进速度最快、范围最广的地区之一，许多企业通过城市更新可以获得优质和充足的土地储备，这些地块可能有着招拍挂项目难以匹敌的区位和成本。另外，熟悉本地市场的企业也可以通过勾地获得优质的项目。
另一方面，大湾区购房者的关注点和侧重点与其他地方存在不少差异，例如，在房屋“坐北向南”的问题上，本地购房者并不会有太多执念，但在性价比、户型实用率、屋内格局、风水等方面有很多讲究。对于不熟悉本土环境的企业来说，要适应市场，打造出“爆款”产品并不是一件简单的事。
从近期许多外来房企拿地，到建发在大湾区的多次尝试，可以看出，大湾区房地产市场存在着不少机会，房企也希望可以实现对这片土地的深耕。多年前，华润和万科也曾被认为是“过江龙”，如今已经在市场上占据重要的地位。在新的一轮地产周期中，或许会有新的房企实现本土化，值得拭目以待。
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