观点地产网 微小而确实的幸福，简称小确幸。这一度是很多人追求的平凡幸福。不过对于三十而立的万科来说，却还要在“不确定”和“没想好”中求索前行。
自从五月份股东会上提出万亿市值目标后，郁亮为万科划下的宏伟目标即成为各方关注的焦点，地产股仅仅10倍的市盈率与万亿目标的落差成为万科眼下无法跨越的门槛。
郁亮坦言，“万科万亿市值目标目前并不清晰，公司在一点点摸索，一点点努力。因为行业新的发展方向也是一点点被发现的。万科寻找万亿市值主要关注两个方向，一是城市发展轨迹，另一个是客户的变化。”
而当观点地产新媒体询问万亿市值实现期限时，郁亮给出了“十年后再看”的回答，“现在没办法说这个业务几千亿，那个业务几千亿，要慢慢实现。”
与这些没想好的东西相对应，在8月17日的中期业绩会上万科也向媒体展示了目前确定的5大业务，物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁性公寓）以及海外业务，成为最先浮出水面的万科新业务发展方向。
利润和股权烦恼
万科上半年财务报表甫一出炉，利润率即成为各家媒体关注焦点。观点地产新媒体发现，万科上半年归属于上市公司股东的结算净利润率仅为9.6%，几乎等同于万科物业去年的净利水平，而后者一直被看做微利的象征。
谭华杰在介绍万科上半年财务状况时透露，上半年万科净利下降的原因主要有两方面。一是2014年上半年万科有相当一部分投资性收益，而这个数字于今年上半年在减少；另一方面，2015年上半年结算项目中，万科所占权益比例相对较少，“这符合万科的发展导向，全年的净利润率肯定还是会高于上半年”。
“万科的利润率（以前）很高吗？”在面对媒体抛出的质疑时，郁亮迫不及待反问了一句，忽略了提问者关于“2014年底为15%高于2015年上半年”的补充。
据郁亮介绍，要解决净利润率下降的问题，还是要提高管理水平和效率，减少营运费用。当着诸多媒体的面，郁亮笑称投给媒体的广告费用已经减少了，“白银时代要精打细算”。
同时，郁亮再一次强调了万科更重视ROE水平及为股东创造价值。值得注意的是，同样的说法，郁亮在2014年的年终业绩会上也曾讲过一遍，可见万科目前并未找到明确有效提升利润率的方法。
除了行业通病“利润”问题外，股权分散的万科门里，还闯入了生命人寿和前海人寿两大险资。“万科欢迎任何对万科感兴趣的投资者”，郁亮一如既往地对媒体搬出了这个官方回复。
据郁亮透露，两个险资在增持万科股票时并未同公司打过招呼，“举牌后有联系，都是股东嘛，股东之间肯定要联系的。”
同时，对于大股东华润的支持，万科亦不吝惜溢美之词。“华润一直在承担第一大股东的责任，关键时刻都支持万科，这次险资增持事件后，万科跟华润有过沟通，华润表示会继续支持万科，万科非常感谢华润，中国市场缺少华润这样的公司。”
兑现五大业务
据郁亮介绍，将来的万亿市值中，传统住宅销售只占小一半左右，一半以上来自于新业务。业绩会当天，万科介绍了五大确定的新业务，包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁性公寓）以及海外业务。郁亮称对于这些业务的发展，万科“想明白了”。
谭华杰总结称，“万科2014年度报告中提及今年年内要独立五个事业部，我刚刚也介绍了五个方面转型业务，这个目标正在实现的过程当中。”
根据万科的规划，万科物业2015年目标是托管外部约6000万平方米项目，启动物业市场化，引入合伙人机制以及打造10个合作标杆。“2014年万科管理物业面积0.7亿平方米，2017年预计达到5亿平方米，3年增长7倍。”谭华杰介绍称。
郁亮表示，物业赚钱很难，因此很多物业公司会通过送米、搞金融等社区服务来增加收入。“很多人想到做这些服务，但是很少人意识到物业管理是管理业主一生中最重要的资产，万科不会从目前通常意义上的增值服务来赚钱，让业主的资产得到增值会作为万科物业主要的工作方向。”
据其介绍，社区电商、金融、医疗和养老等将来肯定会做，但万科只是搭建平台，这些工作会让合作伙伴来完成，万科自身不会参与进去。
郁亮还透露，万科物业上市没有时间表，其于年初去加拿大考察了北美最大的物业管理公司first service，后者目前管理着北美4%的住宅，“这是我们的方向和标杆，万科也希望管理到中国4%的住宅”。
至于万科驿，作为目前万科租赁性公寓的主要推广品牌，主要面向刚刚大学毕业的学生以及刚刚到发达城市工作的人，“作为第一次居住的选择，万科希望把这些人从城中村中解放出来”。
据谭华杰介绍，万科驿目前已开业和筹备开业的项目达9个，可提供近1万间服务公寓，为行业最高水平。“公司计划2017年提供万科驿15万间，这是行业第二到第十的总和”。
