观点地产网 临危接班后，王晓松第一次以董事长身份带领管理层召开新城控股的业绩发布会。
3月31日，新城控股在线上举办2019年业绩交流会，这也是这家A股平台第一次公开举行业绩发布会。
事实上，除了对公司新城未来发展的关注，外界同样对王晓松的公开首秀充满好奇。
总体而言，无论是介绍业绩还是回答投资者提问，坐在51岁的老臣子梁志诚和58岁的曲德君中间，32岁的王晓松表现仍算沉稳，对于投资者抛出的问题一一接住，并安排其他管理层回答。
而难得公开发声的他也不忘秀出自己的幽默感。
“商业通俗地说，就是买猪、养猪和卖猪，公司做商业做了十几年了，现在懂买猪，但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个最高的水平，所以暂时也还不会卖猪。”
王晓松所说的“猪”，即新城旗下的购物中心吾悦广场。过去一年，尽管新城的住宅开发、投资有所收缩，但在商业上并未停滞。
2019年内，新城开业21座吾悦广场，累积布局124座，其中在运营63座，已开业面积共计590.62万平方米，同比增长51.44%。期内，21座吾悦广场共实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，排在万达、华润、龙湖之后。
住宅+商业双轮战略作用下，2019年，新城控股实现销售2708亿元，同比增加32.5%，其中住宅销售占比71%，综合体销售占比29%；实现营业收入858亿元，同比增长59%，其中房地产开发销售803亿元，同比增长58%。
利润表现上，2019年新城实现毛利润280亿元，同比增长41%，毛利率32.6%，净利润133亿元，净利率15.53%，扣非的归母净利润99.81亿元，同比增长31% 。
经历2019年的至暗时刻，与去年8月中期财报时的个位数增长相比，新城交出的这份年度成绩单基本达到了外界的预期。
不过，与2018年年报时的高光相比，王晓松带领下的新城还是走出了更为稳健、谨慎的风格。毕竟，在如今的大环境下，连孙宏斌都开始求稳了。
“2500亿是个中性目标”
从2016年开始将布局向全国推开，仅仅四年，新城的销售额就从2015年的320亿元跃升至2700亿。然而，连续几年的高增长后，新城却“出乎意料”地在2020年将增速由正转负。
年报显示，2020年，新城提出的销售目标为2500亿，较2019年同比下降7%。
尽管黑天鹅事件的影响仍未完全平息，但对一家冲至行业前八的准头部企业，提出这样的目标显然不会是一个未经考量的结果。
“本来想要提的销售目标是和去年持平，但考虑到疫情的影响，一季度的影响就有大概10%，因此全年定了2500亿的目标。”
此外，新城计划在2020年推出4000亿的货值，其中一线城市占比9%，二线城市占比36%，长三角三四线城市占比33%，其他区域三四线城市占比21%。
同时，年内新城计划竣工的面积接近3600万平方米，包括住宅项目2556.52万平方米，商业综合体项目1040万平方米，较2019年竣工面积增长92%。
虽然疫情影响下房企大多调低了增速，但投资者对于新城目标背后代表的未来发展以及行业地位则十分关注，这是否意味着新城未来要保守收缩？
对此王晓松坦言，公司内部对目标也有过纠结，如果要冲3000亿并非没有机会，但其认为意义不大。另外，他强调：“新城并不会往收缩的方面来走，从推货货值和去化率来看，2500亿是属于比较中性的数据。”
然而，地产行业不进则退，若新城不能维持行业平均的增速，也不得不接受被后来者赶上并超越。
从前八到前十，是新城的中长期目标。
另外王晓松补充道，“从冲规模，提排名到以资本回报为核心，聚焦利润，是我们近期的一些变化。”
“养猪与卖猪”
不过，住宅之外，新城对商业部分的增长依旧保持相对较高的增速要求。
2020年，新开计划新开吾悦广场30座，商业管理年租金收入目标55亿元，同比增长35%，增速较2019年的92.28%有所回落。
对此，新任联席总裁曲德君补充道，“受疫情影响，吾悦广场给予商户67天的租金减半的优惠，预计对2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右，不过公司对完成55亿目标还是非常有信心的。”
