壹
大概很多人都对这个结果始料未及，事情转折得如此之快。
9月4日，广州市番禺区石壁街石壁（一二三四村）全面改造项目公开引入合作企业，改造范围约达104.8公顷，项目总投资额约人民币120亿元。
次日，就有广州本地媒体率先驱车前往石壁村走访，最后从村民口中探得蛛丝马迹：包括万科、越秀、保利、方圆等房企都有洽谈石壁村的相关合作。
而于9月4日至10月21日接受网上报名期间，申请报名的企业仅有保利发展控股集团股份有限公司一家。保利是广州首个主导城中村改造的企业，有消息称过去十年其参与的旧改面积逾千万平方米。
10月22日上午9点至10点，递交竞选文件的申请企业仍是保利发展。半小时后，广州公共资源交易中心番禺交易部第8评标室，为项目组建的“资格审核确认小组”，对保利的竞选文件进行资格审查。
那天是一年中的第295天，离2019年结束还有70天。那一天SOHO中国被传出售共享办公项目，越秀地产收购广州地铁上盖项目终于获通过，许家印在上海忙于宣扬汽车研究院，华侨城则继续挂牌出售资产，另外至少有5家房企有融资动作，13家房企买到了土地……
那天稀松平常，房地产圈依旧熙熙攘攘，各自努力地抓住“小确幸”，没有太多人在意那个评标室里发生了什么。
直到一个星期后，10月29日，广州公共资源交易中心在官网披露：“经审查，资格审核确认组一致认为，保利发展控股集团股份有限公司不满足资格审查表第一条的情形，不通过资格审查。”
那天保利没有成功拿下石壁村旧改。这个过程仅历时45天。
贰
“比较少见。”熟悉保利发展的人士，向观点地产新媒体提供了这样的结论。
他形容这次竞标“出了点小意外”，但拒绝透露不受控制的情形是什么，他含糊表示源于“技术上的问题”。
石壁村旧改“废标”，在广州旧改圈是罕见的：过去一年多广州推行“旧改”招商，尚未有一个旧改项目出现招商失败的情况，石壁村开了“先河”。仅9月份以来，广州便有官湖村、中新村、塘口村、东流村、坦尾村、罗边村、新基村等公开招标旧改村确认合作企业。
对于广州旧改“地主”之一的保利而言，这更是一个罕见的案例。自2009年起，保利先后涉足广州琶洲村、冼村、小新塘村、东漖村等十几个旧村改造项目，其中琶洲村是广州“三旧”改造探索阶段最成功的案例，为该市系统化常态化更新提供了有益的经验借鉴。
石壁村同样中断了保利今年下半年高歌猛进的旧改节奏——
它曾在7月、8月、9月分别获得天河柯木塱旧改、天河渔沙坦旧村改造、增城区中新村旧村改造项目，前后历时64天。另外还有在推进项目，比如海珠赤沙村旧改，保利与富力暗暗较劲的传闻早已有之。
过往的投拓成绩越光鲜，这次的受阻就越扎眼。石壁村旧改招商的各方均对此保持了沉默。
石壁村旧改招商文件显示，该项目公开引入合作企业的方式包括辖区内四条村表决招商文件，发布招商公告接受报名，对报名合作企业开展资格审核和确认，以及四条村表决确定竞得合作企业等。
导火索出现在“资格审核”环节，广州公共资源交易中心此番成立的“资格审核确认组”共有12人，包括专家成员、番禺区及石壁街道办相关代表共4人，以及村集体组织代表8人。资格审核共五项条件中，第一条为“经资格审核确认组2/3以上（含2/3）表决通过”。
最终因不满足资格审查表第一条的情形，保利没有通过资格审查，意味着至少有1位石壁村的代表投出了反对票（假设非村集体代表均投赞成票）。
石壁村旧改相关工作人员对观点地产新媒体回应：“如果没有争议，通过就通过；出现争议，就需要2/3以上（代表）通过。”
“那争议是什么？”
她快速转移话题，“反正能公告的内容，我们已经公告出去了。”
叁
上述工作人员的确没有义务吐露更多。
石壁村旧改招商文件明确，对于报名参与竞选但未能获得候选合作企业资格的企业，本招商主体及候选合作企业资格审核确认组有权不予解释其未能获得候选合作企业资格的原因。
“反正这个村的条件，确实也蛮苛刻的。”熟悉保利发展的人士不经意提及，可又再次拒绝进一步详谈。他说了两遍“苛刻”。
