观点网 行业整体下行的影响，体现在每一家房企身上，金地商置也是如此，但由于投资物业的良好表现，让其财务上依旧维持较为稳定的表现。

3月30日晚间，金地商置集团有限公司发布的2021年业绩数据显示，2021年，其实现收入约141.85亿元，同比减少16%；毛利约28.84亿元，同比减少57%；公司持有人应占溢利约40.14亿元，同比减少8%。

据观点新媒体了解，收入减少26.99亿元，主要由于金地商置2021年度物业销售确认的收入减少29.79亿元。而因为物业发展为金地商置目前主要收入来源，故对整体影响较大。

具体而言，年度物业发展分部的收入主要来自于杭州彭埠项目、武汉兰亭盛荟、太原兰亭熙园、青岛西客站项目及上海金地自在城的物业销售收入。对比起2020年，金地商置的结转项目并没有增多，同样为5个，即北京金地悦风华、杭州大运宸府、上海金地自在城、沈阳艺境及西安艺华年。

但2021年结转的收入并不如2020年，金地商置总结为分部收入及业绩减少主要是销售物业交付面积减少及毛利下降所致。

一方面，截至2021年12月31日止年度，金地商置物业发展分部的收入减少至130.2亿元，占总收入的92%，相对截至2020年12月31日止年度的收入则为157.64亿元，占总收入的93%。

另一方面，2021年结转的项目盈利水平亦出现大幅降低，年度物业发展分部的溢利录得42.55亿元，相对上年相应数据则为77.3亿元，同比减少34.74亿元。

受制于大环境的变化，金地商置在合作项目上的收益亦在减少。2021年度录得应占合营公司及联营公司的溢利总额为18.81亿元，较上年录得的溢利总额19.49亿元轻微下跌6740万元。

与此同时，金地商置的直接经营开支与财务费用亦在不断攀升，其中直接经营开支从2020年度的13.96亿元上升至20.33亿元；财务费用由2020年度的6.51亿元上升至8.69亿元，增加2.17亿元。

金地商置表示直接经营开支的增加主要由于销售物业及投资物业的管理面积增加，从而员工费用及相关成本上升；物业销售面积增加及销售市场竞争激烈，引致推广及营销费用增加；本年新收购的若干物业项目产生的直接经营开支，以及深圳威新科技园第三期等若干投资物业于本年度竣工后未能资本化的相关费用增加。

而财务费用方面，则由于金地商置成功竞得及收购若干中国物业项目，以致向关连方借款增加，因而给关连方的利息开支上升2.26亿元（已扣除资本化利息）。

融资规模的上升主要是金地商置储备规模的上升，截至2021年末，其土地储备合共2,327万平方米，2020年同期则为1,863万平方米。

值得注意的是，金地商置土地总规模的上升并不意味着2021年其加快脚步扩张规模，实际上其当年扩储力度尚不及2020年。

数据显示，于2021年期间，金地商置于中国收购了40个土地项目，规划总楼面面积约768.6万平方米，支付的应占代价约230.88亿元。而在2020年，金地商置在土地获取上支付的应占代价为241亿元。

之所以在物业发展分部业绩大幅下滑的背景下，金地商置整体的业绩下滑程度并没有想象中大，主要原因是商业项目及产业园新项目入市以及租金的增长。

年度报告指出，于2021年12月31日，金地商置旗下深圳南山区深圳威新科技园的出租率达100%，其主要客户包括英特尔、亚马逊、英伟达及大疆创新。此外，杭州金地广场出租率达99%，以及上海九亭金地广场出租率亦达93%。

年内，金地商置商业项目包括淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京南师大玄武科技园已正式开业。受益于新项目入市，金地商置投资物业的管理面积从2020年度145.8万平方米升至2021年度220.9万平方米。

反映到经营业绩上，于2021年12月31日，金地商置（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面约71万平方米，年内总租金收入约6.77亿元，同比增长约41%。

同时，产业园的总建面已达352万平方米，其中在营运总建面达125万平方米。截至2021年12月31日止年度，金地商置从产业园项目中录得租金/物业管理费总收入约4.7亿元，较2020年同期增长32%。

汇总来看，年内受惠于租金增长及更多新商业项目开业，截至2021年12月31日止年度，金地商置从商业及产业园项目共录得租金/管理费总收入约11.51亿元，较2020年同期增长达37%。

因为金地商置旗下经营性项目租金水平的提高，亦使得其投资物业公允值收益从2020年度的8570万元提升至14.64亿元。

金地商置表示，若干投资物业于本年度内竣工并投入营运，而租务表现较上年评估预期为佳，所以今年的公允值收益较上年有大幅提升。

此外，金地商置以公允值计量的金融资产截至2021年12月31日止年度内录得公允值收益1.65亿元，而截至2020年12月31日止年度则为公允值亏损1.41亿元。

值得一提的是，金地商置预期于2022年第二季，深圳南山区深圳威新科技园第三期将开业，该项目预期将提供近28万平方米的空间。该项目于2021年第四季竣工，年末预租率已超过70%，预计于租客明年入伙时的出租率能达到90%以上，可见将为金地商置提供更多的租金收入。

目前，金地商置在投资物业方面还开发有包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

放在金地商置整体来看，虽然销售类型物业结转表现并不佳，拉低收入水平的同时，还因为盈利水平下降大幅影响财务表现，但由于投资物业的租金回报提高、新项目入市以及受益于回报提高所导致的公允值大幅提升，使得金地商置在2021年依旧有较为稳定的表现。

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