观点地产网 过去几年通过出售物业维持高派息的SOHO中国，今年可能要让投资者失望了。
3月20日中午，SOHO中国发布2017年业绩公告，租金收入、毛利率、净利润各项指标有不同程度的上涨。其中，SOHO中国2017年实现公司股东应占利润为47.33亿元，同比增幅四倍有余，但投资物业增值的贡献似乎难以让投资者振奋，当天业绩发布后SOHO中国的股价立即跳水，最大跌幅曾达10%，最后收于4.48港元，全天跌7.44%。
在随后举行的2017年度业绩会上，董事长潘石屹、财务总监唐正茂均作出了表态。唐正茂回应观点地产新媒体称，股价下跌的原因需要问投资者。业绩会结束之后，潘石屹与媒体交流的一段话如下：
问：您都不卖资产了，股东指望什么呢？
潘石屹：你不可能每年都这样派息。
问：会不会担心无法给股东想要的回报？
潘石屹：股东的回报不一定是通过派息，资产的增值也能体现也来，是不？
问：您看今天股价跌了这么多……
潘石屹：市场跌了就跌了，我也管不了。
非核心物业变“核心”
对于股价下跌一事，外界普遍认为，这或许是投资者对SOHO中国年末并未宣布派息的反映、以及对停止出售资产之后未来收益以及派息保证的悲观预期。在正式宣布之前，大摩还就SOHO中国的业绩点评称并无惊喜，但仍相信在出售两个非核心物业之后会派特别息，相信派息可支持股价并给予了增持评级。
但是，老潘的心思还是让外界猜不着。在2017年连续售出两个物业之后，潘石屹现场宣布原先列入销售清单的两个非核心项目即上海天山广场及北京光华路SOHO2也将停止出售。
潘石屹解释称，北京的光华路项目出售价在80-90亿元，“我觉得市场上也没有这样大的老板。”他还正式宣布，SOHO中国针对资产的处置已经完成了，目前留下的物业都是核心物业，再也不会出售了。
按照SOHO中国此前的介绍，这部分资金主要用来还债、派息及发展3Q业务。
比起那些一毛不拔的铁公鸡，SOHO中国从2015年开始在派息方面显得慷慨，每年均有两次特别派息，每年累计派息金额为每股0.696港元、0.536港元、0.922港元，每年股息率分别达22%、16%及24%，这也是管理层宣布三年共计62%股息率的来源。
唐正茂称，过去派息多，主要是公司有大量的销售现金回流，虽然收到大量资金但没有物色到很好的项目，便与股东分享。值得一提的是，潘石屹夫妇持有上市公司股份超过60%的股份。
正如唐正茂如称，自2014年之后，在套现的同时，SOHO中国并未收购新的物业项目。至于未来是否收购新项目，业绩会上两们管理层给出的说法也有些许矛盾。
先是唐正茂表示称，以往SOHO投资项目是基于对项目有足够高回报率的预测才进行投资，在目前的市场环境下SOHO中国没有决定再去投资新的重资产的项目。“现在在国内来讲，你看我们销售的项目回报率是多少？都不到3%。”
之后潘石屹又透露，SOHO中国也有在看新的项目，只要有便宜的话会引进，不光是海航一家，别家的项目也有在看。
都在问：核心净利润是多少
年报显示，SOHO中国2017年投资物业的评估增值为71.26亿元，相比2016年度增幅达4.6倍。由于这部分的影响，SOHO中国的归属股东净利润达47.33亿元，同比大幅增4.2倍。
不管是投资者还是媒体，都在向管理层“要”排除投资物业增值之后具体的核心净利润数据，但管理层并未正面给出具体回答。
财务总监唐正茂称，公司的核心业务肯定有增长，体现在收入以及利润率上，核心利润当然也会增长，只不过公司不披露这个数据罢了。
唐正茂称，按会计准则来讲，重估价值的确也是公司的收入与净利润，而且其重估价值也是非常合理的。她称，过去SOHO中国出售的两个项目，每个项目实现的价格都高于重估价值，“如果按市场价格来重新评估的话还应该更高一点，因为一般第三方评估都是相对保守一点点的。”
