编者按：2016年的中国商业是一幅快速发展的画面，但并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。
面对汹涌的中产时代商业潮流，身处变革与创新漩涡中的房地产企业，应当如何及时掌握市场要领，捕捉商业发展先机？
值此岁末，观点地产新媒体将在成功举办前三届商业年会的基础上，首次落地香港举办2016观点商业年会。
走进2016观点商业年会，引领和记录商业地产发展的时代号角，我们策划并推出“2016观点商业年会特稿”系列报道。
观点地产网 十月底的杭城，秋味渐散，寒意袭人。在新天地集团的办公楼，我们见到了忙着处理各种事情的徐天明，他就是杭州新天地集团的总经理。
站在办公室环顾四周，能看到不远处的施工现场，井然有序。为了与窗外天气应景，对话谈到了“商业寒冬”的话题，“您认同外界经常提到的‘商业寒冬’的说法吗？”
徐天明笑笑称：“我不认可商业寒冬这种说法，因为还有很多发展空间，但商业确实到了一个升级换代的时候。”
从传统百货到ShoppingMall，进而发展到parkmall，徐天明认为，这恰好为城市商业综合体与文化旅游综合体提供了更多“融合”机会。
“这个地方既是一个旅游目的地，又是一个商业消费地，就像日本六本木、美国的mall of America，这也是新天地两块业务大力发展的原因，未来一定是融合，但是需要开发商拥有很多资源。”
据徐天明介绍，杭州新天地集团主要在发展商业综合体与文化旅游综合体两大业务，前者的代表项目有杭州新天地、滨湖天地，后者则有千岛湖文渊狮城、临安湍口温泉度假村、河桥古镇旅游度假区等。
说起杭州新天地，这个“巨无霸项目”无疑是新天地集团对外的最佳名片，拥有180万平方米体量，将打造成商业购物中心、商务办公中心、以及旅游文化中心。
“写字楼基本以持有为主，比例估计可以达到90%，主要销售的是酒店式公寓，有近30万平方。”徐天明话音刚落，疑问也就随之而来——因为自持，必然意味着资金大量沉淀。
对此，他给出了自己的解释，一种方式就是“业态规划统一确定后引进合作者”，比如，C地块由华盛达集团参与开发，D地块由浙商建业参与开发。
另一种则是可变现物业的销售，有三四幢销售型写字楼都是整售的，还有酒店式公寓，这些都是现金回流点。当然，优质商业物业还拥有很多融资渠道，也是上市的优质资源。
当然，随着前海人寿的战略控股，杭州新天地的资金实力更是得到巩固，目前的负债率已降到50%左右。
品牌的逐步落地，财务状况改善，现在的杭州新天地也开始走出浙江，开启全国布局之路，并已在重庆落下一子。“我们会抽最精干的力量，一定会把它打造成一个重庆人自豪的项目。”
至于未来的布局，徐天明则指出称，还是会以长三角、珠三角这些发达地区的城市群为主要战略布局方向。
以下为观点地产新媒体对杭州新天地集团有限公司总经理徐天明先生专访实录：
观点地产新媒体：能否介绍一下新天地集团目前的业务内容？
徐天明：新天地集团核心项目包括带动区域经济发展的大型城市综合体，例如体量达几百万方的杭州新天地、滨湖天地，还有一块是体现地方文化特色和区域影响力的文化旅游综合体，已经在运营的一个是千岛湖的文渊狮城，还有临安湍口温泉度假村、河桥古镇度假区，刚刚在重庆也拿了一宗这样的地块，此外，北京、郑州、宁波等地新项目也正在布局。
观点地产新媒体：杭州新天地开发进度如何？
徐天明：目前已经有5幢写字楼交付使用，并已满租。另外4幢刚刚装修，明年年中可以入驻。商业部分海彼购街区已对外营业，电影院、太阳马戏国际演艺、香港黄玉郎儿童嘉年华等也将逐步开放，到2018年，一个璀璨的杭州新天地将呈现在世人面前。
观点地产新媒体：写字楼是出售还是自持？
徐天明：基本上以持有为主，比例达到90%，主要销售的是酒店式公寓，近30万平方，另外还有20多万平持有型商业。
观点地产新媒体：项目大量自持对资金的沉淀压力是比较大的，公司如何考虑这个问题？
徐天明：资金问题解决需要多方面考虑，虽然新天地有180万方的体量，但有些区块在我们完成统一业态和规划后，很早以前就引进了合作者。比如，C地块由华盛达集团参与开发，D地块由浙商建业参与开发。
此外，有三四幢销售型写字楼都是整售的，还有酒店式公寓，这些都是现金回流点。优质商业物业本身就是绝佳的融资资源，而且新天地本身资金比较雄厚，前海人寿作为控股股东后，公司负债率非常低，目前只有50%左右。
观点地产新媒体：写字楼引入企业有一定的选择标准吗？
徐天明：新兴产业更适合做产业集聚，所以去年国务院授予杭州成为全国唯一一个跨境贸易电子商务实验区后，我们第一个跟政府沟通，把跨境贸易体验区放到新天地，最后经省政府命名为省级特色跨境贸易小镇。
现在的新天地有各种配套政策，包括政府的财政、税收、服务等，也包括我们业主的配套政策等，做到真正的产业集聚，大量的跨境贸易类企业以及延伸产业在杭州新天地集聚。
