编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 2022年，内地房地产企业债务问题持续，在疫情防控措施夹击，加上自七月起多个城市出现楼盘烂尾以及业主停贷风波，令内地房地产企业特别是民营房企面临着严冬的挑战。
“不断有房企出险、停贷等事件出现，甚至还有一些国企出现违约的情况。”惠誉评级亚太区企业评级高级董事兼大中华区房地产评级主管金泰伦形容，2022年房地产这个行业，就像在激流之中一般。
金泰伦总结道：“市场总是在绝望的时候才会见底。”
七月开始，内地出现断供风波。为避免“断供”骨牌效应，中共中央政治局在7月28日会议上，提出“保交楼、稳民生”的要求；11月，央行、银保监会联合出台“金融16条”，再继而连发“三支箭”救楼市。
迭加松绑楼市政策下，金泰伦相信，有部分房企的再融资能力已经慢慢恢复，不过他并未直接响应现时内地楼市是否已经见底。
“重点还是在那些购房者的信心能否恢复。”金泰伦指，尤其是现在民营房企的销售同比还是大幅度下跌，“据我们观察，已经出险的房企即使已经重组，资本结构已经稳定下来了，终端消费者可能还是不太愿意相信他们。”
金泰伦直言，虽说保交付，但终端消费者对于他们的交付质量仍然存疑。
“可以选择的话，为什么要选它呢？”因此他认为，目前还没有看到终端消费者的信心出现明显拐点。
至于民营房企往后会如何？“我们现在看到的是第二支箭以及其他的一些政策，其实都是针对少数几家公司开放。2023年市场化的债券到期相比2022年更高，尤其是境内到期。如果现在第二支箭没有为其他民营房企开通的话，他们的流动性压力会比2022年还要大。”
“民营房企销售不能回升，怎么为他们提供流动性也没用。”金泰伦指，房企主要是从销售回笼资金，销售一直下跌的话，现金流不能恢复，又如何偿还债务？
他续指，内地楼市过去有很大部分都是来自投资性需求，如今神话被打破，楼市已不太可能回到2019、2020年初那个“只要有房子供应都有人买”的火爆时光。
参考其他国家市场拐点的出现条件，往往需要楼价大幅回调及政府大规模货币政策放宽。但内地并不希望看到房楼大幅波动，货币放松亦非选项，故需求端的修复可能需要比较长的时间。
终端消费者的信心可以如何恢复？金泰伦预计，出险房企以及民营房企在解决了流动性以后，可寻求一些国营房地产企业或者是地方政府平台入股，或收购个别项目，以增加终端消费者的信心。
不过他认为，这过程将会比较漫长。
根据惠誉于十一月发表的《2023年中国房地产行业信用前景展望》报告，中资房企2023年的经营环境不会有显著改善，该行业的合同销售额或将同比下滑约5%，意味着全年仅能实现11.5万亿至12万亿元的销售规模。
事实上惠誉相较另外两家评级机构已算较为乐观，“我希望2023年跟我们的预测差不多，但是按民营房企的表现来说还是比较难的。民营房企占了市场80%左右，如果只有大公司能获得支持，其他公司在资金链还是很紧张的情况下，我们的销售预期很难达成。”
随着内地逐步放宽动态清零政策，金泰伦指，根据其他地方的经验，中间出现不稳定的可能性还是很大。
“内地过去管控得很好，感染的人不多，但同时有免疫力的群体并不多，所以开始放开的时候，处理问题时间可能要更长。”金泰伦表示，现时看到大家亦没有意愿去外面消费，所以存在很大的不稳定性。
但金泰伦相信，放开之后，经济活跃度会大幅增加。
“现在疫情管控已经有了一个终点，中间可能有一些波动，但中期来说是比较乐观。若管控做得不错的话，2023年下半年经济会有一个周期性复苏的情况。房地产是信心问题，大家有钱了，对房地产的看法也会比较乐观一点。”
他指出，在重新开放的情况下，高能级城市会先出现拐点，逐渐稳定下来，甚至有增长的情况。低能级城市由于基本面没有变化，亦不能减价去库存，因此会出现一个比较漫长的衰退。长远来看，低能级城市的走势要看国家政策怎么走，因为政策的影响面很大。
