观点地产网 天津、贵阳、昆明，在出售股权成立基金解决发展资金瓶颈后，大悦城轻资产扩张似乎也在加速。
9月22日，据消息称，大悦城地产与昆明螺蛳湾中心正式签署战略合作协议，标志着大悦城品牌将正式入驻昆明，昆明螺蛳湾大悦城商业面积达33万平方米，预计2017年年底前开业。
此前在9月8日天津和平大悦城商铺交付仪式上，大悦城地产副总经理、天津大悦城总经理吴铮在接受观点地产新媒体采访时就已透露，大悦城在昆明将会有轻资产项目落地，并称“马上就要签约了”，彼时，吴铮并没有透露具体是昆明那个项目，不到半个月，该项目最终浮出水面，证实为螺蛳湾中心。
但在继天津、贵阳后第三个轻资产项目落地的喜悦背后，横亘在大悦城面前的春城商业挑战仍然不可小觑，其中，螺蛳湾中心近7年来堪称龟速的发展延滞、昆明近2000万平方米的过剩商业存量以及近两年来大规模的商业延期开业潮等，都是大悦城不得不正视的问题。
入主螺蛳湾中心的第三次轻资产试炼
公开资料显示，螺蛳湾中心是昆明政府主导下在老螺蛳湾市场原址升级改造的大型城市商业综合体项目。项目位于昆明主城一环边，东临南坝路，紧靠盘龙江景观带，西临老海埂路，南邻二环城市快线，北邻环城南路城市主干道，总占地面积316亩，总建筑面积约200万平方米，包含商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业形态。其中，商业建筑面积约70万平方米，超5星级酒店、5A写字楼及公寓面积约43万平方米。
据昆明业内人士介绍，老螺蛳湾市场曾经有过将近20年的辉煌历史，其商品市场从业人员一度超过10万人、日均人流量超过28万、年成交超过120个亿。
正是由于螺蛳湾市场曾经在昆明人心中的重要地位，在其原址上开发的螺蛳湾中心一直受到外界关注，但项目自2009年年底动工至今近7年，其推进建设却呈现十分缓慢的局面。
据了解，按照规划，螺蛳湾中心共分为三期开发，目前在建为一期，项目一期包括一栋45层写字楼、一栋39层写字楼、一栋42层公寓写字楼以及一栋11层独立商业。
观点地产新媒体咨询昆明中原地产资源中心总经理康兵了解到，目前该项目4栋楼中有2栋已进入内部装修阶段，另外两栋仍在建设当中。康兵表示，此前由于拆迁、政府换届等因素影响，该项目一直推进缓慢，但经过多年积淀，项目推进阻力已大大减少，预计未来发展速度将会加快。
而就大悦城的这一门生意，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元钧就用了“很合理”三个字来形容。
在罗元钧看来，螺蛳湾中心地处昆明一环核心位置，项目原来的开发商昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司本身商业运营能力不强，导致螺蛳湾中心多年来一直处于“半推半售”的状态，找大悦城这样一个有丰富商业运营经验的伙伴来介入是很合理的。
对大悦城来说，康兵认为，大悦城自身一直有着力布局西南边区域的打算，可以通过轻资产方式拿到这样一个城市核心区项目，罗元钧认为也是一个很好的示范性案例。
而就观点地产新媒体问及大悦城轻资产项目为何均选择在天津、贵阳、昆明等非一线城市和非传统商业看好城市，罗元钧就坦言，在当前形势下，大悦城要想在一线及核心二线城市拿地及拿项目并非易事，反而在一些不那么热点的城市乃至是商业过剩的城市，因为市场量多了，选择反而会更多，也更有机会用更好的条件在更好的位置拿到更好的项目。
33万方对战2000万方的春城商业挑战
尽管对于大悦城入主螺蛳湾中心，昆明业内纷纷表示乐见其成，但大悦城入滇将面临的挑战仍然不可小觑。
数据显示，截止2016年2月份，昆明商业总体量达1972万平方米，人均商业面积近 3平方米/人。而据不完全统计，2016年昆明原本预计有超过26个商业项目计划开业，但截止目前，仍有超过15个商业项目尚未开出，且其中仅有8个表示计划不变仍在年内开业，其中就包括螺蛳湾中心，而大悦城的入驻，也使得项目需延期至2017年底方有望开业。
昆明中原发布的半年报告也指出，2016年上半年，由于昆明经济及产业支撑力相对薄弱，商务商业消化有难度，目前存量处于高位。其中商业存量达187万平方米，消化周期需要26个月。
在商业体量过剩、商业体延期开业潮及整体低迷的商业大环境下，罗元钧认为，大悦城采取轻资产输出管理的模式进入昆明是较为明智的选择。
其解释称，螺蛳湾中心位于老旧核心区，但毕竟在市中心，昆明作为一个单核城市，大部分人仍然还是会往市中心去。另一方面，济南、昆明两边的商业虽然说供应量过多，但其实体量都偏小，做得好的并不多，如果大悦城能够把项目运营好，西南边其实有很大的人口基础，且这些人群对于新型平台和新业态的接受程度都比较高，在消费习惯、消费能力等方面增长期都比较可观。
罗元钧坦言，按照昆明现在的城市GDP及消费能力，大悦城在起步之初整体收入肯定会受到影响，但其认为，商业地产需要的是“家底厚，拼得起”，大悦城想要在项目运营伊始就达到其他区域的水平自然不现实，但倘若能够按照当地的消费习惯、需求，考量其品牌档次并推出符合市场需求的业态，一步步慢慢培养，随着时间的推移及后续的发展，必然也能取得较好的成果。
事实上，这也正是大悦城的打算，据吴铮此前介绍，大悦城针对目前资本市场不太认可的城市，比如昆明、贵阳，将采取先轻资产输出，保留锁定成本价格收购一定比例股权权利，后续运营管理好再引入基金合作伙伴的方式，以此来实现大悦城更迅速的规模扩张。
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