“地产书生”，是业界给予卓越集团执行总裁张远的称谓之一。
但如果与张远有过一面之缘，便会对他的高大身型印象深刻，很难与“书生”的气质相关联。
在进入卓越集团前，张远从未在地产行业有所建树，甚至从未从事过与地产相关的行业，但受邀后，他选择了踏入地产行列，担任卓越集团执行总裁。
从2012年加入至今，张远已在卓越任职将近三年。
三年期间，不管是高价出售旗下商业物业，还是深圳前海夺地，卓越集团的动作都曾引起市场高度关注。
2010年和2011年期间，卓越集团的销售收入分别约60亿和40亿元，在张远加入的2012年，卓越销售升至102亿元，2013年达到153亿元。
随着2013年底和2014年新项目的陆续开工，卓越集团已制定了2015年销售300亿的目标。
“已经跟老板交代，下三年不归我管了，一个外行做了三年，可以交差了。”在卓越集团的规模进一步发展壮大后，这位“外行人”开始有了休息的念头。
不管是隐退、停留还是远走，在卓越的三年，都会是张远职业生涯中值得回忆的一段时光。
“外行”总裁
张远加入卓越前曾就职于北京一家咨询公司，当时卓越只是他的客户。
“我原来给卓越做咨询，咨询就是帮忙，结果越帮越忙，帮到现在这个样子，就是事没做好，做好的话就不用忙了。”张远笑称。
一个外行人进入地产业，最初难免不让人疑虑是否具备审时度势的能力。
张远的意见是，有时候让非专业的人来管理也有好处，因为非专业人士往往会特立独行，忽略代表市场的“大众意见”。虽然张远曾就职于国家计划部门，但却更加强调市场的作用，他认为，产业一定是根据市场上老百姓的需求萌生，而非靠规划产生。
或许正是基于这一认知，张远对卓越的管理更加遵循市场发展规律。
在制定卓越发展战略时，张远极少一开始便设定具体的计划，去要求卓越要如何去发展，更多的是视市场情况变化做出不同应对及调整。
众所周知，卓越旗下商业项目一直表现不错，甚至猜想卓越未来可能会将商业打包上市。
但张远的回答是，他会以商人的思维去考虑租售比，而不是为了打包上市去刻意持有。
“出售合算就出售，出售不合算就先持有，不刻意规定哪个项目出售，哪个项目出租。例如卓越一致认为深圳后海项目的价值今后肯定有提升空间，现在卖肯定不合算，所以先将后海项目自持。”
在商业品牌拓展上，张远亦推崇边发展边考虑定位的策略。
张远表示，虽然卓越拥有卓悦汇、intown、卓越世纪中心等一系列商业品牌，但这些细分品牌都是在卓越大品牌下运营的，因此品牌的整合还需时间沉淀，不是说这个名字刚出来就考虑今后要推广多远。
在卓越海外发展策略上，张远也讲求机缘，如果接触到了哪个项目，卓越会先讨论这个项目值不值得投入，而不会先定一个计划，决定某个时间必须要进军海外。
“不会说看到大型房企都出去了，卓越不出去就丢脸了，这没什么丢脸不丢脸的，在哪里都是为了赚钱，而不是为了出去而出去。”张远如是称。
在发展过程中，遇到大势所趋的问题，张远也会结合卓越自身情况，适时推出新的产品或服务。
在今年信贷紧缩背景下，卓越推出了金融服务E+平台，为卓越业主和入驻卓越写字楼的用户提供金融方面服务。
卓越扩张
虽然是“外行人”，做事态度显得稍为谨慎，但有时候张远也丝毫不逊色于“内行”，在关键节点把握及区域市场抢占上都较为精准。
2012年，张远初到卓越集团做的第一个决定，是将一直持有的深圳卓越·世纪中心部分写字楼出售。
卓越·世纪中心1号楼为66层超甲级写字楼，总高度280米，是当时福田中心区的第一高楼。
当时，卓越主要是向大客户整层销售，售价6万至7万/平方米左右，为彼时深圳在售写字楼的最高价格。
