编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为其中的“金融篇”，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。
观点网 “我觉得香港和我们是一样的，都要把握大湾区机会。虽然目前仍未有时间表，不过相信如果下一步宣布收购，将会是内地的大湾区。”春泉产业信托的管理人─春泉资产管理行政总裁梁国豪如是说。
春泉产业信托为香港十一家房地产投资信托基金(REITs)之一，最初物业组合包括位处北京的两幢超甲级写字楼华贸中心写字楼一座及二座等。
自2013年上市以来，先后两度进行收购，包括2017年收购了英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业；去年9月，完成收购惠州市江北区地标性购物商场华贸天地68%权益，开展了于大湾区的首项投资。
7月7日，观点新媒体来到春泉位于香港中环的办公室，与梁国豪进行了深入交流。在他看来，大湾区变化实在太大，并且一直在进步的：交通、人流甚至投资各方面都在进步，“目前只是播种，我相信会有一个很好的成果出来。”
有人认为惠州是一个“坑”，梁国豪则认为，选择在大湾区的惠州发展，经过比较精心的部署。
一线城市无论写字楼还是零售都属于比较饱和，“惠州虽然是二三线城市，但人口有六七百万，而且有优良的港口，有越来越多高铁到达，以及有很多不同的工业进驻，就业、工作亦有很好的前景，相信惠州将来会受惠于大湾区的发展。”
他续指，有了这样的动力，市民普遍生活水平会慢慢提高、消费力也会提高，将令惠州零售方面特别受惠，因此特别看好这类二三线城市零售业未来的增长。
“我们的商场位于市中心，是一个目的地点的商场，人们过来是因为要去那边购物、看活动、参观、吃饭等等。”梁国豪继续跟我们介绍，惠州共有40个商场，项目的面积约占整体5%，惟占整体消费则为10%，周末平均人流达到8万人左右，平时星期一至星期五也有2万至3万人，潜力相当大，“很幸运，我们是买对了。”
提到幸运，梁国豪亦多次提及他们幸运地持有位于北京的两幢超甲级写字楼华贸中心写字楼一座及二座。
“这是非常优质的物业，是说出来大家都知道的。”他指，公司业务大概有七成在北京，虽然有部分租户因经营、经济会有些困难而令租金略有调整，惟在疫情期间出租率都可以保持在90%以上。
华贸中心为多用途综合体，包括了写字楼、商场、北京SKP、住宅以及有两家酒店Ritz-Carlton及JW Marriott，而其中的合作伙伴就是春泉产业信托大股東Mercuria Holdings。Mercuria Holdings当时参与了投资，因而拥有三栋里写字楼的其中两栋，最后Mercuria亦决定将这两栋优质物业放在房地产信托基金，变成了春泉产业今天的组合。
公开数据显示，Mercuria Holdings是一家于东京证券交易所上市的投资控股公司，目前持有春泉产业信托约23.5%股权。
梁国豪指，日本企业看得都非常长远，特别喜欢现金流，对于流通、现金流有很严格的要求，并坚持每个收购都带来资产提升及分红的增长。对资产的质素，无论是建出来的硬件，还是管理的软件，都很有信心，“我们需要保持非常优质，大家去到就知道这是非常优质的物业，是在那个地区的一线物业，这是我们的目标。”
尽管目前春泉规模不大，但希望能慢慢被人认识多一点。事实上，早年春泉产业信托主要投资人之一─私募股权公司太盟集团（PAG）就曾经提出要接管春泉产业，就此梁国豪亦作出回应。
“曾经有一段时间，可能双方意见未必会一样，想法未必太配合，但经过那么多年的接触，现在和他们保持着良好的沟通。”他指，公司刚向BT Cayman Ltd.回购所实益拥有的基金单位，相当于当时最后可行日期已发行基金单位总数约4.23%基金单位，而BT Cayman正是太盟旗下的。
根据数据显示，目前太盟仍透过Spirit Cayman持有春泉产业信托11.85%股份。
近年，由于疫情、地缘政治以及加息通胀的压力，使宏观经济带来较多波动及不明朗，“我们的业务大部分集中在内地市场，虽然短期亦构成不明朗，但长期看还是比较乐观的。”梁国豪透露，春泉计划下一步将100%继续投入内地的商业楼宇市场，“我们擅长做什么，就应该继续做擅长的事情。”
