观点地产网 3月5日是九龙仓置业披露2017年业绩的日子。偌大的发布会场，弥漫着活跃的气氛。讲席前人满为患，记者们高举着手臂，挡住了四位参会高层。
面对闪光灯，主席吴天海表现得十分热情，带领副主席李玉芳、董事许仲瑛及年轻的助理总经理李美玲配合镜头。“好，望右手边，两点钟（方向）。”“左手边11点（方向）。”11点半（方向）。”现场不时发出哄笑声。
进入正题，吴天海首先表达自己对新公司业绩的肯定，直言“有得交代了。”
据李美玲介绍，九龙仓置业去年收入同比2016年168.51亿港元增加24%至209.04亿港元；营业盈利上升31%至154.42亿港元；股东应占盈利增加74%至172.18亿港元。业绩喜人，吴主席一改往年风格，全程聆听、满脸含笑。
海港城和时代广场仍是贡献最大的两大物业，但境况不尽一致。前者去年营业盈利增加6%至83.11亿港元；后者营业盈利25.18亿港元，较去年下跌1%。
“下跌的原因是空置率问题，有多间食肆在同一时间段内一并离开。”李玉芳解释，奢侈品目前是带动香港零售市场的主要动力，公司在去年有意增加旗下商场的这类型租户。但商户组合仍十分重要，未来陆续会有食肆补位。
据观点地产新媒体了解，上述两大项目近年来租金占零售额比，一直在增大。其中时代广场的比率由2014年的17上升到17年年中的27%，海港城的数字也在去年中期达到23%。受这个指标影响最大的，正是餐饮类商户。
位于九龙钻石山的荷里活广场，也被列入九龙仓置业的“三大旗舰商场之一”，但该项目2017年营业盈利只有港币四亿多元。其连同上述海港城和时代广场，去年实现零售额410亿港元，占全港总零售额的9.2%。
这个数据已是十分耀眼，故被问及“有没有考虑过出售手上的核心物业”时，吴天海笑着非常简洁地答了一句：“没有想法，没有兴趣。”
今天会场内，“海港企业”是被提及到次数最多的词语。
这间九龙仓置业旗下控股子公司，因牵涉到位于内地的资产，而受到异常的关注。海港企业经营马哥孛罗香港酒店和The Murray美利酒店，苏州国际金融中心、常州马哥孛罗酒店及其余一些发展物业组成。
上述物业发展项目共有四个，全部位于内地，即重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城及上海南站。数据显示，截至2017年年末，四个项目中可供出售楼面面积的93%，已经出售或预售。
针对在内地的资产，吴天海表示：“未来都要作处理。”
其续称，九龙仓置业在内地的物业，一直都有在出售。苏州国际金融中心目前在建，将包含写字楼和酒店。但接下来会很快进行出售，“先卖掉一部分。”
被问到未来在内地的打算，吴天海则回应称，今天不能把九龙仓集团混为一谈。在这个前提下，公司没有计划重返内地房地产市场。“其他的星期四再谈。”这周四（3月8日），将要举行的正是九龙仓集团业绩发布会。
在香港方面，吴天海则表示现在谈投资还言之尚早。其坦言，海港企业去年在建设The Murray美利酒店时支出较大，今年还有苏州项目急需用钱。因此没有余力。
至于母公司九龙仓置业，业绩报告显示，这家企业负债一直维持在上市初所定的目标里面。2017下半年的物业出租核心盈利的65%会进行派息，剩下的35%用来还债。
在这之外“尚有能力进行新的投资。”但吴天海没有透露最新的计划。其亦松口道，未来在香港一来肯定会实施收购。其次，不排除考虑买地，“发展物业也在能力范围之内。但具体还是要看机会。”
最后，当被问到是否考虑私有化海港企业时，这位董事会主席再次非常简洁地告诉记者：
“一讲到私有化，我就收声，不会回答你。”
他仿佛已为三天后的自己，找好了应付的台词。
以下为九龙仓置业投资有限公司2017年度业绩会现场实录：
现场提问：预测今年旅客和零售市场会怎么样，对标它的商户有多少比例，租金的增长空间还有多少？去年负债达到19.9%，这会影响你们之后的投资和派息吗？海港企业想出售内地资产，可不可以透露一点点进展，是不是对外销售呢？
李玉芳：今年对标比例的情况，我们1月份的数据已经出了，海港城1月份的增长是19%，时代广场都有差不多6个百分点的增长，对比政府一月份4.09%的数据，我们都做得比较好一点点。
零售主要就是品牌的销售，去年的下半年开始就持续增长，增长的趋势会持续到今年。为什么会这样呢？因为我们跟美金挂钩，我们的币值来讲，人家过来买东西价格会很抵，香港人以前可能会飞去欧洲买东西的时候，因为欧元走强了，现在他们也都会想不如在香港消费一下，在这种情况下，整体的零售市场是被高档的品牌带动。
