观点网 赶在六月中旬，龙湖集团召开了2022年度股东大会。

在行业调整与波动的当下，龙湖经营状况策略如何调整？交棒之后，公司长期战略是否变更？

投资者们急切需要答案。

6月16日下午，龙湖集团透过互联网的方式与股东们进行了简短的交流。

据相关人士介绍，董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠等管理层出席了会议。

要让公司更加安全

过去几年，中国房地产市场步入深度调整阶段，行业面临着前所未有的挑战，而龙湖亦不断进行应对。

2021年，龙湖强调，要靠原则、靠底线思维走下去；2022年，以六大航道拓宽利润护城河；2023年，宣布重构各航道业务。

据观点新媒体了解，目前龙湖根据内外部形势，对航道进行了重构，变成了“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道、两个服务航道。

其中，开发航道仍作为支撑底盘，运营航道包括商场和长租公寓，服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”。

据参加股东大会的投资者透露，陈序平强调：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

在龙湖管理层看来，这将对公司业务增长质量有非常大的帮助。

按照陈序平的说法，未来开发业务将继续坚持聚焦20个主力城市，坚持提高新项目的周转、老项目的三降。

“我们整个地产开发业务不再以规模作为导向，而是以存货的去化、安全，包括盘面的修复，土储结构的优化为主要方向。”

至于两个经营航道，该公司定下的目标是“要实现经营性现金流的回正”。

投资者转述陈序平的话表示，要让两个经营航道能够实现每年20%利润的增长，从而提高整个资产回报水平。至于两个服务航道，希望复合增长率能够达到40%。

显然，龙湖是希望通过经营航道及服务航道的提振，进一步改善公司收入及利润结构。

从2022年财报数据来看，龙湖期内实现开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11.0%；运营业务不含税租金收入为118.8亿元（不包括北京长安天街），较上年增长14.1%；服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，较上年增长38.6%。

据悉，陈序平还表示：“公司计划用三到五年时间，把非开发业务，即运营、服务航道的利润占比达到50%，收入占比能够到20%，同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”

恢复仍需时间和耐心

股东大会上，龙湖集团管理层就接下来的战略方针进行了详细阐述，同时就目前的经营现状进行了报告。

据了解，过去一年，在宏观经济承压、全国房地产市场不振的大环境下，房企销售大幅下挫。2023年开年以来，房地产销售虽有所修复，房企签约额下跌趋势大幅收窄，但四五月份复苏动力稍显不足。

尽管市场销售稍显乏力，但张旭忠认为：“我们中长期看好中国的经济发展，看好地产行业。当然，行业复苏取决于整体经济的增长，以及购房者对于未来就业、收入的预期，信心的恢复仍需要时间和耐心。”

数据显示，5月单月，龙湖合同销售额为145.6亿元，合同销售面积为83.5万平方米；2021年前5月，实现地产销售额817.2亿元，同比增长31.2%，销售面积达到474.8万平方米。

据相关投资者介绍，针对推盘节奏及销售铺排，张旭忠还提到，一方面，将会坚定投入人口和经济基本面持续向好的核心一二线城市，在产品方面把握好改善型需求，提升投资的精准度。

另一方面，龙湖集团目前可售货源非常充足，加上今年已经获取的项目，在2023年至少能够提供3200亿左右的供货。

“灵活铺排供货节奏，预计今年签约金额会比2022年稳中有增。相较于规模，更注重签约质量，尤其是利润率和回款情况。”参会投资者转述张旭忠的话表示。

兵马未动，粮草先行。2022年，全国土地市场持续低迷，土地出让收入大幅下滑，城投公司成为了土地市场的拿地大户；但进入2023年，重点城市土地市场有所升温，房企也重新回归到拿地当中。

数据显示，首五月，龙湖集团已经累计获取了18宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建面是176万平方米，权益地价148亿元，楼面单价13077/平方米，提供了将近500亿左右的可售货值。

2022年，龙湖集团拿地平均溢价率为4%，其中六成新增土储为零溢价；相比之下，2023年拿地溢价率有所提升。

对此，张旭忠表示：“2023年到现在，拿地是在热点城市，溢价率有点提升，但是依然控制在10%左右，是一个比较合理的水平。”

在资金端，去年以来，伴随着监管层面“三支箭”与金融十六条落地，房企融资逐步回暖。

对于龙湖的融资现状，投资者转述赵轶的话表示：“监管机构和央行对优质民营企业融资的态度还是坚决支持的，龙湖感受到融资环境还是合理和健康的。”

他提到，下半年还有140亿元整体到期债务，海外债务年内没有到期的，龙湖集团会继续凭借公司良好的信用，保持灵活和低成本的融资渠道。

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