观点地产网 8月26日，合景泰富地产控股有限公司于香港举办2016年中期业绩会，出席现场的有主席及执行董事孔健岷、首席财务官及执行董事徐锦添、财务部副总裁罗兆和、营销及市场部总经理杨欢、投资者关系及企业融资总监吴晓怡。
基于5月份以来合景泰富在土拍市场频频出手购地的举动，以及近日多个城市出台限购政策的风声，这场业绩会似乎在开场前便奠定了基调。
虽然前8个月内合景泰富购入了多块高溢价地，但孔健岷称，公司对几块地非常有信心，通过高速的周转，地块预计将获得较高利润。
而对于限购政策影响，杨欢也淡定地表示，无论政策怎么变化，北京、上海、广州这几个一线城市大的政策方面波动幅度并不大，无论是取消限购也好，或者加强限购也好，“对于这些一线城市，影响其实是不大的。”
“对买入的地非常有信心”
在孔健岷看来，合景泰富买地向来比较谨慎。
他认为，拿地一定要确定地块的利润率较高，如此可以实现快速周转，避免因开发周期过长而受到政策调控的影响。据其介绍，目前合景泰富的开发周期为6至8个月。
不同于去年全年仅拿下三宗地块的拘谨，今年5-8月合景泰富投下约共130亿元频繁购入8宗住宅地块。孔健岷表示，买这么多地主要还是满足补充土储之需。
在几宗地块中，包括于7月1日以47.35亿拿下的上海松江地块，楼面价达到4.15万元/平。
合景泰富营销及市场部总经理杨欢对此表示，虽然看起来楼板价比较高，但从今年的环境来看，目前拍的地其实都是市场平均水平。
孔健岷也称，公司对几块地非常有信心，通过高速的周转，地块预计将获得较高利润。
截至上半年，合景泰富已在11个城市布下60个项目，拥有共计约权益面积1040万平方米的土储，足够其未来四至五年的发展。
至于内地楼市情况，孔健岷认为，深圳的房价虽然领跑一线城市，但价格并不算离谱。
孔健岷分析道，一方面深圳的产业结构比较好，IT产业占比较高，收入也比较高；另一方面，深圳拥有临近香港的地域优势，而且房价与香港存在差异，未来将吸引一部分人口入住。
“政策对一线城市影响不大”
在管理层约30分钟的业绩介绍中，有十分钟的时间在推介其上半年的项目以及下半年即将开盘的项目，主基调为低成本、高销售、高利润。
吴晓怡介绍，上半年合景泰富共推货值170亿，预售约114亿元，合计建筑面积85万平方米，去化率67%，每平方米售价约为1.34万元。
她举例称，南宁的天汇广场由合景泰富于2013年底购入，总建筑面积80万平方米，买入时楼面价约800元/平，但上半年的销售价便超过8000元/平。
根据资料，合景泰富全年计划销售220亿元，上半年已完成52%的全年目标。财务部副总裁罗兆和透露，下半年合景泰富推货量将在200亿元左右，完成剩余销售任务比较轻松，压力也比较小。
话及下半年的销售，媒体则操心起近期上海、北京等地传闻出台调控政策可能带来的影响。但杨欢淡定地表示，无论政策怎么变化，北京、上海、广州这几个一线城市的市场波动幅度并不大。因此，无论是取消限购也好，或者是加强限购也好，“对于这些一线城市，影响其实是不大的。”
在投资物业方面，罗兆和介绍，上海新江湾的悠方购物中心已于五月份开业，目前签约率为六七成，该项目也为合景泰富首家商场物业。同时，公司下半年将陆续开张更多的商业项目，包括多个写字楼与商场。
对此，吴晓怡进一步解释，公司大部分的商业物业主要附带于住宅项目中，并非专门拿入的商业地块。虽然多购入住宅地，但合景泰富每年会用预售的8%到10%的资金建出租物业，并慢慢地提升出租物业的比例。
她称，未来的3年至5年，合景泰富租金的收入可以达到总收入的10%至15%，预计到2019年租金收入将达20亿。
以下为合景泰富地产控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：上半年拿了五块地，具体拿地资金是多少？
吴晓怡：我们上半年是拿了5块地，总共是82万平方米，上半年已经给了的土地金是23亿。
徐锦添：整个上半年土地金应该50亿，交了23亿，还有27亿没交。
到目前，我们应该是拿了8块地，基本上总的地价应该是120到130亿左右。
现场提问：管理层怎么看内地楼市，会不会觉得深圳的楼价、地价已经很高了？尤其是一些二线的高端城市，市场消息说有些已经有了限购的制度。
孔健岷：这么多年来，地价一直是在不断上升的。我们做地产十几年，没有见过下降的，下降只是某一段时间会出现。
至于说深圳的房价是不是很高，因为深圳临近香港，香港的楼价已经很高了，大家就觉得可能存在这样的前景，就是香港人会不会（来深圳买房），因为深圳与香港的楼价还是有差异化。
