观点地产网 8月最后一天，深圳控股有限公司在香港举办2017年中期业绩会，向市场披露上半年的运营情况和下半年发展计划。
当天的业绩会由深圳控股董事会主席吕华带队，携同执行董事及副总裁刘崇、副总裁董方、首席营运官朱国强出席并答记者问。
业绩会上，管理层多次强调，深圳控股已基本完成三四线城市项目的退出。但前两年开始逐渐退出三四线后，深圳控股在一二线尤其深圳的项目占比越来越大，因而短期内深圳市场持续收紧的调控对公司影响实际也在增大，要如何在市场变化中保持业绩的平稳显得迫在眉睫。
“短期来看，严厉调控仍在继续，不能明确预期今年的销售情况，但我们会通过各种手段来保持业绩的平稳增长，相信销售及盈利中长期会有提升。”
值得一提的是，上半年深圳控股先是以54亿的价格向恒大甩卖位于广东三水和江苏泰州的三个项目，后又在恒大的重组第二轮战投中砸下了55亿，因而业绩之外，”恒大“也成为了这家深圳国企业绩会上的关键词。
投资恒大很划算
在恒大引入的第二轮13家战略投资者中，深圳控股是最“豪气”的，其掏出55亿元分得恒大扩大后的2.0522%股权。
“投资恒大地产，符合本公司聚焦深圳的战略方向，有利于加强双方在项目层面的协同与合作，预计能为本集团带来稳定的回报。”在年报中，深圳控股如是阐释投资恒大的初衷。
恰逢恒大前两天又宣布要引入第三轮战略投资者，因此在深圳控股的业绩会现场首个被抛出的问题便是：“公司会考虑继续投资恒大第三轮300-500亿额度的战投吗？“
或是考虑到接下来还会被问到相关的内容，接过问题后，主席吕华首先讲述了为何要投资恒大，其表示，当时是恒大主动寻求投资的，深圳控股决定认购恒大股份则有三方面原因。
一是目前深圳政府一直在积极引入恒大，作为国企的深圳控股自然希望响应政府的策略；其次则在于“深圳控股与其在战略上十分契合。”
如今恒大已将总部迁至深圳，在本地储备了许多的土地资源，且也在逐步向一二线靠拢，吕华指出，这与深圳控股积极拓展一线城市资源，聚焦深圳市场的战略都是一致的。
最重要的是，“对恒大的投资从经济上考虑也很划算。”吕华表示，目前恒大正在筹备第三轮战略引投，完成后估值会比此前更高，对于已经手握部分股权的深圳控股来说显然是一件好事，即便不上市也能赚钱，若上市其投资回报就会更大。
尤其恒大已偿还全部永续债，上半年盈利大幅提升，业绩可期，因此，“我们投资恒大未来回报也是可预期的。”
至于是否要继续投资第三轮战投，吕华则透露正在研究，但暂时没有明确的决定，因为会对公司现金流带来很大压力。
不过其也透露。目前深圳控股与恒大已在紧密沟通项目合作事宜，但尚未有明确的项目和方案落地。
观点地产新媒体了解到，上半年深圳控股的营业额仅54.53亿港元，截止2017年6月30日的现金及现金等价物约75.9亿港元，投资恒大的55亿元资金在公司的现有现金流中似乎占比不小。
对于资金来源的疑问，首席财务官朱国强表示，该笔投资并未使用到借贷，基本是自有资金。
据悉，上半年深圳控股先后向恒大及碧桂园出售了位于三四线的5个项目，总价约58.7亿元，所得净利为33.25亿元。朱国强透露，出售项目所得的款项便是认购恒大股权的主要资金来源。
值得一提的是，观点地产新媒体查阅年报发现，在深圳控股非流动资产项中，“其他金融资产”从去年底约1.12亿港元大幅增长到了今年6月30日的64.57亿港元，且上半年其及其任何附属公司并没有购买、出售或赎回其任何上市证券的动作。
对此，副总裁刘崇解释称，“其他金融资产”中的增长部分主要就是认购恒大股份的55亿投资，深圳控股将其列为了可出售的资产项。
“那是不是意味着未来公司会在股价高时转手恒大的股份？”
“不排除这个可能。”刘崇给出答复后，吕华及朱国强又异口同声地笑着补充道：“但是这个要等它上市完成之后。”
退出三四线告一段落
