编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。
11月，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”继续盛大开幕，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。
带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。
观点网 近年，香港知名发展商华懋集团锐意强化企业品牌形象。
蔡宏兴于2018年初正式加入华懋，成为执行董事兼行政总裁，他曾于过去访问坦言：“过去20年，华懋的步伐慢了，甚至是停滞了。”
甫一加入，即为华懋投得观塘安达臣道住宅地，并活跃于卖地市场，屡次成功夺得地块。在8月初接受观点新媒体采访时，蔡宏兴也表示：“我们是有一定计划，适当地找到好的投资项目、机会，继续去参与。”
由住宅、商业地块到近日组合营发展甲级仓储物流设施，华懋集团今年已经62周年了，以前打下了很好的基础，也是一直以来对香港、对家的一个承诺，因此一直都在香港发展。
蔡宏兴指：“今天我们大部分业务仍然在香港，而接下来要扩展外面的业务。我们会加快步伐，大湾区是其中一个希望发展的地方，同时也希望在一些国际城市扩展。”
不过，由于目前海外市场并无一个很成熟的团队，因此将会以投资、收租为主导，让团队对市场更加了解，再发展其他项目。
“内地有一点不同的看法，因为所有的一切较为相近，尤其是在大湾区。虽然还没项目在大湾区，相信我们团队有能力在大湾区多做一些事。”而且未必只是做住宅项目的发展，接下来预计内地尤其是大湾区的发展会朝新经济方面，包括码头运输、数码中心、科创园等，“大家都可能有一些长处，1加1就会等于3或者4。”
“疫情关系，导致外出商业活动减少了，所以步伐慢了下来，希望接下来疫情受控之下，我们可以加快步伐，将内地和海外的投资真正落实下来。”蔡宏兴期望，今年可以有项目落实。
虽然目前不少内地发展商出现财务问题，有机会出现一些价格较低的项目，不过蔡宏兴强调，华懋是一家较为看重中长线的投资者、发展商，行业接下来的增长前景也是考虑因素之一。
“在逆境之下可能有一些项目、有一些投资有较相宜的价钱，这些都会看。”
与普遍香港大型发展商截然不同，华懋集团既非上市公司，亦非由家族经营，发展目的不止于营利，而是为社会大众建设优质环境和生活，蔡宏兴所强调的，正是在营运及决策以“三重基线”作纲领，将来以人、经济和环境三者并重的理念。
2020 年，华懋集团踏入 60 周年，推出了全新的标志，透过“Places with Heart”概念，传达出集团是一家用核心业务创造共享价值，为市民、小区及环境带来正面影响的发展商，为集团进入数码时代揭开了新的序幕。
蔡宏兴十分认同房屋不是用来炒卖的观点，希望可以帮社区营造一个更宜居的环境。“在环境、住房设计上我们有自己的坚持，比如在香港，我们不会建纳米楼，因为这个市场是不可持久的，尤其是这次疫情之后对卫生、环境、健康、通风都很注重。”
事实上，蔡宏兴从事地产发展超过30年，既是发展商，亦是建筑师。
作为建筑师，蔡宏兴觉得哺育和发展并不矛盾，两方面都可以并存的：“是不是要拆旧具有历史价值的东西才可做新的发展呢？这未必是最好的方法。我们看到很多发展可以新旧并存，也令社区更加多元。就算一些很古老的欧洲城市，并不是要拆以前十六世纪、十八世纪的建筑才可以做得到。”
最近，他乐见到香港政府有新的思维，比如现在社区重建中提到地积率转移，高空建造的方法，“在旧的建筑建不了地积比，是不是可以给旁边的地盘发展?其实在社会方面没有损失，但很多东西可以共存。”
