主持嘉宾：戴德梁行厦门公司总经理潘育敏女士
讨论嘉宾：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；福晟集团董事、常务副总裁何建华先生；首开地产福州公司副总经理彭红进先生；清华房地产校友会副会长，洲联集团董事长刘力先生
潘育敏：很高兴今天能把所有演讲嘉宾集到台上进行圆桌讨论，刚才陈教授主题演讲从宏观一个层面来分析了杠杆化情况下整个楼市的情况。现在圆桌讨论也想从微观的方面进行一个切入，聊一下整个楼市，特别我们也是非常关心福州的楼市。现在大的环境下，整个市场上，特别是媒体出现了最多的一个词就是“去库存”和库存压力。首先问一下福州两位开发商，你们的感觉你觉得福州是有一个库存的压力吗？
何建华：这就是一个矛盾，刚才前面想讲这个话题，到处都说去库存，福州哪里存在什么库存压力，但福州运气好，借用了去库存的好政策把它带动。所以刚才彭总也讲到了这一点，所以我觉得福州现在不是去库存的问题，是缺少库存，特别是土地库存太少了。大家知道最近一条新闻出来了，有5600多亩的地即将推向市场，我觉得这个每年都有看到相类似的新闻说有大量的地推出来，往往雷声大雨点小，老是看不到这种出来。所以为什么大家在土地市场达到面粉和面包的价格的时候，大家也担心有这种风险，但是福州这个地方很特殊，三面临江，马上要跨到海边福州新区的概念。我反而多呼吁一下政府多推一点土地出来，真正希望福州还能够达到去库存的压力。谢谢！
潘育敏：问一下彭总，从您演讲当中可以看到你非常乐观的心态。
彭红进：刚才主持人问的福州市场存不存在库存压力，我个人觉得两方面，要看我们开发商提供的产品，住宅产品不存在库存压力，其它综合类的产品一定存在一定的库存压力。我觉得要在产品细分上去研究，但总体来说，还是一句话，福州市场没问题。谢谢！
潘育敏：刚才是福州本地开发商的观点，福州没有库存的压力。也想请教一下另外两位，包括陈教授，还有刘总这边，从外面的一个视角，现在目前中国的楼市基本上也非常清楚，今年一个状况，一线城市火爆，三四线城市巨大的库存压力。福州究竟是一个什么定位？福州从外面人角度经常会把它说是在二线城市，可是福州自己可能也未必这么看，觉得自己靠近1.5线这种概念。所以也想请教一下陈教授和刘总，你们从一个外来者或者从外面观察者的角度，你觉得福州这样一个市场定位，他们会是什么样的一个状况？他们所面临的一个压力，你的关注点会是在哪里？
陈淮：先不接主持人的话，刚才发言老总大会主持人，中央去年放松了有关的限制政策，对一线城市，我要纠正一下，北上广深从来没有放松过，反而是收紧的。所以这个上涨并不是放松，第一个。第二个刚才大会主持人说的那个话不准确，2015年房地产成交面积和成交量超过2013年，创历史新高。2016年第一季度我们的成交面积比去年同期上涨33%，成交金额增长54%，所以房地产市场的估计，我真的不好意思的说一句，不一定看媒体，十几年来央视基本可以不看，基本没说对，这是第一层。
第二层去库存化这件事，需求这种东西是不可以把它消灭的，打个比方，一个小伙子娶一个老婆，不是调控就不娶了，不是放松就娶俩。房地产需求是累计供给和累计需求之间的对比关系，不要一城一地，或者一年、半年、两个月供大于求，还是供不应求说明是库存还是不库存。八到十年的累计供给和累计需求之间的对比，刚才说福州，我们才能说明供和求孰强孰弱。对开发商一个企业来说关键的是今年的销售额、销售目标，但是对于政府或者是研究者来说，他的视角不是以今年能不能卖，今年不买，房地产的需求有个特点，前中后周期非常长，你也可以给你上初三的儿子买房子准备结婚，这个需求可能是八年之后才产生，提前八年你就实现。也可能你结婚五年之后再买房，推迟五年，前中后周期很长。跟吃饭不一样，没有人把昨天的需求推到今天，没有把明天的需求拉到今天来实现。房子的周期不能用一年说明库存还是不库存，多还是少。
