观点地产网 “提速”和“转型”成为深圳控股“十四五”的主要方向，在依托多种拿地渠道以及产城转型机会下，在上半年就有所发力。
8月30日，深圳控股在发布2021年中期财报两天后召开了业绩说明会，公司执行董事、董事会主席吕华，执行董事史晓梅，副总裁严中宇，副总裁徐恩利等管理层出席会议。
从上半年财报数据来看，期内，深圳控股实现营业收入、毛利、权益股东应占溢利分别为194亿、73亿、13.9亿港元，同比分别增长370.8%、366%、332%。每股基本盈利较去年同期上涨329%至15.65港仙，董事会宣布派发中期股息每股7港仙。
就行业普遍下滑的利润指标而言，深圳控股整体毛利率为37.6%，较上年同期减少0.4个百分点，但仍超过2020年行业平均毛利率(26.7%)10.9个百分点。
报告期内，深圳控股通过城市更新、招拍挂、产业勾地等不同方式在深圳、中山、长沙及马鞍山获取4幅土地。截至2021年6月末，累计土储规划建筑面积652万平方米。
与此同时，深圳控股将城市运营、产业园区及科技服务视作未来业绩增长的第二曲线。
目标1000万平米
“2021年是深圳控股‘十四五’的开局之年，各项业务指标都在提速。”年初，深圳控股就喊话包括2021年在内的未来五年都要加速发展。
尤在土地储备方面，深圳控股表示，要继续加大在深圳、大湾区及重点二线城市土地储备获取力度，未来五年从目前436万平方米提高到1000万平方米以上。
就2021年上半年来看，公司在深圳、中山、长沙及马鞍山获取4幅土地，上半年新增土地储备计容建筑面积约176万平方米，总地价约94亿元。截至2021年6月末，深圳控股累计土储规划建筑面积652万平方米，权益部分规划建筑面积494万平方米。
值得一提的是，上述中山地块是由公司与万科以81.91亿元通过招拍挂联合竞得，土地用途为住宅、商业、文化及公共事业的混合用地，规划为产城融合项目。彼时，万科南方区域相关人士向观点地产新媒体表示，该地块是深业、万科签署战略合作后首个落地项目。
据了解，2019年11月，深业集团、深业控股与万科签署战略合作框架协议，协议包括推动在深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营的合作。
谈及与万科合作，吕华向参会投资者透露称，特别是万科现在第一大股东是深圳国资系统的深圳地铁，为双方合作提供了更好的条件，未来还要进一步探索在其他方面合作。
具体到上述项目进展时，徐恩利向媒体介绍到，目前已缴纳首期地价款，并与万科成立合资公司进行相应项目开发。现阶段正在对该地块进行详细勘察、开展产品设计工作，同时也与政府相关部门进行沟通移交部分物业。
从整体情况来看，目前深圳控股整体土地储备仍然集中于大湾区、占比64%，其中深圳占比12%。关于新增土地储备获取，目前主要通过公开招拍挂土拍市场、产业勾地、城市更新、资产注入等等多种方式，另外会与国企、地方政府、品牌房企合作开发项目，也会考虑收并购机会。
从销售情况来看，深圳控股上半年完成全年销售目标的40%，其中包括深业中城在内的3个深圳项目、深业华府1个马鞍山项目结转37.3万平方米，净销售收入169亿，同比上涨679%，开发销售毛利率39%，比去年同期下降4.4个百分点。
据介绍，深圳控股下半年计划销售108亿元人民币，其中包括深圳深业中城、东莞松山湖在内的住宅项目，该部分可售货值共计约92亿元。相比于住宅部分，面对整体去化率和销售价格出现的大幅下降趋势，非住宅项目面临供大于求的压力，同质化竞争较严重。
对此，深圳控股表示会利用国企优势应对“压力”，包括与一些大客户洽谈，争取促成一些大宗交易，同时启动创新营销手段，确保按年初既定的销售计划完成全年销售目标。
寻机分拆业务上市
“城市运营服务板块会加快发展，达到目前3-5倍的水平，并在合适的时机寻求分拆上市。”提到未来五年发展目标时，深圳控股管理层表达了对城市运营板块的期待。
