观点地产网 港股年报季之后，A股房企也陆续交出了2019年的成绩单。
4月26日上午，华夏幸福基业股份有限公司举办2019年度线上业绩会，董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东、联席总裁俞建、联席总裁孟惊、副总裁兼CFO吴中兵、董事会秘书林成红等领导层出席。
这也是吴向东2019年2月正式加入华夏幸福以来的首次公开亮相。
回顾年内，华夏幸福录得营收1052.1亿元，同比增长25.6%，首次突破千亿；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%，整体毛利率达43.7%。
这个数据，无疑让王文学松了一口气。原因在于，2018年引入平安之时，华夏幸福与平安曾达成净利对赌协议。也就是未来三年，以2017年度净利为基数，华夏幸福须实现2018年度、2019年度、2020年度净利润增长，不低于30%、65%、105%。
换算为具体数据，在上述三个年度内，华夏幸福的净利润需分别不低于114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。
产业新城起家的华夏幸福，之前一直定位于“中国领先的产业新城运营商”，主营业务类型为“产业新城开发+房地产开发”。在平安成为第二大股东后，华夏幸福开始探索新业务，由2019年从华润置地加入的吴向东负责。
业绩会的重点，自然离不开华夏幸福的两个核心业务——产业新城和商业地产。王文学表示，随着业务类型的改变，华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
产业新城“没有理由不做好”
销售额方面，2019年，华夏幸福的销售额为1431亿元，同比下降12%，签约销售面积亦同比下降21%。
其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34亿元。
董秘林成红将销售额下滑的原因主要归于2017-2018年孔雀城取地相对不足，从而影响了2019年的销售，甚至部分也反映到了2020年第一季度的销售数据的情况。
在2019年，孔雀城加速了土储的补给。据介绍，孔雀城2019年新增土地储备一共是515万平方米，总地价是181亿元，总地价同比增长70%。截止2019年末，华夏幸福总土地储备是1058万平方米，其中孔雀城886万平方米。
产业新城模式是华夏幸福的传统业务，吴向东将其称为“起家和看家的东西”。在他看来，在未来，没有理由不把产业新城的业务做得更好。
其实，从2017年开始，华夏幸福开始力推异地复制战略，将产城模式拓展至京津冀、长三角、粤港澳、中原城市群、成渝都市圈等地区。
2019年以来，华夏幸福不断加快异地复制步伐。期内，华夏幸福“3+3+N”核心都市圈全面布局已基本实现，外埠区域，即环京以外的地区，收入占比提升到44%，销售额占比提升至58%，房地产销售的面积占比超过60%。在京津冀都市圈以外，长三角都市圈已经成为其业绩新的大本营。
“华夏幸福已经重仓都市圈，产业新城本身就是按照都市圈进行布局的，我们布局了13个省、15个都市圈，接下来的任务就是继续深耕好这些产业新城。”在王文学看来，2019年已经进入了都市圈的元年，中国经济增长和不动产的结构性机会都集中在都市圈。
他进一步补充介绍称，要做好产业新城业务，第一是战略再聚焦。具体来看，有两个聚焦，一是区域聚焦，把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的区域不再投资；二是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化为辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。
第二是回归经营逻辑，包含产业新城的现金流自我平衡、孔雀城的利润及现金流的平衡；第三是提升经营质量，提升经营回款，优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。
随着战略的转变，华夏幸福在投资管理方面也做出了调整。“总体而言，将加强总部对业务集团的战略管控，加强调精准投资和严肃投资纪律。”
俞建表示，在产业新城方面，重新审视每一座产业新城，对高潜力区域，适当增加资金投入和资源配置，确保投入尽快转化成回款。反之，则减少投资甚至暂缓投资。并对每一座产业新城制定明确的投资预算，控制投资风险。
另外则是推进平台化策略，对于基础设施建设、公共设施建设等资金占用量较大、时间占用较长、回报较低的投资，积极寻找合作伙伴，共同开发建设，自有资金更多投入到产业发展、土地整理和回款等收益密切相关，效益也比较高的投资上，提高资金的使用效率。
孔雀城住宅业务方面，则是通过优化住宅投资全周期的管理体系。比如，分区域制定投资策略，根据库存去化周期、团队操盘能力等制定不同的投资策略和投资回报 ，并加强投后管理，每月进行投后预警，在关键的时间节点制定考核细则等。
以产业新城为核心业务的华夏幸福，负债永远都是绕不过去的命题。2019年。华夏幸福的资产负债率为83.90%，较2018年下降2.75％，第四季度，经营活动产生的现金流量净额实现转正，达77.35亿元，同比增长32倍。
新业务“从无到有”
王文学与吴向东配合默契，两人分工合作。
中国平安加盟后，华夏幸福开始探索新业务，这部分由2019年从华润置地加盟的吴向东负责，他将新业务概括为新模式、新领域、新地域。吴向东称，经过一年的“热身”，今年华夏幸福的新业务将会全面落地。