自2021年下半年以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望，一般投资债券时，投资人会参考债券的信用评等评级。
惠誉作为全球三大国际评级机构之一，金泰伦指，自2021年年初开始美元债市场再融资规模就不断萎缩，到了下半年的时候，亦只有很强的国企能做到。现在房企再融资能力都很低，而且由于大部分民营房企已不再参与评级，剩下均是一些稳定的、具国企背景的房企，因此往后评级再萎缩下去的概率也不大。
根据惠誉十一月的报告显示，授评的5家房企发行人（占授评房企总数的29%）已被授予负面评级展望或被置于评级观察状态。在过去12个月中，多家民营房企已触发违约或启动债务重组，因此不再参与评级进程，导致惠誉因无法获得维持评级的充分信息而撤销其评级。
鉴于此，后续采取负面评级行动的范围或将收窄，大多数被授予稳定评级展望的发行人均是国有企业。惠誉认为，这些房企将继续受到购房者青睐，在内地市场的融资管道也将保持畅通。
但是金泰伦也表示，由于内地融资比境外还要便宜，基本上国有房企对美元债市场没有太大的兴趣。不过国企背景的房企还是愿意维持国际评级，因为他们的考虑不只是融资方面，还有跟国外投资人互动等很多其他方面。
以下为观点新媒体对惠誉评级亚太区企业评级高级董事兼大中华区房地产评级主管金泰伦先生的采访整理实录:
观点新媒体：房地产企业现在手上资金回来了，但是消费起不来，买房成交量不够，包括现在疫情管控放开之后，会不会反过来影响到消费?
金泰伦：我们算是比较乐观了，预估0%到5%的下跌，行业预测是双位数的下跌。
民营房地产的融资端资金链是否能恢复？现在算是安全的，还没有出险的房企，相信他们的再融资能力已经慢慢恢复了，因为有第二支箭的支持。
主要的重点还是那些购房者，他们的信心能否恢复？我们对2023年的展望中也重点讲到，他们的信心现在没有看到明显的拐点出现。
香港2022年3月份那波疫情，基本上有一到两个月时间都在处理身边的人感染的问题，内地比香港人口基数大那么多，要处理感染问题的时间可能还要更长。
动态清零确实是一个实质上的转变，中期来说我们比较乐观。
现在已经有了一个终点，中间可能有一些波动。但房地产销售要回到过往那么高的水平，已经不太可能了。
首先过去很大部分都是投资性需求；其次是相信国家也不会出台很大的刺激措施。
国外对房地产危机的处理，基本上是两个方式，一个是房价大幅度回调，另一个是有很激烈的宽松货币刺激政策。
不过中国还是要稳定房价，不会出台的激烈的宽松货币政策。在这种情况下，需求端的修复可能需要比较长的时间。
重新开放的情况下，高能级城市会先出现拐点，逐渐稳定下来，甚至有增长的情况。但是低能级城市会有一个比较漫长的房地产衰退，因为基本面没有变化，有很多的存量，没有很好的去库存方式。
所以，现在看到的情况就是高能级城市做得比较好，低能级城市有比较大的难处。
观点新媒体：金融16条政策不光是保项目，还在保一部分房企，加上最近出台了三支箭。您觉得除了目前的三支箭，还会有更好的政策吗？
金泰伦：从资金链的角度来说，即流动性方面有解决方案，最终结果还是要看销售是否回来，尤其是民营房企。
我们看到，现在民营房企的销售还有同比大幅度下跌的。不要说现在有疫情影响，就算是在没有疫情的情况下，终端消费者是否还愿意购买民营房企的产品？民营房企在资本市场已经做了很多重组，已经有一个空间给他们了，但是终端消费者可能还是不太愿意相信他们。
如果销售没上来，他们在接下来一两年时间还是有危险的，下一步怎么办？可以引进一些国有股东帮助他们恢复信任。
因为现在债券市场、融资市场、银行端可能有些信心，因为有国家的支持，但是如果终端销售不回来的话，他们的商业模式也回不来，怎样给他展期也没办法。
