一手创立90年代曾风靡全国的红桃K后，黄立平又抓住2008年金融危机的契机，果断进入产业地产行列，组建光谷联合。
27年创业生涯中，黄立平一直推崇随机应变的策略，以及具有前瞻性的应变能力。
“创业时在精神上要坚守一些东西，但是不能抱定不放。当机会来时需要当机立断，当认为不适合的时候就要敢于选择转型。”回忆起创业历程，黄立平如是说。
与世界首富比尔盖茨“成功是基于顺应大势”的看法一致，黄立平认为，旗下的团队没有刻意去构想伟大的事，但顺应大势是有的。
在接受观点地产新媒体专访时，黄立平透露，自己及公司成员一直都在思考未来的发展趋势是什么，为迎合这种发展趋势，光谷联合应该推出什么样的产品。
天时、地利、人和是古代兵法中经常强调的三个必要因素，在今天也同样适用于变幻莫测的商场，当同时具备了这三个要素时，离成功也就不远了。
黄立平就正是以时间为主轴，在不同的几何空间中，将这三者有机的串联起来，最终开拓了自己的产业地产集群，并将之成功在港交所挂牌上市。
天时
纵观黄立平的创业轨迹，不难发现其对每个关键节点的把握都异常准确。1961年出生于湖北宜昌，1983年大学毕业后选择的第一份工作为学生辅导员。
1988年，黄立平开始第一次创业，办起了湖北省青年心理研究所，并担任副所长，主要从事大学生心理研究，同时主编该所公开发行的《青年心理咨询》杂志。
在心理服务研究工作的基础上，黄立平在1994年创办了同样以保健产业为发展方向的红桃K集团。红桃k从零开始，黄立平充分发挥了自身平时积累的营销和管理能力，并成功将红桃K品牌在国内做到妇孺皆知，为其日后的成功奠定了经济基础。1997年亚洲遭遇金融危机，多数企业面临资金断裂的风险。
这一年对黄立平而言，却是颇为关键的一年，他首次介入了房地产业，也由此开启了日后通向产业地产的大门。
1997年，黄立平以参股的形式，收购了资金出现断裂的港资企业南宝物业。收购之后，在黄立平主导下，南宝物业先后成功在武汉开发了丽岛花园、丽岛紫园、丽岛漫城、丽岛柳园、半山华府等一系列“丽岛”品牌。
房地产业的成功，并未让黄立平满足，他依然在思索更加适应大势所趋的发展方向，并从中找准自己的定位。
“由创业到发展的过程并没有一成不变的事物，产业地产只是这个过程的一个必然产物”。重新审视之后，黄立平最重要的决定就是主攻受国家扶持的产业地产，并将公司命名为武汉光谷联合控股有限公司。
“我有过多种产业的经验和经历，例如文化产业、生物科技、IT、制药等，所以我对这些产业的生产规律、供应链组成有所了解。从城市发展的角度来讲，还没有一个系统的城市服务商来为这些产业提供空间服务，所以我们希望能顺应产业地产的开发规律来进行开发。”
谈及介入产业地产缘由时，黄立平如此回应。事实证明，在房地产调控和鼓励产业转型升级的大背景下，产业与地产的结合越来越紧密，其发展也逐渐受到国家政策的扶持。
当曾经风光无限的房地产行业进入白银时代，产业地产也成为调整期中多数传统企业的转型新方向。在其他企业还处于起步期时，黄立平带领的光谷联合已积累了丰富的经验，也自然成为了产业地产圈内的领头羊。
地利
“我有一个经验和背景，就是在武汉东湖高新区工作期间，参与过整体高新技术产业开发区基础设施的建设和土地开发工作，比较早的产业园区的发展探索我也是参与者”。
正是有过参与武汉东湖高新产业园区的探索经验，黄立平转型产业地产更加顺风顺水。确定转型产业地产后，黄立平借助东湖高新区发展产业园项目的势头，将光谷联合旗下首个产业项目落户东湖高新区，别名光谷新区。
武汉东湖新技术产业开发区位于武汉市东南部洪山区、江夏区境内，在武汉东湖、南湖和汤逊湖之间，东起武汉三环线，西至民院路，北接东湖，南临汤逊湖，面积518.06平方公里。