1月的数字很理想，2月就有些数据还没齐，但是都挺鼓舞。通常我们认为1月份可能会差强人意，因为今年过年是2月16号，通常消费最勇猛的就是过年前两个礼拜，我们一直认为那些数目应该2月才出现，想不到1月都有这么好的数目，都挺开心的。
吴天海：关于债务，九龙仓置业在去年上市的时候，负债就定了一个目标范围，事实上我们现在还维持在负债的范围里面。资本和债的比例，上市之后慢慢会有陆续改变。我们这次派息也都会采取同一个政策，将会派收租物业每一年的核心盈利的65%，这次派的就是2017年下半年收租物业核心盈利的65%，剩下来的35%直接就可以给我们选择，所以我们觉得债务的起点已经不是一个过高的水平，而债务的数字将陆续会有下降，也都有能力进行新的投资。
海港企业现在在内地的资产剩下来不多，都陆续在市场上卖，实际上手头剩下的只不过是两个项目。有一个酒店在常州，另外一个就是在苏州在建的写字楼和酒店，苏州的项目我们都可能会陆续开售了，我们希望先出售一部分，假如剩下来有其它的资产，我们再考虑。
现场提问：年报显示，公司总资产是增加的，主要是因为投资物业增加，然后又因为出售了一些物业而抵销，想请问一下主要出售的物业是哪些？上市的时候，九龙仓置业香港主要有6个商业物业，未来会不会有机会增加一些呢？另外，年报显示投资其它收入增加，但是盈利却下跌了68%，请问原因是什么？
吴天海：出售的物业主要是在内地的住宅物业，我们旗下的海港企业手上还是有一些内地的，以住宅为主。另外投资和其它，主要是财务方面的安排，因为以前海港企业手上有一些股票、债券投资，现在比较减省了，所以收入有上涨。
现场提问：为什么会出现收入上涨，但是盈利下跌？
吴天海：收入上涨，盈利下跌，这个纯粹是入帐的问题，不是领导的问题。主要还是人民币和港币的兑换问题。
现场提问：海港企业卖了内地物业之后，其实就剩一些香港的物业了，比如尼依格罗、TheMurray酒店，TheMurray酒店楼龄已经有50年了，未来的计划，是翻修还是出售？会不会直接将海港企业里面的香港的物业直接放进去你们的普通店铺或者食肆，有没有一些这样重组的可能性呢？
吴天海：私有化的问题，一定不会回答你了。
至于物业本身是需要工程的，究竟是大规模翻新还是暂时继续小修小补，现在还不知道怎么回答你。问题就是一方面汇率降了，另一方面我们刚才讲的这个酒店和广东的另外两个酒店，在今年1月2月之间的入住率非常高，甚至出现连续爆满数个星期这样的情况，当这么忙的时候，你怎么样去做装修是一个头痛的问题，所以这个问题我暂时没有确切的答案。
现场提问：之前公司就已经表示将会把内地的一些业务全部出售，2018年计划将如何执行下去？出售完了之后，公司是否会永久性地退出内地市场？
吴天海：这个我要分开来说，我们现在说的是海港企业，这个是九仓置业下面的一个子公司，跟九仓集团另外一个是两个不同的企业。我们投资的重心是香港，所以旗下在内地的物业有计划出售，现在一部分已经出售了，就是住宅这一块，过去一直都有出售的行动，现在也在继续。另外还有一个酒店，还有一个在建中的写字楼，还需要处理，现在可能还没有处理。将来退出以后，海港企业暂时还没有计划重返内地的房地产市场。
现场提问：刚才讲到65%的派息率能让集团减债务外，还可以有能力做其它新的投资，新的投资方面，是只限于收购一些收租的物业，还是会连同九龙仓其它一系列的公司一起收购呢？
吴天海：我们的目标都是希望在香港投资一些优质的有代表性的收租物业，不一定是收购物业，可能是买块地回来建，看一下有没有这样的机会。
现场提问：关于写字楼租金方面，九龙仓这边呎租大概47港元左右，但是尖沙咀东现在那些新的写字楼，它的呎租达到92港元，租金还会不会有上升的空间？另外，TheMurray酒店，今年可不可以贡献到这2900万港元的收入，到2019年可以贡献到3亿港元的估计是多了还是少了？海港企业未来在香港的投资是商场多一点还是建楼多一点？
李玉芳：尖沙咀东部的物业，其本身已经是租了给一个规模很大的日资银行，所以出租率，可能不是首要的。我们觉得尖沙咀优写字楼还有上升空间，九龙东也都有批写字楼出来，但对于入驻行业来讲，不是每个行业都可以支撑到这个租金，这会让他们有其他的选择。
我们的写字楼楼面面积是很大的，尖沙咀写字楼20万平方呎，海港城写字楼超过400万平方呎；另外，铜锣湾现在时代广场的出租率是99.5%多，今年差不多第三个季度才有一些新的租约续租，所以说会不会很多上升空间，未必有，因为我没什么约要去谈，只是到年尾的时候才有一批，有一点点上升空间。
