当38岁的马军进入人生新赛程之时，
当酷爱跑步的马军需要更具挑战性的赛场之时，
当作为地产少帅的马军携十多年的知名房企"兵法"砥砺前行的时候；
当“复合地产”始创者奥园驰骋中国多年需要更强的锐气、灵气之时，
当经历规模扩张、突破百亿的奥园需要精细运营、提升效率之时，
当奥园立意升级转型，积极拥抱互联网时代变化的时候；
马军和奥园走到了一起。
前不久，马军获委任为奥园集团营运总裁，负责集团运营板块的全面管理。
7月中旬一个炎热的下午，观点地产新媒体在广州奥园大厦与奥园集团营运总裁马军先生进行了独家对话。这位38岁的总裁身穿白色格纹衬衫，带着一幅细框眼镜，手腕上是一个AppleWatch，斯文中透着干练。
在集中度不断提升的房地产行业，房企面临的竞争日益激烈。从不到百亿到突破百亿，再到2014年的122亿元销售规模，一直处在快速发展期的奥园，此时更加在深刻地思考未来的道路。
两个小时的专访中，马军侃侃而谈，少壮派的锐气和实战派的精细充分显露，这，与处在新征途的奥园所呈现的新气象非常吻合。
谈市场：竞争与分化并存，奥园力争上游
2015年的中国房地产市场，关于行业前景的讨论进入了一个更为理性的阶段。
在马军看来，2013年以前的十年，是中国房地产发展堪称迅猛的时期。在中国经济快速发展的过程中，房地产行业无疑是红利分享的受益者。“准确地说，在2008年遭遇极大压力的房地产，从2009年开始，整个行业又有了突飞猛进的第二阶段发展。高速发展时期带给马军的最大感受是房企规模的膨胀，”这几年开发商在攻城略地式地发展，甚至不计利润地发展，规模式的扩张非常迅速。"
在房地产行业整体跃进之时，奥园也获得了属于自己的空间。即便在市场出现下行的2014年，奥园依然保持了超过两成的稳健增长。
自3月底出台的政策利好开始划出分水岭，市场成交逐步回暖，尤以一线城市最为明显。
谈及政策的影响，马军认为，当前政府一方面在控制土地供应，另一方面则是在强调促进需求，包括降准、降息以及330新政等措施，都在建立市场信心，释放需求。在他看来，在市场形势之外，房企的另一大压力来自于行业竞争与分化。
随着行业集中度的不断提高，规模领先的房企们占据的市场份额越来越大，房地产行业格局竞争日渐凸显。
“现在已经进入了2000亿时代，以前说企业发展是逆水行舟不进则退，现在慢进都不行。有人说进入了白银时代，有人说进入了下半场，实际上也反映了总体感受到的竞争压力。”
当前行业的讨论声中，利润、转型和创新都已经成为关键词。房企们思考的方向，更多地围绕着规模扩张下的利润保障以及未来运营管理的发展路线。
在这一点上，奥园也不例外。而奥园，自然是力争上游。
谈企业：精控求变，勤勉落实，推动有质量的增长
进入房地产行业逾15年，马军的职业履历中，中海地产的管理经验是重要一笔，这番经历为其留下的沉淀也包括对企业经营管理效率最大化的深刻理解。
在刚刚过去的半年会上，马军重点梳理了目前阶段奥园的经营情况，对城市布局、投资策略、项目周转、工程进度质量以及销售额、回款额、毛利率和净利润等方面作出全面客观分析。希望通过数字对比，让大家能够更加直观地了解自己，看到更高的目标，感知到压力与鞭策。
作为上市公司，股东利益最大化是企业经营的一个核心。马军强调，“各种经营手段的最终核心还是要实现利润。”
围绕着有质量的增长出发点，2015年，奥园明确聚焦于投资、管理与运营三方面。
第一个是抓准投资策略。奥园的投资策略将以一二线城市为主，在一二线城市做精做好的同时，适当寻求一些三四线城市的优质项目。从抗跌能力和盈利能力来看，一二线城市的市场环境显然更有利于房企的业绩稳健增长。