“今年我们做了一个很重要的事情，就是处置三四线的项目。”业绩会伊始，管理层介绍上半年发展时便强调，上半年分别出售5个项目予恒大和碧桂园后，深圳控股在三四线城市的土地储备占比已从49%下降至34%，基本完成了三四线城市的退出工作。
观点地产新媒体了解到，两年前深圳控股便提出了退出三四线，聚焦一二线尤其深圳的战略，随后即开始了三四线项目的快速抛售运动，而上半年三四线回暖亦间接为其抛售创造了更好的机会。
截止上半年末，深圳控股的土地储备规划总建筑面积约613万平方米，其中位于大本营深圳的占比就有44%，朱国强称，公司坚定看好深圳市场，会继续加大在深圳补充土地资源。
除了现有的土地，深圳控股去年底还与母公司深业集团一同获得了深圳近10平方公里的城市更新片区改造统筹资格，未来该部分的潜在资源将会是其在深圳最重要的发展支撑。且目前车公庙、八卦岭等片区的的规划方案已经通过，已有部分正在转化为可开发的土地资源。
此外，深圳控股亦计划通过与其他国企、民企的合作来扩充手中的可用资源。例如，去年深业集团与深圳巴士集团曾签订关于运输业务整合的合作备忘录，深业集团将旗下的深港公司划转巴士集团，而巴士集团拥有的旧改土地资源则会交予深圳控股开发，目前双方已在前期的合作洽谈中。
上半年深圳控股亦联合路劲基建首次进入香港，拿下屯门一宗4.39万平方米的宅地，该项目预计今年便会开工。吕华透露，未来还会通过合作来继续扩张香港市场。“香港市场目前的价格还可以接受，亏不了，市场风险也比内地小。”
不过，长远来看，将业务集中并持续加码深圳市场固然有着值得期待的发展前景，但短期而言，在调控依然严厉的背景下，深圳控股需要面临的业绩压力并不小，且这已在其交出的上半年成绩单中已经有所体现。
深圳控股上半年推出了不少的写字楼、公寓大宗销售，但受调控影响，上半年其合同销售下降至90亿元人民币，营业额约54.54亿港元，同比下降14.6%，收益亦减少9.29亿港元至54.54亿港元，毛利则同比上涨1.9%至21.97亿港元，毛利率增加6.5个百分点。得益于出售项目带来的收益，股东应占纯利上涨4.82倍至36.28亿港元。
虽然管理层多番强调目前退出三四线一事已基本告一段落，未来重点投入一二线开发，上半年合同销售额中，深圳项目贡献的占比亦达到了76%，但观点地产新媒体发现，在一二线均处于调控的大环境下，短期内深圳控股的销售或许还是需要由三四线来支撑。
年报显示，上半年深圳控股新开工项目共四个，总建筑面积58.92万平方米，但其中仅有一个是位于深圳4.2万平方米的仓储、商业项目。同期完工的8个项目中，并没有深圳项目，基本为常州、成都、巢湖、惠州等三四线城市的项目，总建筑面积48.69万平方米。
提及此事，朱国强称，深圳控股提出要退出三四线实际上是指处置低效的三四线项目，已在开工或销售的三四项目均位于市场成交旺盛的城市，另外深圳还是会有已开盘的项目推出销售。
此外，正在发展中的投资物业也将会是深圳控股未来的重要增长点之一。
以下是深圳控股有限公司2017年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：恒大在去年把总部搬到了深圳，他们也说过希望在深圳拿更多的项目，继续扩大合作。你们刚才也提到入股恒大也有未来合作的意愿，除了之前入股的几个项目之外，深圳本地、外地有没有合作项目，比如说旧改？
另外长租公寓方面，之前上海推出了长租公寓政策，你们有没有这个计划去拿长租公寓类型的土地？
管理层：关于恒大战略合作的问题，去年我们投了55亿在恒大的上市重组前的战略投资，占股比大概是2%左右。这次战投的背景是，第一深圳市政府积极引入恒大，想让他们把总部搬到深圳。作为深圳国企，我们也在认真响应和执行政府在这方面的想法和意愿。
另一方面，我们投资恒大是因为在战略上和恒大有一定的契合点，这两年恒大把投资重点向一、二线城市靠拢，在深圳虽然时间不长，但是推进速度很快，已经取得了将近2000万平方米的旧改资源。恒大在战略布局上向一、二线城市靠拢力度很明显，我们战略上和恒大是一致的。