海外业务方面，万科目前已经在美国、香港、新加坡合共拥有10个项目。今年于香港获得的屯门项目将是万科在该地区首个独立操盘的项目，今后也会引入小股东。谭华杰强调称，屯门项目将会在香港创造开发进度的一个记录，“香港开发商过于缓慢的开发速度，是对社会资源的浪费”。
万科的不确定
五大业务的确定，另一方面也表明诸如养老、商业地产等业务短时间内不属于集团重点关注方向。
针对观点地产新媒体提出，万科商业以及消费地产没有在五大业务之内，甚至不在董秘谭华杰做业务介绍的范围内时，郁亮解释称，万科商业、养老地产等未被提及的业务相比于想清楚了的五大业务板块，尚处于“赛马阶段”。
据郁亮介绍，社区商业是万科商业的明确发展方向，但具体怎么做、怎么创新，方法还在摸索中，上海的2049社区、北京的V-link等都在尝试，“各地都在赛马模式，还没有确定的方向，哪个模式好采用哪个模式”。
郁亮坦言，业绩会中提到业务方向都是想明白的、可以大规模推广的东西，别的业务还在赛马过程中就只能再想想。“养老地产就在5个地方尝试5个不同模式，养老模式如何变成可持续发展模式，还有疑问，还在尝试、试错中”。
同样不确定的还有金融化。根据万科中期报告，金融化“也是万科未来的发展方向之一。报告期内，万科与资本市场各类合作方积极进行金融创新，例如前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。
万科认为，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。未来将继续深化合作，积极探索各类金融工具，充分利用资本市场，优化资源配置。
郁亮指出，金融化是必然趋势。“金融化是不是就是搞个财务公司，第三方金融牌照？不一定的。想变轻就能变轻就是金融化之一，而不是跟业主提供金融服务，这些由合作伙伴来完成，而不是万科自己去做。万科金融化是指资产通过合适的方式，需要的时候变现成现金，是为整个业务发展服务的。”
因此，运营成为与金融化密不可分的能力。郁亮也于业绩会中不止一次提到，外界都关注万科的轻资产，但其更想谈“重运营”。因为运营能力是放在所有能力前面的，提高运营管理能力是前提。
或许正是缘于诸多的不确定，万科亦并没有想好怎么花钱。截止6月底，万科持有货币资金446.1亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元，净负债率为15.76%，远低于同业平均水平。
“现在房地产中，买地很花钱，风险又这么高，不买地又花不了那么多钱。既然没想好，万科就审慎地花好钱。最重要的是，有钱很重要，一旦想好就能花出去。”郁亮总结道。
以下为万科2015年中期业绩深圳推介会现场问答实录：
现场提问：刚才谭总介绍的时候也说合作项目增多导致净利润下滑，今年下半年可能会有所上升，我的问题是今年整体净利润预计达到多少？小股操盘这个模式可能会导致权益下降，净利润下滑，今后轻资产、小股操盘在万科项目中会增加吗？还有最后一个，会通过什么措施提高净利率？
郁亮：万科的净利润水平过去很高吗？通常在9%到10%左右。我们这个行业跟农业很接近，每年1月1号重新开始，所以说半年的情况很难衡量，前三季度都很难衡量，到四季度完了以后，可能才可以很清楚地表达。
行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限。万科毛利水平保持稳定，净利水平要靠提高管理水平。上半年公司营销费用、管理费用率下降，给媒体的广告也都下降了，现在确实需要精打细算做事情，从管理要效益。
说到小股操盘、轻资产的问题，我们更愿意谈重运营的问题。不管轻和重都需要运营能力。我们重点提高运营能力，不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不太配比，下半年就不合作了，万科不会。
如果全资拥有，权益占比高，利润是多一点，但是别忘了，现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，跟你有钱没钱没有关系，是抱团共同应对市场波动的方法。
白银时代，利润率跟黄金时代比肯定是低了。几年前大家看资源行业，觉得资源行业总会涨，到今天无论石油，还是铁矿石都在下降。我们行业也是如此，所以要学会精打细算。但白银时代仍然有很多机会。跟制造业比起来，仍然有很大提升空间。我希望万科盈利水平能够保持稳定，通过给股东回报，更多通过运营管理、效能提升来完成。
现场提问：5月份郁总提到万亿市值目标，今天又提出很多业态地产。如果分解万科目标的话，大概每块不同业态会占什么比例？第二，物业是规模经济特征不太明显，回报率也不太高的行业，不知道万科把侧重点放在物业管理会有什么新的思路，比如说会不会发展社区电商，有没有什么新的情况？
