观点指数 各地代建政策发布，行业规范进行时 地方政府四季度出台政府投资项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模大小来判定是否进行代建。当下各地对于推行代建的具体投资规模数值并没有形成统一的标准。

代建企业获取项目积极，东部城市签约量大 观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新事件动态，一共33件。近期代建企业动作较多，其中，旭辉建管6起，绿城管理5起，金地管理、蓝城集团和中原建业均为3起。代建项目动态主要以东部城市为主，如天津、厦门、金华等。西部的项目主要有新城建管与新疆兵团十二师签约，在乌鲁木齐落地第四个吾悦广场。

合作频现，扩大规模诉求不断 期内观点指数重点监测的企业代建合作动作较多，部分的合作对象是房企，部分则是与城投企业、地方政府洽谈战略合作。如蓝城集团分别与中州建设集团、开化国创置业、绍兴城投签署战略合作协议。据观点指数不完全统计，不少代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目，一共14个。

各地代建政策发布，行业规范进行时

10月7日，《深圳市宝安区人民政府关于印发宝安区政府投资项目代建制管理办法的通知》指出，拟实行代建的项目原则上应为区政府投资且投资规模5000万元以上（含本数）的新建、改扩建基本建设项目，其中城市更新单元范围的代建项目可低于5000万元。

四季度，不少地方政府出台政府投资项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模的大小来判定是否要进行代建。当下各地对于推行代建的具体投资规模数值并没有形成统一的标准。

而有些则是以代建管理费作为参考推行代建。如代建管理费100万元以上的可以采用公开招标或邀请招标方式，存在特殊情形的，经省政府同意，可以直接指定代建单位。100万元以下的可以采用更为灵活的非招标方式（竞争性磋商、竞争性谈判等）。在市场化的机制下，有利于选取优质的代建企业建造项目。

10月17日，《漯河市人民政府办公室关于印发漯河市市级政府投资建设项目代建管理办法的通知》指出，全部或部分使用政府性资金投资、社会资本与政府合作等形式建设且投资估算在 400万元以上的建设项目推行代建，这些项目可以包括: 市政、 园林、 公路、水利、 环保等城市基础设施，文化、 教育、 科研、 医疗、 体育、旅游等公共设施及相关配套设施业务用房、技术用房、培训用房等民用建设项目。

当然，有些政府投资项目不能实行代建制，比如一些涉敏的建设项目。政府投资项目推行代建制也有先后之分，如深圳宝安的城市更新单元范围内应由政府投资建设的市政基础设施和公共配套设施项目、人才安居房、保障性住房项目优先实行代建制。

11月22日，中国房地产业协会代建分会正式成立。未来在探索代建行业模式，制定行业标准和代建行业公约上有了依托，也有利于避免恶性竞争，营造和谐的营商环境。

据观察，代建企业在获取业务时以较低费率竞得项目，但是后续因为盈利与成本不对等造成项目中断。这种情况既扰乱了应有的价格秩序，也损害了委托方的利益。因此，建立行业规范，进行行业约束十分必要。

代建企业获取项目积极，东部城市签约量大

近期代建企业动作较多，报告期内，观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新动态，合计33起。其中，旭辉建管6起，绿城管理5起，金地管理、蓝城集团和中原建业均为3起。

从代建合作属性来看，主要以商业代建为主，政府代建占比次之。当然，也看到小型企业、城投公司需要代建企业。有些是需要做全流程输出，有些是需要品牌支持的企业。

观点指数发布的“1-12月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企的新增土地建筑面积6704万平方米，同比减少28.9%。在排名十五名之后的拿地企业中，城投公司拿地比例较大。而很多城投公司拿地后的开发进度缓慢，代建公司可以承接这类业务，加速项目的转化变现。

观点指数估计，未来城投类代建将成为代建企业的一大业务来源。据绿城管理今年在业绩会上的披露，其新拓项目中，来自城投类公司的委托业务快速上升，占整体业务的比例超过47%。