至于香港，由于价格太高，因此暂时不会考虑。
他认为，香港的经济需视乎内地复苏速度，如果香港不把握大湾区，那就是牺牲机会，“我觉得香港和我们是一样的，都要把握大湾区机会。虽然目前仍未有时间表，不过相信如果下一步我们要宣布收购，将会是内地的大湾区。”
至于何时才是合适的时间，梁国豪指，目前大部分内地企业都在处理自己的报表及债务，当未来他们将现金流放在投资上，那就是一个比较好的时刻，“半年到一年左右这个窗口会慢慢出现，会是增加内地资产的理想时机。”
根据香港证监会的规定，产业信托的收入在扣减营运开支后，要把最少90%收入以股息形式派发给投资者，以维持股息率相对较高及稳定。不过正因如此，REITs一般要透过贷款发展业务，加息将对其债务利息支出造成负面影响。
根据财务报表显示，截至去年十二月底止，春泉产业信托总借贷为48.57亿元，梁国豪指，总借贷中目前大概有8亿是人民币，有40亿左右为港元。他亦承认，目前加息环境对港元贷款构成影响，不过当中约有八成的贷款做了定息安排。未来希望能将部分港元贷款转换为人民币贷款，以减轻利率带来的影响。
另就互联互通方面，梁国豪认为是一定会发生的，“香港股票的流通量不够，多年亦只有10至11只上市的房地产基金”，当你投资香港的地产股票，无论是发展商还是收租股，永远存在着资产价值折让，正是如此，互联互通可以增加市场交投量，为香港的房地产基金作为一个融资平台带来积极作用。
“内地储蓄率一直是最高的，既然有那么高的储蓄率，资金放在银行以外要有更多选择，故必要去发展互联互通。”
以下为观点新媒体对春泉资产管理行政总裁梁国豪先生的访问实录：
观点新媒体：您对宏观的经济环境有何看法？
梁国豪：过去几年有些波动与不明朗，包括疫情、地缘政治以及近来加息通胀的压力，的确让宏观经济比较波动，也充满了不确定性。
但因为我们的业务大部分集中在内地市场，短期不明朗能感受到，但长期是比较乐观的。短期内，有新政策就一定会有较大的波幅，但这些政策是为了让各领域的发展更加有持续性，能更加长远。
我们看到是这样，短期大家做好本份，长线扩充发展是没有问题的。
观点新媒体：短期阵痛比较大，目前资产在跌，对你们而言呢？
梁国豪：我们的业务有七成在北京，幸运的是，我们的资产非常优质，如果你们在北京，相信都会比较熟，华贸中心两栋写字楼，隔壁有SKP。
这是优质的资产，在疫情期间出租率都可以保持在90%以上，租金可能有小幅调整，因为要配合客户，可能他们的经营、经济有些困难，但我们可以保持比较高的出租率水平。
另外我们有小部分资产是在大湾区的惠州，去年刚收购回来。选择在那个地点，也是经过比较精心的部署，因为我们觉得未来潜力很大。
一线城市无论写字楼还是零售比较饱和，相反在一些二三线城市，特别是在大湾区，我们可以看到未来发展机会。
小城市人均的收入未必有那么高，像惠州和深圳，若看数据是有一段距离，但惠州将来会受惠于大湾区的发展，可以作为深圳的后花园。虽然是二三线城市，但人口也有六七百万，和新加坡差不多。可能楼市是不稳定，住宅方面有些波动，但就业、工作可以看到前景是很好的。
惠州有个优良的港口，有越来越多的高铁能到达，也有很多不同的工业进驻。有了这样的动力，惠州零售市场特别受惠。因为市民普遍生活水平会慢慢提高、消费力也会提高。
我们有七成资产在北京，为春泉带来稳定的收入，另外我们选择了惠州的零售项目，因为我们看好零售业未来的增长，特别在二三线城市。
观点新媒体：三成放在惠州华贸天地，担心是个坑？
梁国豪：在大湾区里面，惠州拥有优良的港口，在那边可以看到大亚湾电厂，也有化工等比较大型的工业，这些不是深圳、珠海可以拥有的工业，很多人的工作是靠这些企业支撑。
惠州有自己不同的职能，各有各的角色。香港是金融比较多一些，深圳已经发展了很多高科技，传统工业在惠州可以见到。
这样才会有整个大湾区，为什么要包括惠州？就是产业可以配合在一起。
观点新媒体：惠州江北的行情是越来越好，您认为怎样？
梁国豪：我们去年9月份才完成收购，有真实的数据可以支撑，可以看到惠州整体的经济和零售业是怎么样的情况。
我们商场的位置是在城市中心的，大概15万平方米，周末时平均人流达到8万人左右，平时星期一至星期五也有2万-3万人。这样规模的商场能有这样的人流，他们的消费力是显而易见的。