所以，政府的服务配套，软硬件的配套等，使这里产生了一个集聚效应，商务区要做产业集聚还是需要天时地利人和。
观点地产新媒体：前海人寿进来后，重庆项目属于走出浙江的一个大型项目，混改完成后是否要向全国发展？
徐天明：肯定会，新天地改制以前就定下了城市综合体加上文化旅游综合体的发展方向，改制之后也是一样。前海人寿作为大股东也非常支持这个方向，会支持公司进一步快速发展，特别是文化旅游产业。
观点地产新媒体：对于重庆这个文旅项目，公司有什么设想？
徐天明：很多人说到十八梯就想到老重庆，作为城市繁华核心区，里面有很多情怀、故事及回忆，一定要做当地的文化旅游地标。
这种项目跟普通商业开发、住宅开发完全是两回事，复杂的多。比如说在规划设计之前，会做商业策划、文化策划以及旅游策划，在此基础上再去做规划设计，这样精雕细琢才能打造一个有情怀、有文化的文旅项目。
我们会抽最精干的力量，一定会把它打造成一个重庆人自豪的项目。
观点地产新媒体：未来往外拓展的区域上有什么样的选择标准？
徐天明：国家新型城镇化要求控制特大城市，发展城市群，长三角、珠三角无疑是最发达的地方。
观点地产新媒体：相对来说，是不是会比较青睐大体量项目？
徐天明：大的综合体项目肩负着带动整个区域经济的发展，成为一个区域的核心。
大项目开发需要更高的战略眼光，比如说要研究周边的人口密度、购买力，城市未来的发展及人口导入、当地的文化挖掘等等，大到国家发展战略，小到城市发展规划，我们都必须研究，唯有如此，才能做好一个项目。
观点地产新媒体：这个项目有保留原来风貌的东西吗？
徐天明：这也是新天地一个非常有特色的点，2006年的时候就提出了以工业遗存为核心的城市综合体，在当时很多人眼里，工业遗存就是破厂房，肯定要推倒重来。
那种大背景下，几乎所有的城市综合体都会有两个定位，一个是城市商业中心，第二个是城市商务办公中心，里面的业态也差不多，同质化非常严重。
新天地在八九年前就已经有了第三个定位，即把新天地打造成一个文化旅游中心，它的辐射半径不仅仅是3公里，可以是10公里、20公里甚至更远。它不仅是这个城北区域的新天地，是整个杭州的新天地，更是华东地区和中国的新天地，人口导入就很大。
有了这个定位后，我们保留了工业老厂房，保留了铁轨、龙门吊、火车头等很多工业元素，更重要的是把这些老厂房怎么把文化旅游、休闲度假等内容装进去。新天地在这方面花了很大精力，比如说引进太阳马戏团，因为投资非常大，一开始也是争议不断。
观点地产新媒体：这也是加拿大马戏团在国内的第一个项目吧？
徐天明：对。太阳马戏团在国内唯一的常驻秀就在杭州新天地，我们最近也在和太阳马戏团加拿大总部进一步沟通，想更大范围合作，太阳马戏团是加拿大的国宝，在全球拥有很高的知名度，他们明后两年在全球有三场巡演，杭州将是巡演的一个重要目的地。
2018年中国杭州太阳马戏团将开业，我们现在也在围绕着太阳马戏团做很多文章，不光光是一个剧院一场演出。
所以做这种大型的商业综合体开发，确实需要足够的资本支撑，眼光要放远。
观点地产新媒体：打造文旅项目的模式是什么？
徐天明：旅游是一个大概念，旅游度假目的地这是第一个要做的，一个项目必须首先成为旅游度假目的地，然后才会考虑销售物业。
我们现在准备三年的运营时间，通过三年的培育，把千岛湖文渊狮城项目打造成华东地区非常知名的旅游度假的目的地。
尽管这个项目不大，但是五脏六腑齐全，是千岛湖唯一的文化旅游度假目的地，有很多文化可以挖掘。通过这几个月的试运营，也取得了蛮好的效益，知名度、美誉度都在逐渐提升，水下古城-文渊狮城，正在成为人们度假休闲的首选地。
观点地产新媒体：在杭州商业地产圈，本土开发商要比外来开发商做得更好，这是什么原因导致的？
徐天明：也不是本土比外来做得好，只是外来并不多，第一，本土本来就做得很好；第二，很重要的原因是杭州一直对所有的开发商都一视同仁，所有商业出让土地都没有限制条件，这和很多商业地产开发商的主流拿地策略相违背。
杭州当时的情况是，第一不缺钱，第二本身就有很多商业开发的团队在做，所以没必要以特别低的地价去引进一些大的开发商。
这是历史造成的原因，没有很多大的外来商业地产开发商在杭州。
观点地产新媒体：您认同外界经常提到的“商业寒冬”的说法吗？
徐天明：我不认可商业寒冬这种说法，因为商业还有很多发展空间，但商业地产确实到了一个升级换代的时候。
原来商业以百货为主，后来引进了ShoppingMall，现在更加讲究的是体验式，线上线下结合以及度假旅游业态的植入等等。
所以，接下来城市商业综合体跟文化旅游综合体会越来越融合，这个地方既是一个旅游目的地，又是一个商业消费地，就像日本六本木，美国的mall of America。
这也是新天地两块业务大力发展的原因，未来一定是慢慢融合，但是需要很多资源。
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