观点地产网 2月27日下午4点40分左右，新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联从主席台旁边的小门缓缓走进业绩会现场，身边还跟着其它7位管理层。
走到中间位置，新鸿基的管理层按标定的名牌顺序站好，任由对面稍远处的摄影记者拍照，闪光灯一阵闪烁。在郭炳联的左右旁边，是新鸿基的老臣子，两位副董事总经理雷霆和黄植荣。
曾几何时，和郭炳联并肩站在一起的，是两位兄长郭炳湘和郭炳江，雷霆和黄植荣只能分坐主席台两端。而如今，两位兄长一位已经仙逝，一位仍身陷囹圄。
不过，台上还是有三位郭氏成员，只是另外两位变成了家族第三代，分别是郭炳江之子、执行董事郭基煇和郭炳联之子、执行董事郭基泓。
郭炳湘之子郭基俊则在2018年12月21日起成为了新鸿基的非执行董事。此前有人猜测，不排除未来郭炳湘创立的帝国集团会和新鸿基合作甚至合并。对此郭炳联回应称暂时没有合作计划，并表示对酒店方面更感兴趣。
至于郭炳江，郭基煇则坦言父亲如果服刑出来会先休养，并花更多时间于个人的慈善、家族及教会工作等。
大湾区前景与内地商业
观点地产新媒体了解，在不到40分钟的业绩会里，郭基泓未发一言，而关于新鸿基在内地的情况，郭基煇出面回应了大部分的提问。
和另外几家港资企业相比，新鸿基这几年在内地的销售数字着实称不上太高。据刚刚发布的业绩报告显示，截至2018年12月底的半年里，新鸿基内地合约销售额仅29亿元，业绩主要来自合作发展项目上海天荟、广州御华园及佛山泷景。
随着大湾区规划的公布，企业在大湾区的一举一动也备受关注。郭基煇表示，大湾区规划的发布，无论是对香港本土经济，还是对湾区的经济，都是一个很强的强心针。
其称，不管是零售、商业、酒店还是住宅，都看到有不少的商机，尤其是对于大湾区的TOD项目，前景更是看好。
至于接下来在内地的发展目标，才30多岁的郭基煇回答已经非常老练：“我们的政策一向是一线和二线城市的核心和漂亮的地方，我们很喜欢做一些综合性的项目。未来也会继续（落实）这个政策。”
不过，他也特别指出，未来会发挥新鸿基在上海和广州已有的品牌优势。
事实上，上海和广州一直是新鸿基在内地重仓的城市，除了为销售金额，这两个城市也为新鸿基内地的租金收入做出了巨大贡献。
业绩报告中显示，集团在内地一线城市已落成的优质收租物业继续有良好的表现，上海国金中心和上海环贸广场的优质写字楼继续录得较高出租率。广州的天环广场和IGC目前出租率约90%，租户业务增长稳健。
2016年年初，广州天环广场开业，但如今三年已近，一向在商业地产方面颇有建树的新鸿基仍未将该项目全部租出。
究其原因，郭炳联解释称：“这个商场位置这么好，旁边两个项目都这么旺，交通又方便，所以不是随便来一个客我们都会租给他的，我们是选客户的。”
郭基煇则透露，在今年4、5月份，天环广场首层会有一些首次进入的品牌旗舰店落成，届时商场会更加热闹。
其进一步强调，在过去三年，天环广场的生意额和租金增长都非常快，表现十分强劲。
香港积极拿地与推售
和内地发展的低调相比，新鸿基近来在香港的表现倒是颇为进取。
1月23日，启德旧机场跑道区第四幅地皮已以112.6亿港元批予新鸿基地产，批租期为50年，折合每呎楼面地价为1.74万港元。
2月15日，香港新界大埔市地段第244号用地由新鸿基地产通过旗下昌保有限公司夺得，作价63.09亿港元，楼面地价约为6646港元/平方呎。
2月19日，据港媒消息新鸿基地产的观塘前九巴车厂地获批，将建两栋商业大楼和商场。据悉，该地皮获屋宇署批重建2栋商厦及商场，楼面近115万平方呎，基座商场将达12层高，预计属APM扩展部分，同是创纪之城的商业版图扩展至450万平方呎。
对于近期获得的地块，副董事总经理雷霆称过去每次都有积极投地，都有恪守财务准则。而对近月新购入的启德跑道及白石角地皮，他也大加称赞，连连表示两宗地皮的景观都很好，旁边也有比较成熟的商业氛围，所以对项目非常有信心，公司亦会加快申请换转农地用途。
一方面加紧买地，一方面又积极销售。
雷霆现场透露，新鸿基地产下半年会有很多楼盘推出。“今年推盘比较频密，因为新鸿基在香港有足够的土地储备，全年400亿港元的销售目标比较容易达到。”