据观点地产新媒体了解，SOHO中国2017年出售的两个物业，即虹口SOHO及凌空SOHO的出售定价分别为35.73亿与50.08亿，高于出售时的重估账面价约3.7%及7.9%。“由于已经重新评估过了，所以销售的那一年获得的利润是它溢价于之前评估值的这部分。”
潘石屹还预计，2018年及2019年的投资物业估值还将有比较大比例的增长，当丽泽SOHO及古北项目建完，其价值应该通过评估体现出来。
此外，年报中还显示，SOHO中国2017年的递延税项同比大幅增长近25亿元。据唐正茂在投资者会上分析，递延税项增加主要来源于投资物业增值的影响。
若不考虑评估增值，从租金收入来看，SOHO中国在经历起初三年艰难的转型期后，租金金额已逐渐稳定。2015年-2017年SOHO中国的租金收入分别为10.52亿、15.11亿及16.69亿元。
公告显示，SOHO中国去年出售的虹口项目及凌空项目贡献了超2亿元收益。对于物业出售对未来租金收入的影响，唐正茂称，古北项目及丽泽项目将分别于年底及明年初完工，届时将会贡献租金收入。潘石屹则给现场媒体打包票称，2018年的租金收入将有10%的增幅。
3Q模式
业绩会上，唐正茂再次提及考虑分拆SOHO 3Q上市。面对媒体的追问，唐正茂称，上市其实只是一种想法，具体上市时间与市场的选择还要看3Q业务的发展情况以及上市的环境，需要等业务成熟了。
现场管理层特别宣传3Q的新管理模式。据称，目前3Q的每个项目都是独立运营，且分别成立资产管理公司进行运营，总经理需对这项目的盈利和收入全面负责。为提高盈利，SOHO中国还实行了奖励机制，以三个月为一个周期，员工将得到超额利润即当期利润与前三月之着的35%的提成。
“对于SOHO中国的而言，管理越简单越好，越简单越有效。”潘石屹对这种新模式颇为推崇。
截至2017年底，SOHO中国已经营运19个中心，均位于北京及 上海核心地段，共提供近17,000个工位，平均出租率约为87%。自2017年8月开始向全国扩张之后，截至2018年3月20日，SOHO中国已经在上海、杭州、南京、深圳 等城市签署了新的中心，总中心数量增至26个，总工位数大约2.6万个。
SOHO中国计划，2018年的3Q工位数将能够实现“DOUBLE”，即5万个。潘石屹称，这个目标肯定能够完成。不过他还是称，规模不重要，就是每开一个盈利才是最重要的。
虽然3Q被老潘视为未来的主要业务，但是目前年报中对于3Q营收及利润情况未过多透露。唐正茂在回应观点地产新媒体时称，目前3Q的租金收入算在2017年16.69亿元中。按照规模看，3Q的规模占比约为其持有物业总规模的10%之一，但其租金收入要远超过这个占比。唐正茂表示，当这块业务成熟之时也将拥有相当高的利润率，比如达到EBITDA利润率22%-25%。
观点地产新媒体留意到，业绩公告中提及香港财务报告准则第16号租赁规则的改变的影响。唐正茂称在投资者会上称，规则的改变将对未来3Q业务产生影响，对于轻资产项目，经营性租赁按新会计准则将会体现为报表上的资产与负债，但是对于损益表没有影响。
谈及未来房地产市场政策的变化，潘石屹称，市场因素将不会有太多变化，唯一一个不确定因素是房产税何时出，这是影响2018年房价的最大因素。
以下为SOHO中国有限公司2017年度业绩会现场问答实录：
现场提问：第一，潘总之前提到上海跟北京租赁物业的投资回报率比较低，那么SOHO 3Q物业相对传统办公产品的回报是怎样的？
第二，2017年SOHO中国出售了两个物业，包括凌空SOHO和虹口SOHO，它的租金收入全年是2亿，其他两个待售项目也是2亿，资料显示这几两年的租金收入比较平稳，我想问一下这四个都出售了接下来的租金是不是有比较大的下滑。
第三，发布业绩之后，SOHO的股价下跌8%，管理者怎么看待投资者的回应？
