观点地产网 烂尾了十九年之久的珠江新城I5-5项目被万科接盘后，现在似乎有了一个较为明朗的开发进展。

距离万科3月17日举办签约仪式半年时间之后，广州市国规委挂出珠江新城I5-5地块控制性规划修改方案，批前公示土地性质将发生改变，而地块容积率也有调整。

批前公示显示，规划修正前的地块，用地性质为C2，即商业金融用地，具体是指商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。修正后，为B1/B2性质，即商业兼容商务用地，包括商业设施用地、商业及餐饮、旅馆等服务业用地、商务设施用地、金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地。

此外，地块容积率也有微升，从7.06升至7.14，建筑面积增加1016平方米，建筑控高为130-150米，与之前无异。

在寸土寸金且自2012年起便再无地块出让的珠江新城获得一个项目，对于万科来说无疑是如获珍宝。按珠江新城目前写字楼45000元/平方米的售价粗略推算，该项目市值高达43亿元。

十九年蹉跎

据观点地产新媒体了解，珠江新城I5-5项目位于广州大桥东侧，珠江北岸，在珠江新城板块内来说都算是一个极为优越的地段，地块面积达到13490平方米。

正是由于身处珠江新城重地，I5-5项目曾引发一场持续了十九年之久的股权争夺战。

历史最早可以追溯至1997年，当时I5-5项目地块原为广州市政府在将珠江新城收为国有进行开发时，为解决原寺右村村民的生计问题而出让给该村的开发用地。

1997年，天河区猎德街寺右股份合作经济联社与广州市南亚房地产开发有限公司约定合作开发这一地块，其中，寺右联社提供建设用地，南亚公司提供建设资金，所建房屋前者占36%，后者占64%。

项目一直搁置到2002年，因南亚公司债务问题，该地块被法院查封并进行公开拍卖。2004年12月，世家国际有限公司以6350万元的价格取得南亚公司所持有的64%使用权。

但拍卖后，在多次对簿公堂的情况下，I5-5项目地块并没有如期进行开发，而是继续被冻结。

先是南亚公司以及南亚公司的法定代表人以法院在拍卖涉案土地中执行程序不合法为由，向广州中院提出执行异议，请求撤销拍卖。接着又遭遇持有另外36%股权的寺右公司方的上诉风波，同样请求在本案中撤销拍卖。

2009年12月，广东高院依据2008年施行的《物权法》规定，判决未交清土地出让金的南亚公司以及接盘世家国际都不享有土地使用权，寺右公司拥有该地块的全部土地使用权。

但世家国际表示不服此判决结果，续而向最高院提出上诉，请求最高院撤销原判，并确认涉案地块属于世家国际与寺右公司共有。在该上诉未解决之前，2010年7月，寺右公司方面又遭遇后方股东的起诉。

后续，关于该项目的消息似乎就此中断。法院最终的判处结果未从得知，项目继续烂尾。一直到2016年3月17日，这场持续了十九年的纠纷才宣告终止，这一次的接盘侠是万科。

据负责此项交易法律服务的大成（广州）律师事务所介绍，寺右公司将以集体持有的方式拥有该项目36%的权益物业，而万科则持有剩余64%的权益。

珠江新城土地红利

作为广州CBD，珠江新城的地位毋容置疑。在这片寸土寸金且自2012年后便再无地块出让的区域拿下一个项目，对于万科来说，无疑是如获珍宝。

据观点地产新媒体了解，从2005年开始，珠江新城步入高速发展期，土地大幅升值。2007年7月，I5-5项目地块估值已经达到4.07亿元，几乎为1999年4211万元土地出让金的十倍。而这也正是当年导致使用权纠纷的重要原因。

又是一个十年之后，地块价值则是再上一个新台阶，万科当然也是看在眼内，据广州业内人士透露，万科很早就已经在谈这个项目了，而且估计当中的复杂性也不是一般人所能承受的。

由于获取并不容易，且一旦退出或将再难有机会进驻，广州万科相关负责人介绍，该项目将打造成写字楼，全部由万科持有，不会出售。

根据该地块的最新修改规划，地块面积容积率从原来的7.06升至7.14，建筑面积增加了1016平方米。若按照目前珠江新城写字楼45000元/平方米的在售均价粗略推算，该项目总市值高达43亿元，相当于1999年该土地价格的100倍。

尽管广州万科方面并无出售计划，但这个项目的获取无疑将为广州万科旗下项目储备添上浓重的一笔。

而作为珠江新城持有性资产，第一太平戴维斯广州商业楼宇部董事刘晓楠认为，长远来看，项目升值潜力无可厚非。

相关统计数据显示，目前珠江新城坐拥全广州最贵租金，今年一季度租金达174.5元/平方米/月，且多个优质项目继续调升价格。

刘晓楠表示，这两年珠江新城会由于大量供应使空置率有所上升，但随着最后一批写字楼在未来两年陆续投入使用后，进驻率会逐渐稳定，当供应达到一定高峰后，由于金融和互联网行业的发展对甲级写字楼需求会进一步增大，未来租金也将逐步提高。

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