1992年，建业地产只是国内诸多投身地产开发的小企业之一，在90年代海南地产热、沿海区域大发展的背景下，建业确定了一个既不性感也不令人兴奋的战略选择——扎根河南，深耕区域房地产。
二十年后，这家公司呈现出与竞争者迥异的特质，人们都在猜测坚持省域化战略的胡葆森下一步还会做点什么。
现在来看，答案似乎越来越清晰。
商业想象
胡葆森介绍，建业正在做社区改造，将已在河南省建成的五六十个社区升级为网络化社区。
这无疑是一个巨大的工程，胡葆森计划用三四年的时间完成这项工作。
“在建业30周年的时候，我们建成的社区将接近200个，遍布在100多个城市，覆盖16.7万平方公里的区域。”胡葆森计划把每一个社区变成服务平台，用社区组成一张无盲点的网络。
这个服务网络覆盖120个县以上的城市，能够实现客户所有日常生活的基本需求，实现功能无盲点。
在河南，此前鲜有开发商想到利用社区网络去突破业主资源的商业需求，胡葆森认为，这不仅仅是服务网络，同时也是一个巨大的经营平台。
“从服务中寻找经营的机会。”胡葆森粗略地算了笔经济账：“200个社区，大概有20-30万户、100万居民，这100万人应该是河南最富有、最具消费能力和购买能力的群体。”
“从这个网络化平台上到底能够开发出多少商业机会？我不知道，但至少可以想象，15个酒店的板块将来是可以分拆的；200个社区商业，每个按3000平方米来计算，就是60万平方米的社区商业，甚至可以再乐观一点，那就是100万平方米。而且这些社区商业还不同于其它商场，这是日常的消费。”在接受观点地产新媒体专访时，胡葆森如是说。
胡葆森还介绍，建业旗下有20个城市综合体，假如自持部分都按10万平方米来算，加起来就是200万平方米，再加上100万平方米的社区商业，就会形成300万平方米的持有型经营物业。按现在的租金价格来算是20个亿的租金收入，十年以后肯定会更多。
胡葆森将商业综合体命名为“凯旋广场”，主概念是庆典广场，其中包括美食等。今年10月，第一个项目已在洛阳开业，叫做“建业凯旋广场”；第二个项目位于郑州，将在明年开业，仅仅一个宴会厅(凯旋宫)就达3000平方米，可容纳2000人，建成后将成为河南省最大的宴会厅。
另外，建业地产的服务资源也在不断增多，除了社区商业、酒店，还有足球场。前年，胡葆森把郑州航海体育场买下来了，用于发展壮大足球产业。
教育产业方面，建业已有40多个幼儿园、2个中学、1个小学，在校学生近1万名。今年，教育产业营业收入已经过亿，在全国排在前三位。未来四年，胡葆森计划发展到100个幼儿园，形成与200个社区相匹配的规模；未来十年，至少要发展到150-200个幼儿园。
“所以我在想，到公司30周年的时候，建业至少应该发展到600-800亿的规模了。”胡葆森如此表示。
“东坡”故事
10月15日，建业地产发布的前三季度财报没有辜负胡葆到公司30周年的时候，建业至少应该发展到600-800亿的规模了。
森的期望，今年1-9月销售达93.9亿元，同比上升20.3%，完成全年126亿销售目标的74.5%。
在胡葆森的规划中，今年是建业达到200亿的过渡阶段，明年要完成200亿。
然而，经过多年的房地产调控后，“三四线泡沫”与“重回一二线”的讨论呼声愈来愈大，建业地产的省域化战略也再次受到质疑，甚至遭到合作伙伴的离弃。
胡葆森不认为省域化战略出了问题，并在接受观点地产新媒体采访时首次回应了自己对这一战略的理解。
“最近郁亮带着中城联盟的8个人去登珠峰，下来之后，我突然有个感悟：建业这个战略就像我带着我们的团队从东坡攀登珠峰。东坡是没人上去过的，也许东坡根本没有路，但我现在可能已经爬到了5000米，抬头往上看，发现还是有路的。但最后能走到6000米还是到7000米，现在还不知道，只有一直往前爬。”胡葆森如是说。
“如果到前面一看四周全是悬崖峭壁，就算拿着绳子、搬着梯子也上不去了，那就只好绕到北坡、南坡。”
胡葆森透露，今年7月与王石、冯仑的一次聊天中，王石曾提醒他，三四线城市的可发展空间有限，资源成长空间最多的还是在一二线城市，包括万科、恒大，从去年开始就重点向一二线城市发展。
胡葆森坦承：“现在建业进入的城市，除了郑州能算个二线城市，其它基本上都是三四线城市，所以建业坚守这条路走下去会是什么结局，我也不清楚。”但他认为，根据河南的现状，建业与别的企业不同。在河南21年的开发经验已形成一种叠加效应，这令建业与刚进来的一线房企有所不同。