唐正茂：SOHO 3Q的模式和传统出租是不一样的，传统出租的利润率非常高，我们去年的毛利润率是80%，成熟之后还可以做到85%，这是出租业务。3Q首先有租金成本，同时向会员出租有相应的收入一个新建的中心需要一定的时间培养出租率和租金提高，当它到达成熟的阶段或者是稳定的阶段。这个模式还是有相当高的利润率，比如达到EBITDA利润率22%-25%。
至于租金收入，虽然2017年的租金收入不含世纪广场，虹口只含了一半，但是包括新开业的天山项目，它的出租率在慢慢爬升。今年的租金收入，凌空SOHO应该是四五月份可以交割，之后就不再贡献给SOHO中国。但是不要忘记，今年年底及明年年底古北与丽泽项目将分别完工，这两个项目都非常大，他们会继续给公司贡献租金收入。
股价下跌的原因太多了，我也不能说太多，可能要问投资者了。
现场提问：第一，如果撇出物业重估的话，SOH0中国核心的盈利是怎样的？
第二，大家都希望SOHO能够派息，今年可能完成出售的项目有哪一些，什么时候能够看到有再出售再派息的情况？
第三，刚刚有提到SOHO 3Q可能会分拆上市，是打算做到什么样的规模才会进行？上市会选择香港 还是其他的市场？
唐正茂：公司收入增长了24%，其中有一部分收入是零散的物业销售，而租金收入也上涨11%，同时公司毛利润率也在提高。因为其他的费用都是差不太多的嘛，那当然是相较去年有一个很大的增长，即使除去了物业增值。但是现在的报表当中不再披露核心利润这个数字。
但是，从会计准则上这样做，重估价值的确也是公司的收入，也是公司的净利润，而且公司的重估价值也是非常合理的。过去销售了3个项目，每个项目销售的价格都高于重估价值，所以公司的净利润，如果按市场价格来重新评估的话还应该更高一点，因为一般第三方评估都是相对保守一点点的。
关于项目的销售和派息，公司过去几年的派息其实还是跟销售挂钩的，项目销售一下子给公司带来大量的现金流，但公司暂时也没有投资需求，所以把回流现金流部分都跟股东分享了，也给股东带来了极高的股息收益率，过去三年是60%的股息收益率。
至于SOHO 3Q什么时候会考虑分拆上市，其实现在都是一些想法而已，具体在哪里上市，什么时候上市，还要看上市地的环境怎么样，看3Q发展的速度、发展的规模，需要到我们认为它成熟了。
现场提问：资金回流会考虑海外投资吗？
唐正茂：这么多年来，我们叫SOHO中国，我们觉得自身的优势是在中国，所以把重点都是放在中国，甚至公司的传统物业也没有走出北京和上海。在北京和上海，那时候我们投资一个项目是觉得有足够高的回报率才投资的，现在在国内来讲，你看我们销售的项目回报率是多少？都不到3%，在这个市场环境下我们是没有决定说要再去投资新的重资产的项目。
现场提问：今年的租金收入怎么看？会不会有比较明显的增幅？
潘石屹：租金收入在2018年肯定会有上升，因为SOHO在2017年就实行了一套新的管理办法，尤其2018年下半年实施过程中，租金上升幅度是比较大的。最保守的估计，我们租金收入2018年应该比2017年能够增长10%。
现场提问：不久前阎总辞职了，她也在公司做了十多年，而此前唐总又重新回归了，唐总原来也辞职过，想问一下人事安排是怎么回事？发展新业务有没有新的人事安排？因为SOHO 3Q毕竟是新的业务，原来的人能胜任吗？
潘石屹：SOHO中国在过去的五年调整过程中，公司所有员工都给SOHO立了汗马功劳。过去的三年时间，光公司给股东的回报率，三年加在一起有62%，负债率很低，资金成本只有4.1%，这是原来离开SOHO的员工做出的成绩。
资产管理这块，2018年的1月份超额利润就是1千万，如果是按照这个势头下去，就是公司需要好多能赚钱的人，我们提供服务就可以了，这对租金提高，SOHO 3Q的发展都有很大的好处。SOHO原来的计划是到今年年底，SOHO 3Q的座位能达到5万个座位，现在来看最终将远远超过5万个座位的目标，所以规模不重要，每开一个项目的盈利才是最重要的。
现场提问：原先计划销售的光华路项目和上海凌空项目，是不再销售吗？
