观点地产网 3月29日，世联行2016年报发布会深圳主场，世联行董事长陈劲松，董事、总经理朱敏，财务总监王海晨，以及副总经理兼董秘袁鸿昌出席。
除深圳主场外，北京、上海、广州三地设有分会场同时连线直播，在四地媒体的注视中，开场白担当袁鸿昌说，他们“又紧张、又忐忑、又兴奋”。
兴奋的缘由，在世联行发布的10万字年报中就可看窥探一二——2016年，世联行营业收入约为62.7亿元，比上年增长33.1%；归属于上市公司股东的净利润为7.47亿元，比上年增长46.69%；基本每股收益0.37元/股，比上年增长37.04%。
紧张及忐忑，似乎是因调控加码的现在及不可知的未来，尽管几位管理层在发布会现场多次提及对未来发展“有信心”，但在策略中尽显谨慎。
“37%的增长不容易”
“2017年我们目标是预计收入86亿元，大概是过去三年复合增长率的水平。”
以2016年世联行62.7亿的收入来看，这一目标同比增长约37%，比2016年实现的增幅高出约4个百分点。
袁鸿昌说，这是世联行“心中的目标”，会去超越它，但董事长陈劲松却坦言，37%的增长率不容易实现。
“37%的增长率在2017年是非常不容易，是非常非常不容易的，因为调控，调控得太厉害了”。
2016年10月开始，国内热门一二线城市纷纷出台房地产调控政策，在2017年的3月，部分城市如广州、杭州等继续升级调控，甚至一些三线城市也出台了楼市调控政策。
大范围严格调控之下，对于今年房地产成交量，陈劲松反复强调“不乐观”：
“全国成交额，我本人不乐观。最主要原因是，贡献主要成交额的城市成交量在下滑，比如说深圳、北京、上海。虽然也有创新高的例子，但总量太低了。”
“我认为今年的二手市场也不好，对今年的价格也不乐观，个人杠杆已经加得够多了，如果再加，个人的首付压力就非常大。三四线的情况稍好一点，每个月刚性支出就摆那儿，如果收入没有明显增长，三四线的价格能怎么涨？”陈劲松表示。
虽然数次谈及“不乐观”，但陈劲松还是称“坚决拥护调控政策”，他说：“调控政策是有效的，遏制了疯狂的炒楼。”
对于大家密切关注的“本轮调控何时放松”，陈劲松认为，具体时间不知道，但可以关注两个方面：第一，密切关注金融政策；第二，密切关注长效机制。
陈劲松还补充称，虽然37%的增长率不容易实现，但世联是长跑运动员，还是有信心完成37%的目标。
“第一，世联不是只集中在重点调控城市，我们深入的三四线城市还很多，这是世联的优势；第二，世联收入结构在迅速变化，可能过了两三年，我们就有了稳定的收入占比，比如公寓、写字楼、资产运营。不管经济周期怎么走，这是非常非常稳定的；第三，世联的电商业务（房联宝）迅猛发展，大家知道，代理有的时候也不赚钱，电商是赚钱的”。
对于同行，陈劲松则祝愿他们“资本市场路顺利”。陈劲松说，目前中国有很多二手经纪公司在进行并购，或借壳，这证明中国的房地产存量二手交易越来越重要，是一个好事，但是，调控愈加严厉，特别在二手楼成交活跃的城市，今年的二手成交额会比去年有下滑。
“下滑多少不敢说，政策的周期非常短，只要价格上涨，那就继续再调控加码，北京加码到首付8成，8成，金融手段基本就算断了，所以说二手交易市场是经济周期或者政策周期非常强的行业，因此我祝愿他们资本市场的路都顺利”！
陈劲松给予“祝愿”，朱敏在之后有所“补刀”：“行业并购还是会比较波折，因为这几年我们的同行不管是做二手楼还是做电商，甚至做新房的，要保持很好的业绩实际上是非常大的挑战。”
“算不过账，那就不干”
对于一线城市的楼市现状，陈劲松特别提及，有些地方的公寓积压非常严重，北京限商住公寓虽然不会全国跟风，但深圳要小心。
世联行总部在深圳，但在重点布局城市中，深圳有所缺席。据观点地产新媒体查询，目前，世联行重点布局6个城市，分别为广州、武汉、杭州、成都、南京和厦门。
朱敏在发布会现场提及，广州和武汉会作为世联行的第一批重点布局城市，“我们认为这两个城市同行不多，而且流动人口巨大，另外我们进去持有成本比较低，所以这两个市场是我们率先看好的市场，今年会继续在这两个市场加大布局，这是世联非常重要的策略”。