从2008年到2012年，从30亿到100亿，这几个数字是建业连续21年坚守河南市场的结果之一。
据胡葆森回忆，建业销售规模从上市前不到30亿发展到40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿，“就是这么一步一步上来的，我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上，但不鼓励超过30%，这种成长是健康的。”
胡葆森指出，在经过2009-2012年的攻坚阶段之后，接下来4年，省域化战略将进入第三个阶段。
建业内部称之为战略纵深阶段，除了继续巩固地级市市场，还会朝着两个方向发展：第一，进入大约30-40个县级城市；第二，在郑州市场深耕，夺回郑州的市场占有率。
“就像把中间这17个地市过去这么多年的市场成果、资源向两端释放。”胡葆森认为，“这也就意味着，我们要围绕着这个主业，在200亿向300亿发展的过程中，开辟出一个新的利润增长点。”
建业之道
胡葆森的创业史也算流传甚广。
出生于河南濮阳县的胡葆森，中学毕业后回到原籍插队劳动，1976年进入郑州大学外文系英语专业学习，毕业之后，在中国纺织进出口公司河南分公司工作。
上世纪80年代初期，胡葆森被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司。
到香港十年之后，胡葆森决定下海，做起了炒楼花生意，但在创业不久便遭遇了亚洲金融危机。
投资失败之后，胡葆森慢慢形成淡然、平和的心态，这也为其后来的企业经营哲学奠定了基础。
据胡葆森回忆，在2008年金融危机的时候，他曾写过一篇文章，讲要向农民学习生存的智慧。
“我当时提出了深秋心态。所谓‘深秋心态’，在河南就是平均大概20度。夏天的时候，20度让你感觉非常凉爽；冬天的时候，20度就会让你感到温暖。所以要保持一个常温的深秋心态，对于经营企业是非常有必要的。”胡葆森续称，“别人都在比销售额、比扩张速度的时候，你要能耐得住寂寞；别人都对前景看淡、要转行的时候，你要坚持、要乐观。”
在他看来，创造财富是商人的职责，但同时也要收获尊重。
“一个伟大的企业和一个优秀的企业是不一样的，业绩好、解决了就业、照章纳税的企业都是优秀的。建业的定位是做一个伟大的企业，就是在做好企业的规定动作之后，还可以收获越来越多的尊重。至少在河南，建业正在收获越来越多的尊重。”
胡葆森将企业追求的目标总结为八个字：持续盈利、稳定增长，并将这八个字分解成四种能力，即盈利、持续盈利、增长、稳定增长。
“仅仅每年持续盈利是不行的，因为没有成长性，投资者就不会投你，所以增长是第三个能力，同时还要稳定的增长。稳定的增长是计划和设计出来的，就房地产行业而言，稳定的增长需要有严密的计划控制体系，什么时候开工，什么时候竣工，什么时候开盘，什么时候清盘，计划性非常重要。”
要实现这八个字，需要两个大前提。首先，多项目运作，没有20个以上的项目，做不到稳定增长；其次，与多项目运作相匹配的管控体系。
胡葆森认为王石很了不起，在均好性上，万科还是最好的，这也是他认为王石最了不起的地方，总能敏锐地洞察到一些东西。
胡葆森曾听王石说，原本按照各公司报给王石的销售目标，可能要触摸1800亿，但王石跟郁亮讲，无论如何也要压到1700亿，目的就是让大家不要赶，要过质量关。
“其实，我们大家的想法都一样，如果企业不是在一个健康的状态下成长，那么成长得越快就死得越快。建业的成长绝对不会跨越式成长，我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上，但不鼓励超过30%。”胡葆森认为，千亿业绩应该被看作是结果，而不是目标。
以下为观点地产新媒体对建业地产董事局主席胡葆森先生的专访实录：
观点地产新媒体：建业今年要用30亿来买地？
胡葆森：应该不止30亿，这个还是年初的计划。现在有土地证的大概有1500万平方米；已经签过协议，交了一部分钱，等着办证的大概有1000万平米，加起来一共有2000-3000万平方米。
观点地产新媒体：都集中在河南？
胡葆森：都在河南，这就是我们的省域化战略。在2008年上市之后，2009-2012年是战略的第二个阶段，我们内部称之为战略攻坚阶段，这个攻坚是什么？就是“规模”。