奥园的布局主要覆盖珠三角、中西部和环渤海三个区域，在拓展方向上亦有各自清晰的定位。作为大本营的珠三角区是奥园的主战场；以重庆为主的中西部是我们重要发展区域；而靠近沈阳的环渤海区域以及华东市场，我们也很看好，会结合公司战略和市场情况来来拓展。
对于三、四城市，奥园并不抗拒具有潜力和特色的项目，但不会为了规模扩张而做。“在满足我们规模的情况下，适当优化产品配置，选择项目时会首先考虑经营指标。”
第二个是精细化管理。在规模还是不具备充足效应时，要把竞争力体现出来就要深练内功，精细化管理包括产品设计、品质、工程以及尤其重要的成本管理控制。
第三个是加强企业运营管理，同时加强员工的投入度。孙子兵法曰，上下同欲者胜，通力协作永远是企业发展的关键。“用奥园董事会郭主席的话讲叫做调频道，大家都要调到同一个频道上，然后还要确保这个频道是积极向上的。大家统一思想、目的一致地迎头奋进，房地产进入下半场，机会依然还是很大。”
谈创新：拥抱互联网，文旅、海外齐发力
除了大趋势变化，房地产行业亦在不断地“新城代谢”。互联网几乎无孔不入的渗透，已经引发房地产行业对创新的思考。
今年年初，奥园董事局主席郭梓文先生提出“当世界都在变你还不变，那是最大的风险”和“客户至上”的思想理念，从境内境外同步发展，创新营销方式，全面拥抱互联网。
在马军看来，互联网对房地产的影响主要体现在两方面。首先是思维的转变，互联网用户至上、“尖叫”产品、极致体验、去中心化和平台思维在触发房企的思维重构，甚至影响房企的商业模式、运营模式和产品战略。
“现在与客户的距离越来越近，移动端的信息非常及时与全面。信息量的放大让客户变得更为成熟和善于比较，这就倒逼我们回到产品的本质竞争。”
其次是融合创新。在做好产品品质的同时，互联网＋房地产依然有更多探索空间，例如在营销、产品和服务上融入互联网技术进行创新。在互联网时代，奥园的选择是积极拥抱。
2015年，奥园正式发布互联网战略，成立了智安科技公司，一是协助地产板块进行互联网业务融合，提升运营效率和产品溢价能力，二是开展以家庭为核心的社区O2O业务，为业主和家庭提供增值服务。
与此同时，奥园在房地产细分领域的创新与挖掘方向依然围绕着复合地产。1999年，广州奥林匹克花园提出“运动就在家门口”理念，彼时奥园就种下了复合地产的概念。
历经20年发展，奥园将复合地产的外延延伸至文化复合、养生复合等多种开发模式。据马军介绍，目前奥园在广东韶关、英德已有两大文旅项目。目前英德项目正在定位，韶关印象岭南奥园文化旅游城计划在今年下半年面市。同时奥园将新增养老养生地产布局，上半年已经收购的上海雅园园林度假酒店，计划打造成一个综合的高端休闲养老项目。
以下为观点地产新媒体对奥园地产集团股份有限公司营运总裁马军先生的专访实录：
观点地产新媒体：2015博鳌房地产论坛主题是“转变时期的中国房地产”，您怎么理解房地产市场的转变？
马军：2013年以前的大概10年时间，房地产发展总体来说是比较迅猛的，跟中国经济形势发展有一定关系，因为中国经济发展一直比较稳健，应该说房地产分享了发展过程中的一些红利，所以有这么一个快速的发展阶段。
准确来讲，2008年市场压力的确很大，从2009年开始，房地产的形势又有了突飞猛进的第二阶段发展。总体感受就是这几年开发商攻城略地式的发展，甚至于不计利润的发展，规模式扩张非常迅速。
随着行业集中度越来越高，排名前10、前20的企业占据整个房地产市场的份额越来越大。原来可能是泥沙俱下，水平高的在竞争方面非常有优势。但现在集中度慢慢提高，竞争就会越来越激烈。所以有人说进入了白银时代，有人说进入了下半场，其实都感受到现在的竞争压力非常大。
这种情况下，很多开发商都思考，规模扩张的情况下盈利怎么保障，有没有新的利润增长点，或者说在自己的管理上应该要走什么样的路线。
现在已经进入2000亿时代，以前企业发展是逆水行舟不进则退，现在是慢进都不行。房地产进入下半场，应该更加谨慎、更加理性，但是也仍然有机会。
