观点地产网 身处与香港新界仅一水之隔的深圳鹿丹村，据说手机时不时就会切换成香港信号。
然而，由这个罗湖村落旧改蝶变而成的顶豪项目中海天钻，却没能在最后一批房源开售时同步跟上最近的香港楼市节奏。
6月19日，中海天钻项目新批预售均价7.9万元/平方米的消息传出。6月20日开售当天，实际开盘均价约为8万元/平方米。
与三年前入市第一期将近11万元/平方米的最贵豪宅价格相比，此次开盘均价将近直落3万左右，成为大跌眼镜的“白菜价”。
从1989年鹿丹村建成，到2000年拆迁，到2015年被中海接盘晋升地王，此次从“天价”回落，似乎也暗示着昔日地王的“平凡”回归。
“平凡”的昔日地王
观点地产新媒体了解，近日，位于深圳罗湖的中海天钻项目获得预售许可，预售部分为该项目A区完成回迁后剩余的住宅，共44套，预售均价为7.9万元/平方米。6月20日开售当天，实际开盘均价约为8万元/平方米。
说起中海天钻项目，不得不提起它的昔日地王身份。早在2015年2月，鹿丹村旧改地块便正式竞拍，然而，地块出让条件却近乎苛刻。
根据条件，竞得房企需无偿移交给政府的回迁房达到14.4万平方米，而事实上鹿丹村地块规划总面积仅约为24.4万平方米，其中包含住宅23.5万平方米（回迁住房面积14.4平方米、商品住房面积9.1万平方米）、商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。这也意味着，剔除回迁房面积，竞得房企初始可售商品房面积仅约9万平方米。
此外，该地块还采用“定地价、竞容积率”方式进行拍卖，即以定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的方法，所报商品住房建筑面积最少的竞买人即为竞得人。这意味着，竞买人每举一次牌、报一次价，地块的总建筑面积将变少，容积率也将随之往下降。
在严厉的出让条件下，万科、中海、招商、金地、卓越等八家房企大亨仍加入该鹿丹村地块的争夺中。最终，中海以8.88亿元总价摘得该地块，新科地王诞生。
除了地价本身，若加上折合14 .4万平方米回迁房建安成本，该地块可售住宅部分楼面价达到4万元/平方米左右。也即是说，中海虽然表面上只花了8.88亿元，但隐含成本却远远不止这个数。
此后，仅短短数月，鹿丹村旧改地块已摇身一变成为“中海天钻”，定位为高端住宅产品中的港澳顶级豪宅系列。
2015年12月，该项目精装房首次开盘，共推约100套，现场单价在8.5-15.5万元/平方米之间，销售均价约为11万元/平方米。
而时隔3年，中海天钻项目最后一批毛坯房拿到预售证，共约44套房，备案最低单价71682元/平方米，最高单价85682元/平方米，均价7.88万元/平方米。
6月20日当日，这44套住宅房源正式开售，实际开盘单价为7.6-9万元/平方米，均价约为8万元/平方米，同时需交50万元的诚意金才能选房。
可以明显看到，与2015年12月入市的第一期价格相比，此次项目开盘价远比“高峰期”便宜了近3万左右，地王昔日的辉煌仿佛变成了过往云烟，不少人甚至直呼“白菜价”。
价格涨幅如此之大，一方面是此次推出的44套房实则为完成回迁后剩余的房源，清盘开卖的缘故使得价格会有一定的下降，包括94-180平方米的3房4房及以上户型。
另一方面，则免不了深圳那一纸“限价令”的关系。
中国综合开发研究院主任宋丁接受观点地产新媒体采访时称，在调控严格的情况下，现在中海天钻项目预售反映出来的并不是市场价格，而是一个政策价格。
在去年1月，深圳规土委发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，其中，对预售价格、对现售价格、对非毛坯出售房源的管控，传递出控制深圳一手房房价上涨的明显信号。
在严厉的调控措施下，自2016年9月以来，截至今年6月，深圳新建商品住宅价格已实现20个月连跌。
而过去那些打鸡血拿下的深圳高价盘们，在限价面前也纷纷低下头。
4月27日，5.9万元/平方米的59套招商蛇口二期山语海开盘，被一秒抢光。而2016年10月，该项目入市的首批房源备案均价约6.15万元/平方米，而周围的二手房均价超8万元/平方米。
同样，4月取得预售证的万科瑧山府二期，备案最低8.3万元/平方米起。此前2017年4月份，该项目一期同户型备案均价约9.97万元/平方米，而项目周边目前二手房在售均在12万元/平方米以上。
很明显，深圳近期新房与二手房倒挂现象成为常态，备案、开盘的项目实际价格远低于周边二手房或自家往期项目。“只要限价不解除，倒挂是必然现象，包括摇号等现象都是衍生出来、客观存在的，长期都会伴随着限价而出现。”宋丁分析称。
鹿丹村旧改往事
抛去三年前的地王身份加冕，中海天钻背后的鹿丹村真身以及曲折的前尘往事，无疑是这个旧改项目备受关注的重要缘由，也是令无数深圳人难以忘怀的所在。
可以说，中海天钻实则是鹿丹村脱胎换骨而来的新生儿。
鹿丹村，位于深圳滨河大道边，与香港仅隔一条深圳河，现处于罗湖最繁华的地段。
1989年，鹿丹村小区竣工，因其31栋多层建筑的规模、多达1300户的人数闻名于深圳。此外，鹿丹村小区的名号也不少，“名流村”便是一个。
据往年报道，当初能分到鹿丹村房子的，大多是老革命、工程师、政府干部等各界名流。而小区里的军队干部楼，是供给军队团级以上的转业和离退休军官。
而此后，“风水轮流传”这句老话验证在鹿丹村身上。
由于鹿丹村建造时使用大量海砂，建成不久后，海沙腐蚀、钢筋裸露生锈、楼板出现断裂等问题像产生多米诺骨牌效应一样陆续出现。同时，“禁止海沙大量用于建筑”也被写进政府明文规定。
2000年，鹿丹村的命运开始有了第一个转折。时任深圳市市长在考察鹿丹村后，拍板拆除重建要求，3年内彻底改造完毕。
然而，好事多磨。拆迁补偿、政府机构大规模改革等问题，将鹿丹村蜕变历程又拉长了一些，改造计划一直被搁置。
2013年，央视报道深圳海沙楼事件引起轰动，鹿丹村被呈现在媒体聚光灯下。
2014年5月，鹿丹村拆迁终于开始启动。其中，旧业主可按照套内建筑面积相等原则进行产权调换，业主可以选择迁回鹿丹村，也可入住附近的深云村现房。
2014年12月31日，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村所在H103-0010地块的身影。
此后，鹿丹村的一举一动开始被更多目光所关注。
从2015年2月中海以8.8亿夺标，到半年后蝶变成“中海天钻”，首期均价11万元/平方米售罄，直到今年6月，最后一批毛坯房以均价8万元/平方米开售，至此，鹿丹村的故事暂告一段落。
而曾经那个遭八大房企大佬角逐，以8.8亿元迎来接盘侠的深圳新科地王，在均价直落3万的现实大幕中，正慢慢回归“平凡之路”。
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