观点指数(GDIRI) 北京保利朝央和煦项目于1月18日开盘，当天认购272套，认购金额为29.7亿。

本次批准预售涉及7栋住宅楼（1-3#、5-8#），准许销售面积56001.43平方米，共计394套住宅房源，认购比达到69%。

户型方面，120平方米三居为一梯两户洋房，130-170平方米四居为两梯四户小高层。户型配比为120平方米的洋房套数为88套，130平方米的洋房套数36套，143平方米小高层的套数为200套，170平方米小高层的套数为68套。对于购房人来说，户型基本覆盖了不同客群的需求，购房者的选择更多。

观点指数认为，这个项目的热度高，很重要的原因是配套具有较大的吸引力。

去年十八里店板块超越了之前朝阳热门的东坝、奶西、黄渠等板块，主要是朝阳港一期已基本拆迁完毕，留下的空地可能会有更多的配套接入。

该项目的位置在朝阳四环，距离地铁十八里店约200米，距离市中心五个站。其次是人大附（人大附本部被称为“海淀六小强”）已经和十八里店签署协议，预计2025年交付。商业方面，龙湖天街商业将要入驻。此外地铁十八里店站附近可以选择的产品较少。

除此之外，保利朝央和煦位于四环区域内唯一一个7万+指导价的板块，均价和其他板块相比要低。据查，1月北京朝阳新房均价92843元/平方米，二手房均价81437元/平方米。

要注意到的是，由于配套不断完善，即使一些老项目的均价依然保持坚挺。附近的金隅昆泰云筑先后开发了三期，均价不到7.5万/平方米。朝阳港规划和附近配套的逐步完善减轻了云筑打折的压力。保利·朝央和煦项目指导价7.8万/平米，虽然比云筑高了3000元/平米，但由于楼面价在5.19万/平米，因此依然存在一定的利润空间。

回溯项目所在地块的拍地情况，可以发现其热度一直持续。彼时，该地块吸引了中海、住总、招商蛇口、华润、保利、越秀、首开等34家房企参与报名竞拍。最后经过30次报价，该宗地的成交价格达到上限28.75亿元后由上海成通京置业竞得，后来引入保利（项目持股81.5%）操盘。

保利·朝央和煦属于保利“和”字系定位，属于东四环的人居改善产品，“和煦”以“精品雅致”为特色。此前，十八里店板块以汽修和批发产业为主，高附加值产业并不多。不过随着地铁的开通并靠近亦庄新城，对于预算有限的刚改人群来说，该项目可以作为亦庄新城的职住平衡承接地。

据观点指数此前观察，北京房地产市场卖得比较好的住房一般以大户型的豪宅，如北京城建的天坛府、中建玖合府、北京融创壹号院等产品为主。当然，市中心区域的住房也会引起购房潮。

两大市场青睐因素，再叠加政策的加持，保利朝央和熙项目的热度较高。9月“认房不认贷”和12月的住宅标准的新政落地，有利于二手房、新房市场的流动，对于购房人来说也是有力的信心支持。

值得关注的是，该项目的得房率也有较好的表现，依次为：1#为80%、2#81%、3#81%、5#84%、6#82%、7#82%、8#82%。其中3号楼是171平米户型，总高17层，得房率为81%。而中建玖玥府的15层楼栋，得房率最低为76.4%。

从户型面积和得房率来看，保利朝央和煦户型可以算作诚意满满，后续网签去化能否持续，有待进一步观察。

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