主持嘉宾：
世联行首席技术官 黎振伟
对话嘉宾：
德勤中国合伙人 气候变化与可持续发展事业部 胡建宇
广州珠江城置业有限公司工程经理 朱工
广州市政协委员、广州市楼促会执行会长 龚元
第一太平戴维斯中国可持续发展业务华南区负责人 吕艳媚
黎振伟：大家好，我是来自世联行的黎振伟，也是观点的老朋友，这场关于ESG的对话也是我主持很特别的对话，今天论坛的人不多，我们所在的物业很特别，对话的嘉宾也很特别，对话嘉宾都很专业，从我收到他们的简介来看，每位都有很丰富的国外的学习或者工作的背景，他们在这方面有丰富的经验。
关于ESG这个话题，其实是个老话题，我在90年代的时候在珠江实业工作，那时候我已经做了第一个智能化物业，那是学习香港的物业做法，后来做汇景新城的时候又引入了生态建筑的概念。我们过去做的都是商业行为，因为节能，有好的概念好卖楼，但今天我们如何用ESG的概念来体现新的理念、社会责任和公司治理，这是一个全新的话题，同时实现起来也不容易，它更综合。所以我认为观点举办这个论坛非常重要。
今天只有40分钟的时间，我就和各位嘉宾一起讨论这个重要的话题，也是一个难题。
首先我想跟龚元会长作一个对话，龚元是中国楼宇经纪联盟联合发起人，也是港澳楼宇研究院创始人、院长，也是广州楼宇经济促进会创始人、执行会长、广州市政协委员、广州市营商委咨询委委员。我的问题是，龚会长作为广州楼宇经济的行业领头人，您给到广州市政协的提案中提到，我国提出到2030年要实现碳达峰目标，而广州市的建筑总量却不断在攀升，建筑行业建设过程占碳排放的50%，运营占了20%，也就是整个碳排放里面有70%是来自建筑行业的，到2025年建筑领域碳排放的指标占比还将进一步提升，2030年就要碳达峰，我们在2025年还在提升，我们现在能耗监测底数覆盖不全，广州这么多物业，只有100栋楼能够精准监测，我们的排放数据不清楚，有了标准之后，但是在执行过程中未必达标，还有政府投入不够。这一系列的问题，我们都感觉压力很大，你怎么能实现它呢？我知道你现在在做很多工作，你可以介绍一下你的工作如何帮助政府解决以上的问题，如何更好地发动社会及专业的力量来推动这项伟大又艰巨的工作？
龚元：尊敬的各位领导、各位专家、各位会员和嘉宾朋友，大家好，非常荣幸借观点的舞台向大家学习，也学习黎首席的问题，黎首席是广州市甲级超甲级写字楼专家评定委员会的首席专家，包括我身边的朱先生也是我们的专家。
刚刚黎首席问的这个问题是我在2023年1月12日广州市十四届政协二次会议上向市政府的质询案，我问了政府6个问题，就是刚刚首席问的，总量在攀升、底数不清楚、监管乏力、驱动不足、改造困难、指引模糊，怎么办？建筑领域占到我国碳达峰、碳中和1/3的容量，而商务写字楼又占到1/9的总量，怎么做这些工作？在2023年1月份我提出这个问题以后，政府跟我交涉了多次，因为我们代表的是行业，广州市楼宇经济促进会是2019年12月23日成立的，主管单位是广州市商务局，指导单位有7个，包括住建、发改、环境、规自等等。我们代表广州市的2187栋商务写字楼向政府提出这种现状，政府跟我们沟通了很多次，给出了一个指引。后来在3月21日，我们的建议里面的许多问题和解决方案被广州市碳达峰方案采纳并且公布，在2023年8月2日，市住建局、发改、科技、规自、环境等局来到我们位于这栋楼的办公室，也非常感谢珠江城提供的优渥的办公环境，他们跟我们进行了一系列的交涉，包括我们也请了很多行业专家对政府的方案提了一些建议。