朱敏还说，希望今年能于广州出租5万间长租公寓，在武汉则达到2-3万间。
世联行第二批发展的是杭州和成都，朱敏说，这两个城市目前的市场表现还不错，济南和宁波的表现不错，但不是世联的重点，下一步的重点是南京和厦门。今年，世联行预计在杭州出租1.5万间左右，成都则达到1万间左右。
对于深圳的缺席，朱敏直言，因为算不过账，所以不干。
“世联是一个市场化公司，只赚吆喝不赚钱的地方我们不去。在上海，二房东非常多，但都做不下去，深圳目前也是这样。找我们合作的不少，但一算帐还是算不过来。有人说‘总部都不好好干，也不太好吧？’我说不太好就不太好，因为我算不过账，那就不干。”
朱敏说，深圳效益不高，边际价值也不大，集中式的物业又“非常非常少”。
“好歹对世联来说，我们具有广泛的市场。现在广州真是很不错，广州的流动人口很多，世联在天河区就有好几千间房子，而且成本非常低，比起深圳拿房子的成本只有一半。而且我们去年拿的广州的房子，现在租金都上涨了”。
朱敏续称，深圳租金虽然在涨，但空置率也在上升，“去看一看就知道了，深圳的二房东现在已经很难做了。我们也没看到北京的房子出租率会更高一点，所以北京、上海、深圳，我们是观察一下，找到好的机会我们就切入”。
对于重点发展的城市要求，朱敏说，租金差要更好一点，出租速度也要更快一点，租金差至少要1.7倍，达不到就干不了。
“大家都说‘赌未来’，但我们不赌这么大的事情，因为世联胆子小”。
世联行的“诗和远方”
除去对布局谨慎之外，在未来净利润增长方面，世联行也报出一个较为保守的目标。袁鸿昌说，2017年，世联行归属于股东上市净利润预计是8.7亿元，增长17%。
据观点地产新媒体查询，2016年，世联行归属于上市公司股东的净利润为7.47亿元，比上年增长46.69%；2015年，归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，同比增长29.17%；2014年，这个数字是 3.94 亿元，同比增长 23.9 %。
显然，2017年17%的净利润增长目标，相比往年下降许多。对此，陈劲松、朱敏及袁鸿昌做出解释称，目前是投资的时候。
袁鸿昌说，世联行有意降低净利润增长速度的原因有两点，一是这一年主要追求收入保持快速增长；二是向未来投资、向存量投资、向入口投资、向系统投资。一些业务的投资第一年往往会产生亏损，但是之后会持续带来收益和利润。
朱敏补充说，这是因为世联在不断转型的路上，正为未来奠定更好的基础。投资回收周期会长一点，但一定会储备很大的能量，存量部署到一定程度以后，关联收入会产生爆破式的增长。我们自己展望过，都说生活不仅仅苟且，还有诗和远方。
陈劲松则回应道，世联行的长租公寓想要盈利就能盈利，但现在关键是要上量。
“比如今年10万间长租公寓收租，过了明年绝对就能盈利，但在量这一方面来说，是不是10万间就到头了？这不是我们的目标，我们的目标是100万间，这个目标确实需要持续的投入。”陈劲松如是表示。
“未来三年，是世联向存量投资的一年，世联把入口、场景、服务越来越聚焦于房地产的下半场，这就是我们的安排。”陈劲松进一步称，世联觉得还没到大幅增长利润的时间，新业务什么时候在利润和收入贡献上有大发展？这不是现在的问题，这是一个长远的问题，未来很多年后，我们会享受到这个布局带来的好处”。
大力投资则意味着大量资金的需求，世联行承认，2017年将需要大量现金。
王海晨现场算账：“如果做10万间公寓的话，一间公寓就要投入28000元的装修，10万间就是20多个亿；写字楼的包租方面，10万平方米也要投入大概几千万的改造费用；我们的金融方面也会在2017年进行发展，希望在2017年能推出新的产品，在新的规范下面能做到规模的扩张，这也需要资金。所以，现在世联行还在积极寻求银行贷款的授信，以及其他新的融资的渠道，以保证2017年的发展。”
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