第三个，对恒大的投资从经济上考虑也是很划算的。我们把一些三、四线城市的土地，通过公开市场挂牌的方式转让一部分给他，但不是全部，还有别的企业一起拿地。在这个过程中，深圳控股实现了要退出三、四线城市的战略意义。通过这次交易，深圳控股在三、四线城市退出的工作已经基本上告一段落，在三、四线城市中的土储占比已经下降到34%。从价值上来算，占比已经下降到20%以下。
另外，恒大现在提出马上要引入第三轮战略投资者。根据发布的信息，第三轮战略估值比第二轮有所提高，从这个角度上来说，他们还没有上市，我们都已经赚钱了。我们很乐意看到恒大在不久的将来能够通过借壳的方式在A股上市，如果一旦上市，我们的投资还可以进一步增加。
根据恒大最近在港股的股价表现，以及做的工作，他通过三轮引进战略投资者，已经取得了一千多亿的现金，而且最近永续债处理方面使得负债大幅下降，加上上半年销售情况，盈利情况都是大幅上升。从这几个方面来说，我们觉得恒大未来的业绩是可以预期的，对于投资恒大我们从财务、从经济的角度考虑是非常好的。
关于会不会继续投恒大，我们没有这个计划。因为在第二轮引进战略投资者中，我们投资最大，55亿元。第三轮若是再投，给公司带来现金流的压力也是很大的，暂时还没有很明确的决定。
关于长租公寓，深圳控股提出做公寓的时间比较早。去年开始筹划通过政府合作的方式介入长租公寓，2016年5月份发布了青年公寓，实际上是和政府合作搞的。现在第一个项目在水围村，和福田区政府合作的500套房间也基本上装修完成，很快就会推向市场。
至于未来，我们比较早提长租公寓计划，但是进度比万科、世联行等企业慢，他们做得比较快。因为我们原来的切入点是想和政府合作，用政府带有补贴性质的比较低的房租价格拿过来，我们再以比较低的租金推向市场，这是一个想法。
第二个，想把我们自己一些已有的物业，或者未来要开发的物业通过改成公寓的形式在市场出租。并没有想大规模通过市场收购的方式做，这两种是我们原来考虑推进的方式，和现在市场上走得比较快的公司不一样。
从我们和政府合作推进的情况来看，完全市场的方式难度很大，特别是在成本计算、改造成本计算、租金成本计算以及未来回报计算方面，都存在相当大的压力。我们虽然有一些保守，但是比较可行，未来会坚定不移。我们现在正在努力创造自己的长租公寓品牌，方便未来更好的开展这方面的业务。我们下面有一个酒店公司，现在已经管理了很多家酒店，也有团队专门从事这方面的品牌创建和运营，现在正在做。
转让给恒大的土地，我们已经开始有合作了，在深圳合作的项目没有很明确，处于前期，没有进入实质性合作的阶段。我们双方高层有过紧密沟通，未来想在这方面开展积极有效的合作。
现场提问：未来和恒大除了项目层面的合作以外，还有没有其它的合作？公司上半年毛利是22%，现金是76亿，投资恒大你们出了55亿，这个资金来源是什么样的？
公司下半年50多亿的溢利里面有33亿都是出售项目所得的收益，其它业务的溢利是什么样的？
公司预计下半年深圳的调控会持续，而业务主要集中在深圳，怎么保证下半年各项业绩的的销售达到10%到20%的增长？公司虽然一直说退出三、四线城市，但是上半年新开工的四个项目里面深圳只有一个项目，上半年的销售还是以三、四线城市为主，下半年还会不会有三、四线城市项目的销售？
业绩报告里有一项非流动资产的其它资产，这一块有比较大幅度上涨，去年只有1.12亿，今年上半年已经增长到了64亿，但是公司也提到没有投资其他企业的基金和债券，这么大幅度上涨的主要原因是什么？
管理层：今年处置三、四线城市的土地获得了很多资金，我们出让了很多项目公司，除了覆盖恒大的投资款之外，我们还有剩余。等于是用处理自己资源置换的资金来投资恒大，我们并没有举债或者融资，都是自有资金。
