观点指数 作为房价收入比最高的城市之一，深圳的住房问题一直是其民生中的重要部分。

从房地产交易的角度来看，过去两年，深圳一二手房合计成交14.9万套，年均7.45万套；同时，2022年末深圳常住人口1766.18万人，以商品住宅交易套数与常住人口数量的比值作为房产交易活跃度的衡量，深圳的交易活跃度远低于其他一线城市，紧俏的供应和过高的房价共同造成了这一局面。

另外，从2018年到2021年，深圳常住人口的住房自有率从34%下降至23%，随着常住人口规模的扩大，住房自有率不断下降，租房人群不断扩大，城中村容纳了许多外来人口，也带来了一些城市治理上的问题。

2023年深圳市政府工作报告指出，要尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

保障性住房的供应已经成为住房建设的重要组成部分，《深圳市住房发展2023年度实施计划》显示，计划供应保障性住房用地125公顷，计划新开工建筑面积约475万平方米，约7.3万套。

8809套出售型保障性住房

深圳保障性住房根据产权归属分为出售型保障性住房和保障性租赁住房，根据申请对象分为人才保障性住房和普通保障性住房，目前筹集的保障性住房在上述两种属性上面有交叉，因此大致可分为四种类型。

而今年8月1日起施行的《深圳市保障性住房规划建设管理办法》则显示未来深圳保障性住房的类型为公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等，不再安排建设安居型商品房和人才住房。

尽管如此，上半年深圳安居房和人才房的供应仍在继续。

根据观点指数统计，截至2023年7月31日，年内深圳可售政策性住房新批预售8809套，其中可售人才房3273套，安居商品房5536套。同期，深圳商品住宅批售套数为38662套，即政策性住房在总住房供应中的比重约为23%。

户型设计上，上述房源主要供应70平方米左右的两房户型和85-90平方米的三房户型。

从房源的分布来看，上述政策性住房主要位于南山区和宝安区，单盘供应量最大的是南山区蛇口片区的深铁熙府，供应2080套，其中占比近半的两房户型已售罄；宝安区供应的房源主要来自华发冰雪文旅城人才房项目（新城华苑），除了1580套定向销售的可售人才房，该项目今年3月亦有1580套获批预售的住宅房源面向普通购房者销售。

数据来源：深圳房地产信息平台、观点指数统计

整体来看，政策性住房的供应集中在发展水平较好的区，体现出政策性住房在选址上有一定的考量，但在规模上仍需继续补充，福田、罗湖等老城区供应依然十分稀缺。

价格方面，据统计，政策性住房的配售价格约为周边普通商品房项目价格的45%-60%。其中均价最低的大鹏新区帆湾海寓项目配售均价仅14784元/平方米，该项目旁的卓越蔚蓝铂樾府在售均价约3.38万元/平方米。更具吸引力的当属南山区的三个项目：深铁熙府（安居房）、云海湾花园（安居房）、安居同乐馨苑（人才房），配售均价分别为5.9、5.7和4.6万元/平方米，在普通商品房动辄10万元/平方米的南山区十分惹人注目。

然而，即使价格已明显低于市场平均水平，一套安居同乐馨苑的两房单元总价亦超过300万，而深铁熙府的三房户型套均价格超过500万，加上贷款利息和其他费用，购房成本又将提高，因此即使是市场价6折的房源，仍超出许多家庭的承受能力范围。

因此，从可售的政策性住房的整体去化来看，两房户型的售罄脚步总是先于三房户型。

从项目的发展商来看，本地国企是最重要的组成部分，包括深圳人才安居、深圳地铁集团、深圳投控、深业集团、前海股份等，民企亦占据一定份额，其中美盛于2021年通过公开市场竞得龙岗区G10101-0329地块，安居房属于其中的配建部分；而另一家民企方直投资的项目用地则来自于城市更新“工改保”项目。从前7月统计的数据来看，招拍挂地块配建和城市更新项目规划是目前政策性住房主要的筹建方式。

这也意味着参与深圳出售型保障性住房建设的门槛并不会太高，但由于招拍挂出让的土地通常兼有商品房和政策房两部分，纯政策房地块较少，无本地开发经验者需要更加谨慎，而纯政策房地块的竞争通常十分激烈，除了实力还要看运气。

住房长路

租赁型政策性住房方面，深圳2023年计划供应约2万套，其中保租房1.66万套，公租房3000余套，与出售型保障性住房相比，租赁型住房的供应相对不足。

深圳住建局官网数据显示，目前深圳公租房轮候信息超过9.7万条，轮候周期或长达数年。

在这种供求严重不平衡的状态下，今年深圳重新划定了公租房的保障范围，8月28日深圳市发展和改革委员会、深圳市住房和建设局发布的《深圳市公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额的通知》显示，申请公租房的家庭和单身居民人均年可支配收入需在54000元（含）以下，同时亦规定申请家庭和单身居民财产限额：3人及以下家庭（含单身居民）财产66万元（含）以下，4人及以上家庭财产87万元（含）以下。

而保障性租赁住房则面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁，申请人需符合深圳人才引进迁户核准条件。

上述收入和财产限额规定对于已经进入轮候库的申请人暂时没有影响，但续租时将会审核收入与资产状况，租金也可能出现相应调整。

相比中低收入人群和引入人才，深圳对于更多普通市民的住房问题亦有采取行动，在租赁方面，便是近期受到广泛关注的城中村统租，即从房东手中将城中村房源统一租赁后，进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓出租，以实现更规范的管理。

针对城中村房源租金价格，深圳市住房建设局相关负责人曾表示，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

比起未来的租金，对于租客而言更重要的，是当下如何找到合适的新住处，若短期内实施规模过大，可能导致新的住房问题出现。

据悉，深圳104个城中村被纳入统租改造范围，其中一些较大的城中村如白芒村等容纳人口近2万人，若同一时间搬迁将使得周边房源供应紧张。

缓解住房困难并不能一蹴而就，深圳还有很长的路要走。

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