张远第一个动作便引起了业界的热议，究其原因，主要是外界认为卓越可能遇到了资金压力。
张远则表示，选择将持有物业出售主要是基于自己对商业地产市场的判断，这个判断也得到了市场的肯定。
2012年初，深圳市一手写字楼供应严重缺乏，特别是在福田中心区几乎没有新的写字楼出售，而卓越·世纪中心1号楼的推售部分正好弥补了这个缺口，因此即便是7万元/平方米的价格也显得较为合理。
除时间节点把握准确外，张远在业务扩张上也表现出了预见性。
2013年7月26日，深圳前海土地第一次拍卖，受到了业界的高度关注。拍卖会吸引了万科、绿地、世房、华润置地等大型企业的参与，但最终结果出乎所有人的意料，两宗地块被卓越集团以约124亿元的价格收入囊中。
外界对卓越是否有足够资金支付地价款提出了质疑，但张远却多次在公众面前明确表示“卓越不差钱”，从后续发展来看，外界担心情况也并未出现。
前海这一拍让卓越在收获了优质地块的同时，也间接提升了卓越的品牌影响力。
抢占前海胜利后，张远将目光转向了深圳的城市更新，并且专门成立了城市改造公司。
在宣布签订多个城市更新项目后，张远透露，卓越将在未来3年内将深圳城市更新面积拓展至500万平米以上。
在稳固深圳大本营发展版图后，卓越的地盘还逐渐扩展到长沙、重庆、西安、北京等地。
随着扩张的加快，卓越集团至今已经布局了14个城市，新拿项目也成为未来几年销售重要保证。
就今年的情况来看，卓越在深圳、青岛、上海、长沙等地均有项目推出，深圳区域今年有岗厦项目住宅部分、前海项目写字楼开卖，另外还有皇后道与卓越城两个尾盘持续销售。
上海区域除了有两个位于奉贤和青浦的世纪中心持续销售外，还计划推出一个去年新拿的项目；青岛区域也有会有三个盘，分别为蔚蓝群岛、西海岸及卓越世纪中心。
此外，卓越在长沙、西安、重庆等地的项目，今年也会提供一定的业绩贡献。
三年沉淀
光阴在卓越不断扩张过程中流逝，但对这位已五十有余的“外行”总裁而言，卓越三年已是职业生涯中颇有成就的三年。
成就感来自于三年间努力换来的发展，也来自于三年历练后对行业更深的认知。
作为与万科同时间发展的企业，在万科销售规模已达到2000亿的时候，卓越却还在一百多亿徘徊，规模化发展自然成为卓越的当务之急。
为助力规模化发展，卓越2009年期间也曾一度迈入上市企业边缘，最终却因估值偏低而放弃上市。
但上市在张远看来并不是衡量企业是否成功的标志，他甚至回应称，当国内筹融资成本低于资本市场筹资成本的时候，企业上市的必要性就不大。
“在中国用是否上市作为成功企业的标签存在不合理性，而且中国的上市公司永远不分红，这更不应该作为一个企业成功与否的标准。”张远鲜明地表示。
对于上市融资能更好助力卓越发展商业的问题，张远也表示，商业不是泛泛而谈的东西，还是要看具体项目，有些项目相对来说资金压力不是很大。
他续称，商业项目持有期间看似经营所得很少，但自持的同时可以从银行获得经营性贷款，持有不一定增加资金负担，也可以创造现金流。
虽然张远并不赞同只有上市的企业才算成功的企业，但也承认之所以落后万科太多，主要还是卓越更谨慎，或许正是谨慎让卓越错过了房地产企业做大、做强的黄金十年。
但对于规模，张远表现得淡然，表示错过了做大的机会，但不一定错过了做强的机会。
相比规模，张远希望外界更多关注企业审时度势的能力，他认为卓越具备这一能力。
“2008年底卓越敢拿岗厦项目、卓越城、后海等项目，还是要点实力的，这三个项目赚的钱可能比到外面拿30个项目赚的钱还多。”张远举例称。
除认为企业发展应具备审时度势能力外，张远还透露，企一定要有好的文化基因。