有两个解决方案，一是房地产销售复苏，谁有房子供应都有人买，但是这种情况应该不太可能出现了。第二种情况，每一个出险的房企以及民营房企，解决了他们的流动性以后，再找一些国营房地产企业或者地方政府平台，由这些机构入股民营房地产，增加终端消费者的信心。
如果销售回不来，怎样提供流动性也没用，因为他们主要还是要靠销售回笼现金，现金流不能恢复、销售一直下跌的话，怎么样偿还债务？
观点新媒体：您认为这样的过程需要多久？
金泰伦：比较漫长。因为要看每一家企业是怎么样谈的，不是国家出台一个政策就能搞定的，因为需要每家公司具体安排，对时间的要求比较长。
民营房企往后会出现什么样的情况，我们现在看到第二支箭以及其他的一些政策，其实都是针对少数几家公司开放。如果第二支箭没有为其他民营房企开通的话，他们2023年的流动性压力比2022年还要大。
在这种情况下，只能是展期或者退出的情况。
对终端消费者的信心问题也要考虑，金融机构愿意展期，但是终端消费者不太愿意去购买他们的房子。听说这家公司债务展期、债务重组，怎么可能吸引消费者去购房呢？
观点新媒体：我们看到融创这样的房企最近已经在商讨展期，如果这批企业银行也不帮他们，最后的结果会是怎样？
金泰伦：如果能展期，然后买一点时间回来，就需要下工夫去做销售。希望他们的销售能回来，如果销售不能回来，就要出售资产。
展期只是一段时期，之后怎么样盘活资产，这也是要考虑的，要么就是销售，要么就是卖项目，怎么样都要变现。
每家的情况不一样，如果有大量的美元债，但是在境外又没有什么资产，债券持有人也没什么办法。
现在国家政策也是很明显的，第一是保交付，第二是境内债务，在那样的情况下，他们要回收非常难。如果回收基本上没办法做到的话，也就只能展期了。
观点新媒体：对以后内房企业在国外融资的影响会不会非常不好？
金泰伦：已经是这样的情况了，大家现在基本上都已经觉得不可能，只有国有房企才可能去做。但是国有房企对美元债市场也没有太大的兴趣，他们在境内融资比境外还要便宜。
观点新媒体：相当一部分内房开发商撤销三大国际评级机构的评级，未来需要达到什么条件才可恢复甚至提高评级？
金泰伦：我们的评级只能按市场的实际情况，确实理解他们的评级下降会有一定压力，但是我们的影响也不是那么大。
因为2021年年初开始美元债市场的再融资规模就不断萎缩，到了下半年时，除了很强的国企能做到以外，其他房企基本上跟评级没关系了，他们的债券价格已经跌到20到30块钱左右。评级还没有反映过来，已经跌了。
现在房企再融资的能力都很低，往后评级是否能维持？相信再萎缩下去的概率也不大，因为现在大部分民营房企已经不再参与评级，剩下一些是稳定的。
相信国企背景的房企还是愿意维持国际评级，因为他们的KPI也不只是融资，还是为了整个公司的，还要跟国外投资人互动，考虑的不只是融资方面，还有很多其他方面。
观点新媒体：您觉得未来内地房地产市场总量规模会到多少？
金泰伦：关于总量的问题，其实我们内部是有讨论的。
我们相信整个板块会在现有的情况下稳定下来，但是中期也不会有增长的情况。现在国家的方向是想稳定下来，如果市场继续下跌的话，应该还会不断出台政策。
现在的总量跟2021年相比可能是接近持平，或者是个位数下跌的情况。再往后怎么走，要看低能级城市是否有拐点出现。
如果它们一直是衰退的情况，可能只是几个大的区域有机会，比如说长三角和大湾区。如果是这样的话，可以想象会有压力的。
观点新媒体：以前房地产是中国经济的三大支柱之一，经过一年半的变化，是不是这个位置已经往后挪了？现在地产里也提倡去掉金融属性，回到民生的概念，这样是不是又比较矛盾呢？
金泰伦：国家对房地产调控，要去杠杆，这是可以理解的，因为城镇化的比例已经比较高。