惠州包括其他的区域一共有40个商场，我们商场占惠州40个商场整体消费的比例是10%左右，但面积大概只占5%左右。
可以看到，我们商场的潜力很大，很幸运我们买对了。
观点新媒体：目前美国还在加息，内地有些资产现在在下行，你们在内地是否有什么打算？或者说在哪个区域会紧密一点？
梁国豪：可以利用一个时间点扩大我们的地产组合，但究竟是什么样的时间点？是不是这一刻？怎么判断什么是最理想的时间？
现在大部分内地企业都在处理自己的报表和债务等，或者在处理之前的贷款。当能感觉到内地企业债务问题开始受控了，有稳定的迹象，他们的营业及未来的现金流会放在投资买地，而不是还债，那就是一个比较好的时间点。
这个时间随时会出现，可能在半年、一年内，当债务问题解决得七七八八后，我们认为这就是比较好的时机。
如果太快进入，可能要做的调研会特别多，因为买一个资产回来，本身债务问题还没有完全解决，麻烦会比较多。但半年到一年左右这个窗口会慢慢出现，会是比较理想的时机。
关于加息，现在无论是港币还是美金，贷款成本都很贵，而内地成本在慢慢跌下来。就我们来说，会尽量将我们的贷款变成多一些的人民币贷款，这是很自然的管理流程。人民币贷款是我们现在逐步进行的方案，有这个策略。
观点新媒体：内地在发展REITs，您觉得会不会纳入互联互通？
梁国豪：互联互通是一定会发生的，香港那么多年只有10只至11只的房地产基金，不只是房地产基金的问题，而是所有香港地产股的问题。
当投资香港的地产股，无论是发展商还是收租股，他们永远存在着资产价值折让，因此，互联互通可以增加市场交投量，为香港的房地产基金作为一个融资平台带来积极作用。
我们知道，内地储蓄率一直是最高的，既然有那么高的储蓄率，大家可能会有多余的资金在银行不舍得用，或者没到合适时间，如果能有多一点选择肯定是好的。
有必要发展互联互通，香港人的储蓄也比较多，我想这在财富管理等方面是一定会发生的方向。
观点新媒体：会否发展其他产业，如物流?
梁国豪：春泉是做内地的商业楼宇，我们擅长做什么，就应该继续做擅长的事情。如果投资者真想投资物流业，他们可以将资金调配过去。
春泉的规模不是太大，如果还要去看数码或者物流，这会分散我们的精力，导致老本行还未做好就去做其他的事情，可能不太好。
什么都有周期，可能现在内地写字楼供应会比较多一些，那就多留意一点零售业。我们觉得，如果零售业能选择对，这也是一个很好的时机。
观点新媒体：接下来投资国外、内地，香港的比例是什么样?
梁国豪：我们下一步100%继续投入会是内地市场。
未来一定是投资内地市场，当然不是说什么时候买，不是给时间表，但如果要宣布下一个收购，将会是内地的。
近期会倾向大湾区。
观点新媒体：为什么香港本土不做？
梁国豪：像派息，香港的房地产基金投资者要求派大概六七厘，但香港相对优质的物业大部分都是三四厘的回报率，买回来若不能为股东带来分红增加是行不通的。我们最基础的是，每做一个动作，分红或资产价值在数字上是一定要能增加。
这是我们的第一个门坎，若做不到，那想都不用想，但在香港暂时做不到。
观点新媒体：股东太盟收购的事情，演变到哪一步了？
梁国豪：曾经有一段时间，可能双方会有意见不一样，但经过那么多年的接触，现在我们和他们保持着良好的沟通。
像去年收购惠州项目，除了和他们有正常的沟通之外，他们也很支持收购，双方是有这样的沟通。
观点新媒体：经过10年上市，或者未来迎接内地的互联互通，要将公司打造成怎样的规模？
梁国豪：首先我们已经很幸运了，因为有北京那个非常有名的物业，是说出来大家都知道的物业，如果有了解的话，就会知道那是个非常优质的物业。
惠州是二三线城市，未必会有很多人留意，有机会可以请大家去惠州看看。在惠州，我们的商场，无论是建筑、租务、商业配置各方面，定位、品牌都配合到当地的消费力，整个商场的经营是一流的。
我们对自己资产的质素都是很有信心的。
我们需要保持非常优质，大家去到就知道这是非常优质感觉的物业，是在当地的一线物业，这是我们的目标。
收购方面，每家公司的管理方法不一样，但我们坚持每个收购带来资产提升及分红的增长，这对于我们很重要，因为日本股东对于流通、现金流有很严格的要求。
最后，希望我们能慢慢被人认识多一点。
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