观点地产网 炙手可热的广州旧改，成为房企扎堆抢占的目标。角逐与博弈，大量入市招商的旧改项目，最后总会寻到与之匹配的房企。
但，也有遭遇滑铁卢的时候。石壁村，便成为少有的“招亲”失败案例。
资料显示，广州市番禺区石壁街石壁（一二三四村）全面改造项目，改造范围东至东新高速，南至南站核心区石洲路，西至武广客运专线，北至南大干线，总用地面积约为104.8公顷，总投资金额约120亿元。截至2017年10月31日，石壁村在册总人口为9337人。
于去年10月底，保利作为竞标合作企业，因未通过该村集体资格审查而失利。该村旧改项目结果公示显示，该次招商没能按照预定流程进行而废标。经审查，唯一参与竞标的的保利不满足资格审查表第一条的情形，难以形成有效报名。
市场分析原因，直指该村竞标要求苛刻。此前一位旧改领域人士对观点地产新媒体表示，石壁村旧改可以说是对引进产业类别和纳税等有明确要求，其中要求引进的产业在南站片区尚无相关基础；同时，项目对收益分成的比例明确做了较高的标准，这些都是导致招标冷场的直接原因。
近九个月后的今天，广州公共资源交易中心发布了广州市番禺区石壁街石壁（一二三四村）全面改造项目的更正公告，就2019年12月1日发布的招商文件（下称为原公告）内容作出澄清、修改和补充，共有25处更改，主要涉及复建权益分配、土地占用费、企业保证金等。
观点地产新媒体查阅获悉，本次公告提高了对竞标企业的资格要求，将原公告文件条款中的“具有独立法人资格的企业法人，具备房地产开发企业二级及二级以上资质”更改为“具有独立法人资格的企业法人，具备房地产开发企业一级或二级资质”。
值得注意的是，更正公告将原公告全文涉及《村集体经济物业复建地块权益分配方案》的内容全部删去。
此前，项目招标要求合作企业提交的项目改造方案，其内容必须包括项目更新改造思路、初步方案及《村集体经济物业复建地块权益分配方案》。更正公告则直接免去提交《村集体经济物业复建地块权益分配方案》的要求。
同时将《村集体经济物业复建地块权益分配方案》所涉及的企业分成比例、村集体复建物业的建筑面积等条款直接删去。
涉及“村集体复建物业”的表述也悉数修改为“复建物业”，并补充指明“复建物业”的定义为：经本招商主体、竞得合作企业合作，竞得合作企业负责开发建设村集体经济物业复建地块，并由招商主体与竞得合作企业分别享有所有权的物业。
与此前不同的是，本次更正公告对于村集体复建物业所有权和使用权等，均放宽了对合作企业的限制。
其中关于所有权归属，此前规定为，村集体复建物业所有权均归各村集体经济组织，同时使用权原则上归各村集体经济组织。而更正公告则指出，项目招商主体与竞得合作企业对村集体经济物业复建地块上复建物业的所有权按约定比进行分配，其中本招商主体应分配复建物业建筑面积占复建物业建筑总面积的比例为55%，竞得合作企业应分配比例为45%。
也就是说，原本应悉数归属于各村集体经济组织的村集体复建物业，合作企业可以分配到了45%的所有权。
而关于使用权的分配，此前的权益分配方案明确，石壁村分成比例不少于50%，合作企业可以基于本招商主体最低分成比例让利，并整体包租招商主体分得使用权的全部物业；更正公告则指出“招商主体对应分配复建物业的优先选择权，竞得合作企业应负责招商主体分得复建物业的整体包租”。
此外，合作企业需办理使用权权利证明或证书时，则不再需要取得物业所属的村集体经济组织的同意，可自行遵循合法程序依法办理。
同时，合作企业应负责开发运营的村集体复建物业扩大了范围，须加上上整体包租部分。后续土地占用费计费标准也有所下调，将此前“按每两年递增10%的比例递增”的标准修改为“按每两年递增5%的比例递增”。
此外值得一提的是，更正文件还对企业在缺陷责任期、履约担保、交付物业等合作期内的银行保函总额放松一定的要求。其中，直接删去了“缺陷责任期内，合作企业须办理对应银行保函使得总额不少于4亿元”该段表述，并去除“履约担保期内须办理对应银行保函使总额不少于16亿元”的要求。
综上，本次对于复建权益分配、土地占用费、企业保证金等均作出调整，为合作企业让利更多，且放松资金限制。
不过，此前项目为业内所指“高要求”的产业及税收要求，本次更正公告并未对之进行修改。
据悉，原文件中，要求对于地铁口500米半径范围的区域，重点引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。日后新开设地铁站口将自动列入此片区，有关产业导入参考开通地铁站前所在片区的产业类型。其中，竣工验收合格之日起满2年，商业物业的纳税强度≥1000元/平；满4年，纳税强度≥1200元/平。
可以确定的是，本次对项目要求进行修改补充后，石壁村旧改再次招商的成功几率将提高不少。据市场消息人士透露，石壁村项目已有富力、华发、奥园三家企业参与。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
