观点地产网 又一家“小房企”要在港交所上市了。

10月29日，中国天保集团发展有限公司在香港召开IPO新闻发布会，董事长李保田、副总裁王新玲、申丽凤、李亚睿鑫及首席财务官刘丹丹出席。

观点地产新媒体于现场获悉，天保集团计划发行共2亿股，其中包括90%即1.8亿股国际配售、10%即2000万股为公开发售，每股价格区间为2.39-3.10港元，发行规模约为4.78-6.2亿港元。

股份将于10月30日起在香港公开发售，预计11月11日在主板正式挂牌，股票代号1427。

至于资金用途，天保集团表示，募集资金的50%约2.28亿港元将用于增加土地储备，在建房地产项目建设与未完成合同金额中的建筑项目约占资金20%约0.91亿港元，余下10%约0.46亿港元将用作营运资金及一般企业用途。

重仓京津冀

“建筑先行，地产跟上”是天保集团的发展战略。观点地产新媒体了解到，1998年，李保田成立了涿州市天马建筑工程有限公司（天保集团前身），以建筑承包业务起家。三年后，李保田将公司业务扩展至房地产开发。

虽然从2001年就已经涉足房地产，但在外界眼中，天保集团的房地产业务规模并不突出，2018年仅实现4亿元的收益。

就如同刚递交招股书的港龙和三巽，天保集团也算是一家迷你房企。在此前递交的招股书中显示，近三年，天保集团业务总收益为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率达41.5%；其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。

王新玲表示，尽管房地产业务占比较小，但近年来收入比例在逐渐提升，截至4月31日已达到50.4%，未来也将是未来集团发展的重心。

值得关注的是，近三年，天保集团房地产开发业务的毛利率分别为43.1%、50.8%及30.3%。刘丹丹解释，2018年毛利率下降是由于期内交付项目毛利率较低，2019年毛利率已回升至39.8%。

天保集团招股书中称，公司的竞争优势主要在于“京津冀协同发展、雄安新区战略机遇及2022年冬奥会发展机遇，公司拥有良好的区位优势”和“房地产开发业务及建筑承包业务的协同效应”。

“天保集团总部位于河北涿州，这里区域优势明显，靠近北京，距离天安门直线50公里，距离雄安新区50公里，距离大兴国际机场20公里。”在整场发布会中，管理层不止一次地提及，在多重国家战略下，河北和京津冀具有的潜力和机会。

从管理层的言论中可以窥探得知，天保集团未来的战略方向还将深耕京津冀主战场。

王新玲介绍，天保集团的房地产业务主要布局在涿州和张家口，截至2019年8月31日，天保集团持有20个项目，7个项目位于涿州，13个项目位于张家口，总建筑面积约200万平米。

若以面积计算，天保集团位于张家口的土地储备占比达到88.8%；涿州地区占比为11.2%。

从土储构成看，可销售可出租已竣工物业面积为8.6万平米，约占总土储4.3%；开发中物业为96万平米，约占总土储48.4%；未来开发物业为94万平米，约占总土储47.4%。

截至8月31日，经仲量联行评估，天保集团在建及供未来可开发物业地块估值为51亿元，远低于投入成本，存在一定盈利空间。

“我们将继续向京津冀地区投入大量资源，特别是首都经济圈及周边的卫星城，以及将要举办2022年冬奥会张家口地区的卫星城，开辟全国个别市场。”李亚睿鑫表示，集团将寻找机会，继续拓展土地储备，以支撑公司未来发展。

上市之后

事实上，京津冀地理位置独特不可否认，但近几年的环京政策调控，也让不少重仓津京冀的房企吃了苦头。

观点地产新媒体从天保集团早前披露的招股书中得知，位于张家口的天保新城项目售价并不乐观，2017年一期均价为4604元/平米，2018年一期均价降低至4521元/平米，2018年二期均价仅为3399元/平米。

有分析称，从2018年年初，在政府严格限购以遏制借冬奥会炒房背景下，张家口的楼市便处于降温状态，河北不少房企都采用了打折销售、低首付、特价房等营销方式。

“销售定价为了保证销售业绩。”李亚睿鑫回应在场媒体，天保集团定价方案会根据项目节奏，结合市场、竞品、成本、产品定位等因素综合考量。“不过，销售过程中，也会根据市场反应和业绩完成速度进行调整。”

另外，大家也好奇，上市之后的天保集团会发生什么变化？

上市之后，天保集团首先会得到一笔融资。招股书中显示，上市前，银行贷款为天保集团外部融资的主要来源。截至2016年、2017年及2018年12月31日，天保集图未偿还银行贷款分别为9000万元、2.2亿元及9.14亿元，银行贷款明显上升。

“随着公司业务的上升，对资金的需求会上升。”刘丹丹回应称，公司的资金主要用于房地产开发和拿地，负债率虽有所上升，但2018年净资产负债率为41.4%，仍处于行业较低水平 。

至于未来融资计划，她续称，上市之后集团打通了融资渠道，不排除采取银行之外的融资手段进行流动性补充，但目前暂无重大的债务计划。

“我们也了解到，从去年开始，一些区域企业逐渐登陆资本市场。”如申丽凤所言，一些龙头房企和百强企业都已经在资本市场有自己的一席之地，但对于区域性地产企业来说，随着自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切，也会有走向资本市场的需求。

“上市不仅能满足企业的融资需求，还能让企业获得更多的资源，让股东结构发生变化，从而获得更强的张力和发展的潜力。”

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