观点地产网 “2016年上半年，集团实现总签约金额162.9亿元，较去年同期增长34.4%；签约均价17932元/平方米，较去年同期大幅增长77.5%；五大核心城市及澳洲市场签约金额占比高达94%，同比增加9个百分点。”这是首创置业公布的“中考成绩单”。
8月22日上午，首创置业在香港召开2016年中期业绩会，出席现场的有董事长李松平、总裁唐军、总经理（香港子总部）及投资者关系总监、财务部总经理廖洋。
然而，一开场就有媒体对于上半年仅实现162.9亿元签约金额提出疑问，按照首创置业今年3月提出的380亿目标，首创置业上半年还未完成一半。
对此，冯瑜坚回应称，首创置业全年380亿元的目标是完全基于货量做的计划安排，“一般来讲上下半年是四六开，所以上半年基本上是超额完成任务了，对全年的目标完成我们是有信心达成的”。
唐军也表示，为了达成全年380亿元的目标，首创置业下半年将备货522亿元，新增推货190亿元，“下半年只要去化42%就可以达成全年的目标。”
另外据介绍，上半年首创置业在区域签约金额占比方面，京津沪三地签约金额占比达69%，同比增11%，澳洲市场签约金额占比18%，其中，上半年新进入城市布里斯班当期贡献签约金额约10.7亿元，占比6.6%。
土地投资方面，上半年投资总额达133亿元，其中北京、上海及天津土地投资金额分别占比25%、45%与18%。
显然，澳洲市场与上海市场占的分量都越来越重。
首创置业称，在海外市场方面的策略是，首先要进入真正意义上的国际一线核心城市，“而悉尼就是这样的城市”；第二，进入这个城市后，能深耕细作，能立足，不断地展开项目，在这方面，悉尼也已是一个明显的例子。
据了解，目前已在悉尼合作开发了超过10个项目。冯瑜坚表示：“（悉尼）形势也非常好，都达到了预期，甚至超预期，所以在悉尼首创置业还有进一步的拓展。”
“至于其它的城市，我们还是比较谨慎的，一定要选取一个比较合适的时机，包括要看合作伙伴、项目的质地。另外，首创置业所去的城市也是未来中国客户倾向去的地方，不管是投资移民还是教育。”
上海市场方面，唐军认为，从目前来看，首创置业进入上海的策略“非常成功”。其预测，不出意外，首创置业今年在上海的签约金额将会超过40亿元，明年还将会有大幅度上涨，“现在这个市场也非常好，而且是中国最可持续发展的市场之一，相信不会有问题”。
冯瑜坚还称，在北京，首创置业是专门成立了一级开发的团队，把所有的资源集中在一起，其中包括集团的资源，包括他们自己的一些资源，以及一些工业用地、产业园用地，“我们把这些资源尽可能地汇聚来做，因为做了一级开发，二级才有机会拿更多的地，要不然等到二级再去拍地就太晚了”。
按照冯瑜坚说法，北京的这个模式已经拓展到上海，“因为对国企来讲，做这些事情也是有天然优势”。他透露，此前已在和上海政府谈一级开发的事宜，“下半年应该能落实了，谈得差不多了”。
值得一提的是，在8月3日，首创置业还以19.13亿元摘得上海青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，溢价率达108%。在剔除公共设施、保障房和自持部分后，该地块可售部分实际楼板价39587元/平方米，成为青浦单价地王。
唐军现场回应称：“拿这个项目，是基于我们要在青浦这个地方精耕细作，前面首创置业已经拿了两个项目，都在这个区域范围内，2014年拿的，2015年拿的，所以在土地成本方面具有很强的优势。而那个项目本身是个刚需，房价越高的时候，套型面积越小，我们的判断和政府的要求是一致的，就是面向刚需，面向首改。”
以下为首创置业股份有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录：
现场提问：首创置业全年签约目标是380亿，但上半年仅有162.9亿，还不到目标的一半，是否有信心完成目标？
另外公司提到将在国外市场增加土地储备，主要在哪些区域？除了澳洲以外，还有没有其它海外的市场？
海外市场盈利占比开始慢慢在加大，未来会不会再加强拓展海外的市场？
冯瑜坚：全年380亿的目标是完全基于货量做的计划安排，一般来讲上下半年是四六开，所以上半年基本上是超额完成任务了，对全年的目标完成我们是有信心达成的。
至于国外的市场，我们于2014年中期进入澳洲，进入悉尼市场，进入的时点非常好，充分享受了悉尼市场的上涨。公司的策略方面，首先要进入真正意义上的国际一线核心城市；第二，进入这个城市后，我们还是比较希望能深耕细作，能立足，不断地展开项目。首创置业目前在悉尼已经合作开发了超过10个项目，形势也非常好，都达到了预期，甚至超预期，所以在悉尼首创置业还有进一步的拓展；在澳洲，今年在布里斯班我们又新增了一个项目，还是在按照既定的策略在拓展。