事实上，从2008年开始推进商业地产业务，吾悦广场不仅有利新城整体营收的提高，更重要的是通过商业勾地获取更低廉的土地成本。
王晓松介绍，2019年拿地总额中有30%是通过综合体的模式来获取，得益于各地政府对吾悦广场的重视，该部分拿地的均价是1244元/平方米，仅为住宅地块楼面均价的1/3。
另据数据显示，2019年内，新城投资性房地产公允价值变动产生的损益达到25.5亿，占归母净利润的20%。
另一方面，尽管超过百座吾悦广场增厚了新城的资产和盈利，但庞大的沉淀资金也给新城带来不小的压力。
几天前孙宏斌就曾表示，2020年融创陆续减少手中的持有物业，以换取更加优质的资产。
“我们也在找一些退出的机制，我相信，任何一个企业都抗不住源源不断的资金沉淀，所以也在找吾悦广场一些退出的机制，比如资产证券化，甚至经营性物业贷来做一些处理。”
不过，作为王晓松口中的“猪”，发展十余年的吾悦广场在商业地产领域仍未称得上成熟。
“我们一直在研究卖猪的能力，从现在来看，也没有真正的打算去卖猪，因为远远还没有到达我们想要达到的价值点。”
反映在数据上，2019年内，新城开业3到5年的吾悦广场一共8座，单广场平均租金收入0.91亿元，较2018年增幅均值27%，其中租金过亿的吾悦广场3座。此外，开业1到3年的吾悦广场一共31座，单广场平均租金收入是0.77亿元。
恢复拿地与融资
值得一提的是，由于去年下半年拿地骤然减少，2019年新城的净负债率达到历史新低。
截至2019年12月底，新城的有息负债余额740亿元，整体的平均融资成本6.73%，净负债率降至16.4%，去年同期则有49.2%。
“净负债率下降的最大原因是在于下半年我们基本上没拿地，整个2019年拿地的总投入也没有以往多。”王晓松坦承。
据了解，受黑天鹅事件影响，2019年下半年新城在拿地和融资上几乎陷入停滞，另外还出售了部分年内新增项目。
数据显示，2019年全年新城共计新增72幅地块，总建筑面积2508.47万平方米，总地价607亿元，楼面价2421元/平方米。其中，按拿地金额一二线城市占比54%，较2018年提高22%，另有29%是集中在长三角三四线城市。
可对比的是，2018年新城就通过招拍挂和收购方式新增164个项目，总建面4773.2万平方米，新增货值超过5200亿。
尽管拿地减少，但新城的土地储备依旧可观。
截至2019年12月末，新城拥有土地储备1.24亿平方米，同比增加13%，已售未结转面积3291万平方米。其中一二线城市占总土地储备的38.3%，长三角区域三四线城市占公司总土地储备的36%。
另据观点地产新媒体了解，今年以来，新城也开始在公开土地市场拿地，仅3月份就在南昌、郑州、昆明相继拿地。
对于未来投资，王晓松并未透露明确的计划，其表示，“整个公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。“
在其看来，净负债率过低并不是一个房地产企业希望看到的，因为净负债率过低，代表未来的潜力过低，未来新城的净负债率会保持在40%到70%。
被问及公司近期整体融资情况，管有冬表示，吾悦广场的融资从去年到现在正在陆续地开展，部分的物业贷在落地，还报了一些CMBS等资产证券化的产品，后续会陆续地发行。
此外他指出，过去的几个月内，新城先后发行了美元债、公司债、银行间的超短融资。
“应该说公司的各项融资渠道已经恢复，可以满足公司的发展以及开发的需求。”
以下为新城控股集团股份有限公司2019全年业绩会现场问答实录：
现场提问：公司提出2020年是2500亿元的销售目标，这个目标是中性还是保守？对行业的排名有什么想法？第三是否会重商业而轻住宅？
王晓松：对于新城而言，其实去年下半年土地获取基本上属于停滞状态，直到11月份和12月份，才有陆陆续续获取一部分项目。所以相对来说，和以往相比，整个2019年拿地总的投入并不是非常多。再加上疫情叠加，本来我们于去年年底今年年初有一个窗口期，结果受到疫情的影响，导致了很多土地出让被延后了。
所以我们会觉得2500亿是属于比较中性的数据。