第二个房地产的供和求的节奏是完全不同的，上海一出台新的限购政策马上需求下来，但是供给不是在短期内就能够发生变化，两年前的土地和资金政策决定的。
第三个它的发布均衡性，汽车的供和求，假定广州的汽车卖不掉，北京卖，广州汽车运到北京去就行了，但是不能把广州的房子运到北京去卖。这些话题都和所谓去库存连在一块儿，不是简单的房子盖多了，那就应该去库存，如果人人都讨了老婆，每个人娶一个媳妇，再去库存，倒贴钱也去不掉，他也只能是剩女。房子这种东西和股票又不一样，股票的需求是无限大，只要人们相信明天股价会涨，人们会努力把自己的资金投入到股市当中来，负债我要投入。但是房子不会是无限大，你就是出租或者房价上涨，一定是预期未来有更多人住在福州才会产生。如果没有那么多的人口住在福州，那你房价也不会涨。千万不要把去库存化只要当成只要降价或者政策支持或者怎么，人们都买房子、都住房子。房子不能在空间上变的，所以就出现了我们现在也发现在去年中央经济工作会前后对房地产市场的估计，对去库存化估计过重，对分化估计过轻了，低估了。今年一来分化情况比较严重，一线超大城市。但是这个超大城市只是屈指可数，二线城市也只是屈指可数的。刚才你说1.5线或者是二线也可以，跟随超大城市只不过是杭州、苏州、南京，最近一段合肥，屈指可数。这个群体后面是成都、福州、武汉。那么在31个省会、自治区里面，加在一块儿，也不过10个，三分之二的省会城市比如贵阳、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐，还有东北三省仍然确实二线城市是去库存也还压力比较大。但我想这和区域经济发展密切联系，不是房地产的问题，在我们2014年、2015年全国经济增速最低的四个省、五个省里面，东北三省占三，除了山西垫底就是他们。所以人口净流出不是去库存政策就可以解决的。
最后一条是小城镇，这是四线、五线城市这是去库存的重点，重灾区，坦率说，这些重灾区恐怕有三分之一甚至更强在未来一段时间的房子，这和当年海南去库存一样，没有那么多的人口涌入，你说让机构给他买下来做个租赁房出租，现在市场化租房比你机构公租房还便宜。别看经济落后，但是当地的房子并不缺。所以我们因城施策、因地制宜变得更重要，我们在福州就说福州，别把去库存那帽子戴在我们头上。但是我们也别高估福州供和求中供不应求的这些因素，也不具备上海、深圳类似的外来需求。有外来人吗？有，也许台湾人会来买，选福州、厦门、泉州，应该选后两个。更别说华人买一套房子存着，在厦门可能有，在杭州可能有，老说上有天堂，下有苏杭，我有足够的钱在这儿买一套搁着。最美好的地方天堂，去的人都没回来，谁也没见过，只好退而求其次杭州买一套。这种外来需求，投资性都算不上，资产配置的需求，只有非常非常少的城市才具备。上海也是，上海人家有一种叫机会收益的需求，比如我世界500强，我把我的亚洲总部建在首尔、台湾，我在中国大陆做生意，一年挣70个亿，把亚洲总部到上海一年挣130个亿，花100个亿买写字楼买不买，比机会收益，不是房价比首尔、台湾贵来决定的。房地产是有趣，但并不是那么简单的学问。
谢谢！
潘育敏：谢谢陈教授，也想听一下刘总的看法。
刘力：补充一点，房地产市场还是要看具体形势，城市化进程虽然是非常快，中国人口已经超过50%。但是这是一线城市最得益，部分的省会城市。看了一下福州去年人口增长是33万，一年里面增长33万，这个趋势能持续十年，300万。不用持续那么久，如果未来几年持续增长，市场相对乐观。我们给很多城市做规划、咨询、研究，比方说东北有一些城市政府的雄伟规划挺厉害的，建新区，但是讲完伟大的构想以后发现一个问题，人口是流出还是流入，人口净流出，这些实现不了。福州在省会城市还是属于发展比较好，虽然比不上一线城市，作为一个边缘，未来几年还是有比较好的机会。
