观点地产网 万科七、八月的销售连续下降，集团内城市公司(一线公司)肩上的业绩压力不言而喻。对于这批一线子公司而言，其2016年剩余四个月的一举一动都引起关注。

在大本营深圳，万科近期也在紧锣密鼓地推进或许是下半年以来最重要的一次营销。

观点地产新媒体了解，位于福田安托山的万科臻山府项目于9月3日开放营销中心，正式宣布旗下首个高端产品系——“臻系列”入市进入倒计时。除了臻山府，包括瑧山道、深圳湾瑧湾汇也将在10月底前齐齐开盘。

这被视为深圳万科时隔多年重新回归中心区的标志，“臻系列”的入市效果与深圳万科的2016年业绩攸关。据其披露，公司在中心区的高端住宅货量多达400亿元。

“臻系列”入市的另一层意义则在于，由于成本控制等因素，深圳万科过去多年主要集中在关外区域布局，并被北京、上海等一线公司相继超越，而此次一口气推出多个项目，既是展示“肌肉”，又是重新证明深圳公司地位的绝佳机会。

而接近深圳万科人士向观点地产新媒体透露，深圳万科下半年计划推出“臻系列”货值或接近300亿元左右，而公司全年的销售目标维持在400亿元。

对此市场人士则指出，深圳万科1-6月尽管完成了138.3亿元销售，但完成全年目标不足四成，下半年存在一定压力。其进一步强调，万科在市场信心不足的情况下若想达成目标，届时如何定价将成为关键。

一门三豪宅

早在今年一季度，深圳万科便召开战略代理机构分享会，并正式对外披露“臻系列”。资料显示，该系列产品主要包括福田区的臻山府、瑧山道项目，以及南山深圳湾瑧湾汇项目。

其中，万科在收购“东方欣悦”项目后，将其打造成臻山府。项目位于安托山位于香蜜湖、华侨城两大豪宅片区之间，一期占地面积3.23万平方米，建筑面积17.51万平方米，由7栋户型纯粹的大平层住宅构成。

除了臻山府，万科还通过与兰江地产合作方式获得香蜜湖片区的瑧山道项目。该项目占地6.09万平方米，总建面29.20万平方米；其中二期建面7.75万平方米，由2栋共5座楼组成。

深圳湾瑧湾汇项目则由万科、深圳地铁联合开发，临近地铁2号线、9号线及11号线红树湾站。项目共计拥有逾1000套房源，其中大部分属于公寓形态，并拥有10万平方米商业体、20平方米写字楼等。

货值方面，据深圳万科披露，三大项目总计货值逾400亿元。其中瑧山府南区地块货值126亿元，北区地块货值220亿元；瑧山道总货值将近100亿元，瑧湾汇则200亿元以上

接近深圳万科人士向观点地产新媒体介绍称，上述项目仅臻山府于9月初开放营销中心，产品面积段约在240平方米；其余两个项目预计9月底统一对外开放。

在项目入市计划上，“臻系列”集中在10月左右入市。其中臻山府预计最早于10月初取得预售许可证，瑧山道、瑧湾汇则在同月下旬取得。

“目前项目的价格也暂未确定，公司不排除会随行就市。”上述人士罗列了一系列对比数据：香蜜湖片区目前可售楼盘偏少，二手住宅价格普遍在“10万+”；瑧湾汇所在的片区均价约14万，深圳湾壹号成交价高达20万以上。“公司会参照周边项目，确定开盘价。”

近期深圳新房成交明显出现“豪宅化”倾向，反映出高净值人士对于配置一线城市核心资产的偏好，某种程度上这也提振了包括万科在内的开发商信心。尽管如此，市场人士仍对豪宅的定价提出了建议。

深圳中原研究总监王飞对观点地产新媒体表示，从新盘入市情况看，若定价不合理，即便是豪宅去化率也不会很理想。她举例称，华侨城旗下香山美墅项目7月28日开盘价定在7.2万左右，当天所推房源便录得售罄。

“尽管全市仍存在强劲的购房需求，买方对价格的敏感度却在提高。对于万科‘臻系列’而言，或许定价才是其销售的关键。”

追赶者深万

被问及外界质疑时，一消息人士向观点地产新媒体透露称，自5月份开始，目前“臻系列”三大项目已累计小范围接待逾2000批客户。“现在从项目预约积极度看，效果还比较好。”

上述消息人士进一步透露，下半年“臻系列”推售货值预计不到300亿元，其中瑧湾汇约有200亿元，臻山府、瑧山道也约有100亿元。

这批高端产品货值也被深圳万科视为全年业绩的重要支撑。观点地产新媒体了解，继2015 销售突破2600亿元后，今年初郁亮在万科内部定下3000亿元目标，其中上海区域、广深区域各完成800亿元。

细分到一线子公司，深圳万科的销售任务则定为350亿元，较2015年223亿元增长56.95%。值得一提的是，据深圳万科披露，1-6月，公司已实现销售额138.3亿元，但仍仅占年目标不足四成。

要完成350亿元目标，深圳万科下半年无疑要加大推货力度，旗下多个高端项目也成为最重要的部分。据不完全统计，2016年，该公司拟开盘项目包括深南道68号（大金牙）、HBC汇隆中心、臻山府、瑧山道及瑧湾汇等项目，均位于关内核心区域。

按照上述消息人士的说法，内部于年初时制定的销售目标甚至达到了400亿元。“公司正在朝这个目标努力，臻山府等项目承担的比重也相对较大。”

另一层意义则在于，深圳万科若能凭借上述高端项目一口气实现400亿目标，这也将是向集团重新证明自身地位的良机。

观点地产新媒体了解，万科共分为广深区域、上海区域、北京区域、中西部区域、海外地区。近年来，由于长三角地方公司业绩提速，在一线公司的暗暗角力中，上海区域近年来的发展势头逐渐盖过广深区域。

万科年报显示，2013-2015年，广深区域主营业务收入占比分别为33.55%、31.22%、25.63%，呈逐渐下滑趋势；此消彼长，上海区域则分别为21.05%、27.47%、33.35%。

按北上广深四大一线子公司比较，2014年，深圳万科取得160亿元销售，领先于上海万科的139.64亿元，却落后于北京万科的200亿元；2015年，深圳万科销售223亿元，上海万科却销售283亿元，北京万科则宣布仅回款便达200亿元、利润提升近50%。

而有消息指，郁亮曾给北京、上海公司下达任务指标，在最短3年、最长5年的期限内，看谁能够先探索出创新模式，先完成500亿业绩指标的即可以进入万科第三代领导班底的核心位置。目前，上海万科一把手孙嘉已调回集团，升任副总裁。

在无声的内部竞争下，2016年深圳万科开启了万科里、万科广场等商务配套，寻求打造甲级写字楼及产业园区，在探索“城市配套服务商”同时，还兼顾项目销售等工作。对于深万而言，400亿元或许既是一项任务，也是一张大写的荣誉证书。

根据已公开数据，2016年上半年，深圳万科销售138.3亿元，仍落后上海万科约60亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。