代建类型上，据观点指数不完全统计，期内15家样本企业在项目获取上呈现出多元化的特点，项目类型涵盖住宅、公建、酒店、商场等。

观点指数认为，这和企业自身基因、定位和市场趋势息息相关。而头部代建企业特色也比较明显，绿城管理和蓝城集团的住宅项目体量大；华润置地、万科更多地承担政府公建配套开发及运营；金地管理主攻商住办项目；中原建业深耕大中原，是区域型特质比较明显的企业；新城建管则输出“吾悦广场”商业品牌项目等。

不过，当下住宅需求不振，购房消费萎缩，如果只做代建代销住宅领域业务，可能会导致抗风险能力较差。

观点指数发布的“2023年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，11月份前100房企实现权益总销售金额2794亿元，同比下降34.9%，环比下降8%。1-11月份，前100房企累计实现权益销售金额36856亿元，同比下降17.9%。

据观点指数不完全统计，期内代建项目动态主要以东部城市为主，如天津、厦门、金华等。西部的项目主要有新城建管与新疆兵团十二师签约，在乌鲁木齐落地第四个吾悦广场。

据观点指数观察，以企业的管理半径为基础，一些具有区域优势的企业在本地获取项目有更大的优势，如建发建管厦门何厝幼儿园项目。当然，也有一些企业通过政府招投标方式在全国范围内进行拓展，如旭辉建管、金地管理、中交管理等。

合作频现，扩大规模诉求不断

期内观点指数重点监测的企业，涉及代建合作的动作众多，部分的合作对象是房企，部分则是与城投企业、地方政府洽谈战略合作。

较突出的有，蓝城集团分别与中州建设集团、开化国创置业、绍兴城投签署战略合作协议。旭辉建管与华远地产、浙江海宁开发区、大连德泰合作。随着代建行业的发展，企业间的合作逐渐成为扩大规模，加速发展的一个手段。

需要关注到的是，金科管理与世纪金源旗下腾云华力签约合作。对世纪金源、金科管理来说，此次牵手，意在共享资源、实现规模扩张，进一步扩大品牌效应。

截至2022年，金科管理代建业务累计签约项目近30个，2022年新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约600万平方米，代建储备货值约500亿元。腾云华力成立于2023年，由世纪金源旗下的腾云筑科持有70%的股权，而华力城（北京）建设管理有限公司持有剩余的30%股权。

同样值得关注的是，蓝绿双城与花样年订立合作框架协议。两家企业的合作既是出于纾困花样年项目的目的，也是为了蓝绿双城的业务拓展。据披露，花样年集团在成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈具备一定的土储，与蓝绿双城战略布局契合度较高。

代建费方面，期内绿城管理披露了1-9月新拓代建项目代建费预估79.2亿元，较去年同期增长约19.8%。

11月底，绿城管理宣布其全资子公司绿城房地产建设管理集团有限公司与杭州绿景控股集团有限公司签署关于浙江绿城时代建设管理有限公司的合作补充协议。截止公告日，绿城时代的代建项目49个，代建费总额41.41亿元，其中已收回9.86亿元，剩余应收31.55亿元。

相比商业代建，政府代建费率较低。根据《基本建设项目建设成本管理规定》，政府代建项目的代建费用一般为总投资额的0.4-2.0%。

期内不少代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目，包括蓝城集团、金地管理、绿城管理、华润置地等企业。

其中，中标金额最高的是华润置地南宁TOD项目。该项目包含4个地块开发建设管理，占地面积约394476.30平方米，折合591.71亩。

该项目投资估算65.1亿元，华润置地中标费率为4%，也即说明会有上亿元的代建管理费。其为该项目的开发提供运营、开发、设计、人力行政等全过程管理工作。

根据中标要求，其中有两条将不少投标人排除在外。一是，投标人或其最终控股母公司需入围2022年《财富》世界500强排行榜。二是，不接受联合体投标。这就要求代建方需要很强的实力。

从竞标人来看，有中国五冶集团有限公司，投标费率为4%，评标综合得分第二。中建三局第二建设工程有限责任公司，投标费率为4%，综合得分第三。费率没有差异，主要在于综合评估的总分差异上。

据观点指数观察，这些项目的招标不一定是唯费率论，也即除费率外还需要考虑代建企业建设管理能力。还有一些招标要求会要求企业提供项目产品代表，比如建设过5万平米的项目或是代建项目业绩表现。

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