在2023年12月21日公布的广州市绿色建筑管理规定，对刚刚黎首席提出的6个问题给出了相应的解答，包括但不限于：调动社会力量组建专委会，成立降碳联盟组织，发起专门的绿色低碳基金，在广州市持续开展零碳数智楼宇和节能降碳示范楼宇的试点和示范评定工作。再在的各位专家和企业家朋友知道，我国从2020年开始在全国范围内对于各种表彰、评比、示范试点的工作进行了非常严格的限制和控制，但是广州市在2022年1月12日，公布了中国首个零碳数智楼宇的评定规范，广州是试点城市，那一年广州向住建部推送了52栋零碳数字试点楼宇。注意，零碳只是一个目标，是用数字化和智慧化的手段、方法，让它往低能耗这个方向前进，目前是零碳。我们贡献了52栋试点的楼宇。在2023年，我们又推出了14栋零碳数字降碳示范单位，其中包括珠江城，11个三星级，也得到了我们市的相关部门的表彰，这就是我们这个组织在做的工作。
这是回应首席讲到我们这个组织为行业做了什么。从甲级超甲级楼宇评定，到零碳数字试点楼宇、零碳数字降碳示范评定，楼促会始终响应国家双碳战略，在绿美广东的总的指导思想下，在广州市相关政府部门的大力支持下，在2000多栋商务写字楼的支持下，我们会持续优化标准，开展评定，促进招商，提升服务。我们希望能够为业主提高载体的使用价值，为租住在楼宇内的租户打造更加舒适、宜人、健康的办公环境，我们也希望广州能够得到在座各位投资者的青睐，能够加大对楼宇领域的投资。
黎振伟：刚才我特别谈到通过新的工作让更多的专业机构、企业有新的活干。现在大家都知道房地产不好干，再建新的楼宇，出租率都有很大的问题，那怎么办？它的发展在哪里？怎么能让低碳、ESG成为新的业务，让我们的同行、企业、供应链有更多的业务，当然这个事情是要依靠政府推动的。谢谢龚会长，也希望广州能够成为全国楼宇低碳经济的示范典范。下一个问题就到珠江城了，今天来的很多嘉宾都想参观珠江城项目。
来自珠江城的朱总是英国纽卡思尔的理学硕士，广州珠江城置业有限公司的工程经理。珠江城是奠基于2007年，那时候广州亚运会还没开，珠江新城还是蛮空的，建成于2013年，作为低碳节能的写字楼物业，既是广州的标杆，现在也是国际的标杆。作为国企，能有如此的领先性和预见性非常难得。当时我们都说这个楼是谁盖的？不是开发商，是烟草公司，它有钱，改变烟草行业不好的名声，盖这样一栋楼。经过10年的验证，如何评价当年的投入与后期产出的成效？我想这是大家很关注的。对于企业在建设决策中的参考、借鉴很有意义。经过10年的实践，在节能建筑的建设中，哪些是最重要而必须投入的？哪些是可以相对节省的？珠江城大厦是如何预先规划，而后不断完善并得以充分运用的？数字化是这几年才提出的，你在10年就做到了，我想请您介绍一下这些方面的经验。
朱工：谢谢各位领导、各位嘉宾来到珠江城。也感谢给我这个机会进行分享。
珠江城是一家国企投资建设的项目，回顾当年的时代背景，我们投资这个项目的初衷是想使国有资产保值增值。既然要保值增值，就必须要考虑到将来这个物业怎么运营的问题，我们的楼只租不售的。当年，很多大楼的建设都是在比超高层的高度，要不然就是比建筑形状的差异性。我们当时想到这种方向是没有止境的。如当年已经建成的迪拜塔，它有800多米高，我们不追求这样结构高度。当时国家提出了低能耗、节能环保的概念，我们就选取这个方向来建设这栋大楼，我们也考虑到以后节能环保可能会是长远的规划，而且也会跟以人为本的理念息息相关。我们就基于此来考虑了这个项目的承建。