陈淮：刘总，对不起，打断一下，实际上它比一线好，一线暴起暴落，或者人口过度涌入，其实不是一个正常，谢谢！
潘育敏：刚才刘总点到非常关键一个点人口流入、流出的状况对城市的发展，特别是楼市的发展是很关键的一个因素。刚才几位演讲嘉宾对整个在转型中的房企给出了建议或者他们自己集团在做的事情，包括像刘总刚才谈到的“房地产+”概念，福晟的何总谈到集团向商业地产上的转变，彭总也强调了要抓住在现代窗口期，金融宽松的条件下，他们的一个想法和一个动作。我这边也想听一听各位，再更深的聊一下，目前这样子的状况下，房地产企业怎么样能够更好的生存或者有什么更好的办法，陈教授刚才也谈到了可能有三分之一要失望，只能够遭受到优胜劣汰，就希望适者生存。所以也想我们具体再探讨一下“适者生存”这四个字，怎么样让自己成为适应者呢？陈教授，这边能不能再阐述一下。
陈淮：其实房地产企业是容易生存的，为什么？因为他手里的资产有一个最大的特点，一般没有技术贬值或者无形损耗。什么叫无形损耗，比如你买的汽车、手机、电脑、家电，买了你连包装箱还没有打开，一年之后贬值50%。也就是说，它的自然寿命还没有开启，那一半钱不知道哪儿去了。重工业比如钢铁、石油它的设备本来可以用三十年，第五年经济寿命和技术寿命完了，成本过高，经济寿命完了。房地产企业都是优质资产，地越来越值钱，有任何一个城市可以无限多的盖吗，福州供地不够，福州能把全福建的人都住在这儿，住得下吗？无论任何住不下，刘谦也办不到的事儿。第二个是现金，现金是流动性最好。第三个就是在建项目。
房地产企业最大优势手里的资产几乎永远是优质资产，那么为什么房地产企业会死呢？靠风险，你手里有一块原始宝玉，一块翠石非常值钱，雕琢出来身价百倍，但是你没有能力。关键是我们在自己的融资，资源支配的效率以及满足市场急速变化升级，和运用包括互联网在内的技术手段，刚才说的适者生存，要适应这些变化。大的要足够大，但是大的过程中，你一夜之间银行所有环节收你的信贷，你必死无疑，而且死会很难看。小的足够小，就在一个城市深耕细作，或者一个大的项目土地上反复来运作，那么也很有价值。我们很难以一言以蔽之，房地产企业怎么适者生存，没有一幅药可以管用，怎么娶得漂亮的老婆，没有那么的事儿，各有不同。像这样的城市稳定的，需求和供给在博弈中此涨彼消，反复轮动，但是没有大起大落的过程中，对投资者，对居民，对持有人，对开发商都是一个最有利的政策。牛皮式的股市最容易赚钱，知道大盘的高点在哪里，反而是最容易挣钱的。大起大落你经常享受上上下下的快乐，上去了，短期内就翻番。但是过两天又回到原点了，上上下下的快乐。对持有者来说你一个房子不适合，像股市一样高抛低息，我房子卖了，一会儿再买回来，对老百姓持有者不适合，你适合长期持有，对抗通货膨胀，实现自己资产保值增值，提升自己资产信用。资产信用很重要，你有房子在应急的时候拿给银行。
我觉得像这样既有外来需求，又不集中的涌入的，而且和人口脱离，像我说的杭州、上海和人口增长相关性不大的这种外来需求，福州明显不大。杭州、上海有很多人口相关性很小的，北京、广州、深圳都有这样的，这种情况我觉得这个事从中和长期发展来看，它实际上是好，它健康程度是好于一线城市。第二个基础设施改善是福州最大的优势，因为我们无论他有没有商机，有没有资源，都是中央国家一定要重点的投入，不是光依靠你福建，你中央投入来改善你大外部环境和基础设施，高铁、高速、机场、码头、港口这些地方，一个是新疆不用说，都是关系我们核心利益的。第二个是西南，就是面向东南亚的这一块，我们向南出口。