01 房地产是宇宙的中心
2012年，备受瞩目的“十八大”召开，会议强调要坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制。
2012年，备受瞩目的“十八大”召开，会议强调要坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制。
对房地产看空还是看多？国民经济需不需要依靠房地产作为支柱？关于经济下行与房地产的关系再次在博鳌房地产论坛的精英对话中引起争论。
陈淮和巴曙松是博鳌的“老朋友”，这里见证了两人多次唇枪舌战。从香港来的陈启宗和内地最早一批地产商代表，任志强同样对中国经济、房地产表达了不同的看法。
“我不知道我们为什么要顺着巴所长挖的坑往里跳，经济下行你非揽到房地产头上干嘛？”作为坚定的看多派，陈淮称被巴曙松连续“主持”了两次很郁闷。
作为回应，巴曙松将国内经济下行归结于国际债务出了问题。
陈淮继续针锋相对，将矛头对准巴曙松：“我们把 4500亿美元借给美国人买房子，拿不回来了，金融专家对此没招了，就来主持房地产了。”
同为房地产行业的看多派，任志强认为：“如果房地产投资的增速继续下滑，对经济往下的拉动作用更大，而不是往上。”
在他看来，房地产在未来二十年里面仍将大有作为。
陈启宗对此尖锐回应：“在任总的看法里面，房地产就是宇宙的中心、中国的中心、经济的中心，陈淮认为我们中国就是世界的中心。”
不过，这一年国内经济和整体环境的变化，令一向精明、喜欢熊市的陈启宗也开始迷茫。
在他看来，经济总是会上浮或下滑，没有什么大不了的，作为一个房地产商，担心的反而是别的问题，或者是因为经济问题引发出别的社会问题。
当前路充满不确定性时，悲观与乐观总是同时存在。不过，2012年末房地产市场的逐渐回暖，令一切猜测和迷茫消散。人们再一次兴冲冲地投入市场的争夺中，更多千亿房企开始冒起，迎接行业的又是新一番房企龙头之战。
02 教父与打工皇帝的财富争论
凭着对财富的敏锐直觉，胡润期待在博鳌寻觅到他心中的财富和富豪。
2002年，博鳌房地产论坛在海南迎接它的第二届客人。其中，一位英国的年轻小伙备受瞩目，他是32岁的胡润。
胡润的演讲主题是“福布斯中国首富的敛财秘笈”，其中有一个说法，中国前50名富豪中，一半左右是从事房地产或者相关行业的。
凭着对财富的敏锐直觉，胡润期待在博鳌寻觅到他心中的财富和富豪。
论坛上媒体追逐的大腕任志强和王石，显然不是他研究的对象。媒体对于任志强的记忆，还限于“年薪 700万”和“打工皇帝”；王石的“教父”名头虽然响亮，并不能掩盖他薪水低过一般企业领导人的尴尬事实。
人们对财富的好奇心远远大过其他，长达3个小时的精英对话中，任志强字里行间流露着重新出发的转变，而王石痴迷当好一个职业经理人。
当年任志强带着支票跑到万科去收购股权，而任志强和王石两人对管理层持有股权态度的截然不同，也令他们未来的轨迹有了明显的分野。
或许，多年后万科的股权之争在此刻已初现端倪。
另一方面，在国内房地产行业从1998年开始市场化后，众多的房企开始了改制，如何重新组建一个构架更决定了一个公司的命运。
对话中，任志强直指他与王石的差别，“我是股权的代表人，不是一个完全的经理人，这是我们两个人的差别。”
尽管已是国内收入最高的职业经理人，但任志强依旧不掩饰对财富的追求，“不但我觉得挣得少，在座可能都觉得少，凡是职业经理人都少。”
对于财富，王石显然更为克制。
他笑称自己拿的也不是像媒体报道得这么少。至于放弃当所有者，王石则说是他的个人志向，是他的情趣，天性浪漫的他不愿被财富所累。
王石说，“中国不缺老板，缺的就是职业经理人。”
任志强立场坚定，“不缺老板也不缺职业经理人，缺的是老板和职业经理人相结合。”
公司史上，老板和职业经理人从来都是相爱相杀。
两人的争论至今也没有明确的解答，另一个不争的事实是，无论是福布斯还是胡润财富榜上，地产富豪们的数量已较十多年前多出许多，他们故事还在继续。
03 从低爬高
尽管遭受打击，但变局与契机在这个时期并存。