如何确保下半年，特别是未来的销售增长，从长期来看，深圳市场我们坚定看好，这也是为什么过去几年我们和母公司、政府包括和其他上市公司合作努力拓展在深圳资源的原因，我们看好的是深圳的未来、人口、财富增长，所以我们对深圳市场具有持续信心。
谈到短期调控，特别是深圳属于一线城市中调控比较严厉的态势下，对公司未来的销售增长有什么影响。老实说，下半年一定能够卖多少，或者明年不能卖多少，这个是过于模糊的，也是不确定性的预测。
我们给股东承诺，公司会采取各种各样的手段，包括处置三、四线城市资产的手段，在比较高的价格上出售，确保股东的利润和分红在未来一段时间内得到比较强的保证。
至于我们的销售增长、盈利水平的提升，从中长期发展水平来看，资产的价值不会因为调控手段而丧失，从长远来看会得到更好的提升。在这样的市场调控下，我们不但不会放弃深圳的市场，反而会加大在深圳上的资源、拿项目的力度。
至于三、四线城市会不会成为下半年销售的主体，一线城市，特别是深圳由于限价、窗口指导等各类因素，很难说下半年能够卖多少。从开工和销售来说下半年深圳还是会有一定的盈利，其中销售主要是在深圳一些已经开盘的项目里面还有一些存货销售，当然三、四线城市我们也会加大销售力度。
三、四线城市为什么还有开工，好像和我们退出三、四线城市的战略不吻合，之前说处置三、四线城市的项目是指处置低效的三、四线城市项目的简略说法。
截止到目前来看，出让了大概5个项目之后，我们低效的三、四线城市土地项目已经基本处置完了。至于那些正在开工和销售的，如果你去这些地方看，会发现销售是很好的，很旺，下半年这些地区如果能够保持好的销售势头，我们一点不觉得奇怪，这个和公司战略还是保持一致的。
我们非流动资产的变化实际上就是恒大55亿的投资，因为我们占的比重很小，只有2.0522%，我们是作为其他金融资产列式，也就是我们可销售的金融资产增加，所以这个数字增长的主要因素是这55亿元。
现场提问：后面会不会在恒大股价高的时候卖出股票？
管理层：不排除，但是要等上市完成才能销售。
现场提问：目前房地产调控比较多，尤其是2月28号国土部、住建部颁布关于了中国住房试点的13个单位，这13个省市中你们分布的开发区域中占6个。在这6个城市中，肯定会影响你们的开发，有什么方式应对？深业中城这个项目现在差不多到了飞速期，但是为什么一直没有预售，原因是什么？
管理层：关于我们战略布局的六个城市会不会受政策的影响，之前我们就提出过聚焦深圳，聚焦一线城市。这6个城市现有的土地储备，现有的量占我们的比例并不高，利润贡献不大，从量来说这6个城市对我们不会有太大的影响。
第二，从6个城市本身的租赁市场来看，我们去年进入长租公寓，从我们和村里面沟通、接触、改造的过程中，收购、租赁、改造、美化都需要成本，而且成本并不会比原来低，反而比原来高。在这样的情况下对房地产市场影响比较大，我觉得对房地产中地段租赁市场有影响，但是对于中高端销售影响不是很大，所以这6个城市的影响总体很小。
深业中城从来没说不销售，但是现在没有达到预售条件，今年年初因为雨水和工程进度问题，整体进度比原来要慢一点，可能要到今年年底才能达到预售条件。具备预售条件以后，卖或者不卖才能决定，现在我们没有说不卖。
现场提问：2016年你们把深港退出了运输业务，有没有一些资源划拨到深业集团这边，尤其是土地资源？接下来你们怎么定位两家上市公司的地位。
第二个，刚才你们提到非常乐意恒大借壳上市公司，这样你们能够成为恒大A的股东，深圳控股作为一家国企，入股恒大会不会增加他们回A的可能性？
管理层：深港的工作去年开始启动，今年全部完成，已经和巴士集团完成了交易。不过不是划拨，而是交易，是通过评估免挂牌的方式进行的交易。
这个交易的完成，意味着深圳控股的运输业剥离出去了。另外，深港运输业务处在高度竞争的情况。运输业这几年做得很艰难，它原来在深圳控股中无论是收入还是利润都很小。这个业务的退出对深圳控股和深业集团的影响微乎其微。但是它到了巴士以后，对于巴士来说实际上回归了巴士运输的主业。国资委做这件事情，从划拨主业的角度来说还是很有必要的，是一种资源、业务的整合。这个对深业的影响不大。
