观点网 近年来国际环境趋于严峻复杂，国内经济增速放缓，房地产市场供求关系发生深刻变化，市场分化加剧。在这种优胜劣汰的变局之下，那些基础雄厚、财务稳健并具有卓越产品的房企，便逐渐体现出明显的发展优势。
8月29日，中国金茂发布了2023年中期业绩报告，面对上半年依旧低迷的房地产市场，公司展现出韧性的一面。
（中国金茂执行董事出席中期业绩发布会）
期内，该公司开发业务签约销售金额逆市增长至860亿元，排名提升的同时回款率也创下新高；持有及两翼业务实现收入超过疫情前水平，创同期新高；公司仍维持40%左右的派息率，“三道红线”继续维持绿档等，全面达成预期目标。
这也是二季度管理层平稳更迭之后，中国金茂交出的首份成绩单。
据观点新媒体了解，在“双轮两翼”业务陆续开花结果的基础上，新的领导班子为应对外部形势变化也适应性地调整了发展战略及核心策略。
相较于过往，新时期中国金茂更着重强调公司的差异化战略定位，打造以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。
经营思路上，中国金茂在确保现金流安全的情况下，围绕“盘活存量、做优增量”，提出通过“深耕聚焦、提质增效”夯实管理根基，实现高质量发展。
体现在最终的经营数据上，该公司计划至2027年实现开发与非开发业务8：2的收入结构，第二增长曲线的打造令市场期待。
复苏的答案
上半年，中国金茂对“双轮两翼”业务战略进行了升级，从规模导向转向效益导向，保持紧迫感，提升行业竞争力。
“双轮”即地产开发、持有运营业务，其中地产开发将维持适度规模开发，持续贡献利润与现金流，支撑公司滚动发展。
房地产上半年发展先扬后抑，6月底全国商品房销售额同比增长1.1%，至7月底却转为减少1.5%。面对这种形势，中国金茂抢抓市场窗口期积极入市，仅3月份便录得签约销售201亿元，同比增长37.1%，时隔14个月单月销售再度突破200亿。
最终，中国金茂于1-6月累计签约销售860亿元，同比增长23.0%，行业排名从去年底第12位提高至第11位。从城市分布看，上半年逾88%的签约销售额由一二线城市贡献，仅一线城市及核心二线销售占比就达到70%。
得益于产品力的优势，包括北京的永定金茂府、望京樾，上海的静安天悦、横沔玖境以及青岛的崂山大云谷金茂府，期内均实现单盘签约逾20亿元；其他还有南京、宁波等地项目首开或加推单日去化率逾80%。
相比于签约销售，销售回款之于房企的重要性更高，皆因回款率高低会直接影响投融资计划及建设进度，尤其在融资普遍收紧的当下，提高回款水平意味着企业经营性现金流周转加速，抵御风险能力增强。
观点新媒体查询，2020-2022年，中国金茂分别实现销售回款率92%、96%、104%；而今年上半年继续录得销售回款909亿元，对应回款率106%，创下历史新高。对此金茂表示，公司强化“现金流意识”，全力销售去化与资产盘活，快速回流资金，减少资金占用。
持有运营业务主要坚持精品持有运营，上半年中国金茂抓住疫情后消费市场恢复机会，商业板块精准发力，实现商业收入2.52亿元，商品销售额16.2亿元以及商业客流3082万人次，同比分别增长68%、125%及110%，均实现历史新高。
酒店经营板块同样抓住了市场复苏机遇，期内金茂酒店收入10.7亿元，毛利5.3亿元，同比分别增长109%和212%，较2019年超出10%和10%；EBITDA录得3.3倍，也较2019年超约14%。
除此以外，组成“两翼”业务的服务板块、科技板块被视为中国金茂第二增长曲线，上半年也充分释放了发展活力。
其中，金茂服务营收同比增长23%至13.53亿元，在管面积则增长56%至7098万平方米，满意度保持行业第一梯队，进一步塑造高端品牌形象；科技板块旨在培育新增长点，助力金茂市值重构，期内科技人居新增外部签约同比增长108%，新增2家专精特新企业。