卓越的文化基因就是卓越企业文化里面的头两个字“简单”，人际关系很简单，处理事情简单，各项流程简单。
在卓越的三年使得自己得以沉淀，虽然可能不再掌管卓越，但张远还是希望，接下来卓越能统一声音、统一思想，能健康向上发展。
以下为观点地产新媒体对卓越集团执行总裁张远先生的专访实录：
观点地产新媒体：卓越在深圳西乡拿了很多旧改项目，这是如何做到的？
张远：卓越世纪中心就是旧改项目，岗厦项目也是旧改，事实胜于雄辩，卓越做出来的东西有保障。
观点地产新媒体：这样的拓展方式可以在外地复制吗？
张远：不行，因为深圳一二级开发是联动的，在外地一级开发和二级开发拿地是分开的，做不到一二级联动。
卓越较少介入外地城市更新，都是通过招拍挂流程拿地，因此卓越走出去的步伐比深圳其他企业要慢。事实上，卓越跟万科起步时间相当，但卓越更谨慎一些。
观点地产新媒体：这样会不会错过一些很好的拓展机会？
张远：错过就错过吧，企业并不是要赚到每一分钱。
观点地产新媒体：卓越错过了做大做强的黄金十年，在接下来的白银十年，如果要继续做大做强可能更难。
张远：错过了做大的机会但不一定错过了做强的机会，大不一定强，这是两个概念。
2008年底卓越敢拿岗厦项目、卓越城、后海等项目，还是要有实力的，这三个项目赚的钱可能比到外面拿30个项目赚的钱还多。
观点地产新媒体：卓越在商业物业方面的影响更大，未来会不会加强商业方面的发展？
张远：卓越在商业江湖的地位是商办更高，因为卓越在深圳福田中心区有几栋漂亮的写字楼。但是必须提到的是，中国很多房地产开发商可能都去看过卓越下面的住宅项目深圳蔚蓝海岸，虽然那个项目是2000年建造的，到现在依然拿得出手。
卓越在外地的住宅项目基本上是以蔚蓝系列为主，比如说武汉的罗纳河谷，最开始也叫蔚蓝海岸，还有长沙蔚蓝海岸、蔚蓝城邦，东莞蔚蓝城邦，青岛蔚蓝群岛，包括现在西安的项目，都是以蔚蓝系列作为主流发展的。
商业方面，卓越现在在青岛有一个由四栋楼构成的世纪中心项目，在上海也有两个世纪中心，一个在奉贤，一个在青浦，在长沙滨江也有一个双子塔项目。
上海两个世纪中心都有住宅、商办，青岛世纪中心是商业和写字楼，体量是43.6万平方米。
观点地产新媒体：卓越旗下商业项目招商是自己负责吗？招商过程中会遇到什么困难？
张远：商业项目的招商大部分都由卓越自己完成，现在深圳卓越城项目的卓悦汇正在招商，规划2015年运营。
招商过程中，不同项目面临的问题是不一样的。例如在开发卓悦汇项目时，市场已经受到了电商的冲击，所以我们在业态选择上基本是以体验式的商业为主，零售业比较少。
观点地产新媒体：未来会将卓悦汇品牌复制到其他城市？
张远：卓越的商业包括卓悦汇、intown、卓越世纪中心等，都是在卓越这一大品牌下运营、积累的。品牌的整合还要积累，不是说名字刚出来就考虑今后要推广多远，现在卓越每个品牌的具体定位还没有明确。
观点地产新媒体：在外地的写字楼基本上是以销售为主？
张远：写字楼基本上都以销售为主，商业可以持有。
观点地产新媒体：您会怎样总结卓越现在在商业方面的发展成就？
张远：卓越进入商业比较早，从卓越大厦、时代广场就开始了。在当时的机制下，很多都不是商业性的，而是土地划拨。真正可以销售的商业在当时还是比较少的，但卓越最开始就介入了两个，经验多一点。
而且卓越不管是建住宅还是写字楼，对产品要求都比较苛刻，这是在客户的严苛下成长起来的，这样打造出来的产品认知度都比较高。卓越每一代写字楼都要归纳出新的东西，我们希望一直走在市场前面，一直满足客户最高要求。
观点地产新媒体：如果以出售为主的话，在产品形象塑造和服务方面怎样做得更好？
