编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。
互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。
归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
观点地产网 站在2016的新起点，回顾杭州楼市这一年，热闹总是属于微笑着的得意者，绝杀滨江“笑到最后”的绿城当属一列。
在微笑的背面，悄悄潜行的则是那些对应的黯然失意者，这其中无疑包括被挤出杭州房企武林榜单前十排位的世茂及远洋。
从年初的回暖，到最后的爆买，相较其他城市而言，杭城楼市的舞台表现似乎更为“狂野”。据透明售房网数据，截至11月4日10时15分，今年杭州市区新房成交突破10万套大关，比09年整整早了23天。
这一数据刷新了杭州楼市历史成交最高点，即2009年超10万套的纪录。与成交套数连续八个月破万套的同步，在“去库存”组合拳刺激下，自4月起至11月，杭州新房价格亦实现连续“八月涨”。
然而，“量价齐升”的盛景难掩的则是甩不掉的库存包袱。截至12月30日，透明售房网呈现的最新库存数据是，“全市可售房源为211666套，可售面积为24255158平方米。其中住宅可售房源为123171套，可售面积为15125478平方米”。
得意与失意者
12月25日，圣诞节。8点40分，“杭州市区房企武林榜“新鲜出炉。在榜单NO.1的赫然位置，映入眼帘的不再是“滨江”这个字眼，取而代之的是“绿城”。
其中，位居榜首的绿城年度总成交金额为188.2亿元，而旁落的滨江对应的数字则是184.2亿元，二者间的差距仅为4亿。
绿城最后“绝杀”逆袭，无疑让这场杭城年末销冠之争，悬念陡增。而在观点地产新媒体综合整理杭州楼市相关数据得出的TOP10榜单上，截至12月31日，绿城与滨江二者间差额已增至17亿元。
数据来源：观点地产新媒体整理
虽然绿城方面尚未证实这一数据，但滨江集团副总经理朱立东则明确对观点地产新媒体表示，“截至今日，集团今年共销售233亿元，其中杭州为186亿元。”
按照上述说法，绿城已然成为笑到最后的得意者。虽说杭城霸主梦再次旁落，但摘得榜眼的滨江显然不认为自己是个失意者。不然，朋友圈也就不会有被“滨江集团奖励所有员工出境海岛游”的消息刷屏一事。
如若要数前三甲中的“失意者”，这称号应落在杭州万科身上。在观点地产新媒体统计的榜单中，杭州万科以超160亿的销售位列第三，排名较上年持平。
“最新数据要今晚12点以后提供，笼统口径是回款金额超过183亿，销售额超过160亿。”杭州万科相关负责人在31日晚间对观点地产新媒体粗略透露。
虽然官方从未说过要称霸杭城，但8月凭借12.97亿元销售额晋升为杭州市场单月销冠后，关于万科要挑战杭州销冠的猜想一度甚嚣尘上。然而，随着绿城、滨江的下半场发力，猜想终未变成事实，万科则成为了众人意料外的“失意者”。
数据来源：透明售房网、观点地产新媒体整理
抛开既定的前三甲，在前十剩余的七个席位中，经观点地产新媒体对比今年与去年的数据后发现，远洋、绿都去年的杭州“老六”及“老八”称号已分别被顺发恒业、旭辉取而代之。
作为杭州本土房企，绿都近几年已开始逐步收缩地产战线，当前的主要任务是消化既有库存。因此，当其消失在前十榜单中时，市场并为对此做出太多反应。
而远洋显然不同，项目上的“啃老本”，拿地上的“不积极”已注定其将成为名副其实的“失意者”。
在远洋今年的杭州成绩单上，“表现平平”似乎是市场对其使用的最高频评价词之一。按照透明售房网数据，远洋·香奈及远洋·万和四季两纯新盘共计659套房源，截至12月25日，分别售出111套及102套。
而在售的远洋·心里、大河宸章、公馆绿园及大运河商务区四个老项目的销售情况也不尽如人意，截至上述时间的全年销售套数分别为18套、87套、154套及201套。
从回暖到爆买
跳开单个企业数据，回顾杭州楼市这一整年销售，“从回暖到爆买”则是对其最恰当的总结语之一。
观点地产新媒体整理透明售房网数据发现，截至11月底，杭州全年新建商品房共成交111294套，成功突破十万套大关。其中，4月到11月的成交量实现了“八连万”，且除10月外的其他月份同比去年出现上涨。
对此，浙江中原地产资源管理经理荆海燕对观点地产新媒体分析指出，在330新政等持续的利好组合拳下，开发商们的快周转推货，与购房者们的积极入市共同早就了“疯狂”的4月楼市，市区新房总签约量超出2009年4月过千套，创下历史同期新高。
数据来源：观点地产新媒体整理