公司亦表示，将加速业务拓展和混改工作，努力实现收入规模30%以上的分部增长目标。
报告期内，深圳控股城市运营板块中，在管物业面积5700万平方米，新增管理面积是1100万平方米，所管理面积当中第三方的独立面积比例为75%。其中，上半年物管收入12亿，同比上涨32%。
事实上，综合整个城市综合运营业务来看，相比于行业其他同类上市板块来说，深圳控股仍有较大上升空间。
据参会投资者转述，深圳控股在本次业绩推介“物管城市”模式引发关注。观点地产新媒体了解到，“物管城市”系深圳控股城市综合运营业务模式之一，是近几年在深圳开始试行的新业务。
2021年上半年，深圳控股在深圳新拓展7个“物管城市”项目，覆盖面积约850万平方米，同时正在向全国推广，其中在马鞍山市雨山区开拓1个街道项目，标志着“物管城市”运营模式走出深圳。
“（物管城市）成长空间非常大。” 副总裁严中宇进一步介绍称，该业务是在传统物管业务基础上，将原有城市管理交给不同部门的业务整合到统一的街道平台。其中，包括保安、保洁等传统基础性业务，还包括信息化、政务等增值性业务。
业绩会上，深圳控股将城市运营与园区产业等创新业务列为实现“十四五“目标的主要抓手。一方面，以城市服务升级业务实现新的增值，另一方面，则以产业勾地丰富拿地形式。
关于上述目标落地规划，计划首先落实部分体量和规模相对来说比较大的产城项目，包括位于深圳龙岗面积约5-6平方公里的“生物谷”的产城项目。据透露，深圳控股通过与政府、企业合作，目前已获取或在谈项目面积共约15平方公里。
提及毛利率未来走势，吕华则指出，在现在的调控形势下，行业毛利率下滑是不可避免的趋势。未来整个行业平均毛利润还有进一步下行空间，深圳控股也不例外。但另一方面，深圳控股目前已储备了一些相对来说成本比较低、盈利能力比较好的项目，有信心未来2-3年甚至3-5年保持公司整体毛利率在35-40%水平。
观点地产新媒体向参会投资者了解到，深圳控股认为因城市更新项目前期投入较小、投资回报较大等原因，虽时间跨度及难度较大，但仍是目前业务中盈利能力最好板块。目前，位于深圳福田的八卦岭上林苑旧改项目已确认公司为实施主体，面积约4.2万平方米。
值得一提的是，资料显示，于2020年11月至今，深圳控股持有恒大地产股权2.6439%。由于地产行业政策缩紧，期内产生公允价值变动亏损约8.3亿港元。
以下为深圳控股有限公司2021年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：此前和万科联手拿下的中山地块有什么发展计划？
徐恩利：我们是6月23日和万科合作在中山获得地块，目前根据土地出让公告要求缴纳首期地价款，而且和万科成立了相关合资公司，进行相应的项目开发。
现阶段正在对该地块进行详细勘察，同步开展产品设计工作，同时也与政府相关部门进行沟通，对于移交给政府的这部分相关物业，详细了解政府需求和要求。后续我们将严格按土地出让公告，还有政府监管协议中对开发周期限制、产品业态的要求，进行下一步具体地开发建设。
根据未来市场形势，我们会合理制定整体开发节奏、销售节奏以及整体的运营计划，确保将这个项目打造成为高标准的现代新城，为翠亨的南部开启未来之门，这是深业和万科合作地块的进展情况。
现场提问：政策持续调控下对项目销售有没有影响？如何看待同行降价销售行为？公司是否会跟进同行降价行为？
徐恩利：我们销售的产品主要是住宅，还有一些像公寓或者是写字楼、厂房这一系列非住宅产品。从上半年情况来看，符合年初既定计划，销售进度和售价都符合预期。
但受政策影响，各大房企整体的销售周期都应该是相应有所拉长，我们也不例外。目前积极采取各项措施，一方面做好整体销售计划，另外一方面积极与政府进行沟通，确保项目如期按计划进行销售。
虽然说目前房地产部分同行可能根据自身公司经营情况，结合对市场未来的预期的判断，采取了降价促销这样一些手段，也可能是因为这部分房企资金有所紧张，采取降价促销的方式快速回笼资金。针对我们的项目，目前没有考虑降价销售的形式。