郁亮：万亿市值是我们最大的愿景，今天很清晰吗？显然是不清晰的。十年前万科做千亿目标的时候，我们能知道目前市场这样吗？也是不知道的。万科只能说一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。因为今天市场变化是很快的。我们行业有很多新的发展空间，这些空间在之前也是感知不到的。万科是两条路走：一个是城市发展轨迹，一个是行业发生的变化，来确定万亿目标。
未来在万亿里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务。目前公司考虑了几块明确的东西，比如物业管理想明白了，海外业务想明白了，再比如说万科驿我们觉得应该做。
万科从来不是为有钱人盖好房子成功的，万科从来都是为普通人盖房子而成功的。今天很多刚踏入社会的年轻人，要解决房子困难的时候，如果我们给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。为普通人盖好房子，提供他们需要的房子，这是我们过去赖以成功的基础，无论是买还是租。
我觉得这个业务才刚刚开始，市场有可能被重新定义。就像苹果手机出来之前，对智能手机定义完全不一样。万亿愿景我们一点一点努力在往前走。
关于物业管理，一说物业管理赚钱很难赚，大家都知道。一想到物业管理赚钱，就是送点米、送点油，到电商、到金融，都想这个事情。好像干这些活的人已经很多了，万科凭什么比他们更有优势？我想万科的优势就是把物业管理的楼盘管理好。我们管理业主一生中最主要的财产。十年后万科很得意的是，同样的小区楼盘，万科物业管理的二手房比别人贵2000、3000元后，就知道物业管理是什么功能了。我们让业主财产保值升值了。我相信这一点长远会得到认可。
今天在判断很多业务值不值得去做的时候，万科不再仅仅从赚钱衡量。就像我们房产行业，地产赚钱很好，股价就10倍上下市盈率。因为没有给市场有想象力的东西，没有解决客户的实际问题，所以PE就低了。
我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱，而要好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。以后这个平台是开放给大家的，比如社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老都可以介入，都是开放式的，万科搭平台，而不是自己参与进去，这是我们的设想。
现场提问：物业这边市场想象空间你是怎么理解的？还想问一下股权这方面，最近大家都很关注万科股权的问题，现在市场上有消息说生命人寿、前海人寿可能会联合举牌，您怎么看？还有大股东华润怎么看？谢谢！
郁亮：物业拓展是去年年底才定的方向，不是一个月完成1/12，一季完成1/4，不可能的。要谈的。不存在下半年压力更大问题，只是工作在进行当中。物业上市没有时间表。
物业未来前景在哪里呢？今年年初我专门去了一趟加拿大多伦多，参观了FirstService，北美4%住宅由他们管理，这是万科物业的方向和标杆。我们也希望未来管到中国住宅面积4%的目标。
关于股权问题，前海人寿前不久举牌了万科。万科欢迎任何对万科感兴趣的投资者，投资者买你股票说明对你的信任，对你的认可。所以我们是欢迎态度。至于跟股东的关系，华润15年来作为万科第一大股东，积极承担了第一大股东应有职责，积极不干预政策，每当关键时刻总是支持万科。包括股权分置改革，包括B转H都要出承诺函等等。所以华润跟万科的关系，万科一直非常感激，大家认为华润是非常优秀的大股东，中国上市公司缺少这样的大股东。至于华润这边，华润坚定表示他们会继续支持万科。
现场提问：前海人寿可以理解为是野蛮人？
郁亮：这件事不是我来判断的。我们欢迎所有买万科股票的投资者。
现场提问：举牌之后是有接触吗？
郁亮：举牌是在救市的时候举牌，时间很匆忙，估计没跟我们联系过，但是举牌之后就和我们联系了。
现场提问：这两天万科一直没有公布天津爆炸波及楼盘伤亡的情况，能不能具体透露一下，以及万科后面会采取什么措施？比如遇到房主索赔会采取什么措施？
郁亮：万科积极配合政府，安抚业主，这是我们的目标。我们在现场守护业主财产，各种工作都在政府统一指导下有条不紊进行当中。这一点请大家放心。万科作为负责任企业，一定是把客户的安全放在第一位。