发展和哺育方面的平衡，恰好在华懋的中环街市中有所体现，糅合了”旧建筑新演绎”，代表香港文化，将香港的故事讲得更好。
“出发点就是中环街市可以怎样帮到香港本地品牌的成长，我们有很多不同类型的活动给到社区参与，非牟利团体活动、专业团体展览、商业产品展出都有，适合不同的社会阶层，本地、外地的朋友都会觉得每次来中环街市都有不同的体验、不同的感受。”
保育历史建筑，最大的挑战是令成本增加，蔡宏兴亦坦言，中环街市、荔枝窝花的钱肯定需要一定数字，有时候或比拆了重建更多。“回到三重基线，我们可持续发展是什么？如果不拆建筑物，循环使用一些物料，在环保方面是很好的加分。整体来看，今时今日可能花费多了，但是整个建筑周期、生命期省了更多费用。”
蔡宏兴加入华懋后，曾称要将过去的集权(Centralized）改变成放权（decentralized），“其实不是放权，而是希望大家都关心，一起参与。”
他希望整个华懋文化不停地学习、不停地完善自己做的事情，大家都是将公司变成自己的生意。
“一个诸葛亮未必好过三个臭皮匠，没有一个人的知识和能力没有盲点，所有同事都给出意见，参与做决定，我们走错的可能就会减少。”他很高兴这几年同事的参与和支持，令集团越来越接近目标。
访问当日，就观点新媒体所见，位于荃湾如心广场的华懋集团总部正进行分阶段的装修工程，蔡宏兴指以前每一个部门都是独立运作，很多房间，大家没有那么容易沟通，”现在加入了很多Social Space(公共空间)，大家可以一起喝一杯，聊聊天，在比较放松的环境中沟通。”
“每一个企业有不同的需要阶段，今天的方法在以前未必适合，以前的方法未必在今天或未来适合发展。就算今天华懋做得多好，10年、20年、30年后，当市场改变，如果我们不去改变，其实也会失败的。”
对于香港楼市，他指看不到有很大的变化，就算是在加息环境下，香港楼市的变动也不是很大。
“没有人有一颗水晶球，不可能看市场看得那么准。”楼宇买卖可能随着市场的波动会较大，因此，华懋亦希望能够达到一个平衡。蔡宏兴透露，集团希望可以继续加大收租物业，以提供较为稳定的收入，但没有设下比例框架。
他举例如加路连山项目，集团很高兴有机会和希慎合作，参与发展城市中心的商业项目。另外，最近在东涌有商业和住宅项目，跟随了香港的发展和与大湾区融合的步伐。
蔡氏亦指，商业物业近期的确具有压力，主要由于经济复苏步伐还是不明朗，且地缘政治也有一点紧张，不过他对中长线仍具有信心。
“今年整年来看是差了些，但如果分开上半年和下半年，我想下半年可以追回上半年的跌幅，或者有一个微升。”蔡宏兴希望，随着防疫措施有机会于今年稍后放宽松，国际投资者可研究重新到港做生意。
以下为观点新媒体对华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴的采访实录:
观点新媒体：看到不少投地项目集团有参加，现在怎样？
蔡宏兴：华懋集团今年已经62周年，以前打下了很好的基础，也是我们一直以来对香港、对家的承诺，因此一直都在香港发展。
这几年我们开始转型，未来市场变化也挺大。从公司来说，我们有三重基线，就是：怎么发展经济效益，给社会一个正面的影响，以及在环保方面的可持续发展一起平衡。
在这方面，尤其在香港怎么打造宜居城市方面也是一个重要课题。我们在产品设计上，除了利用科技、现代建筑方法，让环境更好之余，也在软件上进行提升，比如酒店方面给客人更好的服务之余，将对客人的关心延续到其余地产发展项目。
第三，人的方面，会看到三重基线之一就是如何帮社区一起发展。在做事方面，科技、环保、可持续发展技术都是我们的发展方向。
观点新媒体：基于三重基线，在发展规模上会不会有一个目标？