2009年12月，东湖高新区正式收到国务院的批复，拟建设为东湖国家自主创新示范区。一年后，36项扶持自主创新的新政策渐次展开，这对黄立平旗下定位产业园开发的光谷联合而言，无疑带来了更多的商机。
除国家政策扶持利好光谷联合外，武汉东湖高新区自身优越的地利位置，也为光谷联合在武汉的发展提供了便利。从宏观层面，武汉作为京广线与长江航道交汇之地，同时北至京津，南至广深，东至沪宁杭，西至成渝，距离均适中，在产业迁移运输中的交通优势不言而喻。
具体到东湖高新区，其各产业发展所需的人才优势也十27年创业生涯中，黄立平一直推崇随机应变的策略，以及具有前瞻性的应变能力。领袖访谈Leader72|guandian|Sept.2014分明显。
东湖新技术开发区内拥有众多高等院校，包括中南财经政法大学、华中科技大学、武汉大学、中国地质大学(武汉)、华中师范大学、中南民族大学等58所高等院校。科研机构也众多，有中科院武汉分院、武汉邮电科学研究院等71个国家级科研院所。
集交通与人才优势于一处的东湖新技术产业开发区，在项目招商方面更受商家的青睐，也为光谷联合创造了更多开拓新业态的机会。
基于此，黄立平带领光谷联合团队，先后在武汉开发了光谷软件园、光谷金融港、武汉创意天地、光谷生物城等一批主题产业园区。借助武汉东湖高新区地利优势成功站稳武汉市场后，从2011年开始，光谷联合开始新的拓展战略，但因缺乏在武汉的优势，黄立平的扩张策略更加谨慎。
据黄立平介绍，进入新的城市必须深入理解这个城市，因为不会像对武汉那样了解，所以会更加谨慎，保证项目策划阶段不要出现误判，不把在武汉取得的成功当成到任何一个地方的必然。
“未来光谷联合将会有选择性地进入新城市，这个城市是否有需求是考虑进入与否的首要因素；其次要看光谷联合有没有能力做到，如果做不到，或那个城市不具备条件，最终绝大部分都是放弃的。”
人和
兵法云，天时不如地利，地利不如人和，这一点或也最终促使了黄立平的成功。
不管是做学生导师，还是办青年心理研究所、创立红桃K集团，到最终转型产业地产建造各种不同类型的主题产业园，黄立平身上一直保持着一种文人不羁的性格。
以至于在创作的作品身上，被赋予了更多灵动的元素，如创意天地项目，一个专门为艺术工作者提供的工作场所，项目集聚了美术馆、艺术工作室、艺术剧场、艺术精品酒店、创意商街等业态。
又如武汉研创中心，该项目以独栋别墅的形式呈现，致力于为处于创业初期的企业提供自由和个性的办公空间。据中海前高管、现光谷联合首席财务官姜永进介绍，生活中的黄立平不会错过任何一个艺术展，走到哪儿看到精美的艺术品也会随手拍照，并随意评论两句。
在姜永进看来，黄立平身上很有艺术细胞，而创意天地项目就是艺术细胞胎动下的产物。“光谷联合的创意天地从构思到现在八年，试问会有一个企业家或者房地产开发商花八年做这个产品吗？”
“黄总之所以花了八年时间研究这个产品，是在想做一个和别人不同的事，从原来的出版杂志，创办红桃K，到产业园，他是一个不断创新的人。”姜永进如是说。
新时期，创新被看做是一个时代的挑战，而正是这种创新的理念与自身不谋而合，姜永进才最终选择了加入光谷联合。
姜永进讲述道：“老板的理念很重要，因为他们是大股东，就像船长，决定了这个企业的方向；同时，企业的方向和理念一定是和自己相同，如果不相同今后也很难长期共事。”
拥有文人的感性色彩，而关键抉择时刻又不失沉稳的理性，这或是更多光谷联合员工一直伴随左右的原因
。在久经沙场后，黄立平也在逐渐考虑如何降低自身在企业的重要性，让企业不太依赖于个人的能力和经验。“我休息的时候，这个企业不休息，我想不到事情的时候有人能够想到。自身能力有局限性的时候，若干人能够补上，这是若干年后想实现的一件事”。
以下为观点地产新媒体对光谷联合控股有限公司董事长黄立平先生的专访实录：