现场提问：是高单位还是低单位？
李玉芳：我们觉得是低的单位的数字会上升。
吴天海：TheMurray酒店在香港才开始建完，没有完全投产，我们希望在两个月之内就可以全部开业，开业初期大家都知道的，需要一点点时间去做起这个生意，但是另外一方面，大家不要忘记，TheMurray酒店项目地块有50年的地契，已经已经过去四年多，在政策上我们需要将地价和建筑费分摊到每一年，要折旧。而每年的折旧数字都在变动，所以市场估计究竟是会预计有多少生意，暂时我们没有很明确的答案，因为都是刚刚试业。但是我就想提醒大家，是折旧的范围内，短期我不觉得TheMurray酒店对于海港企业的盈利是会有很好的贡献，反而初期可能会有一点点压力。
海港企业将来能够做什么投资呢？我觉得讲投资还为时尚早，去年它手上的现金是减少的，因为在去年要投放资金在TheMurray酒店的建筑上，TheMurray酒店虽然已经大致上建好，但是今年我们继续要建的是苏州的国金中心，那里也是一笔较大的投资数目，所以短期来我看不到海港企业有很多新投资的意欲。
现场提问：去年有不少的外资公司、企业从中环搬了去港岛东或者是搬到弯仔、铜锣湾，你们旗下的写字楼会不会也出现这种情况？今年不少的外资的置业顾问都预测，中环写字楼的租金升幅可能相对小一点，你们怎么看中环中区写字楼租金的升幅呢？港岛东那边都有很多新的写字楼在去年落成，会不会让中环或者是铜锣湾的写字楼产生压力？
李玉芳：港岛东写字楼的落成，会有一些中环租客可能分流过去，但是我们在中环物业的投资，基本上单位的Size每层都不是很大。我觉得今年金融机构方面发展都是很好的，金融界里面发展很好的时候，会带动的就不只是金融机构，还有很多连带性的金融服务性的机构，这些专业投资机构发展的增量都还是很大的。有些专业投资机构可能想在中环的时候，租金的升幅可能会缩小一点，如果他们搬去其它的地区，就不会对中环有太大的影响，因为我们在中环多数是小单位，带动中环租金最厉害的就是小单位，3、4千平方呎的租金让中环的租金上升了很大的幅度。以此看来，今年在中环还有一点点上升的空间，除非大家对中环是看淡。
现场提问：中间的升幅是会有多少？
李玉芳：在我们看来，会有5个百分点以上，10个百分点以下这样的升幅。
现场提问：有没有考虑出售中环物业？海港城物业有一定的楼龄了，未来是翻新一下还是重建？这部分再重建的空间会是怎么样呢？对于这部分有没有计划？
吴天海：我们没考虑过出售中环这个核心物业。至于海港城商场，商场本身有老有新，最新定位的海运大厦，里面有一些很旧的部分是50年的，海运大厦第一期。但是整体来讲我们向来经营商场，有需要的时候会将商场不停地去翻新，让顾客有更加理想的购物经验。但是投资会让租金收入不停上涨，所以现在一般每年是两三亿上下的投资，已经可以维持商场的竞争力了。
现场提问：您刚刚有说暂时没有计划重返内地的房地产市场，您对内地的房地产市场有什么看法，另外就是想追问一下，您说按照正常的步伐出售是一个什么样的步伐？
吴天海：去年我们把九龙仓置业分拆以后，事实上我们是两个兄弟的故事，今天我们讲的就是投资在香港的公司；另一个是在内地投资的，九龙仓集团有限公司过去差不多大半年在内地买了不少的土地，关于我们的兄弟公司在内地房地产持续增长的投资，看看礼拜四再跟你们谈谈吧。
现场提问：在检测投资项目的时候，目标的回报率要达到多少才会吸引你们投资？另外，时代广场的收入其实是轻微跌了一点点，一个百分点左右，它的竞争力是不是会有一点下降，有没有什么措施可以提升？商场方面的租金今年的走势会是怎么样？你认为会不会继续跑输海港城？
吴天海：我们投资这些长线物业来，不是着眼于短期的回报，只要地点好，有规模、有潜力、是风口，我们就会考虑。
李玉芳：至于时代广场的表现，因为去年有几间食肆一起离开，所以空置率比较大。但不可否认，自从2014年之后，铜锣湾受零售业的打击是比较重的，对比九龙区来讲，铜锣湾港岛区的物业普遍都受到很大的影响，我们在这样的大势里面，持平都已经OK了。
时代广场，从去年开始就做了一些变动，多了一些高档的品牌，高档消费不可否认会带动销售数额的增长，我们会继续发展，在接下来这几个月，大家会看到一些新的牌子进来。去年有些新的餐厅，口碑方面、生意方面都不错，所以接下来时代广场作不只是讲钱的问题，我们希望能够在商业组合方面，做到更加具有竞争性和吸引力，今年见到的趋势很不错，我们相信应该都会持平的。
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