观点地产网 开年之际，关于深圳楼市一年暴涨35%、房价追赶香港、投资客炒房的新闻不断冲刷大众的视野。对于民生来说，房价高涨的深圳让人心生畏惧，而对于开发商来说，深圳却是一片投资热土。
2月18日，深圳市规土委在官网上公布 《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共批准了20个城市更新项目，涉及旧改面积达72公顷。
而这其中，申报主体便蛰伏着多家品牌房企。既有旧改市场上的卓越、深业、花样年等深圳本土老将，也有恒大这样的外来房企旧改新兵。
深圳在最新的“十三五规划”中，要求建设保障房数量达40万套，平均每年要建设8万套，这个数据甚至大于深圳2015年全年一手房6万套的销售总量。同时，该市土地供应并无相应增长，这也进一步压缩了商品房可用土地空间。
在土地紧缩和房价疯涨并存的深圳，旧改更新项目成为房企不可不直面的机遇和难题，这也是是外地房企进入深圳的一道门槛。
深圳本土老将
据观点地产新媒体查阅 《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，该批次城市更新项目共有20个，包括福田区5个、南山区3个、盐田区3个、宝安区2个、龙岗区2个、坪山新区1个、龙华新区3个、大鹏新区1个。
项目的更新方向也包括居住、商业、工业、新型产业等功能，更新地块也有著名的天安数码城、天鹅工业区、罗田第一工业区等。
值得注意的是，这批旧改项目的背后还站着诸多如深业集团、卓越、恒大、花样年、深特发、中航地产等诸多品牌房企。
作为天安数码城持有人，天安数码城（集团）有限公司本次更是占有两个项目名额，分别为福田沙头的天安数码城城市更新单元、龙岗南湾街道南和通讯及南岭地块城市更新单元，两个项目分别占地4.83万平方米和5.83万平方米，合计达10.66万平方米，拟更新方向都是新型产业等功能。
此外，深圳本土旧改老将卓越集团也以子公司深圳市融信和投资有限公司的名义申报了龙华新区上下横朗村旧改项目。该项目也是该批次中占地面积最大的项目，总面积达13.38万平方米。
卓越在深圳旧改市场然深耕已久，2013年5月，更是无先例地成立了城市更新集团，当时还从佳兆业挖来“旧改专家”耿延良，其旧改业务迅猛发展。
观点地产新媒体查询相关资料显示，截止2015年7月，卓越已在深圳签约近30个旧改项目，其中13个为已入驻项目，已通过旧改获得了40万平方米土地，相当于上百亿元的货值。本次获批的上下横朗村与村民的合作也在2015年的2月就已达成。
此外，深圳市花样祥投资发展有限公司申报了福田区越华工业区旧改项目，项目占地1.25万平方米，拟更新方向为新型产业等功能。
观点地产新媒体查阅全国企业信用信息公示系统得知，该花样祥公司由深圳市生百景投资发展有限公司持有51%的股份，而生百景投资公司则由花样年集团持有51%的股份。
过去的2015年中，花样年还获批了坪山旧改项目，项目总建筑面积逾39万平方米。
此外，深特发获批了龙岗天鹅工业区7.74完平方米的旧改项目，拟更新方向为居住、商业等功能；中航地产申报了龙华新区中航幕墙工业园1.73万平方米旧改项目，拟更新方向为新型产业等功能。
旧改新兵恒大
除去本土旧改市场上的多位“老将”之外，该批次中还有一个深圳旧改界的“外来新兵”恒大地产。
恒大地产以子公司深圳市华地置业有限公司的名义申报大鹏新区葵新社区白石岗片区城市更新项目，涉及土地面积6.8万平方米，拟更新方向为居住等功能。
然而，这只是恒大目前在深圳旧改诸多项目中今年公开披露的一例而已。