观点地产新媒体：光谷联合第一个金融港选择在武汉，原因是什么？
黄立平：这是深入金融服务后对需求前瞻性判断的结果。人们经常想到的金融交易平台都在一线城市，为什么会集中在这些城市？因为深圳有深交所，上海有上交所、金属交易平台，北京是多数企业总部在那里。
但是很少有人想到，由于互联网的发展，金融可以更集中提供远程服务。因为光谷联合在武汉，而武汉有这个需求，需求和服务对接上了，所以就发生了。
观点地产新媒体：产业地产的风险比较高，新进入一个城市怎么才能使光谷联合占有更多的优势？
黄立平：政府关注的有三个重点：第一，能够带来多大经济总量；第二，能够带来多少就业；第三，能够带来多少税收。光谷联合也会想这个问题，土地价格、优惠政策方面需要大家协商，看最后能否找到大家都接受的尺度，并形成合力。
光谷联合提供的是专业服务，也要考虑哪些企业可能来，哪些业务可能来，他们对这个地方的期望是什么。这些和传统写字楼在经营上有区别，传统写字楼不会想那么多。
比如说基本的规划指标，容积率指标，建筑高度，每一个基本平面，建筑的覆盖率多少，贴现率怎么考虑，这些和规划部门可以进行接触交流。在产品定位的时候，每一种建筑都有可以借鉴的东西，不过更多的还是从可能发生的需求来考虑怎么设计。
具体到项目的时候，比如用地条件、建筑强度以及在本质功能上区分有限的时候，则要根据城市规划需要的强度，在这种条件下可能会考虑能够做的和通用之间的关系。
例如需要有一些通用的写字楼，这个时候还要考虑这个写字楼是什么样的经营方式。例如在合肥的项目，因为仍然是一个产业集群概念，但要求的建筑强度就比较高。
因为在新区的中心区，过往建的写字楼是150米，整体规划中还建有300米的建筑，出于城市形态需要，再建就得建一部分100米的。这类型的楼就不适合放一些研发业务，因为一般信息处理业务实现不了，最终只能是集合办公或者中高端的办公服务需要。
另外，产业园的策划出发点是必须重点想清楚的，更多的是要考虑前瞻性需求，而不是过往经验形成的需求。做市场调研的时候不要简单去访问已建项目里面是什么价格、什么企业，要找的是未来宏观经济会发生什么，在这个城市能不能发生，发生的量和速度怎么样。
观点地产新媒体：如果缺少类似在武汉的先发优势，光谷联合怎么拓展？
黄立平：在做武汉金融港项目的时候，我们的注意力都在想这个城市未来能够发展些什么，对将要发生在这个城市的某种新业务要比较了解。也就是说，武汉金融港项目是基于对某种需求的预测，且对某种需求有所了解的基础上，然后对项目进行整体的策划和开发，再把项目聚集形成一个城市的功能区。
合肥同样是发展金融后台的业务，政府在主导这件事，更有权威性、更有号召力，资源优势更大，可是合肥缺少专业服务。虽然金融机构的建设管理能力较强，但毕竟不是真正专业水平的建设者，还需要去找建筑师，而建筑师做这种业务项目的经验也不多，所以建筑师未必能够和需求者充分沟通。
合肥做金融后台起步比武汉早，目前为止，真正投产的最大金融机构都到合肥去了。光谷联合武汉金融港是2008年底开始起步的，2010上半年就有十个机构投产了，为这些机构创造了很好的价值，这些金融机构非常看重光谷联合的经验，希望把这种服务带进去，提高效率。
2011年开始，光谷联合已开始将拓展作为战略。进入新的城市必须深入理解这个城市，因为不会像对武汉那样了解，所以会更加谨慎，保证项目策划阶段不要出现误判，不把在武汉取得的成功当成到任何一个地方的必然。
新进入一个城市后怎样才能成功需要反复探讨，光谷联合也非常强调本地化，无论是规划思路、建筑风格、服务方式等，不是简单地把武汉的标准复制到新进入城市。如果说一定有复制，开发中因地制宜这个思想要复制，开发的理念可以复制，品牌可以复制，一部分的产品线会复制。
观点地产新媒体：光谷联合进入某个城市时，相比其他产业地产运营商，优势在哪里？