蔡宏兴：也有的。第一，除了发展项目买卖之余，长线投资我们希望加大收租物业，这是较为稳定的收入。大家都知道楼宇买卖可能市场波动会较大，我们希望能够达到一个平衡。
第二，像很多在香港发展的公司一样，我们有能力在内地和海外扩展业务。在这方面，我们也会加快步伐，只是今天大部分业务仍然在香港。
内地特别是大湾区是我们其中一个希望可以发展的地方，也希望在一些国际城市扩展物业。
观点新媒体：内地或者海外会偏向投资物业吗？筹备了多久？有什么困难？
蔡宏兴：海外投资方面，我们还没有一个很成熟的团队。就像伦敦，以一些投资项目为主，目前还没有能力发展项目。等我们对当地市场更加了解，有一个团队能够落地，就可以做其他的事，但就今天还是以投资、收租为主导。
内地有一点不同，因为文化背景、所有的一切较为相近，尤其是在大湾区，虽然没项目在大湾区正在进行中，但是相信我们团队有能力在大湾区多做一些事，也未必只是做住宅项目。
我们进去之后，相较内地地产发展商在住宅项目上可能没有那么熟悉，但一些复杂性较高或者新经济行业，包括码头运输、数码中心、科创园的发展等，我们能够带上香港或国际的朋友一起发展。
接下来内地尤其是大湾区的发展一定程度上新经济方面会多一些，未必只是做传统的地产发展项目。
希望接下来疫情受控之后，我们可以加快步伐，可以将内地和海外的投资真正落实下来。
观点新媒体：今年内是否会有一些好消息传出？
蔡宏兴：希望今年有一些项目，这自然事关香港现在的疫情隔离政策，希望11月可以较为放松一些，让我们出外看项目更容易一些。
内地方面，希望在疫情受控之下，我们的来往尤其是去大湾区方便一些，这样才可以让我们坐下来谈，落实一些项目。
观点新媒体：会不会一开始选择合作的模式？
蔡宏兴：这是一个方向，始终我们对新的市场不是太了解，自然希望找到一些可靠、理念相同的合作伙伴一起发展。
包括在香港，我们也想有不同的发展项目，可以和一些不同的生意伙伴合作。大家各有一些长处，1加1起来就会等于3或者4。
观点新媒体：现在内地很多发展商资金上比较紧缺，这时候便宜的、好的项目不只是物流园或者数据中心，可能是住宅居多。
蔡宏兴：我们一直以来都是审慎理财，因此我们的现金流是理想的，也有能力在逆境之下继续投资。
可能有一些项目、有一些投资是较相宜的价钱，这些我们会看。但同样地，我们也是一个较为看重中长线的投资者或者发展商，行业接下来的增长前景也是考虑因素之一。
我们其实很认同房屋不是用来炒卖的观点，更希望可以帮社区营造一个更宜居的环境，因此在环境、住房设计上我们也有自己的坚持。
比如在香港，我们不会建纳米楼，因为这个是不可持久的，事关住房的环境，大家都想住得好一些。今天收入不是很好，迫于无奈就住小一点，但经济环境好一些了之后，自然希望住大一点。尤其是年轻人，将来组织了家庭，也希望住在更舒服的环境，因此纳米楼不是我们投资或者推进的方向。
第二，这次疫情之后，大家对卫生环境、健康、通风都更加注重，这些都是我们考虑的因素。
观点新媒体：过去外界印象中华懋是做豪宅为主的，是因为现在豪宅市场受到阻碍，所以转型了吗？
蔡宏兴：不是的，就算上半年经济环境没那么理想或者疫情很不明朗的时间，我们有些项目都在历史高位成交的，市场的资金是不紧缺的。
但看回我们的三重基线，其中一个很重要的是怎么制造财富给社会，服务整个社会，不只是某一部分人。
因此我们做出了一个决定，如果是同一笔资金，投资几间高端豪宅还是较为大众化的住宅，让受惠的人更多？现在我们会选择大众化一些的项目，这是公司生意原则上的决定，而不是因为豪宅市场不理想。
我觉得香港豪宅市场的供应始终是少的，传统豪宅也是有价有市的。
观点新媒体：住宅或者商业方面投资有没有一定比例？资金分配上怎么安排？