今天早上看到一个报道说万科使用了不合格玻璃，这是绝对没有的事情。质量是万科的底线，万科在行业经历这么多事情，一次一次经受住了考验。我们三个项目的窗户，在设计、施工、验收上都是符合规范要求的。我们所采用的两家主要供应商和施工方，一个是辽宁的宇宏门窗，一个华信门窗，已经入伙楼盘可以查到资料，确保不会出现这些问题。当然这里面出现的财产损失问题等等，这些在政府的处置底下我们在配合做这个事情。
现场提问：年中的时候万科跟万达签了一个合作，现在有没有具体合作方向？另外想问万科商业还是更倾向于社区商业？未来在社区商业方面会有一些什么样的创新举措？万科商业轻资产准备怎么做？
郁亮：万万合作还在谈，两个大机构谈，还是比较复杂的。方向上，未来新项目合作可能会更多一点。这个还在具体谈的过程当中。
发展社区商业，这是万科商业的一个发展方向，我们不会建大的Mall。公司认为，互联网时代社区商业也是不会被取代的东西，究竟它应该怎么做，怎么创新法，我们还在摸索中。万科社区商业在各个地方进行尝试，上海2049，北京V-link，广深区域这边也有尝试。既然是现在还没有一个成熟的模板，各地赛马模式，一旦确定好模式，我们会推广。
大家对轻有兴趣，其实万科对重更有兴趣，无论轻资产还是重资产，都需要运营能力。我们之前有一个观点，重运营是放在所有业务前面。当运营能力提高的时候，资产会变轻。没有运营能力的时候，轻资产也是负担。这是我们牢牢把握的东西，运营管理能力是核心。轻和重对万科而言是相对灵活的事情。
目前融资环境越来越宽松，公司债，到前海REITs，人民银行也在培育REITs市场，这些为万科有实际运营效益的资产套现准备了很多渠道，多了很多工具。这样的话，当你具备运营能力的时候，资产重也不怕，可以变轻。现在不是唯轻，我们把重点放在运营能力上，万科相信有运营能力的时候，资产随时会变轻。
现场提问：刚才谭总介绍了五个方面业务，但是没有提到商业和消费地产，是不是商业或消费地产出局了，还是没有想好怎么做？第二，金融化，能不能具体介绍一下金融化怎么做？包括什么方式？负债率方面，虽然相对去年年底有一定提高，但是在行业里面还算比较低的水平，是不是万科还没有想好钱要怎么花？
郁亮：我们商业没有提到，因为时间有限，每个都提是不可能的。我们在这里提到的是说我们已经想明白可以大规模推广的东西，别的业务还在赛马过程中，还要再想想。比如养老还没有提，养老在尝试不同模式，难道养老不是未来很重要业务吗？一定是很重要业务，但是没有提，因为养老业务如何成为一个可持续发展业务，我们还在尝试试错过程中。没有提到并不代表我们把它遗忘了。只是说我们现在没有想好这个事情。
金融化同样也是如此。金融化是必然的趋势。金融化是不是就代表搞个财务公司，代表弄个第三方金融牌照？我觉得是不一定的。万科持有型物业很重要的是要有金融化工具，这就是金融化之一，而不是说给业主提供一些金融化服务，这些是通过合作伙伴来做。万科金融化是把资产通过合适方式，在需要的时候变现成现金，这是金融化。对业务发展有帮助的。
万科负债率15%还是蛮低的，现在发现，买地很花钱，风险也很高，不买地又花不出那么多钱，我们不会砸一两百亿去砸一样东西出来。我觉得能力是培养出来的，不是用钱砸出来的，所以我们这方面比较慎重，既然没想好，我们会审慎地花好钱。但是万科有钱很重要，我们有钱，要干的时候，我们就能花出去，所以不用担心公司现在这个钱的问题。
现场提问：对天津爆炸事故有两个问题请教一下，第一，有没有统计过这次爆炸事故对万科业主具体的损失、小区损失量化的数字，公司有没有一些帮助措施？第二，万科回应说没有收到周边有危险品仓库的消息，针对这样的情况，是不是说房地产企业对一个地区规划的变化，会比较被动？以后对行业这方面改善有什么期待？房地产企业把一个楼盘建好后，是不是后续的对于环境监测也在我们物业服务范围里？
郁亮：今天政府已经开始有序组织业主返回家里清理，允许业主分期分批回家清点，关于损失目前还没有一个准确数字。关于还贷的问题，最近也在跟政府沟通，相信这些问题政府都有考虑。
第三个问题，危险品仓库的问题，大家可以知道万科这个地是2010年拿的，周边用地在2013年被改成危险品仓库。它是一个堆场，跟普通集装箱堆场没有什么分别，你很难从外面看到。若干年前万科有垃圾场事件，我们协调解决后，出了规则，万科在业内第一个说红线外1000米以内的不利因素需要公示。
万科也在进行反思，对于已经建成的小区，作为物业管理单位，是否可以积极定期发现这样的问题，推进消除安全隐患。规划方面为什么会出这样的问题，公司也在关注。事故原因中央已经专门调查，我们静等结果。我希望我们的社会能反思如何加强规划严肃性，同时也发动社会力量挖掘不安全因素，使得对生命安全影响降到最低。作为发展商我们也会反思这些问题，加强可以采取的措施。
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