黎振伟：因为马上要进行对话，也为下一个论坛做一个引导。我的题目是新城镇化发展的机遇、挑战与对策。我们做研究机构、顾问机构可能更多的是研究，2015年新型城镇化在加速，我们会看到众多的新城镇项目在加速，我们也发现这一轮的发展中，开发商已经不像从前，我们跟中航通飞公司合作，他们的计划很大，但是他们准备还不是很充分的。创造航空产业新城，真正解决过去的产城融合到真正的产城融合。
我们在河南也跟政府做很多的探讨，过去的城市都在做高大上，都在做写字楼、商业中心，但是我们看到现在的很多城市不具备这种条件，政府也在做，但今天他们重新思考，他们思考这种发展如何和自身的实际相结合，这是我们在和政府交流，他们也在考察。已经成功的一些土地项目，虽然土地开发成功了，但是它的房地产供应是过量的。欧阳总刚才谈的问题我非常赞成，通过跟企业的交流，我很深刻的感受到从一级市场到二级城市的转化是不容易的，深圳和上海在进行合作区的结合，如何把发达城市和落后城市的结合，最近我们也在参与更多的项目，在新型城镇化落后城市的问题是会引人注意的，发达城市的发展也不可以掉以轻心。他的定位是首都的国际区域，这个项目的发展对北京是创新的发展，当然对企业也是不可多得的。而且从北京的角度，它的目标是要打造成中国示范区的新城镇化，它的使命也是多样化的，而且这个使命据我了解连习主席也支持他。
我们清醒地看到伟大的城市、伟大的项目同时要向市场细致考量的项目，我们看到目标战略有领先性、示范性，但是这种项目的难度、复杂性和系统性也需要我们充分认识并有所准备，我们看到这个企业非常有钱，但是同样这个优秀的企业也需要找到优秀的团队和具备优秀能力的企业来运转，而不是靠一个企业就能完成。如何在中国的今天面对众多的新型城镇化项目，我们很担心如何避造成免项目的理想与结有很大的反差，这点上是比较多的。
有几点思考和建议是和新加坡刘太格先生交流得到的，他说中国在建设浪潮中有很多成就。他提出了两个合理的策略，第一个就是新城，大项目发展必须是经济发展与环境改造要结合，开始就要坚决做正确合理的事情，这一点上我相信新加坡的经验是很足够的。他提出几个原则，我认为这对新型城镇化以及大项目是有帮助的，从大到小、从远到近、从地下到地上、从客观到主观、从定量到定型，里面的观点很多，中国往往是先主观再客观，就有很多问题。我们看到新加坡的文化是世界发源城市的典范，同样在深圳华侨城，在25年前华侨城从一个农场建设，通过新加坡的经验、规划、留白以及量的规划，它提出旅游和地产的无缝连接，华侨城在中国是独一无二的。同时华侨城今天可以复制，这种案例是不可多得的。
回到我们的青龙湖，我们提出“三大三细”、“三长三近”，“三大”是大格局、大整合、大系统，其实我们过去比较关注大格局、大整合，其实往往忽略了大系统。在大的背后我们要“三细”，要细论证、细安排、细执行。我们提出来新区的发展，新城镇化要长远目标、长远发展，更需要长远运营。光谷这个项目很大的特点是长远的，我们要不断调整。2014年很多的开发都在实践，其实新的实践并不在今天，而在过去，我们可以看到过去产业地产发展中国融合，我们看到在新常态下城镇化带给房地产的机会一定是超速到常态，如何解决动力容量的平衡。我们同样回到武汉，武汉与周边城市城镇化发展的解读有很多机会，当然有很多问题是给我们看到的。第一个是武汉“一枝独秀”的发展，周边的城市确实和它格格不入，刚才欧阳总谈到了人口，其实我们也看到，我们现在城市的人口其实是增长缓慢的，简单的房地产也是有问题的，人口的增长并不是那么多，每年1000多万的发展一定会带来混乱。除了武汉、恩施、黑龙江比较明显之外，很多城市都是是传统二产来主导，这些在新城建设里面都需要面临转型。
在房地产方面，我们看到在过去这几年间，除了武汉、襄阳、宜昌成交量大幅度的增长之外，我们看到其他城市的增长是缓慢的，部分城市甚至是下降的。我们也看到在很多地区楼盘的销售，单盘销售除了武汉有增长，其他城市都在1亿左右。武汉周边外围城市普遍库存大，同时产业发展缓慢、产业道路混乱，如何解决后续的发展。另外我们的老城改造比较困难，对开发商来说城镇的改造来说，光做新城不行，老城怎么做也是要注意的。城市发展的模式将发生重大的变化，所以要解决城市可持续发展的问题，怎么解决？我觉得互联网+、产城融合等带给我们很多的理念，但怎么做这个还得研究。
我们看到国家新区珠海具有国家级新区和广东自贸区双重平台，使其发展具有国家意义。我们看到横琴与港澳联系，横琴这几年项目是比较多，它开业仅仅几个月就迎来了500多万的游客，我们也看到中国房地产是这样的，一旦一个地区的经济起来，房地产地价猛升，房价猛升，这样带来地区发展的不可持续，所以这个时候我们会看到横琴区政府担忧的不是房价问题，担忧的是能否可以健康可持续的发展，为此我们受横琴政府的委托，去年我们结合横琴总体规划的收编、构建，从产业到城市功能、商业住宅总体的研究目标来进行研究，我认为这个研究是定型的，从定型到定量，为横琴的发展做了一个规划依据。多元化的导入产业才能带动新区的发展，怎么导入？必须有策略、有定位、不是什么产业都可以做，而是主要产业跟非主要产业，它必须是多专业整合的，它研究的模式也应该是结合企业的发展来进行，这些都是对企业定位的重新衡量。
它的整个研究成效，我就不说了，我觉得对今后房地产这种研究一定是要大家的投入、专业和支持。万科在谈到房地产发展的时候，谈到了模式、案例、经营，还有一个是互联网。这一点上世联地产也是从这个上面不断的探索如何认识房地产的本质，我们在做，如何让一个房地产顾问企业创造更大的价值，以及我们整个服务链的提升，房地产服务业有非常广阔的前景，在新的城镇化上已经有所体现了。我们迎接未来的挑战，一起面对新的未来！
（世联行首席技术官黎振伟先生在2015城市观点论坛武汉行上所发表的演讲全文实录，未经本人审定。）
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