张远：写字楼的销售和商业的管理是两个概念，因为商业的价值体现在企业运营能力上，所以商业管理相对更复杂，但运营商业跟管理写字楼是不同的，写字楼销售出去后比住宅都要好管理。
观点地产新媒体：以后考虑持有更多办公楼吗？
张远：以商人的思维去考虑租售比，出售合算就出售，出售不合算就先持有，不能刻意说哪个项目就定了出售或出租。
例如，我们认为深圳后海的价值肯定还是要提升的，现在卖肯定不合算，所以先将后海项目自持。
观点地产新媒体：自持和之前一直想实现的上市有没有关联？
张远：卓越已经能上市了，但是没有上。2009年那次路演都做完了，但老板说卖便宜了就不上了。卓越现在没有讨论上不上市的问题，因为卓越认为上市不是衡量一个企业是否成功的标志。
当国内筹融资成本低于资本市场筹资成本的时候，何必要上市？在中国用是否上市作为成功企业的标签存在不合理性，而且中国的上市公司永远不分红，这更不应该作为一个成功企业的标准。
观点地产新媒体：如果能打通资本市场渠道，对商业发展是不是帮助更大？
张远：商业不是泛泛而谈的东西，还要看具体项目，有些项目相对我们来说资金压力不是很大。卓越深圳世纪中心是跟皇岗村合作的，对方出地卓越盖房，就投入了建设资金；卓越时代广场是几个股东打官司打到法院，卓越去给几个股东调解，最后把项目拿过来，那时候找农行贷款，年初贷给卓越，年末销售后就还掉了。
后海项目能够卖七八十亿，现在自持看似经营所赚的钱很少，但可以作为抵押从银行获取经营性贷款。持有不一定增加资金负担，也可以创造现金流。
观点地产新媒体：除了通过银行融资外，和信托或基金合作的案例多吗？
张远：有，但量不大，因为卓越的项目还是不错的，银行都很看得起这些项目。
观点地产新媒体：信托和银行贷款的成本分别是多少？
张远：信托估计应该是10%左右，可能市场上会高一些，12%到15%；银行贷款都是正常的开发贷、经营贷利率。卓越的项目都不错，也比较稳当，没有亏损的项目，所以银行也没有太苛刻的要求。银行都是做锦上添花的事，企业做得好会帮你。
观点地产新媒体：会担心卓越的物业遇到泡沫和贬值的情况吗？
张远：如果全国都这样，谁都逃不过，所以要卖一部分。卓越卖一栋楼肯定要考虑很多因素，持有也要考虑很多因素，这是一个经营、算账的问题。
观点地产新媒体：大家都很关注李嘉诚抛售国内物业的事情，很多人认为这意味着中国一些物业可能出现贬值或者泡沫，您怎么看？
张远：或许是对方发现了另外的价值低洼地，所以把资金投向价值更低的地方。而且对方的操作空间比国内很多企业都大，在全世界范围内都可以投资，但是国内一些企业规模没那么大，或者没有资格，特别是一些民营企业要跨国经营很难。
观点地产新媒体：有没有制定往国外发展的计划？
张远：现在还没讨论，但如果有具体的项目可以谈，接触到了合适的项目，卓越会讨论这个项目值不值得投入。
不是说先定一个计划，说今年必须要去海外，然后就去找项目。更不会是说大型房企都出去了，卓越不出去就丢脸了，这没什么丢脸不丢脸的，在哪里都是为了赚钱，不能为了出去而出去。
观点地产新媒体：卓越对规模化发展有什么要求？
张远：规模、效益是经营指标里面最朴实也最现实的规律，达到一定的规模，可能各方面的管理成本会达到合理的边界，有一定的边际效应，没有规模也没有发言权。
我们希望外界更多关注的是在卓越审时度势的能力，而非规模。例如在行业最困难的2008年，卓越拿了岗厦、卓越城、后海、皇后道等几个项目，这些项目都是很好的项目。
2008年底的时候，如果卓越有现在这种曝光度的话，会有很多人要问，为什么你们要拿？你们的钱从哪里来的？