“项目本身条款苛刻。”广州中原地产人士黄韬也这样对观点地产新媒体说。他说，这几年三旧改造出现了难题，价格越谈越高，开发商利润也越来越低，难度越来越大。
一位要求匿名的旧改领域人士指，石壁村旧改可以说是对引进产业类别和纳税等有明确要求，其中要求引进的产业在南站片区尚无相关基础；同时，项目对收益分成的比例明确做了较高的标准，这些都是导致招标冷场的直接原因。
石壁村旧改位于广州番禺区石壁街石壁（一二三四村），在册总人口为9337人，改造总用地面积约104.8公顷，涉及村民宅地、村集体经济物业用地、国有用地等。该项目位于广州南站商务区板块，广州南站是全市重点发展的区域之一。
因此，项目也设置了产业引入要求，包括村集体经济物业复建地块上，地铁口500米范围的区域重点引入总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。同时，改造后物业还设置了明确的纳税强度，达不到则由竞得企业按纳税差额交纳违约金。
对于村集体复建物业享有使用权的权益分配方案，石壁村则明确分成比例不少于50%，报名的合作企业可以基于本招商主体最低分成比例让利。物业所有权还将归村集体。
旧改领域人士认为，这些规则在广州旧村改造领域“比较少先例”。
黄韬从项目改造用途角度分析，表示石壁村未来改造将以商业为主，不能发展纯住宅，在高铁站附近也难以打造高端住宅。“现在企业对商业物业的前景相对悲观一点。”
肆
广东是旧改最火热的地区之一，2009年至今以省名义发布的三旧改造政策大约为3个。相比于十年前拉开三旧改造序幕，今年8月28日出台的“71号文”，则从规划管理制度、审查报批机制、支持整体连片改造等方面切实深化了改革。
其中包括“支持集体和国有建设用地混合改造”，对这两种用地通过公开交易或协议方式确定使用权人，首次明确了混合用地如何改造。
广州作为重点城市，也在强调城市更新要做好规划和成片更新，更新方式主要包括全面改造、微改造两种方式；前者涉及面广，拆迁补偿安置难，往往动辄数年时间推进，后者一般较小，改善环境见效快。
而按照改造主体的不同，旧村庄全面改造又分为征收储备、自主改造和合作改造三种模式。以石壁村旧改为例，项目改造方式为“全面改造”，改造模式为“合作改造”。
随着城市用地供应由增量转向存量，广州对旧改的支持吸引了大批房地产商介入。《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》显示，广州11区有174个微改造项目，23个全面改造项目。
今年以来，包括合生、越秀地产、升龙、碧桂园、融创、星河、中铁建、佳兆业、富力、保利、时代等企业也陆续通过公开招标方式继续布局广州旧改，投资额从5.13亿元至200亿元不等。
旧改点起了一把火，也让谨慎的人担忧“非理性繁荣”风险。黄韬说，市场好的时候大家信心足，（旧改）贵一点也无所谓，但现在市场转冷，企业就要调整到条件适合为止。
“最近土地市场有价格调整的空间，冷静下来也不一定是坏事。”
可旧改仍是时代必然的发展趋势，10月29日石壁村旧改“废标”，它终有一天会重新挂出招标文件。该项目相关工作人员也透露，如果重新招商，会进行公告。
在那一天到来之时，依然会有企业对旧改满怀热忱。熟悉保利发展的人士说，保利“会比较积极关注石壁村旧改后续。”历史的演绎者更更迭迭，时代却必然朝前。
按照广州旧改一般流程，在公开选择合作企业后，项目要经历签订补偿协议、发放部分临迁费用、实施拆迁、回迁安置，再启动全面改造等。这个过程要学会忍耐的艺术，它耗时颇多，但收益成正比。
广州某房企旧改人士曾对观点地产新媒体透露，他们对白云某项目自2009年立项便开始研究，今年3月份终于成为合作企业，改造后收益是现在的三倍。在临近的深圳，益田用了十二年，终于在今年签约木头龙旧改最后的“钉子户”。
这样一倒腾，十年八年都好像是指顾间的事。
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