观点网讯：11月2日，万科发布10月销售公告，实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿元，截至1-10月，累计实现合同销售金额3124.4亿元。
同日，标普全球评级表示，万科企业股份有限公司（万科）销售复苏且拿地节制应能支撑其杠杆水平和流动性状况。预计该公司的债务对EBITDA比率将维持在触发评级下调的水平以下。
万科（BBB+/稳定/--）三季度的业绩大致符合标普预期。标普估算截至2023年9月30日，该公司连续12个月的债务对EBITDA比率从6月30日的3.1倍上升至3.6倍，仍低于触发评级下调的水平（4倍）。
标普认为，万科目前的土地储备能够支撑其未来三至四年的销售。同时，9至10月该公司的月度总销售额回升至310亿-320亿元。如果万科保持当前的月度销售额势头，则可在未来12-18个月内录得经营性现金流净流入。
同时，万科有充足的流动性应对2023年底前和2024年到期的境内外债务。
据万科披露，截至2023年9月30日不受限现金从2023年6月30日的1200亿元减少至1010亿元。标普认为其原因在于（1）一次性支付80亿元股东分红；（2）7月和8月的月度总销售额从二季度的320亿-360亿元骤降至220亿-230亿元；（3）三季度，权益拿地支出从二季度的190亿元增加至约220亿元。
据标普估算，截至2023年9月30日，万科的现金（不包括受限现金和预售资金监管账户上的现金）对短期债务的覆盖倍数仍维持在1.4倍的健康水平。这一水平虽然较二季度末的1.6倍有小幅下降，但与2022年末的1.4倍持平。
此外，其估算万科的控股公司层面现金（包括母公司层面现金、境外现金和全资控股子公司层面现金）对2024年到期债券的覆盖倍数约为1.8倍。
标普还认为，万科用于经营活动的现金减少将缓解现金头寸减少的冲击。据估算，2023年1-9月，该公司用于经营活动（不包括拿地）的月度现金（按全口径算）约260亿-270亿元，少于2022年的月度额330亿-340亿元。用于经营活动的现金减少与其预期一致，反映出万科缩减经营规模。在中国国内房地产市场下行的背景下，万科2022年的总销售额从2021年的6280亿元减少至4170亿元。
万科较强的融资能力也将支撑其流动性状况。2023年1-9月，该公司共发行100亿元无抵押境内债券，而2023年全年该公司仅有56亿元债券到期。截至2023年9月30日，万科披露的债务较2022年末增加90亿元。标普认为该公司与银行的关系依然稳固。
标普预计，在行业持续下行的背景下，即便过去几日万科债券在二级市场的价格波动剧烈，该公司也将继续保持审慎的财务和流动性管理。
此前于6月27日，标普确认万科企业股份有限公司的长期发行人信用评级为“BBB+”，同时确认万科企业子公司万科地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级为“BBB”，以及万科香港的高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB”。
对万科企业的稳定展望反映了标普的预期，即该公司将在未来24个月内保持审慎的财务管理及其在中国的领先市场地位。
标普预计万科企业将在2023-2025年期间逐步减少债务，债务融资土地收购受控将在这方面提供支持。过去18个月，万科企业在土地收购方面比以往更有选择性。期间公司的土地收购主要集中于上海、东莞、深圳、广州、杭州等高线城市。标普认为这样的战略将支持万科企业的土地储备质量和销售。截至2022年底，该公司共有1.23亿平方米的未售出土地储备。标普估计可以支持该公司4-5年的销售。
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