观点地产新媒体：今年会是获得较低成本项目的时候吗？
张远：我们有这个想法，但还是要看项目。
观点地产新媒体：卓越前海项目会自持吗？未来会不会跟金融企业合作？
张远：到现在为止还没有讨论自持的问题，但是现在有企业定制的问题。
国家对前海的定位是金融中心，卓越的写字楼只是一个物理躯壳，进驻企业从事的业务最后集群下来肯定是跟金融相关的，但就个体企业而言，卓越不会规划限制，只要能正常交易就行。
观点地产新媒体：部分地方卖地都以产业为导向，卖地同时希望引入一些产业，您怎么看政府这种改变？
张远：只要牵扯到纯粹的卖地都不是市场化行为，凡是想规划什么、计划什么，我觉得都不对。城市需要规划，产业也需要规划，但是要让市场在资源配置中起主导作用，而不是规划起主导作用。如果规划、计划起主导作用，就是违背这个规律，肯定要受到惩罚的。
计划的时候头头是道，最后的结果就是完不成，因为没有遵从市场规律。做计划的时候信息资源不够，就做不到充分的信息资源配备，也做不出完善的计划。
我在计划部门待过，知道如何做计划。政府要选择什么产业发展，大力推动什么产业都比较虚，产业一定是根据市场上老百姓的需求萌生。新的产业都是在这种情况下出来的，不是靠规划出来。
不排除有些企业受政府扶持，但最终这些企业不一定就是产业里面的佼佼者。在西方企业和中国企业交易时，西方企业要考虑与其进行交易的企业有没有受到政府的支持，如果有，对方是不愿意与其打交道的。
观点地产新媒体：具体到企业而言，会因为政府的作用而选择进入或不进入某些城市吗？
张远：卓越选择城市基本上是考虑人口净流入、流出的数据，这是一个核心指标。包括拟进入城市有没有产业集群，近几年之内这个城市的人口是净流出还是净流入，流出的城市肯定不去，没人哪有房地产，这是很简单的道理。
观点地产新媒体：您对接下来的房地产市场走势有什么样的预判？
张远：我觉得接下来的情况不会比上半年糟，因为对房地产影响最大的因素是利率导致的金融紧缩，这一影响在一季度已经提前出现了，现在只是信心问题。
买房的人扛不过一年，买米的人扛不过一天。刚需有住房需求，虽然可以有一个等待时间，但是只能忍耐一年。
观点地产新媒体：除利率因素外，下半年信贷流动性会比上半年好吗？
张远：上半年银行有信贷额度，但银行希望赚更多的钱，所以不愿放出来。
银行对利率改革期望过高，再加上筹资成本上升，所以宁愿走表外业务给信托，让信托再给房地产商，也不愿意在按揭时给买房者正常利率贷款。
今年上半年不是流动性问题，是利率上升的预期问题。因为利率市场化改革预期，大家都认为利率是要上升的，每个国家放开利率的时候都会上升，所以银行先知先觉，以为利率市场化后马上就要上升。
买房的人可以等一年，但银行的人等不了一年，因为银行如果不放贷就无法赚钱，所以第二季度金融机构就会拿一定额度资金出来贷款给购房人。
观点地产新媒体：下半年房地产市场政策走势会是怎样的？
张远：今年去行政化是一大趋势，取消限购肯定是扭扭捏捏的，既不会统一取消，也不会说申请取消就取消。我认为最有政治智慧的市长就是不管这些事，用吴敬琏的话说，限购我没听说过，什么意思？我也不知道什么意思。
一线城市不放开限购很正常，但放开是迟早的事。规定哪些人可以买，哪些人不准买是没有道理的，这和市场化趋势是完全相悖的。
我认为不应靠一线和二线来分，不应该靠房价高低来分，应靠市场化程度来分，市场化程度高的城市，限购就应该取消。
观点地产新媒体：多数新盘出来后价格都低于预期，是否说明限购已经有明显效果？
张远：这是市场调节的结果，限购已经两三年了，不是今年才起作用。