2008年，国际金融危机的寒冬中，全球楼市、股市双双受挫，中国房地产商们也受到了有史以来最强烈的质疑。
这一年，绿地的张玉良第一次来到博鳌房地产论坛现场。
标志性的卷发还未苍白，戴着无框眼镜，张玉良坐在孟晓苏、任志强与陈启宗之间，似乎还不太习惯精英对话中争锋相对的氛围，一向低调的他强调自己不会说话所以少说话。
汶川地震后，开发商们在慈善方面的动作被放大到聚光灯下，房地产市场化浪潮中赚得盆满钵满的房企们被指责不作为，房地产霎时成为中国所有行业中最不受尊敬的行业。
陈启宗毫不讳言：“全世界做房地产的都是不被尊重的，不是我们中国特有的，因为行业的特性就是这样。”
大多开发商还是满腹委屈，他们从不认为自己暴利，尤其在当下货币紧缩的调控环境中，房企们怨声载道。
不过，尽管遭受打击，但变局与契机在这个时期并存。
张玉良呼吁行业回归理性，胡葆森则是一个坚定的乐观派：“城市化是未来二三十年中国进步的主题，在这种大背景下中国的房地产在未来二十年甚至更长时间一定是朝阳产业。”
与此同时，买房还是买股票成为另一个有趣的话题。有意思的是，几乎所有的房地产大佬们都不炒股。
刚当上保险公司董事长的孟晓苏建议大家买保险，但他认为买股票不如买房子好，“买房子能保值增值，买股票可能大起大跌。”
陈启宗则自曝自己从不买股票，不过也不反对别人买，“我要买股票的话还是买那两家，一家是万科，什么时候买万科我不知道，但是总有一天该入场去买万科；第二家是恒隆。”
樊纲比较另类，他既不买股票，也不建议个人买股票，“你没有时间研究哪个管理层是好的、不好的，买点基金算了吧。”
可以看见的是，2008年至今，股民经历了从低爬高，再由5000点跌落2000点的大起大落，而中国的房地产市场却从未停止脚步。
04 生于忧患，死于安乐
房地产商仿佛走钢索的人，从现在看来，生于忧患，死于安乐或许才是常态。
有人说，房地产是躺着赚钱的行业，正因为此，开发商们才从来没有受到过尊重。
然而，房企们显然不这么认为。
2015年，移动互联和社交媒体方兴未艾，那时的热搜不用花钱买，任志强的微博还在更新，怼天怼地怼网友的任总时常成为网友围观的对象。
在博鳌房地产论坛的精英对话上，任志强第一个反对房地产暴利这一说法。在他看来，中国房地产没出现过暴利。
“2010年经济普查，在29个行业中房地产业利润率排在第18位，是暴利吗？不是。我看中国一般暴利都是电信、银行等，这些才是暴利，房地产商从来没有出现过暴利。”
同样直来直往的余英双手赞成，他否定了房地产黄金时代、白银时代的说法，更表示在经济规律和政府调控的作用下，房地产从开始到今天就没过上多少好日子。
从深圳来的花样年主席潘军显然正享受着房地产发展的“滋润”。彼时深圳楼市正在崛起，5000人抢 400套房的案例时有发生，深圳开发商成为全国房企最羡慕的同行，人们挤破脑袋想要进入这片热土。
或许暴利与否，对潘军来说可能根本不是问题。
陈淮则是一贯的冷静尖锐，从经济学家的立场出发，他认为暴利这个词根本不是一个科学的东西。
“21世纪资产溢价是最大的财富来源，如果谁还盯着开饭馆能够卖得贵一点，我估计他一辈子就是一个小老板。”
不过他不否认房地产商确实赚到了钱，这个利润一方面来自中国的城镇化，另一方面则是挣了加杠杆的钱。“开发商换老婆的在中国各个群体里比例是最高的，比贪官污吏还高，怎么没过好日子呢？”
事实上，当房地产市场走过黄金十年，争论是否暴利并无助于令行业继续健康走下去。而到了2015 年，房企的多元化趋势初现，如何在当中找到房地产行业的未来或许更有思考价值。
任志强似乎并不过于担心，在他看来：“别的行业中小企业可能活不下去，只有房地产的中小企业能活下去。只要从大城市往下退，或者从中小城市再往下退，它就能活下去。”
从讨论暴利到研究倒闭，房地产商仿佛走钢索的人，从现在看来，生于忧患，死于安乐或许才是常态。
05 下行通道
各项市场数据都表明房地产呈下降趋势，但作为开发商，没有人会愿意轻易承认房地产在下行。
2014博鳌房地产论坛就像当时的地产行业一样，充满分歧。
降价潮、救市、融绿风波落幕，行业的调整中开发商们来到博鳌，思考、总结，希望得到启发。
