观点指数 行业调整下，核心城市核心区位优质地块争夺激烈。西安作为热点城市之一，其土地招拍挂吸引了不少企业。
今年2月份，龙湖继续在西安扩储。去年其在西安公开市场获取了四块地，合计规划建面68万平方米。
近两年，龙湖拿地区域主要集中在长安区、高新区、灞桥区和雁塔区。选择这些区域主要是考虑人口、产业、客群定位、地块区位、基础设施配套等因素。
从西安楼市的表现来看，总体不错，房价连续11个月环比上升。住房升值或保值空间预期比较乐观。叠加去年政策的支持，市场信心小幅回升。
龙湖的产品在西安成绩突出，2022年还居于西安销售前列，主要是其高端改善产品与西安不断释放的改善需求适配。
要注意的是，龙湖的产品对地块要求比较高，要想获取优质地块也面临着激烈的竞争。当前进入西安的大型房企不在少数，如保利、绿城、金茂、中国铁建、越秀地产等。
加仓西安
2月22日，西安市航天基地挂牌成交1宗31.23亩商住用地，由陕西博赛房地产开发有限公司（龙湖）摘得，成交价5.5亿元，楼面价9436元/平方米。
该地块是龙湖在航天基地的第四个住宅项目，其余三个为龙湖曲江畔、龙湖花千树、龙湖星河云河颂。
行业调整下，核心城市核心区位优质地块争夺激烈。而西安作为热点城市之一，土地招拍挂同样吸引了不少企业。
据观点指数观察，2023年西安商品住宅用地出让面积近9000亩，土地出让金超900亿。从参拍企业来看，龙湖、保利、中国铁建、招商、中海、越秀等较为活跃。可以看到，拿地主要以央国企为主，龙湖为少数的民企代表。
据了解，龙湖此前的土地拓展清单上有20个重点城市。龙湖拿地重点城市主要分布在长三角地区、西部地区和环渤海地区。西部地区拿地的城市有5个，分别为成都、重庆、西安、昆明和兰州。
此次拿地，是龙湖对西安市场的持续加仓和深耕。
龙湖早在2006年便进入了西安市场，首个作品也是擅长的别墅产品。
以较为火热的高新区来说，此前龙湖进入的时间比较晚。在该区域的首个项目主要通过合作去试水。据观点指数了解，高新区地块十分抢手，2023年西安共诞生8宗摇号地块，其中6宗地位于高新区。
2003年中海地产几乎是最早进驻西安高新区市场的房企，融创、绿地、万科、保利紧随其后。
龙湖则是于2017年通过与西安闻天科技实业集团以股权合作形式，获取西安市高新区地块开发经营权，正式进入高新区。
虽然入局时间较晚，但拿地投资强度却不低。比如龙湖以达到最高限价152012万元进入摇号环节竞得GX3-42-24-2地块，地块面积64.106亩。 该地块参与摇号的房企有中海、龙湖、中国铁建等。
除了高新区外，西安其他区域也在补仓。去年8月份，龙湖以18.12亿竞得GX3-42-72-2地块，该地块位于高新CID开发建设的重点片区瞳南板块，净用地面积7.09万平米，系片区待开发住宅地块最大的一宗。
此外，龙湖还与南通亚伦合作，介入同板块另一宗触顶摇号地块。这个地块是南通亚伦在去年4月以16.5亿元触顶摇号竞得。彼时地块吸引了华润、星河等房企参拍。该次合作给龙湖带来7.17万平米的新增建面储备。
从财报数据上看，近五年西安在龙湖总土储中的占比逐渐扩大（2023年仅为上半年数据）。
根据Wind数据，2010年-2023年拿地明细显示，拿地区域主要集中在未央区、长安区、雁塔区、灞桥区、新城区、莲湖区以及高新区（西安有11个行政区）。其中，这两年主要是在长安区、灞桥区、雁塔区和高新区拿地。
资料来源：Wind数据，观点指数不完全整理
长安区、雁塔区都是属于西安比较繁华的行政区，人口和经济优势突出，购房群体多。而高新区和灞桥区发展潜力大，待开发的地块价格相对优惠，提前布局可以提高未来利润空间。
高新区的重要区位早已显现，产业链、基础设施也在不断完善。如近日高新区集中开工32个项目、总投资346亿元；签约落地42个项目，涉及先进制造、现代服务、社会事业、基础设施等领域。
灞桥区的西安国际港务区是陕西省和西安市为了打造内陆改革开放新高地而设立的经济先导区。西安浐灞国际港也将着重做好产业、教育、医疗资源布局等工作。随着配套设施的完善，人口流入也会带来潜在的住房需求。
观点指数认为，龙湖对西安的投拓范围扩大、加深，一方面是西安市场表现相对较好。另一方面，也有龙湖本身产品销售客观，投资回报比预期良好而推动。
市场需求适配
2023年西安的新房成交面积和成交金额双涨。二手房网签累计成交98729套，同比增加65.7%，市场成交达到历史高位。
从价格指数来看，西安新房价格11个月环比上涨，12个月同比上涨。2023年全年新房同比上涨2.3%。
去年放开限购和收紧落户政策后，西安楼市的住房成交量短暂上升，但持续性不强。而下半年本地客户以改善性住房为主，外地购房人群占据主力。
从2023年西安住宅销售价格分类指数可以看到，144平方米以上的价格上涨幅度是最大的。2023年西安二手房主要是“以价换量”。2023年二手房价格指数平均下降0.6%，其中90平方米户型下降0.8%、90-144平方米户型下降0.5%。二手业主以降价换成交，改善需求进一步释放。
去年年初，龙湖发布了全新的三大产品系：云河颂、御湖境、青云阙，这是区别于刚需的高端改善型产品，其提到要把改善型产品作为主力。
西安当前的市场需求和龙湖的产品定位有高度的适配性。
从销售来看，龙湖在西安获得投资的正反馈，这一情况在市场不景气的情况下比较难得。公开数据显示，2022年龙湖于西安登顶销售榜首。截至2023年中期，西安区域实现开发业务收入及区域合约销售分别为10亿元、63.53亿元，较去年同期增长800%、96.32%。
龙湖在西安上半年的销售额已经超过2020年全年，以及接近2018和2021年。预计2023年全年西安的表现不会比弱于2022年。这两年较高的销售给后两个财年的结转收入带来明显支撑。
值得关注的是，高新区龙湖青云阙一年销售70亿，入市后连续8个月是销冠；另外去年开盘的高新云河颂，首开两个月销售超25亿。
除了上述项目外，龙湖还有低密墅居龙湖双珑原著、龙湖天矩和天地源龙湖春江天境项目。
需要注意的是，在西安龙湖同类型的竞品也不少。中国金茂主力在售项目为大明宫金茂府、高新金茂悦园。上实城开主力在售项目为自然界河山江月、上实启元，全部为高端改善产品。据观点指数了解，星河湾是2023年西安房企中成交均价最高的房企。曲江星河湾下一批次加推，预计在2024年4月份左右。
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