潘石屹：上海的凌空SOHO已经销售完成，光华路2这个项目的资金太大，八九十亿资金，我觉得市场上也没有这样大的老板，我们就决定在北京CBD最核心的地方来持有光华路2这个项目。
现场提问：潘总现在决定不再出售资产，有没有考虑再购买资产的打算？海航在出售北京和上海的一些项目，不知道你有没有接下来的想法？
潘石屹：我们都在看，只要有便宜的项目还会进。市场上面还有便宜的资产，不光是海航一家，别的家的我们也看。
现场提问：刚刚财务官提到核心净利润的数字不再披露，去年公司净利润增长很大部分是取决于公司卖了两个物业，今年不卖物业，能保证净利润增长能有多少呢？
潘石屹：这是不是不能说了？要保证净利润的增长多少？
唐正茂：对，但是纠正一下，去年净利润比前年的净利润有420%的增长，有一项大的贡献是物业增值增长比较多，倒不是说项目销售缘故。在以后的年度里边，因为这些销售的项目之前已经重新评估过了，所以销售的那一年获得的利润是它溢价于之前评估值的这部分，你可能之前有一些理解不太对的地方。
潘石屹：今年和明年SOHO的物业估值还会有比较大的比例（增长），因为丽泽SOHO这个项目正在建，古北项目正在建，随着这两个城市建筑奇迹完工，它们的价值应该通过评估体现出来。
现场提问：潘总提到会收购一些资产，这些资金安排是自有资金，还是可能会做一些融资之类的安排？此外，您怎么看长租公寓，公司会不会也进入长租公寓领域？
潘石屹：收购项目资金来源是三部分。第一部分是合作伙伴，现在有各种基金，他们钱很多，可是他们对管理各方面不是特别的擅长。最近跟我们约谈的企业也比较多，所以合作伙伴的资金可能是第一部分资金来源。第二部分资金就是公司的自有资金，第三部分资金就是银行的贷款。公司现在看的项目是资金需求量比较大的项目，仅靠自有资金是完成不了的，一定要借助银行贷款，我们接触银行过程中银行也特别愿意给我们贷款。
关于长租公寓，我们是不拘一格，只要什么样的产品能够赚钱，我们就做什么样的产品。但我发现长租公寓市场竞争是非常激烈的，利润率比长期做的共享办公要严峻得多，但是我们还是不放弃期望，慢慢来研究吧。总体来看，公寓市场的回报率比办公市场的回报率都要低，都要难做起来。
现场提问：潘总对2018年房地产大形势是怎么看待，现在房企资金都比较紧，但是在老百姓这边好像看好的也有，不看好的也有，我想听听您的看法。
潘石屹：这事情不太好说吧。我觉得别的因素都没有什么太大的变化，唯一一个不确定因素就是房产税什么时候出，出的比例，征的办法，第一套要不要征，第二套要不要征，这个因素可能是2018年对房价影响最大的因素。
我要说的这个因素，可能影响到中国所有的房地产公司，但只有对SOHO中国没有影响，因为征房产税是对住宅征房产税，所以SOHO中国是一个安全稳健的公司。
现场提问：SOHO过去的派息一直都是比较积极的，股东也比较喜欢，派息过多的话发展自身业务的资金是否充裕呢？除了地产之外潘总最近在非地产领域有比较多的动作，请问是否考虑转行呢？
唐正茂：我们过去派息这么多，是因为公司有大量销售现金回流，公司目前阶段收到大量现金的时候也没有物色到很好的投资项目，就把盈余的现金跟股东分享了。而且，派息这么多我们的负债率也不高，负债成本也非常低，这肯定是因为在派息的同时考虑到公司的资金状况和融资结构等等问题。
潘石屹：钱也挺多，负债率挺低，尽管过去三年时间的派息回报率是62%。
至于我个人，我觉得一个好的公司，就是大家都琢磨着创造价值，去赚钱，这就是一个好的公司。如果是下面的人都不赚钱，就我一个人琢磨着去赚钱，这就是不好的公司，我觉得通过前几年的调整，SOHO中国调整成一个很健康的公司了，就是我不琢磨着赚钱，下面每个人都在琢磨着赚钱，这就对了，这就是个健康的公司，我们赚了钱就派息。
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