观点地产网 在经过26年之后，昔日的“全国第一文明社区”鹿丹村即将变身深圳第一单价楼盘，重新入市。
而从年初中海高价拿下这个项目到现在，尚不足一年。
12月2日，由原鹿丹村推倒重建而来的中海天钻项目在国内亮相。据现场传出的消息是，该项目将作为中海在深圳首个精装定制的国际顶级豪宅，价格区间在12万元-15万元/平米之间。
按此估算，总货值在50亿元左右的天钻项目，将成为是深圳中海公司完成今年百亿销售目标的关键。
吹风价15万元/平米
据观点地产新媒体了解，中海是这样描述这个未来的深圳第一豪宅：中海天钻作为中海在深圳首个精装定制的国际顶级豪宅，本身所在的深港双城、背靠双城璀璨与繁华，面向城市核心最稀缺的山河湖等生态资源，更占据了深圳住宅、商业的地租高点。
从目前得到的信息来看，中海天钻计划首推120平米3房及180平米4房两种户型，也就是说，按照吹风价计算，最低一户的价格将在1440万元左右。
如此高定位的项目，中海从拿地到面世却不足一年。
2月26日下午，鹿丹村重建地块正式出让，中海报出39900平米的可售面积竞拍成功，较起始面积减少56%，并将为此付出8.88亿元的地价，此外还需代建144051.49平方米回迁房。
业内人士测算，该地块实际楼面价已达到3.6-5万元/平米，操作挑战较大。
该位人士告诉观点地产新媒体，这是全国首次采取“定总价，竞容积率”的方式出让的土地，按照竞买规则，该土地出让采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的方法，以所报商品住房建筑面积最少（每次递减幅度不少于100平方米）的竞买人为竞得人。
因此，鹿丹村地块可售部分总建筑面积，将随竞得人所报建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积。其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积不变。
此外，鹿丹村商品房建设必须达到规定的住宅产业化标准，在深圳也属首次。公告表明，宗地中的商品住房部分应按照《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》开展住宅产业化试点工作，其中，预制率不低于15%，装配率不低于30%。
观点地产新媒体获悉，2月该土地出让时，共吸引万科、中海、金地、卓越、招商、星河、天健、莱蒙等8家竞买人参与。竞拍开始后，随着竞买人举牌，地块可售面积以1000平米/次的幅度逐步降低，总面积从起始的9万平米一路降低至4.1万平米。若未来房价在5万元/平米左右，则每举一次牌，即相当于未来开发商损失5000万元收益。
此后，面积降幅调整至100平米。数轮后，中海以39900平米的结果成功拿地，面积损失达56%。
资料显示，鹿丹村片区综合改造工程规划总建筑面积为244067平方米，其中，住宅234537平方米（含回迁住房面积144051.49平方米、商品住房面积90485.51平方米），商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。
26年鹿丹村旧事
让中海天钻项目甫一亮相就受到如此关注的自然不仅仅是超高的定价。其前身鹿丹村复杂而曲折的故事，也是让诸多深圳人难以忘记的回忆。
与香港仅一河之隔的鹿丹村，竣工于1989年，共有31栋多层，户数多达1300户。其规模之大，入住人数之多，在当时仍处于改革前期的深圳实属罕见。
而这个当年的“全国第一文明社区”，更闻名已久。当初能入住鹿丹村的，大多为老革命者、工程师、政府干部等，其中专门设有军队干部楼，提供给军队团级以上的转业和离退休军官。
在早年的媒体报道中，时常提及这里一度住着处级以上官员250人以及深圳各界名流，其中鹿丹村第12栋，就有着“处长楼”称号。彼时，深圳各个单位也会被安排一些鹿丹村房源，表现出众的员工在经过层层综合打分后才有资格分到这里的房子。
然而，这个彼时名噪一时的鹿丹村，却开启了一段“猜到了开头，却猜不到结局”的20年艰难时光。
在鹿丹村开始建设的1987年，“禁止海沙大量用于建筑”还没有被写进政府明文规定，也就是因为在建造时使用了大量海沙，从深圳湾吹来的海风很快斑驳了墙体，楼盘在建成不久即破损严重，随处可见墙体开裂，钢筋裸露和楼板渗漏水。
2000年，是鹿丹村历史上一个重要时间节点。时任深圳市代市长于幼军造访鹿丹村后拍板拆除重建。
然而，重建并不顺利。在随后的14年里，因为各种原因，已逐渐陈旧的鹿丹村没有丝毫变化。