在“双轮两翼”稳健经营的同时，中国金茂内部制定了“以收定支、以回定投”的要求，一方面体现在实行投拓高标准，聚焦一二线核心城市、核心区位、改善产品，在上海、天津、青岛等城市新增计容建面95万平方米。
另一方面则体现在严控债务规模，期末有息负债稳定在1276.52亿元，一年内到期债务占比由去年底22%降至14%，外币债务占比则从37%降至30%，实现“降短期、升长期；降境外、升境内”的债务管理目标，存量债务平均期限5.78年。
差异化选择
由于房地产行业已从规模扩张转向减量发展，市场机会更聚焦于一二线城市及改善型产品，同时在存量方面集中挖掘REITs下的持有业务机会及城市更新机会，如何调整战略并保持乃至扩大开发、持有及服务细分市场的份额，是摆在每一家房企面前的难题。
中国金茂在半年报中给出了答案：差异化竞争战略。
观点新媒体了解，过往中国金茂主要在酒店经营板块强调差异化经营理念，而最新的业绩报告，该公司的总体发展战略调整为“坚持差异化方向”。这背后主要是结合自身发展资源的考量，金茂认为在资源受限情况下，要想保持行业第一梯队，差异化战略是唯一选择。
若分解到不同业务上，则不难感知到中国金茂近年来所打造业务模式独特的竞争力。比如相较于主流房企的“开发+持有运营”商业模式，城市运营模式还可以通过一级卖地获取盈利。
又比如科技系统的产品差异化，借助科技创新，夯实产品技术壁垒。上半年中国金茂完成专利申请62项，累计完成872项；另完成发明申请26项，累计完成289项，这些技术一定程度上能有效确保公司的产品力领先。
中国金茂表示，公司始终践行“双轮两翼”战略，坚持以品质领先为核心，开发业务持续深耕发展，聚焦精品持有和高端服务业务，打造公司第二曲线，锚定建筑科技领域，加速聚焦成长为新增长点。
在差异化方向下，“双轮两翼”的内涵也已经被进一步优化：除了科技板块向建筑科技聚焦，还包括地产开发由追求规模向追求利润转变，持有运营由跟随发展向主动精品持有转变，以及服务板块由分散发展向高端品质聚焦。
业务结构也将在上述调整之中出现变化，按照中国金茂的计划，2023-2027年开发、非开发业务投资占比将从“十三五”时期的95%：5%调为85%：15%；至2027年，这两类业务的收入占比则将由2020年的90%：10%调为80%：20%。
仅在收入端，上半年金茂已出现非开发业务收入占比提升的迹象，期内公司录得收入268.41亿元，其中城市运营及物业开发收入占83%，较去年底下降4个点。
对于房企而言，开发业务作为基本盘，是利润和现金流的主要来源。截至6月底，中国金茂的物业及土地已签约未交付结算金额达到了2371亿元，这将为公司下半年乃至未来一两年业绩提供充足保障。
但受房地产限价政策影响，房企开发业务近年来普遍面临毛利率承压的情况，因而发展非开发业务被视作有效提升盈利能力的方式。以中国金茂为例，上半年其商务租赁及零售商业运营、酒店经营的毛利率分别达到83%、50%，相当于城市运营及物业开发毛利率的数倍。
需要指出的是，在ESG热潮之下，国内资本市场对绿色债券的关注也随之提高，这为手握丰富经营性物业的房企创造了机遇。
观点新媒体了解，中国金茂自2022年完成发行87.08亿元的全国最大单碳中和CMBS债券；今年上半年该公司再次以上海金茂大厦为基础资产，注册总储架规模为100亿元的碳中和CMBS产品，同时还发行规模为20.5亿元的央企首单地产自贸区债券。
可以预见，拥有稳健的财务基础筑底，以及差异化优势加持的中国金茂，未来仍将继续提质增效，实现可持续发展。
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