非住宅项目的销售，也受到了政策还有信贷审查的影响，销售压力比较大。因为目前整体市场出现了供大于求，而且受限贷政策影响比较严重的情况，同质化的产品竞争也比较严重。
我们会结合整体市场的反映、销售情况，还有全年经营策略，采取符合市场预期的一些促销手段。
现场提问：在房地产市场调控的大环境下，深圳控股在防范财务风险方面采取了什么有效的措施？
史晓梅：第一加速资金回笼，进一步加强资金管控。公司层面在2019年开始就做了资金池，加大加强了对销售资金回笼的管理，所有的下属企业销售资金必须要及时上到资金池，建立起稳定高效的财务体系。
其次，持续推进融资创新，我们在传统银行资金渠道以外进行了资产证券化的业务，这两年成功发行了36个亿的CMBS产品，平均利率3.8左右。公司多元化、多层次的融资格局在未来可能更加丰富，也会给公司化解掉不少资金方面的风险。
还有加强风险的防控预警，主要是针对监管部门的三条红线而言，不停优化长短期负债结构，同时高度关注三条红线的触发，坚决不触碰三条红线。
现场提问：下半年在大湾区的拓展计划如何？全国化布局方面有何展望？
徐恩利：下半年公司整体拿地计划会采取多元化拿地方式，包括资产注入、城市更新、产业导入，包括参加各大城市的第二批次和第三批次公开招拍挂，还有会与一些国企，包括万科企业之间进行合作，同时也会与一些地方政府，还有一些品牌企业合作开发一些项目，也会考虑一些收并购的机会。
对于大湾区，目前我们整体正在洽谈的项目，包括在手的城市更新项目都在有序、积极推进之中。八卦岭上林苑这个项目已经在7月确定了实施主体，并且签订了土地合同，目前完成了所有前期工作，已经进入开发阶段。
车公庙一期更新单元的二期，还有一些城市更新项目也都在有序推进之中，我相信深圳城市更新项目未来将会为整个深圳控股的业绩贡献比较多的利润。
另外一个，我们也会在大湾区通过产业方式勾地，包括在生物谷、龙华生物场景，还有在龙岗洽谈的一些新的项目都会集中推进。
现场提问：近期恒大在股债市场出现持续性波动，公司对此是否有应对措施？公司所持恒大地产股权将如何处理？传闻恒大出售地产及物业，公司有没有意向收购？
严中宇：恒大的股权我们是2017年开始投资，应该说整体投资效果还是很不错的，累计分红近20亿人民币，应该说这项投资从前期来看整体状况很不错。
近期以来，我们也看到恒大在降负债过程中取得了一些积极成效，从6月份开始，市场上有一些传闻，恒大地产也及时做了相关澄清。从投资和媒体的角度建议大家更多关注公司的正式公告，这个过程中间也要辨别这些传闻的真实性。
第二个方面，从近期恒大有关公告来看，尤其是半年经营情况相较去年出现了比较大幅度的下跌，我们也关注到股票价格、上市公司股价的下跌。我们在今年中期针对这部分股权也已经有了近7亿人民币的损失，针对这个事情公司管理层高度关注。
6月份以来，我们和恒大管理层的沟通渠道一直也非常畅通，就这些方面的问题跟对方做了充分的、密切的沟通。整体来讲，我们认为当前还是处于降负债的过程中，应该说很多的措施都在积极采取。
关于这部分股权，从股东的角度关注整个市场的变化，也会积极支持恒大地产的发展，同时也会努力探索各种各样的、可能的互利共赢合作机会。
与恒大地产之间在一些项目上，包括地产项目、物业，前期我们也做过一些沟通，目前有接触，但是没有一些实质性进展。
现场提问：如何看待行业毛利率普遍下滑现象？深圳控股未来毛利率水平走势如何？
吕华：现在房住不炒的政策背景下，行业毛利润下滑是不可避免的趋势，未来整个行业平均毛利润还有进一步下跌空间。
在大的形势下，深圳控股毛利率应该也是这么一个走势。
但总体来说，未来两到三年，甚至三到五年的情况，因为深圳控股还是储备了一些相对成本比较低、盈利能力比较好的一些项目，我们有信心让整体毛利率保持在35%-40%左右的水平。