我们在做这个项目的时候就发现，一栋超高层建筑的能耗还是很大的，它的空调、动力设备、照明这三大系统是非常耗能的。你要在这里面做出突破，我们就要选取比例大、基数大的系统来进行突破，这样的成效才明显。我们经过很多专家的论证，并且结合国外的一些做法，特别是空调、冷辐射这部分的使用来进行重点攻关。超高层建筑一般来说空调占到45%到50%的比例，经过我们的论证和建设之后，我们的空调常年占比是在33%、34%左右。别看只是降了10多个点，但是它的基数很大，所以给我们带来的节能增效就很明显。
另外一点，这个楼里面除了这些节能措施之外，大家可能会觉得很好奇，我们用了一些风力发电和光伏发电，这些东西是和建筑形体结合在一起的。我们这个建筑的外形比较独特，它真正的意义是希望把风通过迎面吹来的流先引入到风洞，增大风速，加大风力发电的转化。但是一栋建筑毕竟是建筑，不可能要求它成为一个发电厂，一味地去最求可再生能源，从而牺牲建筑的使用。所以我们只是合理地在建筑上利用可再生能源发电，在一定的空间内尽加大它的使用空间。比如我们的屋顶光伏幕墙、外遮阳板叶，本来它就要起到一个遮阳的目的，我给它装上光伏板，把遮挡的阳光转化为电能，这也是建筑节能一体化。在今天来看这种做法可能已经不是特别新鲜，但是在2006、2007年的时候还是属于比较领先的理念。我们能够在十多年前做出这样的设计，把它一步步的通过我们的实践并申报奖项，直至今天把它运用起来，我们对当时这种理念是值得骄傲和自豪的，也符合目前的低碳发展趋势。
一栋建筑除了投资建设，运营也很重要，因为运营里面涵盖了大量的可节能空间。举一个简单的例子，比如说我们的主机，你要调控这里面的运营，我们是基于工程师的经验和他的专业技术水平进行调控的。如果他的专业水平高，他的调控到位，也许会给企业带来一个很好的空间。我们这栋大楼将近10年的运营，早年是以电耗为基础，把它纳入到所有的员工KPI。我们是以单方使用的面积把它考虑进去，意味着在建设方面有好的基础，运营上有好的约束，结合起来进行考核。同时我们积极参与到类似于楼促会的零碳数智楼宇的申报、编制，包括我们积极对标不同的标准，来看我们跟行业先进的差异度多少，这样就形成从最开始到最后不断优化的对标过程，然后再考虑后期的改造。这就是我们目前正在做的事情。今天大家看碳减排评估，大多的算法是拿电量乘以碳排放因子来获得结果。假如说大楼本身设施不是低能耗的，意味着也很难从碳维度获得相应的成效。我们是从建设到运营从一步步地打造节能环保，当年选取了低能耗的建设理念，今天转换到减碳的运营结果。今天我们做起来低碳建筑就会得心应手。
应运当前数字化技术的发展，我们正在对能耗占比较大的空调系统进行改造。我们期望以节能降碳为目标，结合空调品质,对主设备机房的运营建立分析模型；基于该模型的计算需求，在设备内增加传感器和控制器，实时采集运行数据，并通过模型的计算分析，寻找节能空间，指导设备运行获得最佳的运行效果。
作为国企我们也强调社会贡献，一方面是实在履行国家的双碳战略，争取做到行业的绿色标杆，为节能减碳贡献力量。另一个方面是给大家分享数据和经验，共同做好减碳。珠江城一直是国内外众多知名大学对现场讲授节能案例的基地。作为楼促会的会员单位及专家，楼促会有一项职能就是希望从建筑里面找到普适的作法和数据推广给大家，从而推动建筑楼宇行业对低碳方面好的做法和经验的方向。
我们也期盼国家能在绿色资金方面能有所考虑。对于减碳成效较大的企业给予税收、绿色金融贷款等方面给与支持。这样，更多的企业就会积极地参与到降碳地行动中来。同时，对于办公能耗的考虑就会更加的重视。而具备低碳的建筑就能因此获得更多租户的青睐，从而全面盘活低碳建筑。
黎振伟：您说增值保值，现在这栋楼你的租金、出租率是多少？我知道珠江新城里面有些楼的租金才70块钱一平米，你们现在能租到多少？
朱工：我们公司的租赁总监今天在现场，可以请他来回答一下。