土地方面我们有，只不过现在没有完全表现出来。一方面，深港本身有一些土地资源，在划拨的过程中我们就约定了，未来由我们来开发，资产是划过去的，一些旧改的东西是随着他一起过去的。
另外，巴士集团也有一些旧改的资源，我们双方也在谈合作。只不过这个工作还比较前期，还没有非常明确的成果，我们这里也就没有和大家去披露。
第二个，关于两家上市公司的定位。我们一直在研究，因为深业集团作为大股东，他主要的优质的资产都在深圳控股里面，现在能够装进沙河股份的资产不是很多。两个原因影响了沙河股份的发展，如果要把已经在深圳控股里的资产拿到国内A股上市，就是现在恒大面临的问题，回A的问题，这个在政策上没有突破，做起来难度很大。再加上恒大回A以后，可能给我们提供了一个新的路径。
第二个，母公司其他的资产中比较优质的是地产资源。地产资源如果要直接装到A股上市公司也是不鼓励的，这么多年也不太鼓励，而且限制比较多。关于沙河股份未来的定位问题，我们和国资委一直在研究。作为大股东、母公司一直在研究未来怎么定位，也不排除深业集团大股东未来能不能培育出新的、比较好的产业，利用这个壳资源。也不排除国资委有其他好的资源整合到深业来，然后利用这个壳资源。这些都有可能，都是发展方向。在下一轮的国企改革里面，将资源整合进来，沙河股份一定会发挥他作为优质壳资源的作用。
我不知道会不会加速恒大回A，但希望会。我们没有太多的考虑加速他回A的问题。
现场提问：深圳前两天出台了鼓励住房租赁的政策，其中提出筹建三到五家国有租赁企业，十三五期间要统一规范管理城中村租房，深圳控股作为深圳市属国企，在这一系列动作中会有什么样的参与？
管理层：前天刚说的，但是在征求意见，说筹建几家国企或者利用现有的国企，会不会参与我们不知道。第二个，100万间城中租赁房，我们觉得有几个方面，第一个，政府的关注点从原来限制增长过快的一手房市场转向租赁市场，政策重点在转。
第二个，租赁房对于吸引人才和住房保障都有很大的帮助和意义，比如说对刚来深圳的大学生。
第三个，政府说100万套，但是并没有新增供应量，只是在现有存量市场上进行结构调整，把一些脏乱差的房子通过改造、环境、消防提升，让市民可以真正享受到租售同权的福利。
根据我们的经验，这个改造的过程很艰难，而且成本并不很低，收租的成本，改造成本，管理成本并不会低，甚至会比原来的租金还高。在这样的情况下，对租赁市场总体是利大于弊，但是对中高端房市场的影响是没有的。
现场提问：对大湾区的发展你们有什么战略？
管理层：我们本身的战略就是和大湾区相结合。第二个，我们也在积极努力拓展大湾区的项目，包括现在片区统筹方面都是在大湾区范围之内。第三个，相关的两地政府，特别是香港和深圳建立深港科技创新走廊，在科技创新走廊上我们会加大投入。我们的另一个子公司和香港的天安合作的天安数码城在东莞、顺德都有布局，会进一步加大在大湾区的投入。
现场提问：你觉得大湾区的发展对深圳房价有什么影响？
管理层：从经济总量、资源总量上来讲，深圳和香港占的比重非常大，对吸引人才，吸引产业都有着极其重要的作用。随着人才的流入，我们相信这些城市的房价趋势还是会稳定上升。
现场提问：深圳哪个地区受惠比较大？
管理层：主要应该还是前海区域，我们在前海的土地控制得比较严格，特别是以写字楼为主，住宅基本上没有推出。我们去年已经介入了前海，是和另外一家香港上市公司合作的，已经公告过了，主要是合作住宅项目，现在也在寻找机会。
现场提问：你们是不是大湾区的概念？
管理层：肯定是，这个毋庸置疑，特别是香港政府正在拓展和投入河套片区，我们也正在配合政府就河套配套建设做工作。
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