行业巨头有规模效应，有更加系统的管理，并且也是全身心地投入，这种情况下，我们如果不迎头奋进，就要付出比别人更大的努力。我们要敬畏市场，在经营上激流勇进。
观点地产新媒体：奥园未来还是以发展为基调？
马军：奥园今年提出三个口号，第一是要抓投资，奥园的投资策略一定要立足于一二线，适当寻求一些三四线比较优质的项目。可以看到，一二线城市的市场无论是抗跌能力还是盈利能力都更加良好，更有利于公司的业绩稳健增长，所以首先在源头上不要走偏。
第二，要走精细化管理。在规模还没有产生足够厚的保护情况下，要把竞争力体现出来就要深练内功，精细化管理。一个是产品设计跟品质方面，一个是工程方面，再就是成本管理，加大成本控制。
第三，加强企业运营方面的投入。奥园从不到100亿到突破100亿，2014年的业绩是122亿，在规模扩张的同时，精细化管理仍有很大提升空间。今年奥园提出在运营方面加强投入。
观点地产新媒体：快速的增长过程中还需要用到很多资本的手段？
马军：对。从今年这几笔融资来看，资本市场对奥园还是比较认可的，包括境外和境内的这几笔融资都做得非常不错。尤其是奥园在澳洲悉尼的项目。
观点地产新媒体：奥园今后的拿地布局战略是怎样规划的？
马军：奥园拿地的发展战略以一线、二线为主，在一线、二线城市做精做好，但也不排除特别有潜力和特色的三线、四线城市。
拿地一定要结合奥园特点，所选地块要符合奥园的气质和理念。大的战略发展蓝图以珠三角、中西部和环渤海三个区域为中心。珠三角是奥园的大本营，是主战场；以重庆为主的中西部是我们重要的发展区域；而靠近沈阳的环渤海区域、以及华东市场，我们也很看好，会结合公司战略和市场情况来拓展。
观点地产新媒体：今年奥园在土地拓展方面有哪些收获？
马军：我们现在还是立足于一二线城市，各种机会都会尝试。去年年底我们在开发布会的时候提到，拿地是一个比较审慎的态度，基本上跟去年的投资额差不多。今年我们的动作还是比较快的，上半年我们拿了6幅地，在珠海、上海、广州有三个项目，在浙江嘉兴也有一个项目，五华有一个项目，投入是30多个亿。
观点地产新媒体：立足一二线，奥园今后对三四线城市布局怎么看？
马军：我们在三四线城市选项目的时候会更加慎重，不会为了规模去扩张，而是在满足我们规模的情况下，适当优化产品配置。
在选项目的时候，一定会重点考虑项目总体经营指标，选择一些优质的项目。不会为了扩充规模做三四线，只是完善我们的产品线，而且不会降低我们原来对项目的品质要求。
如果三四线城市有比较合适的机会，我们也不会错过。奥园还有一些文旅产品、养生产品，在我们运营或者转型的板块里面占有相当重要的地位，包括在韶关、英德的文旅项目。
观点地产新媒体：奥园在养生及文化旅游地产项目方面，最新进展有哪些？
马军：复合地产开发模式，这块是市场热点，也是需求的迎合点。奥园也是中国主题地产创新理念的开拓者，历经20年发展，基于对自身积累和对市场的前瞻判断，实践了运动复合、教育复合、科技复合、文化复合、养生复合等多种复合地产开发模式。
奥园对于养生、养老产业的研究和积累已经多年，未来养生复合地产将是行业发展的重要方向，我们会结合项目的需要，综合考虑销售还是自持自营。
做文旅产品，在前期定位阶段一定要慎重，项目做好了，对品牌和经营方式都能产生极大的促进作用。但是如果前期比较疏忽也会造成杀伤力，因为文旅项目往往体量还不小。
韶关印象岭南奥园文化旅游城计划今年下半年向市场展示首批产品。除了这些项目的完善，在经营方面引入了中国山水盛典公司作为股东，打造融合当地禅宗文化的大型山水实景表演，这是项目最大的引擎。
另外，奥园将新增上海高端休闲养老项目。今年上半年已经收购了上海雅园园林度假酒店，计划打造成一个综合的高端休闲养老项目。