我们国家可投资的产品确实比国外要少，不是股市就是债市，以往投资房地产有比较好的回报，所以很多投资房地产，其实刚需并没有那么高。
在城镇化已经达到一定水平的情况下，资金还是不断跑到房地产并不太合适。
如果按这个逻辑，我们会从高速增长的市场变成中低增速的市场，在这样的情况下，不太知道是否需要再有这样的支柱。
观点新媒体：在目前市场情况下，钱都投到万科、龙湖这样的优质企业，未来行业会不会只有二三十家巨无霸房企支撑？
金泰伦：这个情况确实可能出现，但是我觉得这不会是一个问题。
你看我们的手机行业，就只有一两家企业，电信运营商也就三家。像香港和新加坡的房地产行业，政府提供的房占大头，剩下的是私人房开企业，剩下十几二十家也是没问题的。
大部分是国企的话，它们的盈利水平国家可控，这种情况会是比较公平、比较好控制的水平。
观点新媒体：这两年包括万科、金地都分拆了产业、租赁、灵活办公、养老业务，这部分房企多元化的模式思路是对的吗？
金泰伦：万科一直说现在房地产市场已经进入了黑铁时代，就是利润在下降，他们需要找寻其他的发展方向。跟龙湖和华润置地相比，他们确实住宅业务占比较大，从融资端的角度来说算是一个短板。
当然万科一直在融资上没有什么问题，但是为什么龙湖现在还能比其他民营房企也能获得比较好的融资条件？就是有大量的投资性物业。
从融资端来说，他们还是有其他路可以走，这也是万科想做多元化的原因。
但是他们多元化之后也发现，住宅的利润还是要高很多。利润率被摊薄，有投资人可能不满，就只有走资产化的路，让这些资产出表，这样利润就可以回升。
观点新媒体：2022年内地市场普遍不好的情况下，港资房企在内地的动作比早两年更快了一点，反而加大了投资，这是什么原因？
金泰伦：内地一线城市是有长远价值的，在现在的情况下，他们去投地没有太多竞争。现在内地房地产的体量实在太大了，港资可能对某些城市会有影响，但是对整个大盘的影响是不足够的。
另外一个角度来说，港资地产商已经是第二代、第三代在操盘，内地民营房企的老总大部分都是第一代，他们之间是有很大差距的。
香港在历史上也有很多房地产商，最后就剩下了几个大的家族，都有一些稳定收益的资产支撑发展，有固定收入支撑。我觉得他们在内地的发展也不会太快，因为商业地产是重资产，不可能很快。
观点新媒体：您对2022年的内地房地产行业有怎样的总结？
金泰伦：这个行业就像在激流之中，不断有房企出险，有其他问题出现，所以没办法慢慢地回想整体市场的情况怎么样。
现在好像是要见底，但是一直也没有见底。3月份时有些大型的房企跟我说，他觉得政策已经见底了，确实政策是见底了，但是反弹并没有出现。
很多事件出现，比如说停贷，甚至还有一些国企出现违约的情况，一直也没有见底。到了年底，大家觉得没有希望的时候，出台了一些更直接的政策，突然市场好像就见底了。
总结来说，市场总是在你绝望的时候才会见底。
观点新媒体：对2023年房地产行业有什么样的寄语？
金泰伦：还是希望市场已经出现拐点，从我们的预测来看，可能没有太乐观。其他同行的预测比我们的数字要低，所以感觉有过于乐观的情况。
我们觉得，稳定的情况还是能维持的，但是其他同业觉得有10%到15%的下跌空间。我希望2023年跟我们的预测差不多，甚至可能更好。
但是按民营房企的表现来说，还是比较难的。民营房企占了市场80%左右，他们的资金链如果没有恢复，只是前几名大公司能获得支持，我们的销售预期也是很难达成的。
相信现在比一个月前要好，因为疫情防控政策出现了一个转向。全球每个国家都是类似的，放开之后经济活跃度会大幅增加。
我们相信，如果疫情管控做得不错的话，2023年下半年经济会有周期性复苏的情况。房地产是信心问题，大家有钱了，对房地产的看法会比较乐观一点。
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