至于其它的城市，我们还是比较谨慎的，一定要选取一个比较合适的时机，包括要看合作伙伴、项目的质地，不是简单地进入一个城市做一两个项目就走，还是希望能深耕。另外一点，首创置业所去的城市也是未来中国客户倾向去的地方，不管是投资移民还是教育。
现场提问：海外业务方面，有没有用到对冲的机制？另外，奥特莱斯的业务现在看到是二线城市比较多，会不会拓展到一线城市？
冯瑜坚：在境外做投资的过程中，我们已经做了相应的汇率套保的安排，所以在汇率方面是完全避开了风险。
关于奥特莱斯，我们确实是以二线城市为主，而在一线城市，比如说北京、上海，目前也已经有在营业的奥特莱斯，少的是三四家，多的是五六家，开得还是比较多。一线城市还是得看区位，会看一些空档的区位；另外，一些别人在经营，但是经营得不是很理想，可能有一些收购的机会，这些我们都在紧密地关注，我们也是希望不仅是在二线，在一线也能有机会拓展。
现场提问：首创置业负债率比较高，下半年有没有降低负债率的目标？另外，海外项目会是公司未来增长的动力，有没有具体的目标，海外项目的占比以后会占到多少？
冯瑜坚：先回答第二个问题，关于海外的发展，目前第一步只是先展开，并没有固定的发展比例，目前预计到2018年海外整个签约会占15%左右的份额，可能到下一个周期，下一个五年计划，我们针对自己开拓的情况，会有一个更具体的安排。
廖洋：负债率的问题，公司在2015年不断地加大战略聚焦城市的投资，同时用较高的杠杆支持投资业务，这样导致阶段性的公司负债率较高，今年中期负债率达到79%，比年初提高了两个百分点。
第一方面是首创置业在上半年提前主动偿还了较高成本的境内永续债，导致了阶段性的负债率上升；第二方面是正向的影响因素，因为今年上半年销售形势非常好，所以收到的销售回款比较多，报表的预收房款大致有50亿左右的年收入增加，这两方面的原因，综合影响负债率达到79%。
我们在核心城市取得一些资源，将陆陆续续在今年、明年进入推盘期，销售回款规模会不断地扩大，公司也主动控制有息负债的规模，在渠道上，无论是期限结构还是渠道结构，都在优化负债结构，同时资金成本也在不断地降低，在负债率相对较高的前提下，保证公司的资金安全性。随着公司的销售规模不断扩大，随着更多业务的发展，可以预期未来负债率会逐步下降。
现场提问：首创在8月3号拿了青浦的一宗宅地，这是一个地王项目，公司对这个项目目前有一些什么样的规划？会不会引进合作企业？在北京、上海这两个城市，公司今年有着怎么样的销售目标？下半年在上海是否还会有拿地的计划？
唐军：青浦地块，价格肯定比原来高，但并不是一个地王的概念，它是一个地铁上盖的概念。今年年底，新的万达广场就要投入使用了，而且是新一代的万达广场，又在地铁边上。
拿这个项目，是基于我们要在青浦这个地方精耕细作，前面首创置业已经拿了两个项目，都在这个区域范围内，2014年拿的，2015年拿的，所以我们在土地成本方面具有很强的优势。
那个项目本身是个刚需，房价越高的时候，套型面积越小，我们的判断和政府的要求是一致的，就是面向刚需，面向首改。
至于在上海还拿不拿地，要看土地推出的情况，或者说市场的情况，我们进上海正好两年多一点，目前来看，进上海的策略是非常成功的，今年首创置业在上海的销售如果不出意外，签约金额会超过40亿，明年还会有大幅度地上涨。现在这个市场也非常好，而且是中国最可持续发展的市场之一，相信不会有问题。
现场提问：澳洲方面怎么选择地块？
唐军：我们主要是跟当地的发展商合作，他们比还是要冷静一点，我们肯定不会拿一些不合适的地。
现场提问：一般双方占到的比例是多少？
唐军：各占50%。项目以他们为主，我们参与管理。
现场提问：现在北京供地比较少，怎么加大北京市场的土储？
冯瑜坚：北京是大本营，我们专门成立了一级开发的团队，把我们所有的资源集中在一起，其中包括集团的资源，包括我们自己的一些资源，包括一些工业用地、产业园用地，我们把这些资源尽可能地汇聚来做，因为做了一级开发，二级才有机会拿更多的地，要不然等到二级再去拍地就太晚了。这个模式也已经拓展到上海了，我们想进入深圳，一开始介入也是通过这个点，因为对国企来讲，做这些事情也是有天然优势。
现场提问：之前说在上海也在谈一级开发的事情，现在谈得怎么样？
冯瑜坚：下半年应该能落实了，谈得差不多了，一开始是跟别人合作，不像我们在北京。
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