首尝对外收购 越秀房托26.3亿获上海物业

此次收购上海宏嘉大厦是越秀房产基金自2005年成立以来首次对外收购,也是其在广州以外地区的第一个项目。

观点地产网 十年一剑,成立近10年的越秀房产基金终于实施了首笔对外收购。

8月3日,越秀房地产投资信托基金管理人——越秀房托资产管理有限公司宣布,于7月31日,越秀房产基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2013 Company Limited作为买方与Century Holding Company Ltd.(为独立第三方),作为卖方订立股份购买契约。

交易完成后,越秀房产基金透过目标公司及项目公司拥有上海宏嘉大厦。该物业收购价为人民币26.272亿元,较评估值(即27.7亿元)折让约5.2%。

公告显示,上海宏嘉大厦位于上海浦东竹园商贸区核心地段,于2010年9月落成,包括地上25层及地下2层,总建筑面积6.2万平方米,其中写字楼面积接近4万平方米,零售面积约6200平方米,地上停车位27个,地下停车位273个。

截至2015年6月30日,写字楼的出租率接近100%,平均租金约7.7元/平方米/天,零售的出租率近95%,平均租金约6.1元/平方米/天;租户主要是金融业、商业服务业和制造业等客户。录得净收入为4600万元。

值得关注的是,此次收购上海宏嘉大厦是越秀房产基金自2005年成立以来首次对外收购,也是其在广州以外地区的第一个项目。

观点地产新媒体查阅越秀房产基金2014年年报显示,截至2015年6月30日,该公司的物业组合共有六项,分别为白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位、越秀新都会大厦单位及广州国际金融中心。六项物业均为越秀集团旗下物业,均位于广州。

对此,越秀房产基金主席刘永杰表示,是次收购将会是基金扩展广州以外地区业务的第一步,开辟了基金在广州市场外的上海新据点。此外,是次收购将会扩大基金的投资组合约11.5%(按现有物业于2015年6月30日的独立估值计算),令基金的收入来源及物业组合更加多元化。

刘永杰进一步指出,是次收购符合越秀房产基金的投资目标及增长策略。该物业位于上海浦东竹园商贸区核心地段,竹园为上海金融区的延伸,同时亦位于上海自由贸易试验区内,其发展将进一步推动该地区的写字楼需求,并持续为基金带来稳定且具有吸引力的租金收入来源。

事实上,早在7月28日召开的2015年中期业绩发布会上,刘永杰已经对包括观点地产新媒体在内的媒体透露,公司收购将集中在北京、上海两个城市。“核心地段、优质项目我们都会留意,但北京、上海会重点留意的,因为这两个城市相对来说写字楼市场发展得比较好,投资回报也比较高,所以是我们很好的收购对象。”

“现在的经济有比较大的下行压力,整个商业地产价值也比较大。”刘永杰认为,在这样的情况下,“对收购项目来说是比较好的时机,我们希望把握好这个时机。”

此外,越秀房产基金透露,假设基准收购价与最终收购价相同,最终收购价381,684,710美元(相等于约人民币23.35亿元,按1美元兑人民币6.1169元的汇率计算)与一次性费用及收费约人民币7700万元。

为顺利完成收购,越秀房产基金将通过持有的现金及债务融资支付收购款。其中,境外债务融资额合计3.94亿美元(折合人民币约24亿元),首年利率介于伦敦银行同业拆息LIBOR+1.7至1.88%之间。而境内将银行融资人民币3亿元,以偿还项目现有银行贷款。内部资源拨付约人民币1200万元。

撰文:黄银桥 审校:刘满桃
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