现场提问：在城市运营服务方面，目前公司项目拓展情况如何？预计未来拓展节奏如何？有何策略来保持较快的进展？
徐恩利：物管城市是一个新的业务，目前开展得还是不错的。包括行业标准的建设，包括物管城市专用设备的产品研发，申请了很多专利。从目前整体情况来看，我们在行业还是处于领先优势。
2020年我们纳入到深圳的物管城市项目，包括梅林、福田街道，在深圳74个街道评比当中都是属于前列，获得政府和市民一致好评。2021年上半年一共拓展了7个新项目，包括深圳6个项目，覆盖面积大概是850万平方米。
特别值得一提的是，我们物业集团在马鞍山市雨花区安民街道，这是第一个成功拓展的异地物管城市项目，也标志着深圳控股物管城市正式走出了深圳，深入内地向全国推广这样一个模式。
目前物管城市已经成为我们物业集团众多业务里比较亮丽的名片，也将不断探索商业模式，包括和政府提供的增值服务，（例如）提供哪些增值服务？和政府、市民如何合作？如何更好的进行服务？我们在物管城市里面尽快探索出一条可复制、可推广、标准化的物管城市的运营方式，我们还是做了很多积极的努力。
未来我们也会争做物管城市的领航者，积极拓展特别是一些核心城市的物管城市的项目。目前也在跟包括深圳，包括大湾区其他城市，长三角城市在积极洽谈和接触相应项目过程之中。
现场提问：深圳二手房交易跌入冰点，会不会对深圳新房销售有影响？在此背景下深业销售策略会进行怎样的调整？
徐恩利：深圳出了“208”新政，即深圳二手房成交价格发布机制，公布了二手房参考价格。目前大部分银行都会参照政府发布的指导价进行放贷工作，导致很多房价过高的区域购房资金门槛会进一步提升，导致深圳二手房市场整体出现了降温。
对于深圳控股，目前来看相对来说影响比较低。因为我们项目主要是分布在大湾区，还有长三角的优质住宅项目，目前这些住宅的一手项目都跟二手（价格）出现了“倒挂”现象，所以基本上每一次一手房销售的时候都是属于供不应求的局面。
下半年我们会重点推出深业中城、东莞松山云城等优质住宅项目，完成年初既定的销售目标还是有信心的，二手房指导政策对于这些项目相对来说影响不大。
从全年销售情况来看，我们的非住宅销售项目面临的压力比较大。因为整个大湾区，包括公寓、住宅还有一些产业空间供大于求，而且同质化竞争严重，特别是新兴的经济地区，供应量是比较大的。
所以，面临高度竞争的情况下，下半年会充分利用国企优势，积极与一些大客户进行洽谈，争取促成一些大宗交易，同时也会启动一些创新营销手段，包括线上线下全民营销，还有内外部协同，多元化拓宽营销渠道，积极对非住宅项目进行去化，确保按照年初既定的销售计划完成全年销售目标。
现场提问：公司提到未来五年集团将全面转型升级为城市开发运营，科技产业投资服务为主的科技型产业，这个新定位跟以往最大的不同是什么？目前在科技产业投资服务领域有哪些新进展？
严中宇：在去年的年报，今年上半年的时候，我们已经明确提出来了深圳控股转型发展的方向和目标，过去深控一直是以地产业务作为我们的核心，“十四五”地产业务还是基础业务，但不是纯粹的拼规模，要做优质产品、优质服务“双优”，聚焦大湾区、长三角等核心一二线城市。
在这个基础上，我们的创新业务，就是园区业务，还有运营业务，这两个方面的业务开始着力布局。园区业务是根据深圳城市发展的需要，转型目标更多的是要服务城市、服务产业。运营业务，现在进入培育并加快发展的阶段，也提到了上市分拆的计划。
另外一个是在科技产业板块做好投资与服务，园区其实就是科技产业的载体。在这个载体的基础上还要加大投资力度、资本业务。
目前在“十四五”期间规划的基金业务，目标也是为了服务于科技产业的投资。这种战略创新型业务提到了高科农业，不管是传统的园林、蔬菜、花卉这些方面，同时现在和相关机构洽谈合作，包括瞄准种植业方向。
我们希望，未来这些新兴业务能够快速成长起来，能够支撑集团新的发展。
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