黄立平：企业各有各的优势，光谷联合也会关注同行，向同行学习，但要坚持自己的东西。到目前为止，总体上还没有非常主动要到哪里，多数是别人邀请，我们要怀疑的是自己经验够不够。各地方都很热情，给出的条件都不错，但光谷联合首要考虑的是去了会不会陷在里面出不来。
光谷联合是有选择性进入新城市，要考虑那个城市有没有需求，光谷联合有没有能力做到，如果做不到，或那个城市不具备条件，最终绝大部分都是放弃的。
观点地产新媒体：未来产业地产很大一部分会往中西部发展，光谷联合会选择哪些中西部城市？
黄立平：中西部的突出特点是工业化还没有完成，东南沿海却是产能过剩，这种不平衡会导致产业转移，过去几年一直在转移。我有一个观点，出口型经济是人找工厂，内需型经济是工厂找人，这是产业转移还要持续若干年的原因。去年光谷联合在鄂州开了一个科技城，很成功。
因为下了功夫，而且对需求判断得比较准，最后结果就和愿望比较接近。另外，光谷联合一直在做城市研究，努力进入北京、上海、深圳、广州等城市，范围比这个更大的包括成都、东莞等。
观点地产新媒体：上市之后，在运营规模和扩张速度方面会不会有压力？
黄立平：对于扩张节奏的掌握，最重要的还是宏观经济形势。今年、明年最重要的还是财务健康、经营稳健，这是第一要素，扩张一定要谨慎。不希望去做完全拼资本的事，更不希望用很高的杠杆来推动这件事，因为风险会非常大。
产业地产或者产业园和住宅相比，成熟度及对跨区域的综合经验判断和管控都要滞后很多年，所以不能简单走过去部分住宅企业快速扩张道路，至少不能用同样的标准、节奏来理解这件事。也就是说，不能为了规模过快的增长，让整个公司的管理变形、技术变形，还得按照自身规律发展。
进入资本市场后，当然会理解投资人对公司的期待，但不能成为资本的奴隶，尤其是不能被资本所左右，或者被资本的扩张需求所左右，还是得按照自身的条件来做。能够快的时候我们不能慢，不具备条件的时候也不能盲目地快。
光谷联合现在有一个非常重要的策略，对能力增长要求最高，资本增长要求排第二，不会把资本增长要求和目标定得太高。也就是说，光谷联合更愿意靠自身的专业能力和综合能力创造价值。
观点地产新媒体：现在企业合伙人制度得到了很多人认可，产业地产是不是也可以采用这种模式？
黄立平：未来和资本合作会是一个选项，这样可以分散风险，也可以用同样资本做更多的事，增长能力、扩大影响力。更重要的是找一些既有资本能力又有行业影响力的合作者，找这样的合作者会是光谷联合未来的一个重点。
现在有不少这样的机构找我们，比如说对方有地但缺乏经验，或者专业能力不够，但最终发现跟原来想象的不一样。
如果找有经验的企业合作，结果会更好，因为产业园或者产业地产是资源整合空间余地较大的业务，要求的整合能力更强，要从整合的角度去想建设者能够做什么，而不是简单盖一个房子卖掉。光谷联合特别强调把物理形态建成之后，怎样运营这些产业，把企业聚集起来以后如何为对方服务，这是光谷联合很重要的一个目标。
观点地产新媒体：产业园区建成交付使用以后，光谷联合后期会具体负责哪些方面的业务？
黄立平：交付后为入园的企业提供生产、经营所需要的服务，提供企业人员生活所需要的一切可能的服务，这就是产业运营的概念，比住宅复杂很多。企业进来后需要满足多种需求，对生产企业本身而言，需要更高效的、有利于节约成本的人员服务方式，能为供应链提供更多的资源，包括人力资源服务、营销服务、采购服务等。
光谷联合已经有培训和人力资源输出的服务，并作为可持续发展的重要部分。现在运营服务占了光谷联合营业收入的20%，物业管理也是，有800多万平方米。
观点地产新媒体：很多企业和互联网思维结合，光谷联合产业园里面有无这方面的思考？