如果讲保值增值的话题，我可以给大家说一些数。我们建这样一栋楼，309米高，我的单方造价不到1.5万元（含地价），你看现在它能卖多少钱，这部分就体现出我们的增值。
我们的空调费用，一平米一个月就是2块钱的成本，大家算一下，物业费里面空调的占比，我在这里面付出了更少的空调的成本，而放了更多的资源在其他的地方，这对我们的客户和对我们自己都是有用的。
黎振伟：龚会长以后可以把这个指标列得更细一点，让大家看到这种创新建筑的价值所在。
朱总讲得很有感触，因为这您是的亲“儿子”，观点这次把ESG论坛放在广州珠江城，我想也是有它的价值的。
前面问了三位，后面再问给我们的专业机构，也是今天话题的第三点，全球视野下的中国ESG实现方案。
接下来这位嘉宾是来自第一太平的吕艳媚总，她是第一太平戴维斯中国可持续发展业务华南区负责人，又是中国最早从事绿色建筑的专业人士之一，她拥有15年的各类房地产可持续发展的咨询服务经验，也是珠江新城CBD内完全最多绿色建筑项目的负责人，创下诸多全球第一的纪录，包括珠江城大厦，特别是2019年获得绿色建筑领域最高的荣誉。
我的问题是，很荣幸我在90年代初筹建广东第一栋智能大厦的时候就是和第一太平的负责人一起探讨研究的，当时考虑更多的还是节能，减少大厦的用电、耗能跟运营成本，便于销售和运营。贵司又是珠江城大厦的顾问，时隔30年，我们如何运用ESG的体系来理解节能、低碳，延伸到环境保护、社会责任与公司治理更综合的关系，让企业更自觉地接受、推行ESG，而不是仅仅从商业的角度，可介绍贵公司的国际经验与贵公司服务珠江新城大厦的案例，以及推行ESG相关的难点和突破点。也包括问朱总的问题，怎么让国企的领导愿意接受ESG的理念。
吕艳媚：您的问题讲到ESG的管制、治理，其实就是要求企业在追求经济利益的同时，也要关注环境、社会、管制这三方面。我们表面上看起来，你树立了形象，拉高了ESG的评级，投资人对你的信心也足了，关键就是你怎么能够自觉地去接受和推进ESG，这才是重点。
黎振伟：而不是被迫。
吕艳媚：对，刚刚这么多位专家聊到了，我们有管理的制度、有监管的体系，也有技术、专业设计，我们要看企业愿意做ESG背后的底层逻辑是什么。
前面说到，ESG披露的信息五花八门，目前来说除了联交所是按照规则去做披露之外，其它企业就是我想告诉你什么事实，愿意给你什么信息我会给你。目前的状况是例子很多，但数据缺少。通常企业披露ESG的目的就是为了向公众和投资方，以及利益相关者传达我们整个企业的可持续愿景。通常这些愿景又会在ESG报告里面以一个目标的形式去体现出来。而目标也会跟ESG的指标挂钩，关键就是ESG指标到底是怎么选，因为它跟我们的财务指标不同，ESG的指标跟企业商业价值也是有一个挂钩、对齐的关系。所以我们在选择ESG指标的时候，就必须跟企业的经济价值相匹配。
ESG的指标有可能受行业、企业运营模式、客户和员工的偏好跟看法影响，我们怎么把它拉齐，把ESG指标跟各个利益相关方和企业本身盈利、创造价值收益对齐，这就必须考量到底披露哪些ESG指标，做哪些措施，能够帮助企业的业务发展，哪些利益相关者能够给我业务支持。所以在ESG的指标方面，我们就会有一个选择。
