观点网 在上市15周年之际，中国金茂2022年中报显示，财务基本面整体收入持平，毛利率有所上涨。
收入方面，期内，中国金茂收入达约287.5亿元，较上年同期增加1%。
2022年上半年，中国金茂城市运营及物业开发收入约为249.5亿元，与上年同期基本持平；受疫情影响，商务租赁及零售商业运营收入较上年同期有所减少，酒店经营收入也较上年同期减少。
其他收入（主要包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务收入）方面，较上年同期增长32%，主要由于来自外部客户的楼宇装修及物业管理的收入增长。
盈利方面，其整体销售毛利率为22%，在行业毛利率普跌的情况下，较上年同期增长2个百分点。并以每股9港仙的实物分派股息供选择。
分业务来看，期内，城市运营及物业开发毛利率触底反弹从上年同期的16%回升至19%；商务租赁及零售商业运营毛利率保持高水平84%。期内，公司所有者应占溢利约为25.71亿元，若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），则约为25.7亿元。
据了解，上半年，中国金茂签约销售额的25%来源于城市运营项目。1-8月，中国金茂新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。这意味着金茂在持续推进城市运营，“双轮两翼”业务战略中的“开发”和“持有”在项目上开始趋于平衡。
此外，金茂在融资方面可谓优秀，上半年平均融资成本3.76%，创历史新低。银行类、直融类、保债类占比约98%。此外，在多个融资项目上创首单记录。
城市运营持续推进
董事长宁高宁在中报提到，中国金茂坚持城市运营商的战略定位和双轮两翼的业务战略。
自去年中国金茂控股股东中化集团和中国化工重组完成后，旗下贵州水晶成为中国金茂的关联公司，“两化”合并后，数万亩的废弃工厂、仓库，等待着金茂开发。
自城市运营“撕开”了一个缺口之后，中国金茂仍在持续推进中。6月9日，其宣布拟私有化收购中国宏泰。私有化完成后，中国金茂将控股宏泰发展，将全面接管项目。
收购最高代价超25亿港元，金茂对城市运营的推进可见一斑。据了解，宏泰发展的基石项目位于廊坊市主城区之一安次区中心城区，位于京津发展主轴，紧邻大兴空港，区位优势明显。
公告介绍，基石项目龙河园区是环京唯一完全融入城市主城区的开发区。龙河项目与梅溪湖模式类似，未来可为公司提供巨大、稳定的收益，为中国金茂锁定2万亩的一级开发权，并且一次性为公司提供了大体量城市运营项目。
管理层在中报上表示，上半年金茂在成都、合肥、北京等地核心位置获取3宗优质地块，同步获取天津东丽、青岛即墨等城市运营地块，整体拿地溢价率仅为0.6%。
截至6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，规模效应显现、领先地位进一步巩固。目前中国金茂累计与443家优势产业资源完成战略签约，产业资源库内的活跃资源数量超过1400家。
在2022年3月，中国金茂成功竞得青岛即墨国际智慧新城项目四批次土地一地块，可销售面积约22.1万平方米，该片区是大青岛拉开三湾三城规划的核心地带，也是即墨撤市划区、南融青岛的最大受益区域。
据中报显示，项目总占地约1067亩、建筑面积约133.7万平方米，将规划建设集商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、文化娱乐、游憩休闲等六大功能于一体的新型综合体。
不久后的4月，金茂再摘天津上东金茂智慧科学城项目，可销售及可出租面积约47.6万平方米。项目位于天津中心城区东部核心区域，共规划TOD商业区、智慧办公区、城市公园区、精英教育区和生态居住区五大功能区，规划打造集金茂览秀城、金茂酒店、高端产业、国内外品牌教育资源和生态居住于一体的智慧城市综合体。
融资优势
城市运营项目中，金茂较多强调“科技”与“智慧”，令人容易联想到“绿色”，而在融资方面，金茂确实很“绿色”。
4月25日，金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS，发行规模高达87.08亿元，创造了目前全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。
6月30日，金茂发行全国首单碳中和写字楼类REITs，以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元。
在融资方面，金茂背靠中国中化，优势明显，其上半年平均融资成本3.76%，创历史新低。银行类、直融类、保债类占比约98%。
7月底完成发行的“22金茂投资MTN001”发行总额20亿元，利率仅3.29%，已经突破借新还旧的限制，资金可用于项目建设。
据了解，金茂作为“绿档”企业，融资渠道畅通且成本较低，发行的公司债、境外债、并购债、中票、CMBS、REIT等，上半年直接融资合计达196.3亿元
此外，自去年三季度以来，大批房企遭遇评级下调，金茂至今仍保持着三大评级机构的全投资级。
2022年4月8日，标普发布报告，确认了中国金茂“BBB-”的长期发行人信用评级，上调其展望至“稳定”，对其未来12个月稳定经营给予看好预期。这是标普近半年首次对中国内地房企给予评级上调。
4月11日，惠誉确认中国金茂BBB-评级，展望维持稳定。同时，穆迪也维持了中国金茂的Baa3投资级评级，展望“稳定”。
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