观点地产新媒体了解到，2019年，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，开拓轻资产模式，落地北京丽泽首个“轻资产”项目，以资产管理输出的模式，快速切入市场；进军零售物业和写字楼等商业地产领域，布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。
新业务得以快速落地，与中国平安的助力不无关系。“中国平安积极匹配资源，为公司发展及相关领域的合作进行支持，商业地产及相关业务的首个落地项目，是公司与平安人寿开展的不动产项目合作。”
“华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”而新业务，则是包括城市综合体、康养事业、长租业务、管理输出、科学社区等在内。
“商业地产及相关业务重点布局5大都市圈、8大核心城市。5大都市圈分别指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈、以武汉为中心的华中片区以成都为中心的华西片区。8大核心城市则分别是北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。”
据林成红介绍，目前，华夏幸福商业地产及相关业务在2019年从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。
其中，城市更新前期服务商项目8个，新增土储171万平方米，主要分布在大湾区城市，包括深圳6个，东莞2个；年内商业地产落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。
商业地产无疑是吴向东的主战场。他指出，目前国内商业地产整体呈现供过于求的趋势，但好项目太少。
因此，他提出“六个好”：要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。“一定要在（好）这方面下足功夫，华夏幸福要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或者运营商之一，这是我们的目标。”
据透露，目前，华夏幸福仍将主要关注增量市场，因为增量市场从地价到建造全部完成，成本相对较低，回报更容易得到保障。但随着时间的推移，吴向东相信，华夏幸福会陆续把工作的重心向存量市场转移。
以下为华夏幸福2019年业绩说明会现场问答整理实录：
现场提问：近年来，大家也关注到商业地产在某些区域有所过剩，吴总如何判断当下中国的商业地产及新型不动产的趋势？2020年新业务有何亮点值得大家期待？
吴向东：数量而言，我觉得在中国一些重要的城市，有一点供过于求，但好项目太少，这是整个商业地产行业的问题所在，也是机遇所在。
未来，华夏幸福在商业地产这个领域，策略很简单，就是强调“好”这个字，一定要把这个好字发挥到淋漓尽致。具体来讲，要做什么样的商业地产呢？要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或者运营商之一。
我们的判断，未来一个时期，商业地产无论是增量市场还是存量市场，发展空间都无限大。目前来看，我们会更多关注增量市场，因为增量市场从地价到建造全部完成，成本相对较低，回报更容易得到保障。随着时间的推移，我相信会陆续把工作的重心向存量市场转移。
新业务未来有这么几个方面，一是继续会有新的、大的、好的城市综合体的项目落地；第二是康养业务，这是跟我们股东未来的发展以及我们跟股东之间密切的合作优势互补、紧密相关；第三是面向包括我们股东在内，希望有新的第三方投资者，由我们为他们做轻资产管理输出；第四个是在产城融合方面积累的丰富的资源、经验和能力，以在若干个中国的大城市大力拓展科学社区的业务。
现场提问：公司一季度的销售有所下滑，是否受到了疫情的影响？
孟惊：一季度公司整体销售下降超过50%，主要是孔雀城一季度的降低，虽然销售下降，但孔雀城的回款率同比增加24%。
下降的主要原因是受疫情的影响，第一，疫情发生以来，公司全面关停售楼处以及人员聚集的场所，原计划的春节年市全面取消。
第二，由于产业新城的模式，孔雀城住宅聚焦于产业新城内部来取地，这个模式决定了土地储备不像其它典型的房地产公司是储备3年。结构方面，每年三四季度是孔雀城当年销售的大头，一季度、二季度占比大概在40%左右，今年孔雀城一季度整体的计划数和2019年一季度基本持平。
第三个原因，在疫情期间我们也迅速组织了线上销售，线上锁定了70亿的线上房源，这部分数据在4月份、5月份会陆续进入到签约阶段。
现场提问：2019年，华夏幸福投资力度加大，强调精准投资，公司在去年或者在未来具体的投资管理方面会有哪些变化？
俞建：在新的战略指引下，我们也相应调整了投资策略和整个公司管控的方式，加强了总部对业务集团的战略管控。
在投资管理方面主要体现在，第一是更加强调精准投资，资源更加聚焦在优质的区域，同时也更加严肃投资纪律，下面我针对产业新城和孔雀城两个业务板块分别介绍一下。
产业新城这一块，公司聚焦投资，重新审视每一座产业新城，对高潜力区域，适当增加资金投入和资源配置，确保投入尽快转化成回款。反之，则减少投资甚至暂缓投资。
另外，对每一座产业新城也制定了非常详细的投资预算，根据每座产业新城所在区域的历史投资情况，结合经济收入和税收收入的增长趋势，制定了明确的预算，对于公共配套设施的支出以及产业发展等各投资类别的支出都进行了投资限额的管控，来控制投资风险。