以第一太平戴维斯为例，在最初双碳目标提出之前，物业行业的ESG实践管理水平也处于初级阶段，但对于整个房地产来说，我们是碳排放的大户，从我们的项目开发、规划到运营，很多都会有绿色建筑、节能、低碳的理念贯穿下去，也正因为有国际的标准，包括ISSB，还有本地的标准，比如楼促会推出了一些低碳管理政策，迫使我们的建筑必须要向低碳转型，我们作为企业，对于这样的变化来说，ESG的实践也是一个挑战，更加是一个机遇。我们怎么抓住这个机遇，就需要我们企业做出行动，比如说在2021年我们成立了中国区可持续发展委员会，重新整合了四大区的资源，重新布局了我们的业务。目前我们从一般的国际物业管理企业，逐步从管开发商的绿色建筑，变成我们做绿色运营，帮绿色建筑再拿认证。另外我们把绿色运营的经验从一般的商写管理转化成对大厂的数据中心的赋能，以前我们给开发商提供绿色运营的数据，帮他们写ESG报告。今天我们作为国际的物业管理机构，自己也能够帮我们的开发商的物企去写ESG报告，这就是在ESG里边我们是怎么做一个正向循环和提升，能够自觉地去接受这样的转变。
回到我们的项目，珠江城项目在过去10年，有超过10项的先进技术，这一块已经遥遥领先了。我们的物业秦总也带领团队保持着一个低耗能的水平，包括去年荣获了楼促会的五星低碳认可，去年也拿到铂金级的楼宇认证。除了我们响应低碳的硬性要求以外，我们也在考虑，我们有没有考虑到其它的利益相关者？比如说我们的业主是不是希望我们的运营更加节能、成本更加降低，我们是不是要提升租金水平，这又是一个利益相关者所关注的问题。还有大楼里面进驻了很多500强企业，他们也需要披露ESG，有自己的ESG战略目标，他们能够给他们的员工提供一个舒适、健康的办公环境，我们站在珠江城的物业管理方的角度，我们能够帮他们做什么工作，这也是一个ESG的话题。所以说我们物业管理目前来说还是一直在探讨怎么跟ESG实践做一个整合、融合。
黎振伟：谢谢吕总的回答，我觉得您的发言里面谈到很重要的问题，ESG不光是针对一个建筑，更难的是如何平衡各方的利益，让社会、企业、租户都认同你，觉得你是最好的。
吕艳媚：我想补充一点，以往我们可能从投资者的角度主导，我要做绿色建筑，主要是别的开发商有做，我们跟着做。今天我们要转变一下思维模式，要从利益相关者的角度去思考。
黎振伟：这个问题可以请下一位嘉宾补充，他是专门做财务会计审计的，从这方面更能说明问题，下一位嘉宾是胡建宇，他是德勤资深的审计及见证服务合伙人，有超过30年的ESG经验，长期为国内的上市企业以及国际公司提供财务审计、融资上市、并购等等服务。
德勤是国际权威的财务审计见证与ESG顾问机构，您也是这方面的专家，但是过去我们往往看公司财报是看公司的财务数据，比如观点每年列的指标都是房企的销售额、利润等等，很少列ESG的指标。而国际上可能早就有涉及到ESG指标，在房地产领域目前出现了很多的投资误判和误导，一些做得最不好的企业它的量是最大的，甚至有些评估企业还给它的评级最高。我们如何认识国际评估机构对财务指标与ESG综合评价，评估一个企业的优劣，是否值得投资？目前中国上市企业的评估与国际的去差距在哪里？我们如何帮助政府与企业对该体系重视，德勤又该如何发挥重要的作用，有无成功的案例？包括龚会长这里能不能提供更多的东西，让它的体系更完善，让更多的企业参与这个评选，接受这个监督，让更多人来李原总这里做交易。
胡建宇：您提了一个特别大、特别宏观的问题，我尽量回答。
我今天坐在这里心里有点惴惴不安，在座的全是地产行业的专家，都非常有经验，包括刚才分享的案例，包括我们今天所在的建筑，大家都讲得非常好，我非常佩服各位。我跟大家的背景不一样，虽然以前我也帮地产企业做过上市、融资的活动，但是我并不是地产的专家，我更多的还是站在一个财务或者标准的角度来看。刚才大家讲的很多都非常好，特别是朱总讲到建筑的成本、空调的成本。我反过来会问大家一个问题，我们都知道ESG很重要，所有的企业都在做ESG，到底什么叫好的ESG？是2块钱的成本好，还是1块8更好，起来5块钱更好？