黄立平：有很多想法，也不排除利用互联网和产业空间相结合去规划。例如光谷联合的产品能不能利用互联网去销售，光谷联合电商中心能不能成立一个学院，为中小企业的发展提供一些培训、扶持等。光谷联合的创意天地从构思到现在八年，这个项目很成功，很可能在北京、上海进行复制。
观点地产新媒体：产业园区土地成本方面的占比非常低，为什么光谷联合把新项目的毛利率目标设定在30%？
黄立平：这还是用住宅地产的思维来想问题，住宅地产开发后把房子卖完就结束了，毛利成为唯一的衡量尺度，产业地产不能这样。客户满意是产业地产的唯一尺度，只有客户满意才能可持续提供服务。客户需求中包括成本需求，光谷联合给企业提供的不动产比企业自己找一块地去建设成本更低、形态更好，这就是产业地产运营商立足的理由。通过若干个服务经验得到的判断，30%毛利率是光谷联合起步的门槛，否则无法提供有效的服务。
光谷联合今年第一季度的毛利率36%，下半年入账金额会更多，全年毛利率还是在35%到40%之间。内房现在有两大因素造成出现类似拐点，一是人口红利，二是经济放慢以后，可支配收入增长放慢。内房企做到一千亿基本上到拐点了。
过去说黄金十年，现在肯定是拐点。最近有一份报告说中国住房空置率为22%，应该说中国的房子不需要再增加了，从这一点上讲，整个行业处于下行通道；此外，内房企业毛利率肯定会下降，房价不涨会压缩盈利空间。产业地产是按照价格来定土地，和政府谈的时候会有心理价位，基本上是静态价格，这样就可以按照价格和政府来谈土地价格。产业地产既有房地产规律也有产业规律，这方面和内房有很大不同。
观点地产新媒体：产业园需要投入和沉淀大量资金，光谷联合资金回笼方面怎样保证？产业园区物业会不会自持？
黄立平：产业园达到预售条件就可以回笼资金，未达到预售条件的可以采取定制方式，定制占了一半以上。在房地产信贷紧缩的情况下，光谷联合的资金压力也不大，这次上市以后，有很多同行希望公司发债，但是因为没有迫切的资金需要，所以暂时没有发债计划。国内现在银行把光谷联合看作是一个为产业服务的机构，并不是房地产商，所以在国内的融资渠道非常畅通。
光谷联合现在的企业债和私募债约占总融资的三分之一以上。企业债有三年、六年的，其它是银行贷款。持有方面，会逐渐增加比例，园区配套服务部分肯定要持有，但是现阶段不能持有很多物业，因为资金要周转。
软件园或金融港周边的住宅会升值，今后项目会注意配套住宅，但是主要是在光谷联合旗下联合科技城这个产品线里，科技城本身是新型城镇化，政策理念方面比较符合。
观点地产新媒体：光谷联合还有很多工业、制造业等，这两大类型产业有没有办法作为光谷联合未来的方向？
黄立平：这是经济转型的必然，从过去的传统制造业向创新的业务转型，广东“腾笼换鸟”的本质含义就是这样。过去30年，工业化、城镇化所带来的突出现象就是住宅开发，住宅开发成为城镇化的一个主要推动力量，已经走到了相当成熟的阶段。
任何一个有规模的跨区域住宅开发公司都拥有了比较成熟的管理经营模式，产品线也走向成熟；第二，工业化带来的产能明显过剩，这是城镇化和工业化最突出的现象。东莞也是个工业化充分的地方，未来必须改变，改变的方式也有很多。
比如说工业化、信息化融合是一种改变，用信息化改造工业化是一种改变。无论如何，转型升级会在城市形态上要求变化，应该把产业和城市的关系解决得更好，产业成为城市的基础，城市又为产业的可持续发展创造很好的环境，这是新型城镇化的一个方向和任务。
近七八年时间，光谷联合把产业园的开发和运营作为主要业务，也经历了过去经营多种产业的过程，了解各种产业所需和可能遇到的问题，断定房地产发展的专业方向是为这种新型业务提供更广泛的发展空间和更专业的服务。
从城市发展意义上，每一种需求如果要靠自身来解决，肯定是一种落后的方式。产业地产的发展，无论是从概念的提出还是内涵的不断丰富，的确是因为新型产业的发展，传统产业的转型升级发展而形成的历史性需求。