因为上市之后，发现资本市场上建业的短板在于规模偏小。上市时候销售额不到30亿，当时提出用4年时间达到100亿，去年顺利完成了100亿目标。实际销售110多亿，对外披露103亿，留了十几个亿，因为不知道今年形势怎么样。
今年，我们公开宣布的销售目标是126亿，看目前形势，应该还是会超。
今年1-9月份已达销售93.9亿元，全年达到130亿的问题不大，建业的经营策略一直是比较保守。
观点地产新媒体：明年的目标是200亿？
胡葆森：今年是建业达到200亿的过渡阶段，明年要冲击200亿。在今年春节之后的管理年会上，根据各个分公司的计划以及跟集团签的军令状来看，大家都还是比较有信心的，所以“冲击200亿”就变成了“要完成200亿”。
当然，现在还不能确保明年能完成200亿，因为这里面是有规律的。明年要完成200亿销售，至少要有300亿的可售物业，今年第四季度基本上都要开工，最迟明年一季度开工，不然就完不成销售目标。所以在第四季度，300亿的可售物业之中，90%以上都要是已经开工的项目。
完成这200亿有什么意义吗？可能那时200亿以上的公司也都二三十家了。但要注意的是，建业集中在一个省，而且是一个中西部的省。我觉得这个意义就在于战略的价值，不但要有稳健性，还要有成长性。
前段时间，郁亮带着中城联盟的8个人去登珠峰，下来之后，我突然有个感悟：很多人从南坡或者北坡上山，而建业这个战略就像我带着我们的团队从东坡攀登珠峰。
东坡是没人上去过的，也许根本没有路，我们现在已经到了5000米，抬头往上看，发现还是有路的，但至于最后能走到6000米还是到7000米，我们不知道，只有一直往前攀登。
为什么建业省域化战略执行得这么坚决？就是还没到走到前面没有路的时候，如果到走到前面全是悬崖峭壁，就算拿着绳子、搬着梯子也上不去，那就只好绕到北坡、南坡了。
7月4日晚上，我和王石、冯仑在一起聊天，王石就提醒我，根据他们的研究，三、四线城市可发展空间还是有限的，资源成长空间最多的还是在一二线城市，包括万科、恒大，从去年开始就重点向一二线城市发展。
建业现在进入的城市，除了郑州能算二线城市，其它基本上都是三四线城市。所以建业坚守这条路走下去会是什么结局，我也不清楚。根据河南的现状，我们跟别人可能还不太一样，因为建业地产在河南已有21年，这种叠加效应和刚进来的企业不同。
在完成攻坚阶段之后，接下来四年会进入第三个阶段，我们称之为战略纵深阶段。除了继续巩固地级市市场，还会朝着两个方向发展：第一，进入大约30-40个县级城市；第二，在郑州市场深耕，夺回郑州的市场占有率。就像把中间17个地市过去这么多年的市场成果和资源向两端释放。
观点地产新媒体：河南省第一，郑州市也要第一？
胡葆森：对。不但要在河南做冠军，在每个城市都要做冠军，包括郑州。当然这也是不容易的事情，细数一下，包括万科、万达、保利、绿地、恒大、绿城、金地等在内，郑州已经汇聚了超过10家的大型房企，与这些企业争夺郑州第一也不是一件容易的事情。
观点地产新媒体：会不会考虑与这些企业合作开发？
胡葆森：他们想合作也会来找我，比如万达在郑州的第一个项目就邀请我入股，不过后来没加入。王健林是好意，想让我跟着学一学商业地产，他说“你派个人跟着我做完这个项目，就知道商业地产怎么做了”。
观点地产新媒体：建业的“战略纵深”应该如何理解？
胡葆森：纵深不仅仅是地理意义上的往县级城市走，还要进一步加深原有地级市场的深度，具体而言就是提升市场占有量。
这里需要厘清一个概念：比如洛阳市，下面还有六七个县。从城市本身来讲，我们平均市场占有率在10%-15%，有的城市可能更高，超过20%。所以我们希望在进入县城的同时，不放弃地级市，在不断地巩固和扩大地级市份额的基础上进入县城。
接下来四年，我们会以大约40个城市为基本目标，也就是包括郑州在内的18个地市，除了济源没有下辖县以外，其他17个地市，每个市进入2个县。
观点地产新媒体：今后四年是不是要突破300亿？
胡葆森：那是一定的，明年一旦能够实现200亿，2016年实现300亿就会更轻松。
不过，接下来建业也会面临一个考验，就是能不能在现有基础上寻找新的利润增长点。这也就意味着，我们要围绕着房地产主业，在200亿向300亿发展的过程中，开辟出一个新的利润增长点。
观点地产新媒体：新的利润增长点是什么？
胡葆森：一方面是商业地产。尽管现在做商业已称不上是创新了，但对于建业来说，也算是一个新的探索。这个探索在两三年前已经开始了，比如置地广场、酒店等。