蔡宏兴：我们会一直提升收租物业的比例，但至于说有没有一个数字，或某个年度一定要达到某个数字？我们没有这样的框架。
市场是变化的，不同时段会有不同的项目。比如在加路连山，我们很高兴可以有机会和希慎合作，参与到城市中心的商业项目。
另外，大家看到我们最近在东涌有商业和住宅的项目，这些都是跟随香港的发展和大湾区融合的步伐。尤其是东涌，还要看政府卖地时间表是加快还是慢了下来，我们希望可以参与。
观点新媒体：怎么看商业物业接下来的发展情况？对商业物业市场有什么预期？
蔡宏兴：近期有压力，因为经济复苏步伐还是不明朗，地缘政治也有一点紧张，大家都看得到。但中长线来看，我们蛮有信心的。
几个因素：第一，香港在大湾区经济体系中的发展。香港以前其实是一个700万-800万的城市，但接下来大湾区融合后是7000万-8000万的市场，这对香港来说绝对是一个很大的动力。
第二，这次主席过来也说得很清楚，香港对中国的发展来说仍然有很特别的贡献，在一国两制方面应该持久坚持。远景方面会更加清楚，在国家发展上可以怎样作出我们的贡献？也使国际社会对香港的定位更加清晰，我们会继续是世界金融中心、航运枢纽，在物流、新科技的发展上也有一定的地位。
观点新媒体：近期公司很积极在每一个区都投了地，会不会加快卖楼的步伐？
蔡宏兴：我们一直都是货如轮转，都是循着时间表在发展。
就算是卖楼加快，是不是因为没有这个资源能力继续投资？也不是。我们有一定的计划，找到好的投资项目和机会，会继续去参与。就像何文田我们一直都在等预售“楼花”能不能出来，另外还有一些项目在走程序。
政府审批上，目前香港买楼有一手条例是很严谨的，过程较为繁复，所以要处理好。第二，工程方面要跟得上，我们不希望承诺了什么时候交楼而做不到，或者展馆都没整理好就匆忙地推出市场。
希望给业主信心，可以真正看到将来的单位是怎样的，我们的“清水楼”示范单位都是做足的，让他们对我们的品质更加有信心，知道承诺什么时候交楼就可以准时交楼入住。
观点新媒体：大家都是买预期的，但有时预期下跌就会直接导致大家不买，是否会促使接下来的定价向下?
蔡宏兴：我经常说买楼不是买股票，不是用来炒卖的，而且就算买股票也是长线投资，中间起跌不是炒卖的目标。
买楼是用来居住的，在好的环境住十年、二十年、三十年，不用怕接下来那一年跌一些、升一些。
同样地，没有人有一颗水晶球，不可能看市场看得那么准。我想有部分人自然希望楼市向下之后再入市买楼，但很清楚的是，香港今天就算是在加息环境下，楼市变动也不是很大的幅度。
宁愿早一点给家人一个好一些的生活环境还是以多赚几万元为目标？对我来说绝对是早一点给家人一个好一些的生活环境是最重要的。
观点新媒体：旗下商场比如中环街市，会不会多做一些游客生意？
蔡宏兴：中环街市不是主要做游客生意的，但如果通关之后，游客来香港就一定会到中环街市，因为这里真的很能够代表香港文化，是承载不同活动的地方。
我们的出发点是可以怎样帮到香港本地品牌的成长，有很多不同类型的活动给到社区参与，非牟利团体活动、专业团体展览、商业产品展出都有，适合不同的社会阶层。
本地、外地来的朋友都会觉得每次到中环街市都有不同的体验、新的感受，这是我们希望可以做到的，将香港的故事讲得更好，不只是给外面的朋友知道，更是让本地的香港人知道其实香港是多元化的，有很多不同的活动、有趣的故事都是可以一起参与的。
观点新媒体：除中环街市，包括荔枝窝，很多时候面对发展和哺育方面的平衡，在香港这方面有很多的掣肘，怎么看待这个问题？
蔡宏兴：我自己作为建筑师，觉得哺育和发展并不是矛盾的，是可以并存的。土地发展不够的时候，是不是要拆掉具有历史价值的东西才可以做新的发展呢？这一点未必是最好的方法。