时间到了2013年，因为央视报道深圳海沙楼事件在全国引起轰动，鹿丹村再度被媒体聚焦。
2014年5月30日，鹿丹村拆迁终于迈出了第一步，住户开始陆续搬出。对于旧业主的补偿方案为，按照套内建筑面积相等原则进行产权调换。业主可以选择迁回鹿丹村，也可以选择附近的深云村现房入住。2014年8月20日，鹿丹村所有旧楼宇倒下。
2014年最后一天，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村地块的身影。它要求采用“定地价、竞容积率”方式进行拍卖，即定地价和回迁房面积，向下竞争可售商品住房建筑面积，压低项目容积率。
价升量少的深圳顶豪
有着复杂曲折的身世、曾经的光环，加上接盘操刀的是知名房企中海，以及该项目的定位，和极有可能刷新深圳价格新高的定价，中海天钻项目受到四方关注已是必然。
其实，就连开发商中海地产对此项目也是倾注了颇多的心血。
一个事例是，为开发此项目，中海拉上了自己旗下专注建筑的上市公司中建国际，为的就是中建国际旗下的海龙构建厂。
曾有人如此评价：“中海拥有不只是超强的融资及成本控制能力，而是拥有住宅产业化全系列生产线。这是中国目前任何一家房地产企业都无法比拟的。”
据悉，中建国际旗下海龙构建厂在香港做产业化建设已有20多年历史，在深圳无项目，而此次鹿丹村将成为海龙的第一个项目。
据悉，海龙最早经过英国人最严格的质量把控，实力和能力都是世界级的，业内人士称：“深圳一直在学习香港的经验，海龙可以把在香港做的东西带回来。”
实际上，中海天钻此次在深圳亮相之前，就已经在国外转了一圈了。
今年9月中旬，中海带着天钻项目，在纽约、伦敦、北京、香港等地进行全球巡展。据当时传出的消息称，在没有样板房，价格待定，预售信息未公布前提下，总套数200余套在半个月时间已被海外客户预定40余套。
中海天钻属于国内首家在世界两大金融中心展出的项目，选址于两大金融都市核心位置——英国伦敦芬斯伯里广场以及美国纽约时代广场。
有分析认为，中海此举是为了将该项目可以与世界级的豪宅项目如伦敦海德公园1号、纽约ONE57、香港傲璇比肩。
事实上，在海外展示期间，中海天钻是否已经被预定40余套目前并无法核实。深圳业内人士也表示，中海此举还是出自宣传目的为主。
“今年深圳房价上涨迅速，引起的关注已不仅仅局限在国内了，连国外都注意到深圳今年的房价涨势”，上述人士认为，中海主要的目的还是借势深圳楼市热点为项目铺垫宣传。
而有市场观察人士就告诉观点地产新媒体，除了鹿丹村过去的光环及毗邻香港的先天优势之外，向来在营销方面较为低调的中海这次一反常态高调宣传天钻项目，或许也有着来自现实的压力。
他认为，在高达近5万元/平米的楼面价背后，一个不可回避的问题就是，在规划的11栋高层建筑之中，只有两栋是中海可以出售的商品房，剩余9栋都是回迁房。
要依靠2栋商品房覆盖中海支出的所有成本，还有保证达到其一贯的高回报要求，中海天钻项目的定价想不高都困难。
另一方面，据深圳中原研究中心经理王飞表示，该项目位于华润万象城附近，周边较高定位的楼盘幸福里单价也不过5万-6万元/平方米。
王飞指出，目前深圳豪宅成交较高价格基本是位于后海及蛇口片区，近段时间的最高成交价格约11万元-12万元/平米左右，而从中海项目的位置来看，作为豪宅的区位资源配置比深圳湾等区域还是要略低了一点点。
而深圳中原研究中心监测数据显示，在深圳11月入市的新房项目中，半数楼盘来自南山、宝安、福田和罗湖，单价每平方米5万元以上的超过七成，这直接拉高了11月新房的均价。
目前，深圳市规划和国土资源委员会最新数据就显示，深圳11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44,761元/平方米，创历史新高。
但这并不代表深圳的房价会一直涨下去，事实上，王飞向观点地产新媒体表示，深圳目前已经出现了以价换量的情况。其称，对比上半年深圳销售的项目，近段时间新入市项目的价格其实都比较低，所以销售率才会这么好。
换而言之，在价格和销售之间，开发商只能作为一个选择。
同时，“深圳人对于顶豪产品是认品牌的”，王飞也如是表示。在大部分深圳人心中，认可程度比较高的豪宅开发商有招商、华侨城，但不包括中海。“中海之前的项目还是以普通住宅比较多，产品线一直没有往顶级路线走。”
看来，在深圳市场对于顶豪产品已经形成固有品牌认知的情况下，中海如何为顶豪天钻寻找到足够的客户群，也是需要认真思考的问题。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