再一个稍微复杂一点，我不说了，黄河以北没有外部的出海口，只有面对黄海的出海口，但是面对日本海和朝鲜半岛没有，那个对我们也是核心的一点。第三个就是海峡两岸的海西，不管有没有开发商投资，产业基础如何，那也要改善它，因为它关系我们的核心利益。这个潜台词是不言而喻，所以只要高铁、港口、机场建设不断发展，你说福州好还是不好，本来就是其它省会城市不能与你比，长江有这个待遇吗，郑州有这个待遇吗，和福州关系眼前和中期利益，台湾就要换届，你说福州重要还是不重要。我想如果我们的眼光有稍微开阔一点，看的更高一点，你对你的企业和你的资产，和福州城市的前景这三样应该是有基本估计的。
潘育敏：谢谢陈教授！何总这边。
何建华：我觉得叫适者生存，应该是适合市场的生存。大家说到福建外省的人首先想到还是厦门，但是民营经济最发达又是泉州，福州又是省会。省会代表一个省的文化、经济、政治的中心，福州这个市场是很特别的。我以前很多朋友问我，很多年前他们问我们房地产以后是不是会出问题，房价会不会跌，过几年问哪里会涨哪里会跌，过几年再问我买的房子会不会涨，现在买房子选择对的地方肯定会涨。所以这种问的话题有变化，这个市场也在变化。应该讲我是听着我们陈教授的观点长大，我记得他以前也讲过盒饭的价格不会影响海鲜的价格，原来大量的租赁房、安置房出来，我们自己在业内这么长时间，大家应该会很清楚，现在房地产市场很多的阻力在哪里或者怎么推动，房地产拍卖市场这种举牌不是拼着资金实力的感觉，很多企业拼的是融资能力，融资成本在哪里。大家知道土地成本固定的，建安成本、管理税费、发债能力等等方面，一个比一个低。还有城市之间，刚才提到长沙，十年前的长沙跟福州的房价是差不多，通过这十年的发展，福州已经跨入了“两万时代”，长沙还要七八千徘徊，甚至有的地方卖五六千。而且长沙现在GDP比福州还高，八千多万，福州才六千多。所以我想这些数据有些东西完全太神话也会误导人，我们知道选一个城市，经济、人口、未来潜力、国家扶持政策等等等等方面，很多我们的决策者或者业内大家要客观去看一下这个市场适者生存，还是适应这个市场的生存，这是最关键的。北上广深现在在控，还没有放松，今天陈教授一直讲婚姻、恋爱等等等等方面，看起来很粗糙的例子，深层次含义是非常深的。我们作为在福州，我们身在福中要知福，同时也要看到一个市场太火热、火爆的时候也会存在一些问题，我们盲目地去乐观，可能造成的问题也会很严重。我们很幸运能在这个行业，不是实体经济，不是钢筋、混凝土，整个倒灌，能拿到成本就可以了，我们头脑发热去拿高价地，能不能支撑，还是要有清醒的头脑。我想适者生存最关键是适应这个市场的生存。谢谢！
刘力：房地产从行业从业人员数量会大幅度减少，我认识的朋友大的集团企业，人力资源一天信箱里收到上千封的求职信，北京聘一个人价格很高，现在到北京找工作什么条件都不敢提。我不太清楚开发公司加上项目公司到底有多少，上千家有可能。但是未来几年可能也就30家，30家里面10家本地土豪，10家外地土豪，10家央企、国企等等。假设30家，一年区划比较难。地产行业规模的缩减和寡头化应该是不可避免。什么是房地产商，什么是开发商，到底重点是放在资本上，还是放在操作专业性上。资本里头钱并不是问题，钱有的是投不出去，关键是看看有没有好项目。民间资本特别在福建根本不是问题，虽然莆田系受到一点影响，还是有钱。那至于投在什么样的项目上，如果你是一个孵化器里面的公司，一个小的，盯上你的资金资本有的是，看你有没有好的发展方向。现在很多开发商转型，凭着自己的专业性。有的有一些特殊资源，做医院、养老运营，做教育的，有几个国际教育品牌，这个就会很好的转型。所以未来出路有，但一定你得找到一个专业方向，最好能够手里握着几张王牌，几个特殊的专业资本。谢谢！