另参照上述图表，杭州前11月的最高成交量出现则在五月。5月11日，央行再放“降息”红利，同日杭州住房公积金贷款利率下调。
多重政策红利叠加，则进一步利好楼市供求双方，催热杭州市场重新攀升。据统计，5月杭州市区新房共签约12989套，少于2009年5月（15202套）2213套，较去年同期增长115.4%；而签约总金额221.32亿元，反超2009年35个亿，为历史同期最高值。
其中，主城区签约5724套，销售套数仅为2009年同期水平的57%，列历史同期第二位；签约总面积63.11万平方米；总金额138.21亿元，仅低于2009年同期水平1.5个亿。
与成交量“八连万”相对应的则是，新房成交均价的“八连涨”。在1-3月成交均价实现“三连跌”后，国家统计局公布的价格指数显示，杭州4月份房价环比上涨0.4%至15473元/平方米，一扫节节下挫的阴霾。
4月房价的止跌回升，或是由于主城改善型项目直接拉动的结果，其中包括绿城·运河宸园、黄龙金茂悦、凯德·湖墅等多个签约均价在2.5万元/平方米以上的改善型项目成交放量，以及武林壹号、云栖玫瑰园、元福里等顶级豪宅不俗战绩。
在房价“八连涨”背后的另一意义则是整个杭州楼市的“豪宅化”突起，其中的高潮出现在6月。据观点地产新媒体了解，6月杭州市区新建商品房签约均价为17880元/平方米，环比上涨10.32%。
具体看，中高端改善型项目销售较好，主城区的武林壹号、滨江钱塘印象、万科大家钱塘府、绿城·运河宸园等高端项目热销直接拉动了本月整体签约均价的上涨。
高库存包袱？
尽管，整个杭州楼市的2015呈现的是一派“量价齐升”的盛景。但客观数字背后难掩的侧面则是甩不掉的库存包袱。
截至12月30日，透明售房网呈现的最新库存数据是，“全市可售房源为211666套，可售面积为24255158平方米。其中住宅可售房源为123171套，可售面积为15125478平方米”。
根据观点地产新媒体统计，杭州楼市前11月的新建商品房可售套数基本稳定在14万到16万区间。
数据来源：观点地产新媒体整理
其中前九个月的库存最高值也出现在4月份达159394套，环比2015年3月末的155042套增加了4352套，再次刷新各月末库存历史最高纪录，直逼16万套大关。
值得一提的是，本月末市区存量环比上月末90%的增量在萧山区，这与萧山区本月供应的激增密切相关。据悉，截至4月末，萧山区可售24569套，较3月末增加3922套。
除4月份外，杭州库存的另一高点则出现在九月份。据透明售房研究院统计，9月杭州市区新领预售证房源共有12007套，比新房签约量多出1159套。
然而，由于部分限制房源解禁等因素，市区新房库存量出现了显著增长，截止9月30日，市区可售房源总量达163389套，比8月末增加了5.3%，其中，主城区、余杭区、萧山区77873套、56973套、24810套，环比增幅分别为4.5%、3.9%、11.4%。
在此后的10月、11月及12月末，杭州市区新房库存一直维持在16万套以上，并于12月30日超过21万套。
“虽然杭州这一年的库存都处于高位，但11万左右的住宅存量还属正常去化周期内。”荆海燕对观点地产新媒体表示，未来住宅去化应该不是大问题，但比较麻烦的是非住宅部分的去化，特别是用于出售的写字楼。
据统计，11月末杭州市区非住宅房源去化周期为47.3个月，较2014年7月末缩短了3.2个月。
至于2016年的库存预测，荆海燕则表示，随着G20峰会的临近，以及新的商品房预售条例的出台，明年入市的房源或将出现大幅下降，特别是今年大宗高价地王项目。
库存高企已是杭州楼市当前既定的事实，但各区分化也是一个不容忽视的关键，主城无疑是房企们当前的一片“热土”。
虽然杭州市区新房整体可售货值环比增加，但主城区住宅潜在供应量近一年来已出现了明显减少。
数据显示，自去年7月底杭州主城区局部放开限购开始，各月末市区新建商品住宅的可售套数占比一路缩小，行至2015年11月末，市区住宅存量9.6万套，套数占总库存的57.2%，较2014年7月末占比减少了12个百分点。
具体看，主城区11月末住宅可售套数去化需时9.7个月，较去年同期缩短了2.1个月，住宅潜在供应量约865万平方米，这一数值已低于5年前。
而萧山区近几个月随着个盘热销城区成交持续高位，11月末新建商品住宅可售套数去化周期仅8.3个月，为年内新低。余杭区11月末住宅可售套数去化需时12.2个月，较去年同期缩短了2个月。
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