另一个原因是，近两年香港经济回升，市民置业意愿仍然强劲，随着企业即将推出更多新盘，香港楼市可保持活跃，并预期楼价可以保持平稳，有助于企业推售楼盘。
事实上，据新鸿基方面最新披露的数据显示，该财政年度上半年中港合约销售总额为430亿港元，超过全年目标9成；计及2月则已达到470亿港元，即去年九月时宣布的全年售楼目标。该公司表示，未来会尽力推售目前和新项目，继续货如轮转售楼。
以下为新鸿基地产发展有限公司2018年全年业绩发布会问答实录：
现场提问：管理层好，有两个问题。第一个问题，大湾区规划发布之后，公司在大湾区有什么计划？在内地会不会有一些新的城市布局或项目的拓展？第二个问题，因为我来自广州，一直对天环商场有一个疑问。这个商场开业两三年了，但是上面两层一直招租的情况都是空铺比较多，想了解一下招租的策略是怎样的？什么时候这个项目可以实现全部招租完毕？谢谢。
郭基煇：对于天环广场的出租率，我们已经有9成出租率。如果你四五月左右去天环广场的话，会看到首层很多铺，尤其是首次进驻广州的铺，很多旗舰店都会全部落幕，首层会很热闹。
我们开幕了两三年，有一定的成熟期，无论在生意额和租金都上升得非常强劲。尤其是今年首层再加个别二楼的商铺都会陆续开幕，今年有一个很大的转变，希望记者朋友多给意见，多来参观。
对于大湾区的部署，我和几位同事都去了发布会。纲要里面计划2022年要基本形成国际一流湾区，2035年全面建成。我们觉得，这对香港本土经济，对湾区的经济，都是很强的强心针。我们不只是看大湾区发展，我们香港本身，无论是零售、商业、酒店、住宅，都会增加很多需求，内地也会有很多人才来香港。
大湾区项目拓展方面，当然我们会更加积极，更加看好地铁上盖或者综合发展的TOD项目。无论在香港，还是在大湾区，我们都看到很多商机。
郭炳联：在天环广场，其实我们地下一样要选客户的，不是随便一个客户来就租给他。这个位置很好，隔壁两个商场都很热闹，交通方便，所以我们是选客户的，现在已经租了9成。
现场提问：刚刚财政预算案公布了今年的卖地计划，住宅用地少了12幅只推出15幅，可兴建单位少了一半，再加上美国今年预期不加息，贸易战也舒缓了，您如何看今年楼市的发展？
雷霆：大家知道，楼宇的供应不是看一两年，过去几年政府都很积极地卖地，这两三年的落成率也很高。至于楼市，2017年-2018年上半年，楼市是非常畅旺的。到了去年年中，中美贸易纠纷开始，加上一些外部因素，使得楼市放缓，处于回气阶段。
但整体来说，2018年的成交量只比2017年低了一点，2017年是一个高成交的纪录年。另外，中美谈判也有缓和的趋势，联储局加息的态度也有所软化，加上本地的股市有回升，这些因素都有利于对后市的支持。
这两年，香港的经济保持稳定，市民收入有所上升。其实，一般市民置业的意欲也很强，特别是租楼人士。同时，外部因素的波动中，很多投资工具的波动也较大，也有很多市民愿意靠楼保值或者收租。
银行方面，虽然按揭态度很审慎，但是整体来说也是很积极地在争取按揭。所以，目前的按揭市场也仍然有利于置业。我相信，今年的成交量或许稍微不及上一年，但未来10个月，随着新盘的推售，市况也会继续活跃，楼市也会继续健康发展。楼价如果按整年来算，我相信大致是趋于平稳的。
郭炳联：最近，恒生指数也升了12%左右，应该说投资的信心都恢复了。
现场提问：新鸿基地产和帝国集团将有机会合二为一，想问问郭基俊先生之前进入董事局作为非执董，未来是否也将主管酒店方面？
郭炳联：我们很欢迎Jeffrey进入董事局，他有几年在香港工作的经验，至于会不会与帝国集团合作，暂时还没有计划。他们似乎也有自己的团队，但是我们很欢迎他，也将让他慢慢在公司适应，再思考他下一步在公司担当什么角色。不过，他是对酒店方面比较感兴趣。
现场提问：过去一年，买了400亿港元的地，原因是什么？未来是否都会积极买地？
雷霆：我们近几个月购入了启德跑道的海景地皮，很高兴，因为价钱非常合理。地皮本身的景观非常漂亮，由东至西基本上看完了维港的景致，也很容易设计，将来每一个单位都可以有海景，项目也有足够的商业配套。