彭红进：补充一点，主持人这个话题适者生存，我相信各位都很清楚的，我想一个就是涉及到房地产开发商，像我们从北京来的企业在这五六年，适者生存就是一个例子，其实我们以合作方式生存的，是一个明显的例子，跟本土企业进行合作，这是我们生存之道。第二个生存就是开发出来的产品卖出去了开发商才能生存。刚到福州的时候，我们第一个产品发布会上福州是省会城市，所有全国我们看一下省会城市的二环边的房价都不会很差，我希望你们买，因为在二环边，如果买这样的就是适者生存，现在来看当时的话也是正确的。一个合作共赢，第二个产品适销对路。谢谢！
潘育敏：最后想请各位嘉宾，房地产界被别人问的最多未来房价是涨还是跌，这种问题还是最受关注。我也代表台下的各位问台上的嘉宾，能不能用简单一两句话分享一下你们对未来房市走向的一个看法。
陈淮：这个问题是stupid问题，问我这个病能不能治，斩钉截铁说能治好就是莆田系，凡是说房价会涨会跌那都是江湖人士，我说一个肯定符合规律就是有时候涨有时候跌，总体是涨，但是不排除下跌，它符合规律。什么价格是一条直线的运动呢，福州讲今年或者明年这价格下跌了，也可能后年涨的更高。你说我说它涨好还是跌好呢，这是第一层原因。
第二层涨了你卖不卖，那涨还有意义吗，跌的时候你买不买。所以资产是一个长期过程中，二十年后和今天相比我们不用说过去五年、过去十年，如果那个十年前在福州有一百万买了房子和一百万做了金融理财到今天，那恐怕买房子更不要说随意存款，房价那都是媒体问题。
谢谢！
何建华：世界上没有预言家，只有事后诸葛亮，陈教授说有涨有跌，这种回答最安全。我个人观点就是两极分化，一个市场的两极分化，北上广深一线城市，包括最近涨的比较厉害的苏州、南京这些城市，还会继续往上涨，但是需求也在。三四线城市无论国家怎么支持农民工进城购房等等等等方面，还是库存压力非常大。真正的去库存还真的是这些城市。那开发企业也一样的，有实力的企业越来越有实力了，虽然不管怎么样拿到地王也是地，也有他整个刚才说杠杆的融资能力等等等等方面，有市场的占有率。那越拿不到地的越在原来三四线城市拿到土地，可能压力会越大。我觉得两极分化，一个是企业，一个是市场。谢谢！
潘育敏：福州呢？
何建华：福州前面已经讲的很明白了，如果跟着我们国家政策走，就是听党的话，跟政府走，像福州新区、仓山，包括整个跨江面海这些区域，刚才前面个人演讲里面提到了这种地铁沿线的、配套到位的，我觉得这些地方肯定是没问题的。当然有一些边远的地方，配套没到位的，特别是还不完善的区域，我不点很多地方，还是有很大的压力。我们公司有高管在福州买房子买了十几套，唯一在贵安买一套房子还亏钱。选城市的地段也是很重要的，我们还是非常非常看好福州的市场，福州只会涨，特别是好的区域。那跌的地方有一些配套不大完善，特别是一些原来大量的库存存在的这些边线县城的地方，我觉得还是有压力的。谢谢！
刘力：我非常同意陈主任说的，我换一个表达方式，房价涨不涨不知道，涨不涨有具体情况，但是跌是没有可能的。为什么？卖的比较好的城市可能会继续往上涨，比较差的或者市场确实崩溃的，没有跌的空间。因为房价是一个房产价值货币的表达，你货币本身没有印钞种种问题。还有就是房地产商市场不好，剩下烂尾楼一期建不完，二期不建了，和仓库里的库存不太一样。即便房地产市场不好，也就是卖的慢了，价格想象不出来能够跌多少。谢谢！
潘育敏：问一下彭总，福州什么时候进入“四万时代”。
彭红进：我觉得今年底明年初大家一定可以看到，房价关键看开发商项目的地段。好地段、好地段，还是好地段，福州的好地段在哪儿？城市核心区闽江沿岸这都是好地段。
潘育敏：最后用掌声感谢四位嘉宾精彩的分享，谢谢！
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