很难评价，因为你站在不同的角度，站在不同的利益相关方的角度来看，其实这是很难评价的。这跟我们原来做的财务就完全不一样，我等会儿会有一个主题演讲，也会有几张片子给大家阐述一下。做财务是很直接的，因为他把你所有的经济活动通过一个数字量化了，我的营业额是1000亿就是1000亿，是800亿就是800亿，资产、利润的指标都是一样，很容易评价一个企业的好坏，包括一个上市公司我们说它做得好不好，我们看它的每股盈余回报，它的回报高，股价就高，我就要投资它，我就要卖。但是ESG在目前的状态下还达不到这样的作用。从国际机构的角度来讲，他们希望未来ESG是对企业财务信息的一个额外的补充和解读，也希望企业披露的ESG信息，包括环境、管制和社会方面，每一个部分都通过一些可以量化的指标来评价出来，你的企业在可持续发展方面所面临的风险，以及可能对你财务报表产生的影响。
我经常举一个例子，今年夏天北方遭遇了一些暴雨，其中有一些做图书经营的企业，它们的仓库在北京南边，那里是地势比较低的地方，因为暴雨把所有的存书淹了，损失非常惨重。如果站在财务的角度，这个事项以前在财务报表是不需要确认的，因为是没有发生的天灾，我不需要做确认。但是从可持续发展的角度，我去评判我的气候变化风险的时候是要做出披露的，如果这两个信息都披露出来了，假如它是一家上市公司，我去决定投资它或买它股票的时候，就要考虑到这个风险，以及决定我要不要为这个风险买单。如果只披露财务信息，你很难了解到这些风险。现在全球包括我们国家的监管部门，包括财政部、证监会、上海交易所、深圳交易所、北京交易所，都在考虑建立一套中国的ESG披露体系和评价体系。现在的评价体系在国际上也非常分散，严谨来讲，现在国际上没有标准的ESG评价体系，只有一个评级体系。比如说我们在地产行业有一个非常重要的全球绿色地产发展评价体系，它对每家企业也是从ESG的三个方向，特别是在绿建、零碳等等方面给出评价，它也会给你三星级、两星级或者一星级的评价，有些投资者会依照这个评级的结果来做它的估值。但是这只是一个评级，它并不是一个评价或者很准确的数字。
未来的发展来看，全球会慢慢地发展出一套比较标准或者可以量化的体系，让ESG披露的信息跟企业的财务信息结合起来，成为一般投资者可以决定对企业进行投资的一个有用的信息工具，这也是全球发展的一个目标。达成这样的目标其实有很多的工作要做，特别是对中国企业来讲，我觉得中国企业在今天我们讲到的很多案例里面，在可持续发展方面都做了非常多的工作，也有大量的投资，只是我们没有用一个国际通行的语境去把这件事讲出来，也没有更好地把我们在这方面的贡献量化出来，其实这是我们未来要做的一个很重要的工作。同时，也有一些观点，现在全球都在讲ESG，ESG不仅仅会变成一个企业对外披露你在环境、管制和社会方面做了哪些工作，更主要的是你会不会用一个新的话语体系参与到未来全球的竞争和全球化的运营中去，它也会提到更高的高度。在这个情况下，未来建立全球或者是中国统一的ESG的披露、评价标准，就会变得非常重要。
德勤作为全球知名的也是最大的专业服务机构，也在这方面希望未来跟我们的企业、政府、协会等等各方面都合作，帮助中国企业更好地在ESG方面融入到全球社会，也更好地助力企业在可持续发展领域的发展。
黎振伟：我的问题好像很宏大，但是胡总的回答非常好，讲了很多我们不熟悉的东西，非常感谢。我们的论坛就是要这样，不同的人来发表不同的观点。
我们的对话就到这里。希望明年有机会继续在这里开论坛，我继续来主持，大家来看一年后有什么新的东西。
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