站在产业地产开发者的角度必须要解决几个问题，有不同的行业，不同的工艺流程，不同的业务完成的条件，在为这一类业务服务的时候，就必须要对业务的内在逻辑要了解。
总体而言，要把握某一种行业、某一种新兴业务的一般规律和集群规律，如果不能把握就没办法对项目进行准确定位，这也是为什么光谷联合始终坚持无论是品牌还是项目策划上，不能泛化使用同一种概念。一定要强调产业园是有主题的，主题体现的是不同行业的规律，不同业务类型的规律。
为哪种类型的企业服务，要进行自动选择，通过价格、地段来区分。服务不同行业，建筑的标准会不一样，规划思路、理念也不一样，这些在项目定位乃至定位前期的工作，要比做住宅、写字楼要更加复杂。
观点地产新媒体：基于光谷联合这么多年积累的经验，对那些想进入产业地产的开发商，您有什么建议？
黄立平：项目的整体策划是关键性的要素。一个项目策划最在乎的是什么？在不同城市，因为资源禀赋不同、产业结构不同、人口规模不同和外部经济联系中扮演的区域角色也不同，所以发展产业的类型、质量和节奏上是有规律可寻的。
把这些因素考虑在内以后，首先要对若干个城市进行研究，包括地方政府战略规划、经济发展策略在内，思考在这个城市能够做什么。在不同的城市策划不同项目的时候，思路和方法是可以复制的，但项目的整体规划和商业策略是不能复制的，或者很难复制。如果是简单借用住宅和商业地产，包括写字楼的开发模式，在产业地产或者产业园的开发过程中会出现很多问题。
产业园强调的是项目前期研究和定位策划。在任何一个城市，要发展某一个业务的聚集区，首先考虑有没有这样的需求，有多大的需求，政府有没有战略上的意图，自身能够服务的资源究竟有多少。做产业园的总体思维还是模块式，要找到模块的各种要素。比如说要去考虑城市资源禀赋的模式，当地有多少科研机构，有多少某一类人才，城市总规模多大，是否具备某种创新业务的条件，有竞争力的机构会不会选择这个城市，以及城市的环境、商业氛围、居住条件等。
观点地产新媒体：从最早的生物保健品到后来选择进军产业地产，您是怎么考虑的？
黄立平：我本人创业已有27年了，我们这一代人在中国改革开放中孕育而生，但是就个人心得而言，旗下的团队没有刻意说要去构想一个伟大的事，但顺应大势是有的。我自己比较崇尚顺应正确的趋势，同时也崇尚具有前瞻性、应变能力的企业。在精神上要坚守一些东西，但是不能抱定某个业务不放。
当机会来了的时候就果断进入，当认为不适合做的时候就要敢于选择新的事情来做。从这个意义上讲，创业过程中并没有长期做一件事情，产业地产只是这个过程的一个必然产物。
产业地产是最近几年说得比较多的，我自己的看法是产业地产体现了为谁服务，为什么样的行业服务这个概念。仅仅从概念上讲，可以把产业地产理解为商业地产的一部分，或者是商业地产的细分。但是不论怎么分，也是为企业、行业、机构、公共活动服务的，而不是为一个家庭服务的。
观点地产新媒体：您怎么看产业地产从萌芽到逐渐被市场重视的发展过程？
黄立平：任何一个业务的本质是有特定服务对象才能够成熟，如果为谁服务、为什么活动服务这个规律都没有，就谈不上成熟，这个脉络有利于大家去认识事物。这30年里面最大的变化就是信息技术、互联网发展改变了人们的空间关系，从某种意义上来讲也改变了产业运作方式。
放到一个大的历史背景下来看，产业地产概念的提出以及被更多关注就是在这个框架下进行的。这个框架下的特征是什么？首先是大量的新兴产业出现；第二是大量的创新活动出现。现在经常讲经济结构调整，或者经济转型升级、产业转型升级，其实在这30年里面，特别是近十年发生了深刻的变化。
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