2014年，房地产市场化的车轮走过第16年，房地产是否进入下行通道成为贯穿本届博鳌最重要的话题。经济学家、学者、开发商组成的精英对话中，分化情绪来到顶端。
任志强这一天都没有说话，一直酝酿当晚的亮相，但他抛出的观点并没有令人意外：“可能短期来看是一个波动过程，但不一定是长期的，也许过几个月就变了。”
众所周知，任志强从来都是房地产行业的看多派。
令人意外的是，即将退休的“任大炮”不再张扬，变得有所收敛，不过他的观点依旧得到了刘晓光、陈启宗和单伟豹等开发商的一致认同。
事实上，各项市场数据都表明房地产呈下降趋势，但作为开发商，没有人会愿意轻易承认房地产在下行。
刘晓光进一步指出：“房地产可能进入了新的常态，有一些周期性的调整，也有一些分化。”这或许是关于房地产新常态最早的表述之一，如今这已成为行业的共识。
调控之下，开发商们小心说话，但另外一对老冤家擦出火花。
在博鳌房地产论坛现场，只要巴曙松和陈淮同时出现，就不缺辩论，两人的“爱恨情仇”在海南持续数年。
陈淮直爽，也总是那个挑战主持人的人：“我们终于没有用一个媒体的主持人，而用了一个学者主持人，本来是满怀希望的，结果现在还是失望了。”
站在经济学角度，陈淮对金融行业里的短期研究不屑一顾，他认为房地产和城镇化永远是长期问题，不能用短期现象来解释，并对房地产未来抱有信心，“可能我们面对的是未来 10年中国房地产业大发展、大扩张的时期，同时是三分之一的企业要被优胜劣汰调整出去。”
对于房企，陈淮提醒房企要摆脱对银行的过度依赖，这是企业和中国房地产业的长治久安之计，“项目债足以替代银行，而且风险是由投资者承担，不是开发商承担。”
如今看来，这些观点正在一一验证。
06 一个观点战胜另一个观点
讨论并不一定会带来正确答案，但它的意义就在于起一个路线图的作用，至于你是否按照这么走，那是你的选择。
传播学里有一个概念叫做“观点的自由市场”，意思是真理是通过各种意见、观点之间自由辩论和竞争获得的，而非权力赐予的。在学术界，这一观念影响深远。
不过在现实的商业和市场环境中，这一理论恐怕不那么十分奏效。
2017年，博鳌房地产论坛走过第17个年头，地产精英的对话也由最初延续至今。在这个舞台上，上百名经济学家和企业家唇枪舌战，各抒己见。看客们围观各路嘉宾的观点碰撞，也没有人能评判谁的观点更加接近真理。
正如巴曙松一语中的：“在观点的辩论中，一个观点战胜另一个观点，并不是说持有这个观点的人说服了另外一个观点的人，而是因为信那个观点的人被消灭了。”
这一年，经济学家和企业家再次对房地产行业的未来发起预测，无论准确与否，当中的争论才是预测这件事最重要的意义。
这一年，在男性占据主导话语权的地产行业，精英对话的舞台上第一次同时出现了三位女性，她们当中有经济研究学者的代表林采宜，有资本精英摩根士丹利的李尤佳，也有女性创业的典范罗韶颖。
作为主持人的巴曙松乐见此景，“这是我主持这么多场里面女性占比最高的”，他邀请三位美女做评委，评论其余几位男性嘉宾的回答。
从黄金时代到白银时代，多元化和行业整合成为房地产当下的趋势。
谈及房企多元化，林采宜与陈启宗不谋而合，在她看来“多元化是一个伪概念，凡是往多元化走的，5年后要么它走没了，要么它走到别的行业了，反正它已经不是地产商了。”
长期接触资本市场，对数字更为敏感的李尤佳预测，未来5年Top10的市场占有率将达到45%，比刘爱明提出的40%还更为大胆，她认为市场对未来要敢于去想，“以前1000亿不敢想，现在5000亿也成了事实。”
但对于多元化，她则更倾向于将其放在房地产一个维度中，比如开发一些商业，做一些办公楼，或者做一个综合类的开发项目。
最后发言的施永青谨慎依旧，他相信未来几个大的开发商占比就会很快的上升，甚至超过50%，但同时提醒未来5年将是一个变化很大的5年。
关于预测、市场与变化，处于不同角色，不同环境的嘉宾各有所见，讨论并不一定会带来正确答案，但它的意义就在于起一个路线图的作用，至于你是否按照这么走，那是你的选择。
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