观点地产新媒体：2015年房地产获得了政策支持，您认为下半年市场走向是怎样的？
马军：2015年3月底开始，多重政策利好给客户信心，不断的政策刺激需求持续释放，市场成交逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国，深圳涨势尤其显著。
但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价与去年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。
对下半年形势整体判断，我们预判市场走向是稳中趋升。
观点地产新媒体：今年下半年奥园会怎样安排推货节奏？
马军：2015年奥园新盘集中在6月开盘，例如重庆奥园盘龙壹号；广东片区现有项目也有加推新品，如佛山奥园公园一号，此外，外省项目沈阳奥园国际城也有新品加推，市场反应良好。
下半年新盘入市方面，奥园销售重点在重庆区域，其中尤其以重庆奥园越时代、重庆奥园盘龙壹号最为重点，将推出住宅和商业的临街商铺。
除此以外，下半年将会一些战略性项目推出，包括在广州大本营的广州奥园国际中心以及韶关印象岭南奥园文化旅游城。
奥园首次拓展海外市场，位于澳洲的海德公园130号也将于下半年推出，这是奥园迈向国际化发展实质性的一步。在原有区域的刚需住宅盘在三四季度也有新货推出，例如江门、中山、佛山、玉林等区域。
观点地产新媒体：奥园出海的原因和机会是什么？
马军：中国海外移民及投资趋热，澳洲因地处亚太、环境优美、教育完善及政治经济稳定等成为理想选择。
奥园首选澳洲，并以此为基础逐步走向海外，以开拓收入来源，寻求资产组合及运营多元化。
奥园海外市场的开拓着重在澳洲悉尼住宅公寓，稳扎稳打做好悉尼市中心海德公园130号后，再逐步拓展。
观点地产新媒体：去年奥园提出“商住双线”战略的微调，今年调整情况如何？
马军：奥园从2010年明确提出“商住双线”发展战略，确定了4：6的商住销售比例，
这个比例是一直在坚持的原则，对于自持商业版块，奥园的原则为自持商业在4：6比例的基础上不超过四成商业的20%，这样才能保证良好的资源和配比，保证资金周转。截止去年，奥园自持商业物业占商业部分的比例为15%左右。
2014年提出的“商住双线”战略微调，指的只是根据市场环境，4：6比例中商业部分会往下降，住宅部分会增加，对商业自持更加谨慎。
观点地产新媒体：去年以来"互联网+"概念出现并迅速占领房地产行业，您认为"互联网+"会给房地产带来什么影响？
马军：“互联网+”是未来的趋势，互联网技术的发展确实对各行各业都产生了深远的影响，对于房地产的影响我觉得主要体现在两方面。
一是思维的转变。房地产行业刚由"黄金时代"转向"白银时代"，房企在黄金时代形成的思维模式难以适应新的市场环境。而房地产互联网+代表着促发房企的思维重构，甚至影响房企的商业模式、运营模式、产品战略。
二是融合创新。互联网+房地产有很多创新空间，在营销、产品和服务上都可以融入互联网技术进行创新。
目前奥园已从"房地产+互联网"入手，在营销、产品和服务上融入"互联网思维"进行创新，更加注重产品打造、客户需求“挖掘”、客户“大数据”管理和内容营销。
奥园成立了智安天使科技公司，一是协助地产板块进行互联网业务融合，比如在全网营销、产品创新、运营管控、物业服务、商业运营等方面，提升运营效率和产品溢价能力，二是开展以家庭为核心的社区O2O业务，为业主和家庭提供增值服务。这一块的立足点也不是只为奥园服务，先在奥园展开业务，今后也会和其他开发商进行业务合作。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