我始终认为利率和金融政策对房地产市场影响最大，行政措施都是短期的、表面的。最本质的是金融政策，最核心的是利率问题，利率问题牵扯老百姓购买成本问题，这是很大一件事情。
观点地产新媒体：很多企业都自行解决购买成本问题，或刺激消费者购买，对此您怎么看？
张远：所以说企业是最有活力的，企业才是这个市场的主体。市场出现问题，企业就会想办法应对，这是正常的。要从欣赏的角度去看企业怎么适应市场：不是统一的、是有选择性的、不是政府号召的。
观点地产新媒体：卓越推出了金融服务E+，是否也在帮助客户解决成本方面的问题？
张远：卓越金融服务E+核心不是小额贷，我们希望给业主和入住企业提供这方面的服务，但不是提供小额贷，所以不存在金融风险的问题。
卓越只是提供这样的平台，这个平台有资源组合的过程，这个资源正在整合当中。
观点地产新媒体：很多企业都跟保险企业合作，给购房者提供贷款，怎么看这种方式？
张远：这是金融创新问题，如果银行丢掉了这个业务，今后银行业会后悔的，如果银行还保持现在这种高姿态，最后要吃亏的。我觉得这一块企业可以做得起来，因为市场有需求。
风险方面，任何交易、任何业务在市场经济条件下都有风险，就看怎么把控。如果说是以老百姓的房子作为抵押物的话，我觉得风险不大，毕竟是不动产。
观点地产新媒体：您原来在计划部门工作，为什么会选择到房地产企业工作？
张远：我原来给卓越做咨询，咨询就是帮忙，结果越帮越忙，帮到现在这个样子，就是事没做好，做好的话就不用忙了。
观点地产新媒体：到房地产行业这几年，最大的感受是什么？
张远：难，首先是办事难，房地产发展其实是资源组合，组合各方面的资源，每盖一栋房子，包括设计在内都是聘请外面的人，企业要做好管理工作，把各种资源配置好。
观点地产新媒体：很多时候政府规划和企业实际操作是两回事，对于房地产企业而言是不是有很大影响？
张远：这个不确定性肯定是有的，但只要项目定下来，包括出让条件、规划条件、政府基本政策定下来以后，是不会有太大本质性变化。
观点地产新媒体：现在提出分类调控，是否在往市场机制转变？
张远：这是一个过渡，因为政府提出了让市场在资源配置中发挥主导作用，但因为还有很多行政干预，所以分类调控是一个过渡。
观点地产新媒体：您在卓越这几年来，让您愿意付出的最大动力来自哪里？
张远：卓越的企业文化建设做得不错，都通过正常竞争手段来发展企业。
这个企业很简单，企业文化里前两个字就是“简单”，人际关系简单，处理事情简单，各项流程简单。
观点地产新媒体：这三年的战略，您觉得达成了吗？
张远：公司发展了，盈利能力和盈利本身也提高了。2012、2013年，卓越员工的收入比2009年增长了2.5倍。
我认为一个外行做了三年可以交差了，我已经跟老板讲了，下三年不归我管了，因为我干一件事不超过三年。
观点地产新媒体：如果让您来建议未来三年卓越的发展，什么事情应该放在第一位？
张远：肯定要统一声音、统一思想。卓越的底子应该挺好的，实力也还可以，特别是产品认知度比较高，这两年客户满意度也提升了，我们的写字楼客户满意度应该是同行业最高的。
观点地产新媒体：休息之时，您的爱好是什么吗？
张远：锻炼。我从小是半个职业运动员，原来是打篮球的，现在这个岁数已经打不起了，现在开始踩健身车。
身体要健康向上，企业也要健康向上，所以今年下半年要在全集团推广跑步运动。从去年开始，我就在想怎么让他们健身，但是想来想去只有跑步是唯一每个人都能够参与的活动，下半年男员工一定要有1500米的成绩，女员工一定要有800米的成绩。
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