此外，是大力推进平台化策略，对于基础设施建设、公共设施建设这些资金占用量比较大，同时占用时间也比较长的，回报相对较低的投资，公司加大推进平台化策略，积极寻找合作伙伴，共同开发建设。
公司自有资金更多地投入到产业发展、土地整理和回款等收益密切相关，同时效益也比较高的投资上，提高资金的使用效率。
孔雀城住宅方面，公司优化了住宅投资全周期的管理体系，从投前管理、取地管理、投后管理三个环节加强对住宅的投资管理。
首先是分区域制定投资策略，根据孔雀城住宅各区域市场的情况、竞品和需求的情况，还有公司的库存去化的周期，还有区域团队的操盘能力这些因素，形成了四个区域，包括深耕的投资区域、机会的投资区域、机会的验证区域和谨慎投资区域，并分别制定不同的投资策略及审批的流程。
第二是分区域制定投资回报的要求，根据各区域的市场风险、竞争的程度，还有库存的去化周期等因素，我们分别制定了不同的投资回报要求，包括净利润率、IRR等等不同的投资汇报要求。
第三是加强投后的管控，公司对每一个住宅投资项目每月进行动态的投后预警纠偏，及时发现市场风险以及在开发过程中存在的问题，并据此调整公司的投资策略，加强总部的管控力度。
第四是调整考核评价的机制，结合每个项目的操盘纪律，主要包括工规证获取的节点，产品交付等等4个主要的节点，还有18个核心的节点，还有管理利润、签约回款、IRR等等指标，我们来制定节点和季度、年度的考核评价机制，纳入到业绩合同，同时跟团队和个人的绩效紧密挂钩。
现场提问：公司最近两年的经营性现金流持续为负，负债率也保持在一定的高位，后续公司对经营性现金流和负债率有没有优化的具体计划？
吴中兵：总体来说，提升经营回款，优化经营性现金流，合理地控制负债、业绩稳健增长是公司今后的重要发展原则。下面我分三点来予以说明。
第一，2018年公司为了防控风险，存在投资不足的情况。2018年，因环京调控等政策的影响，公司为了防控风险，控制投资规模，经营性支出大幅降低。2018年，公司投资性支出同比下降了20%，其中拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。2018年公司取地面积仅有258万平方米，同比下降了58%。
第二，公司在2019年积极推动经营业务的发展，积极地储备业绩资源，自中国平安先后两次入股以来，公司已经逐步地回归了正常的经营发展节奏。2019年公司经营性回款提升显著，同时保持了畅通的融资渠道。因此，公司在2019年阶段性地主动地增加了一部分杠杆，加大了产业新城的建设和产业发展方面的投入，加强发展所需要的资源的储备。这些策略安排虽然短期内阶段性地导致经营性净现金流为负数，但是公司2019年这些投入为后续业绩发展打下了坚实的基础，有助于长期发展。
年内，公司取地面积大幅增加，孔雀城取地421万平方米，比2018年的258万平方米增加了63%，建设及产业发展等方面投入也大幅增加，住宅板块建设支出增加24%，拍地支出增加61%，产业新城板块土地整理支出增长50%，城市建设支出增加107%，产业发展支出增加44%。
年内，各个季度经营性净现金流呈现出好转的趋势。四季度，公司的经营性现金流为77亿元，已经转正。虽然2020年一季度公司的经营性净现金流仍然为负数，但是总体来说还是呈现了好转的态势，2020年一季度公司的经营性净现金流为负的主要原因除了上述的商业模式特点之外，还有就是春节前集中支付工程款，同时叠加了疫情的影响。
但是，相对于2019年一季度的经营性净现金流同比还是增加了29亿元，呈现出逐渐好转的趋势，同时2020年一季度的回款虽然受到了疫情的影响，下降了26%，但是其中产业新城业务的回款增长了24%，回款比签约受到的影响要好。随着疫情影响逐渐减少，后续的表现还会继续变好。
第三，2020年和未来公司将进一步提升整体经营稳健性，推动规模与效益的双增长。公司会推动存量资源的优化利用，优化经营性净现金流，适度降低杠杆，合理控制负债，降低负债率已经初见成效。我们2018年的资产负债率为86.6%，2019年底降低为83.9%，2020年一季度降低为83.6%，这些有力地保障了公司长期稳健的发展。
现场提问：平安入股公司已经超过1年，这一年有哪些变化？
林成红：随着重要股东中国平安的入股，公司明确的定位是成为中国平安重要战略协同的企业，从公司治理到业务发展，公司获得了全方位的提升。
第一，治理水平在持续提升。中国平安作为公司的重要股东，在行使股东权利方面发挥了积极的作用，董事会层面，公司的董事会由9名董事组成，中国平安提名两位董事，公司董事会根据相关法律法规及公司章程决定公司的经营计划和投资方案，审批公司的年度财务预算方案、决算方案等职权。董事会的公司治理越来越健全。
第二，经营管理体系获得升级，强化了董事会为核心的议事和决策机制，公司已经全面优化了公司战略、财务规划、投资体系，完善了公司治理，有利于保障公司的长远稳健发展的态势。
第三，公司的整体信用水平得到增强。公司整体的融资局面随着中国平安的两次入股，持续向好。同时，中国平安为公司提供优质、高效的一站式综合金融服务，结合公司业务模式的优异性，公司保持了顺畅的融资渠道，目前公司整体的财务稳健及融资情况在持续改善。
另外，平安在公司业务发展方面也有积极助力，积极匹配资源，为上市公司的发展及公司相关领域的合作进行支持。
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