另外，深圳产业结构比较好，IT产业都比较好，带来的收入比较高，对楼价都是可以接受的。我不觉得现在深圳的楼价是高得很离谱的程度，相对一线城市，它是走快了一点点。但是因为近香港，所以我觉得它的售价就相比其他城市会走快一点点。
在一线城市我们买了地，包括上海、广州，还有在二线限购的城市，例如天津、杭州，还有南宁。整体来说都是不错的，因为公司买的都是适合发展的地，这几年来公司的毛利率维持在行业内比较高的水平，拿地策略是一定要做到高利润，这是第一。
第二是希望快速周转，我们拿了地之后通常是6到8个月之后推出市场。在风险规避方面，通常国外做地产是两三年回报，但我们希望在周转方面可以加快一些，希望避免政策上的一些风险。
整体来说，公司一直在买地方面是比较谨慎的，为什么会买这么多地？如果留意公司买的地就会知道，这8块全部是住宅地，对于住宅土地补充是很好的策略。
所以，对这几块地是非常有信心的，一是维持高速的周转，二是能够在利润方面维持，第三也是最重要的是，能创造更高的销售，创造更高的利润，给股东的派息更高，这是公司的策略。
杨欢：说到地价拍得比较高，但其实目前我们拍的地几乎都是市场平均水平，今年在国内拿地，基本上都是这个价格。
对于地块的选择，我们第一会挑选城市，进入的城市主要是一二线城市；第二，我们拿的地基本上是住宅用地，所以在土地获取方面还是比较稳健的。
刚才说到深圳主要是看香港的楼价，深圳未来的发展潜力其实还是比较大的，现在也有一些产业在支撑，未来深圳还会有一些总部级的企业支撑，这些对于深圳的经济会有提升，所以还是非常看好深圳市场的未来。
现场提问：公司都是以买住宅地为主，那么库存方面怎么样？怎么样增加销售利润？如果上海和北京的调控政策出台，下半年上海、北京的销售政策会不会调整？或者是放缓？
吴晓怡：我们近期是比较注重拿住宅地，但是1500万方的储备里面，已经有超过150万方是商业用地，这些是之前的一些综合体项目，不是特别买回来的商业用地。综合体中住宅部分基本上可售的都卖完了，剩下商场、写字楼或者酒店。
我们每一年用8%到10%的预售资金建出租物业，慢慢地提升出租物业的比例。预测在未来3年至5年，租金收入可以达到总收入的10%至15%，到2019年租金可以有20亿元，2020年、2021可以到30亿。
但这些地不是我们特别去拿的，而是已经有的土地。
孔健岷：上海和北京这两个一线城市是非常好的城市，而且限购政策也不是现在才提出来的，是一直都存在的。
虽然现在的政策非常的严格，但是因为土地供应太少了，上海、北京很多开发商吃不饱，一有地块就都想拿，需求非常大。
北京、上海的住宅真的是供不应求，出多少买多少，所以在这方面，虽然政策对楼价或者去化有一定的影响，但是整体上不要太多担心。因为这些一线城市，需求量真的非常大。
资金方面，按揭会不会有政策上的控制呢？我也不觉得。因为在一线城市买楼，是有很多方式的，比如说一次性付清或者周期性付款，还有一些中大型金融机构可以做一些比较灵活的按揭方式，所以在这方面有很多的方法来解决按揭贷款的问题。
公司现在土地储备里面有很多商场是正在发展的，比如广西、南沙、增城都有几个商场。计划2019年有20亿以上的租金收入，2020年有30亿的租金收入，是指现有的五六个商场。未来有30个商场会陆续推入市场，还有一些写字楼，这也体现了公司是一个综合性发展的地产运营商。
杨欢：我们公司进入的是一线城市，尤其是北京、上海、广州这些城市，无论政策怎么变，北京、上海、广州的城市始终是在政策的第一线。
无论是取消限购也好或者是加强限购也好，北京上海这些一线城市的政策都是没有变过的，所以大的政策变化，对于这些一线城市影响其实是不大的。
基本上所有我们进入的城市，都是全国的一二线城市，所以政策的影响相对会小一些。
现场提问：合景在2007年推出商场项目，未来怎样一次性推出 5至6个商场项目？
吴晓怡：2007年推出的是广州写字楼，是我们的总部大厦。大约从上市开始就收租金了，每一年的租金收入都很稳定，差不多1.4-1.5亿元左右。
前几年公司主要的方向是增加土地储备，多买入一些住宅地，可以让预售有更加多的增长。商场那边，我们每一年有一部分投入，不一定是商场，有些是写字楼，比如今年有两三栋写字楼可以收租。
2007年到现在增加了差不多5家酒店，都是算投资物业方面的增长。关于商场，因为我们想应对电商的冲击，所以做了比较多的工夫，所以今年会是这样的情况。
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