行业的排名有什么想法？感觉想侧面打听公司会不会收缩或者对行业排名不关注了。
从总体来看，公司肯定不会往收缩的方面来走，因为看上去现在整个公司在2019年年底有639亿的现金，净负债率非常低，只有16%，这个也可以表明公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。
相对来说，净负债率过低也不是一个房地产企业希望看到的，因为净负债率过低，代表未来的潜力过低，如果净负债率过高，说明风险过高，房地产企业需要有一定的金融杠杆，我们觉得这是一个区间，我们会把净负债率控制在一个区间里，会是一个平衡。
回过头来说，关于行业排名，我们希望行业排名在10名左右，这是一个比较中长期的目标。但是我们也不会为了排名而去排名，今年内部也有一些纠结。关于我们的排名情况，对外的销售额应该怎么样排布，如果真的从全口径的销售额来说，要说真的往2800亿，3000亿冲，有机会，比如把轻资产项目，代建项目放在里面，可以把权益比例下降，甚至可以针对于不同的项目去做一些项目的财务投资，5%，10%，它的销售额也可以归到全口径销售额，有各种各样的办法能够把全口径的销售额做大，但是对于新城控股来说，我们觉得这个没有任何的意义，我们更希望把自身的能力加强。
所以，我们今天也提到了，希望从增量到提质，另外从冲规模，提排名到以资本回报为核心，聚焦利润，这是我们近期的一些变化。
是不是会重商业，轻住宅？这是肯定不会的。因为商业和住宅是一个相辅相成的关系，我们会商住并进，因为这也是公司双轮驱动的一个最核心的目标。说到底，从住宅和吾悦两边的优势来看，吾悦的优势很简单，它是可以持续经营，有收入，同时有一定的未来增值价值，而且利润率相对来说会比较高。
对于住宅的劣势来说，持续经营能力是比较弱的，而且更像是一次赌博，赌未来的预期，赌市场，赌你自己的能力是否能够驾驭这块地，根据市场的波动，它的盈利会有非常大的波动性。
从现在来看，行业的趋势整个利润率属于平稳下滑的状态，所以未来整个住宅的利润率并不会非常高。而且它也很难去做永续经营，这也是为什么纯销售型的房地产行业大家给的PE不是那么高的原因。
另外一块，吾悦有优势必定会有劣势，在于它的资金沉淀会比较大，对于住宅开发的优势在于它的运营现金流非常不错，所以，一个优势，一个劣势，可以对冲掉现金流的风险。当然对于吾悦来说，我们也是在找一些退出的机制，因为我相信，任何一个企业都抗不住源源不断的资金沉淀，我觉得没有一个企业是可以抗得住的，未来对于吾悦广场的退出机制这两年也会通过资产证券化，经营性物业贷等方式做一些处理。
总的结论，我们还是会维持目前的住宅和综合体的业务占比2：1的关系。
现场提问：在综合体方面，公司对吾悦广场未来的规划和思路。另外，因为今年的疫情影响商业的运行公司，公司的应对策略是怎样的？
王晓松：商业板块大的方向不会变，我们会抓住很多的机会布局，我记得我去年下半年在股东大会上提到我们自己内部有个研究，2025年全国8万方以上的购物中心有3500座左右，这个是通过各种论证得到的数据。2019年，整个8万方以上的广场开业是254座，从这个上面来看，从2020年到2025年还有1500座左右的开业的机会点在，所以我们也会在这个里面寻求一些机会。
另外商业毕竟是从投融管退，通俗一点，就是买猪的能力，养猪的能力和最终卖猪的能力，公司做商业做了十几年了，现在懂买猪也会买猪，经过十几年踩了很多的坑和雷，但是什么地方能够布局，大概的价值在什么地方，这个我们心里非常有底。
我们知道怎么买猪了，在养猪方面，我们还没有在行业里面达到一个最高的水平，所以这五年之内，甚至在整个市场饱和之前的这段时间，我们要把整个养猪能力提升。
最后是关于卖猪的能力，我们一直在研究卖猪的能力，从现在来看，也没有真正的打算去卖猪，因为吾悦的价值还在培养过程中，远远还没有到达我们想要达到的价值点。