观点地产新媒体从恒大的官网上了解到，恒大拟在深圳开展共计17个项目，目前恒大国香山和凤岗恒大绿洲已开售，另有南山区南油大厦城市综合体项目、福田区华强北城市综合体项目尚处于开发中。
剩余的13个项目均为旧改项目，除却本次的白石岗城市更新项目之外，还有罗湖区蔡屋围城市更新项目、坪山新区飞西城市更新项目、龙岗区爱联恒大城市广场、罗湖区建设集团城市更新项目、罗湖区红宝路城市更新项目、罗湖区碧波花园城市更新项目、罗湖区外贸大院城市更新项目、南山区大新村城市更新项目、南山区丁头村城市更新项目、南山区向南村城市更新项目、龙岗区吉厦城市更新项目、大鹏新区葵涌三溪城市更新项目。
相关人士透露，这15个未开发项目预期总建筑面积可达770万平方米，可售面积达461万平方米。据此，2015年9月26日麦格理的研究报告也指出，恒大地产在深圳的预期可销售资源达2410亿元人民币。
据观点地产新媒体的了解，2016、2017年恒大预计在深圳将有2-3个新项目可以面市，其中包括南油大厦项目和华强北项目，据此麦格理推算恒大在深圳区域2016及2017年的销售额有望达到60亿元及120亿元。
恒大在旧改上的布局规模已令人咋舌，甚至及得上在深圳扎根多年的卓越、佳兆业等本土房企。然而细数恒大进入深圳的历史，才发现原来仅仅只有五年。
2011年1月15日，恒大以近万科意向价两倍、16.6亿元代价从万科手中“夺食”被拍卖的深圳建设集团，恒大就此进入深圳。随后，恒大于2012年进一步完成收购深圳建设集团剩下29%的权益，实现全资控股，自此恒大也拥有了深圳建设集团旗下包括罗湖区建设集团大院项目和蔡屋围项目等多幅土地储备。
2013年，恒大地产又通过控股深圳国香地产扩张，获得布吉沙湾项目（恒大国香山），后又再添吉厦、葵涌等旧改项目，使得恒大在深圳拥有可持续开发十五年以上的土地储备量。
2016的深圳旧改
和恒大一样，垂涎深圳已久的“外地郎”不在少数。公开市场“肉搏战”中的佼佼者屈指可数，但使身居冠者在高价地面前也不一定能有载而归。
对此，深圳知名业内专家宋丁分析，深圳的土地供应并无相应增长，保障房的增多也就进一步压缩了商品房可用土地空间。但另一方面，深圳受到土地政策的引导，未来或将为房企们带来新的旧改机会。
1月12日，深圳住房保障规划（2016-2020）公开征求意见，意见稿提出，“十三五”期间，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米。平均算下来每年需建设8万套保障房，甚至超过深圳2015年全年一手房6万套的销售数量。
这一保障房数据总量在“十二五”期间共17.9万套，还不到“十三五”的一半。
据宋丁分析，保障房的增多进一步压缩了商品房可用土地空间，而深圳的土地供应并无相应增长。
此外，1月10日上午，中共深圳市委六届二次全会上提出，深圳2020年之前通过土地整备释放建设用地不少于50平方公里，通过拆除重建、综合整治、升级改造释放建设用地不少于12.5平方公里。而深圳2016年将完善城市更新政策体系和审批流程，力争全年更新供应土地2.2平方公里、整备释放土地11平方公里。
宋丁分析称，这一政策对释放土地的引导，以及对审批流程的简化将大大提高旧改效率，对推行旧改的力度也较之前有所加大，有利于加快城市更新速度。
此外，他还透露，目前深圳对于城市更新的法律法规也在完善之中，目前还未正式出台，但该次修改完善将使企业的旧改项目开发更加通畅。
宋丁认为，2016年是深圳旧改五六年来最“跳跃”的一年，多重政策的利好外加货币政策宽松，深圳旧改市场势必会火热起来，同时也不排除会有更多外地房企扎堆深圳旧改。
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