我们看到很多发展是新旧并存的，也令社区更加多元。就算一些很古老的欧洲城市，也并不是要拆以前十六世纪、十八世纪的建筑才可以做得到。
现在很高兴看到政府有新的思维，比如社区重建，也在讲是不是有地积率的转移，高空建造的方法。在旧的建筑如果建不了地积比，是不是可以给旁边的地盘去发展？其实在社会方面没有损失，很多可以共存。可以用法例、思维的改变，做到哺育和发展同样都可以尊重。
观点新媒体：建筑方面会因为这一点受掣肘吗？
蔡宏兴：我想有几个看法。第一，哺育历史建筑，比如中环街市、荔枝窝，花的钱需要一定数字，有时候可能还多过拆了重建花费。但回到三重基线，我们的可持续发展是什么？如果不拆建筑物，循环用一些物料在环保方面，是很好的加分。
尤其是国家2060年要做到碳中和，香港在2050年就要做到碳中和，如果不采用循环用物资，而是用新的材料，在建筑方面达到碳中和目标是不可能的。
从整体看，今时今日可能花费多了，但是从整个建筑周期、生命期来看，省了费用都说不定。我们应该对远景有一定的目标和贡献，而不是赚快钱，这不理想。
我们扎根在香港、扎根在社区，我们做的项目，为社区做的事不是看今天的利益，而是看未来是不是可以创造更多的价值，也要在可持续发展方面更加对得起未来的Younger Generation，这些都是华懋在三重基线方面很紧张也很注重的。
观点新媒体：可持续发展议题上面，是不是也做了很多事情？
蔡宏兴：其实我们不是上市公司，是不需要ESG报告的，但我们也主动去做，因为这可以让我们知道自己做得好或不好，也有一个透明度，让我们的生意伙伴、社会人士都知道华懋究竟在ESG方面做了什么，进程怎么样？
我们现在有一个“3050+”计划，就是2030年碳排放会在2020年基线减少51.8%。 这都是挺进取的目标，需要投放资源，需要有信心和恒心去做。
如果我们要达到2050碳中和，至少2030年要减少26%以上，所以定出这些指标。
观点新媒体：您之前提过，加入华懋几年，要将集权方式变成放权模式，目前成效是不是都已经达成？
蔡宏兴：我们在这个旅程走出了第一步，自然不会今天做了，明天就不用做。希望整个华懋文化是不停地学习、不停地完善自己做的事情，大家都是将公司变成自己的生意来看待。
其实不是放权，而是希望大家都关心，一起参与。一个诸葛亮未必好过三个臭皮匠，但没有一个人有所有的知识、能力且没有盲点，所有同事都给意见并参与做决定，走错的机会就会减少。
这一点也感谢同事们这几年的支持，在这个旅程中一直越来越接近我们的目标。
观点新媒体：执行上会不会有很多困难？
蔡宏兴：改变一个人的行为和思维，需要一些时间。希望大家多沟通，我们管理层未必没有盲点，都愿意听。
我们以前每一个部门都是独立运作，很多房间，大家没有那么容易沟通，这次写字楼翻新就改变了工作环境，变得更加开放性，也加入了很多Social Space，大家可以一起喝一杯，聊聊天，坐在沙发椅，在比较放松的环境沟通，我们希望鼓励这一点。
虽然每个人岗位不同，但是我们只要有好的意见，都可以分享。我们希望华懋是一个大的团队，大家一起去做。
观点新媒体：华懋给人的感觉一直是家族企业，现在的转变可以完全改变了吗？
蔡宏兴：每一个企业有不同的需要阶段，今天的方法在以前未必适合，以前的方法未必在今天或是未来发展是适合的。
就算今天华懋做得多好，10年、20年、30年后，当市场改变，如果我们不去改变，其实也会失败的。
因此一定要有工作的文化，使我们面对不同的事情，用一个适当的方法改变自己的思维和做事方法，可以把业务做得更加好，对社会做出更多的贡献。
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