提案人：广东省政协常委黄少媚
背景：
自从2010年，房地产限购政策已实施了13年。随着房地产基本面的改变，截至2023年12月，全国保留或部分保留限购政策的城市仅剩下10座，其中，限购力度最为严格的是“北上广深”四大一线城市。
2023年中央经济工作会议指出，当前经济发展面临有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等问题。当下，国际环境风云变幻，中国经济正面临复苏的“窗口期”，能否把握住此关键节点至为关键。
应及时发挥四大一线城市的带头作用，研究全面放宽限购可行性，让房地产调控进一步回归市场。尤其是广州市场，作为四大城市里库存压力最大的城市，当下过严的限购政策存在已无必要；深圳市场，建议除了保留必要的核心区限购外，也要及时做出限购边际的调整。
问题：
一：房地产“保交付”、房企债务危机仍然严峻。
当下，“保交楼”仍是压力巨大的民生问题。事实上，仅靠政策性支持，是不够的，说到底还是要靠市场的“自救”。但是，由于房地产形势一直低迷，房企债务缠身。2023年8月，远洋集团多只债券停牌； 2023年9月，龙头企业万科遭遇“暴力降级”危机；2023年10月，知名房企碧桂园出现美元债违约事件……这一系列表现都在指向当前的房地产形势不容乐观，连龙头企业都出现严重债务危机，这已严重影响市场预期，也将积压地方债务、金融风险。
二：限购政策的边际调整力度不足，无法逆转预期。
当下，大部分省会城市也尝试了限购政策边际的调整，广州作为调整限购政策的首个一线城市，也做了限购区域缩小、限购年限减少等调整。但是，从市场反应来看，政策对市场刺激力度并不理想。
根据第三方发布的《居民置业意愿调研报告》显示，居民置业意愿呈现先升后降的趋势。政策出台后，一度也曾带动置业意愿脉冲式提升，随后居民置业意愿呈现快速回落。从市场心理来看，居民置业意愿取决于预期，信心不足，导致市场持续低迷。
因此，本人从以下方面思考，提出以下建议：
一：抓住房地产“牛鼻子”，巩固经济复苏基础。
2024年，稳经济、促发展的任务依然艰巨。房地产是国民经济的第一大支柱行业，占GDP的6.1%，关系60多个行业、几千万人就业。从过去几轮危机来看，房地产都是复苏的发动机。当下，必须抓住房地产这个“牛鼻子”，才能抓住当前经济复苏的七寸。
目前，房地产供求关系已经发生重大变化，房地产基本面已完全不同。事实上，房地产有其自有规律，“掐着脖子做人工呼吸”的政策合成谬误需要及时、科学调整，否则可能会错过最佳窗口期，继而拖累经济恢复，影响市场信心的回归。
二：提振内需，需要一线重点城市起带动作用
一线城市向来是全国楼市的风向标，扭转市场预期要趁热打铁，让一线城市起带头作用。把握住“房住不炒”的上限，除了谨慎保留北京、上海、广州、深圳核心区的限购外，对于库存压力突出的广州、深圳的非核心区域需及时进行政策优化。
当下，在四大一线城市中，广州库存压力最大。2023年广州库存量仍达到1200万㎡左右，去化周期为20.4个月，达到历史最高位。这意味着，2023年下半年限购调整，对库存消化作用极为有限，这同样意味着，当下广州已具备再行放宽的条件。建议除了保留天河区、越秀区、海珠区（部分核心区）、南沙区（部分核心区）这些投资属性较高的区域外，包括白云区、荔湾区这些自住属性强的区域，均应全面取消限购。
而对于深圳来说，也同样面临库存问题，截止到12月，深圳一手住宅可售面积接近520万㎡，去化周期达到了19.3个月，处于近年来的最高位。当前，深圳限购政策调整力度过小，仅是放开深汕合作区的限购，这对于刚需、刚改人群，存在误伤。尽管深圳对热钱吸引力较强，限购政策的调整要较为谨慎，但是就当下形势而言，除了投资属性较强的几个核心区域外，宝安、龙岗、龙华部分区域，以及光明、坪山、大鹏、盐田这些居住属性更强、库存压力大的区域都具备研究优化放开限购的条件。
三：大湾区应海纳人才，善用人才红利优势
当下，粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，流入人口呈年轻化、高学历的特征。大湾区能否将优质人才留下来，将人口红利进一步转变为人才红利，具有战略意义。
撤除“安居障碍门”是非常必要的。年轻人所面临的结婚、安家等刚性需求必须优先得到满足，否则其他都无从谈起。广深两地的限购政策过于严格，不利于人才政策的开展。大湾区要以开放包容的精神，打造安居乐业的环境，是为幸福大湾区的要义所在。
四：放松限购，是建立长效机制的开端
中长期来看，经济复苏尚需时间，当下已缺乏炒房土壤，放松限购与“房住不炒”并无矛盾。全面放开限购，正是建立房地产长效机制的开端，从根本上引导市场健康发展。
全面取消限购，也为多年来一直在探讨、悬而不决的房产税落地打开一个缺口。我国房地产市场已进入存量时代，房产税的开征一定是未来的方向。房产税问题不能回避，房地产的未来良性发展也不能仅靠政策、文件等行政方式管理市场，让市场回归市场，才是未来建立长效机制的唯一路径。
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