编者按：2016年的中国商业是一幅快速发展的画面，但并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。
面对汹涌的中产时代商业潮流，身处变革与创新漩涡中的房地产企业，应当如何及时掌握市场要领，捕捉商业发展先机？
值此岁末，观点地产新媒体将在成功举办前三届商业年会的基础上，首次落地香港举办2016观点商业年会。
走进2016观点商业年会，引领和记录商业地产发展的时代号角，我们策划并推出“2016观点商业年会特稿”系列报道。
观点地产网 周政的语速不是很快，回答每一个问题时大多数都是娓娓道来，言语中表露出思索与理性。遇到较为细化的问题，他的身体会微微左倾，示意旁边的大悦城地产副总经理、天津公司总经理吴铮来回答。
作为大悦城地产董事会主席、总经理，同时又是中粮地产的董事长，掌舵两大上市平台，身兼数职的周政自然无法做到事无巨细、亲力亲为，但在谈到有关大悦城自身的定位、大资管转型的原因以及未来的发展规划时，周政的回答准确而坚定。
“大悦城坚定不移地朝着10年20个大悦城的目标走！”
“我们的定位是18-35岁，就是我们的目标客群，就是说新兴的中产阶级，以时尚为主线。”
“经过十年的发展，中粮打下了很好的基础，如果说把资产更多地转向资产管理的模式，在基金和整个社会的力量下，把资本运作做好，那我们就能够用更快的速度来发展，从而更好地给股东提高回报。”
显然，在经历了近十年的“慢速发展”之后，以“轻资产”为名，周政决定带领大悦城迈入一个更加快速发展的时代。
大悦城的“轻”时代
“资产做轻，速度做快，回报做高”，这是大悦城在10月18日“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”上，对下一阶段发展策略做出的总结。为此，大悦城做了三件事情：
一是把已有的存量资产做轻。通过把已有的西单、朝阳、上海、天津4个大悦城和北京中粮广场、北京中粮·置地广场（原北京安定门项目）2个写字楼，总共是6个商业地产项目放在一个包里做嘉实基金，把这些项目49%的股权以基金的形式出让给了GIC和人寿两家投资者，这样之后大悦城本身还持有这些项目51%的股权，完成已有存量资产的“减重变轻”。
二是把收并购的项目做轻。针对已经建成的、区位较好但因运营能力不好导致回报较差的项目，通过成立并购基金，以基金的形式对相应项目进行收购，由大悦城来进行改造调整和运营管理，但大悦城在其中只占20%左右的少数股权，同样属于轻资产。
三则是大悦城目前在天津和平、贵阳、昆明都已经在做的轻资产管理输出。这是类似酒店管理公司的模式，大悦城在项目中将不占任何股权，只负责项目改造和运营管理。但在这之前，大悦城会与合作方签订协议，保留两项权力：一是保留收购权，即大悦城可以在开业后的一定年限内，以成本价或锁定价收购项目一定股份比例；二是资产增值收益，即在项目退出期，大悦城还将拿到资产增值收益分成的回报。
据观点地产新媒体了解，大悦城目前拥有已开业项目7个，加上在建的杭州大悦城、年底开业的天津和平大悦城以及刚刚签约的贵阳、昆明轻资产管理输出项目，目前其在手的大悦城购物中心已达11个。
而据周政透露，目前在青岛、武汉、苏州、西安、上海、北京，大悦城都有类似的并购或轻资产管理输出项目在推进。而在未来，周政计划大悦城重资产比例将在50%左右，剩下的40%-50%全为轻资产项目。
这也就意味着，如果按照10年20个大悦城目标计算，在未来三年时间里，留给大悦城自建购物中心的空间将在2到3个，剩下大悦城还需完成7个左右的并购或轻资产管理输出项目，这对于此前10年时间仅开出7个购物中心的大悦城来说，在速度上不可不谓巨大的飞跃。
周政的大悦城速度
事实上，在过去十年的发展过程当中，大悦城一度因为发展速度过慢而备受诟病，但与港资商业发展商“慢工出细活”的发展模式类似，大悦城的用心经营也同样为其赢得了市场美誉和良好的业绩。
据大悦城最新公布的数据显示，截至今年6月底，大悦城的营业收入约为27.89亿元，同比上升25.4%；上半年公司投资物业租金收入达12.98亿元，占收入总额的46.6%，较2015年同期增长20.9%，其中大悦城租金收入录得人民币10.50亿元，同比增长23.6%。
业绩表现突出，品牌认可度较高，又是国企背景，并不存在太大的资金成本方面的压力，为何突然一改此前重资产自持的模式而宣布大力发展轻资产运营，这是大家的一个疑问。
对此，周政就表达，大悦城所讲的快速是相对的。周政称，商业地产从资产配置的角度说，最理想当然是通过好的运营最终享受资产的增值，但如果背着重资产去跑，速度都不会快。而一方面，大悦城经过近十年的发展，自身已具备了快速跑的能力，另一方面，目前外部市场也给大悦城提供了快速跑的机会。
周政称，目前在国内的二线城市甚至包括一些好的三线城市，购物中心总体供应量还是比较足的，但是整体的经营情况不是非常好，而这恰恰正是市场给予大悦城的“适当放宽”发展速度的机会。大悦城希望更多地利用基金和社会资本的力量，实现更快速的发展，给股东更好地提高回报。
诚然，存量时代的来临确实让并购及资产管理输出成为一种商业地产运营的常态，也给予了大悦城更多发展轻资产模式的机会，但这是否就是答案的全部？
对此，有业内人士就表示，大悦城此举或意在降低杠杆和提高资本市场估值。
据大悦城财务总监许汉平介绍，此番大悦城出售6项目49%股权所得的93亿资金，部分都将用于还债，这在国家大力强调国企减债去杠杆政策背景下颇有深意。
国务院在10月10日公布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》就指出，将有序开展市场化银行债权转股权、依法破产、发展股权融资，积极稳妥降低企业杠杆率。《意见》同时要求，各级国资部门将国企降杠杆“纳入国有资产管理部门对国企的业绩考核体系”，并鼓励保险资金、年金、基本养老保险基金等长期性资金按相关规定进行股权投资，有序引导储蓄转化为股本投资。
据观点地产新媒体了解，截至6月30日，大悦城地产目前资产负债率降到了60%以下，倘若此番出售股权入账的93亿均用于还债，则大悦城的负债率将降至42.86%，后续如果大部分采用小股权并购基金模式或者轻资产管理输出模式，大悦城负债水平将得到有力的控制，而这也符合国家要求国企减债降杠杆的总体需求。
另一方面，有分析指出，大悦城此举或也意在提升其在资本市场的估值，因为对于商业地产的估值，香港资本市场看的一个重要指标就在于净资产负债率，大多数香港商业地产开发商净资产负债率大约在20%-30%，好一点的商业甚至可能是现金流为正。
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