两星期前，我们也投了白石角的地皮，环境也非常漂亮，周边的宽度很长，也足够使我们设计各类型的单位来迎合市场的需要。同时，将来也会有一些商铺可以提供居民的日常需要。我们对两个项目都很有信心。
事实上，每次投地我们都很积极计算，恪守我们一向的财务纪律。与此同时，我们也会加快农地转用途，希望增加供应，迎合市场的需要。
郭炳联：我们每年都卖400多亿港元的楼，也要补回一些地的，才有足够的事情让我们公司的同事做。
现场提问：刚才说会增加内地一线城市的土地储备，可否分享一下有什么目标？今年或者下一年会增加多少？
郭基煇：谢谢这位记者朋友。可能你们也留意到我们最近无论是在杭州、上海还是广州都有投标。我们的政策，一向是一线和个别二线城市的核心优质地段，做一些综合性的项目。我们今年在南沙庆盛也有继续投标，未来我们会继续这个政策。至于金额，我们主要是看项目为主，我们觉得好的、符合我们的要求的，在上海和广州会继续做。
现场提问：管理层好，在楼价方面预计会平稳，全年的楼价改变会是多少？楼盘销售方面，你们在价格方面是会进取一些还是保守一些？
雷霆：我们推盘一向都是以市价推盘的，我们所有的楼盘一拿到售楼纸，准备妥当，就推盘。刚才也大致说过，我们上一年的销售成绩其实挺理想的，今年虽仅过两个月，我们在农历年前推售的一个合作项目也是沽清。豪宅方面，我们也卖了很多单位。
现在，我们在卖的就是白石角的一期和凯旋的现有单位。下一季我们会推售屯门御半山二期和南昌站汇玺三期。下半年我们也会有众多楼盘推出，包括司徒拔道豪宅地盘、屯门南住宅地盘、还有荃湾的工厂项目。年底，可以推我们的湿地公园的项目。
整体来说，我们今年推盘是很频密的，可以说是货如轮转，每个月都有楼卖。我们有足够的土地储备，有很专业的建筑团队、销售团队。中期来说，我们有信心在香港平均达到400亿港元的销售目标。
现场提问：新鸿基地产如何看越来越多发展商加入旧楼重建？第二个问题，你们如何看现在香港的中短期土地供应的问题，会不会觉得香港土地不太够？坊间也有人说四大发展商垄断了土地供应，新鸿基地产作为最大的发展商，如何看待坊间的这种说法？
雷霆：其实，旧楼重建不是那么容易做的。大家如果有留意，过去一年，真正能做到旧楼重建的不多。有些旧楼收了，我们称发展商是做了大半，最后仅是收购。我相信，未来的旧楼重建困难度也不小，特别是港岛区。
很幸运的是，过去几年，我们成功收了很多具备质素的旧楼项目。以我个人的看法，未来市区旧楼重建将比较淡静。
黄植荣：雷先生说完旧楼的问题，我略加补充。政府宣布了全面执行土地小组的报告，其实就是大致确认了香港的持续性发展将仰赖我们多做土地，不止是房屋方面，是各方面的土地都不够的。
确认了这个前提之后，各方面都要努力。关于细节，政府已经罗列得很清楚。过往的几十年中，我们不断在做，这几年也有两个大的项目，一个屯门，一个十四乡。刚才也看到我们过往半年也做了两单，希望接下来的一年也有两三单接近完成阶段。
我不是很同意垄断地块的说法，大家都一起努力提供更多的土地供应，满足社会的需求，使得香港能够持续发展，有更美好的将来。
现场提问：有两个问题。第一个想追问下大湾区，集团一直在做国内一线和个别二线，是不是在大湾区广州和香港两个据点已经满足，不会有新的据点？第二个问题，有消息称郭炳江先生最快3月份就会出来，他在集团的安排会是怎样的？
郭基煇：不只是香港和广州，无论是深圳、个别城市东莞的松山湖还是中山的青创基地，很多城市在纲要中都有重点提到。大家知道，关键是9+2的城市如何错位配合，如何避免互相竞争，纲要中也列明了香港、广州、澳门和深圳的优势，我觉得这有利于疏导大家配位的发展。
至于我父亲郭炳江，他未来短期的时间会回来，大家都很期待。这段时间我跟他谈过，他想少花点时间在工作上，多点时间做自己的事情，休养身体，做他的慈善事业，也会处理一些家族自己的事业。这是短期的计划，让他先休息一下。
郭炳联：我想补充一下。一些行业我们在香港都没做，在内地就没什么信心。但是，如果是我们擅长做的，有机会我们一定会积极参与，尤其在广州、深圳和南沙。
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