曲德君：应该说，此次疫情对社会各个行业都有着比较大的影响，疫情期间，吾悦广场给予商户67天的租金减半的优惠。经过测算，综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等等因素，预计对吾悦广场2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右，因此，公司在2020年新开业30座吾悦广场的基础上，我们确定了55亿的租金收入的目标。目前来看，我们对这个目标还是非常有信心的。
现场提问：2019年度公司毛利率有所下滑，请问什么原因？未来会呈现什么样的趋势？第二、净负债率从2018年末49%到2019年末的16%，原因是什么？第三、2019年销售和管理费用增幅比较高，请问是什么原因？第四、2019年度少数股东损益7亿，同比下降61%，主要是什么原因？
王晓松：关于毛利率的下降和未来的趋势，确实，对毛利率来说，2018年是公司的一个高点。2019年公司的毛利率是33%，在行业里面来看，已经算是比较不错的了。2018年结转的是2016年和2017年这两年的销售，因为2016年和2017年算是整个房地产行业里面比较大的年份，整个房地产行业均价上涨会非常快，所以会让2018年的结算毛利率相对在非常高位值。
对于未来，整个毛利率会趋于常态化，可能会有所下降的状态。但是对于我们来说，整个结算的量现在还是呈现快速上涨的状态，所以对于我们总的利润总额还是可以确保它能够平稳的上升。同时，我们本身管理层在股权激励上面，对于解禁股权这块，也有对于利润的要求。
第二是净负债从49%降到16%的原因，最大的原因是在于下半年我们基本上没拿地，所以会导致整个净负债率的下降。2019年下半年是比较特殊的年份，对于未来的规划来看，净负债率会保持在40%到70%之间，看整个行情的的情况和结合本身公司的运营情况，我们会在这个区间里面做一些平衡。
管有冬：因为公司的合作开发主要是从2018年开始，也是应对市场相对越来越多的竞争，还是资源互补，优势互补的情况下，我们更多的参与了一些合作开发，所以产生了少数股东，这些项目还没有到集中交付的时间，一般的交付周期需要两年，所以，2018、2019年交付之前主要还是以费用发生为主的情况，所以产生了少数股东的收益也相对是较小，因此2019年相比2018年有所下降。
现场提问：看到公司目前已经开始顺利地发行债券，请问公司近期整体融资情况如何，银行授信的具体情况？
管有冬：我们觉得首先也是感谢所有投资者，包括股权投资者，以及各项债券投资者，基于大家长期的信任以及支持，公司在过去的几个月里面，先后发行了美元债，公司债，昨天发行了银行间的超短融资，应该说，当然各个间接的融资也在按序开展，因此公司的各项融资渠道已经恢复，可以满足我们公司的发展以及开发的需求。
当前而言，我们更多的还是希望能够控制融资成本，拉长融资期限，获得更多稳定的融资，吾悦广场的融资在去年到现在我们在陆续地开展，部分的物业贷在落地，我们也报了一些CMBS等资产证券化的产品，后续会陆续的发行。
现场提问：2020年公司的发展方向？
王晓松：关于2020年公司的发展方向，其实今天PPT里面有说了一部分，不光是2020年，可能2020年之后的中短期的发展方向，几个方面：第一、我们还是会关注质量。这个质量会包括前端的拓展质量，产品质量，运营质量，服务质量，还有最终人才梯队的质量。因为只有自身强了，我们用内部的确定性来贯穿整个外部目前宏观市场，整个行业，整个政策面的不确定性，我们觉得这样会更加地有底气。
第二、我们要关注对标，因为一方面从项目去对标市场，这个项目在市场里做的怎么样。同时，整个公司也要对标同行的企业，公司和别人比，我们做的怎么样，只有不断地跟别人比，看我们跟别人的差距在什么地方，我们用什么方式方法能够不断地提升自我，能够不断的提升竞争力，我觉得这样的企业才会有更多的希望。
第三、我们还是希望能够保持快速的反应和快速的响应，在市场好的时候，我们也一定会抓住市场的机遇，能够有一定的增量，在市场不好的时候，也可以保持我们的地位，当然这个都是在我们资金安全的前提之下，要做这个保持。
最后，当然是我们一贯的会保持双轮驱动，作为一个中长期的发展战略，这个是不会变的。
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