2011年建业旗下第一家酒店开业，去年又开了两家。今年9月份前后，郑州会再开业一家，开封的酒店将在明年开业。也就是说，到明年建业的酒店将会开到5个，接下来10年还会有10个。到建业30周年的时候，至少会有15个酒店，同时还会有20个城市综合体。
第二个方面是文化旅游地产，首个项目已在今年动工，预计明年春天会推向市场。这个项目在河南许昌鄢陵县，距离郑州大概一个半小时。
观点地产新媒体：除了商业地产、文化旅游地产方面的新探索，未来在住宅方面是怎么考虑的？
胡葆森：建业在河南省已经建成了五六十个社区，最近正在做社区改造，计划把每个社区建成网络化社区。这是一个巨大的工程，会在未来三四年内完成。
在建业30周年之时，我们建成的社区将接近200个。这200个社区在16.7万平方公里的区域内，又将变成一个网络，用社区组成的网络。
首先，这是一个服务网络。因为这200个社区遍布在100个城市，把每一个社区变成服务平台，服务网络就覆盖了全省120个城市，从而也就实现了我在2008年提出的建业服务网络要用10年时间打造三个无盲点，即时间上无盲点、区域上无盲点以及功能上无盲点。
这个服务网络的服务热线已开通，并会24小时值班，实现时间无盲点；120个县以上的城市全覆盖，实现区域无盲点；服务网络能够实现客户所有日常生活的基本需求，实现功能无盲点。
观点地产新媒体：120个城市、200个社区，有多大的商业机会？
胡葆森：作为服务网络的同时，也是一个巨大的经营平台。首先是服务，从服务中寻找经营的机会。200个社区，大概有20-30万户、100万居民，这100万人应该是河南最富有、最具消费能力和购买能力的群体。因为买我们房子的客户基本上都是河南先富起来的人，应该是“蛋糕里的奶油”。
从这个网络化平台上到底能够开发出多少商业机会？我不知道，但至少可以想象，15个酒店的板块将来是可以分拆的；200个社区商业，每个按3000平方米计算，就是60万平方米的社区商业，甚至可以再乐观一点，那就是100万平方米，而且这些社区商业还不同于其它商场，这是日常的消费。
另外，我们还有20个城市综合体，假如自持部分都按10万平方米来算，加起来就是200万平方米，再加上100万平方米社区商业，就会形成300万平方米的持有型经营物业，按现在的租金价格来算是20个亿的租金收入，十年以后肯定会更多。
所以我在想，到公司30周年的时候，建业至少应该发展到600-800亿的规模了。
观点地产新媒体：这些商业综合体是怎样的定位？
胡葆森：商业综合体的名字就叫“凯旋广场”，主概念是庆典广场，其中包括美食等。今年10月，第一个项目将在洛阳开业，叫做“建业凯旋广场”；第二个项目将在明年开业，位于郑州，仅仅一个宴会厅(凯旋宫)就达3000平方米，会成为河南省最大的宴会厅，可容纳2000人。
另外，建业的服务资源也在不断增多，除了社区商业、酒店，还有足球场。前年，我把郑州航海体育场买下来了，用于发展壮大足球产业。
在教育产业方面，现在已有40多个幼儿园、2个中学、1个小学，在校学生近1万名。今年，教育产业营业收入已经过亿，在全国排在前三位。未来四年，我们将发展到100个幼儿园，形成与200个社区相匹配的规模；未来十年，至少要发展到150-200个幼儿园。
观点地产新媒体：建业进入快速成长期，会不会担心人才问题？如何解决人才需求？
胡葆森：当然会担心，比如建业要进入40个县城，那就意味着需要40个总经理。一个分公司假如按3个部门来算，就得需要120个部门经理，这些人才都得自己培养。
所以，从去年开始，我们就在精心打造建业学堂，而且已经开设了项目总经理培训班、新经理培训班。
建业学堂位于一个占地八万亩的足球训练基地，距离郑州30公里，周边各种功能都已健全，包括住宿、超市。
同时，还在当地建了300套住宅，用于激励那些准备把自己的职业生涯句号留在建业的人，每人分一套，就像建业人之家。第一批今年年底交付，第二批将在明年完工。
观点地产新媒体：您今年上半年欧洲一趟，是在不断寻找机会？
胡葆森：没有，那个是中国企业家俱乐部，每年一次的国际交流，是跟着去开开眼界、学学东西。我第一次到比利时、法国应该比他们都早，是1988年，毕竟这25年还是发生了很大变化。
观点地产新媒体：25年前后对比的感觉怎么样？
胡葆森：建筑没什么变化，人们的生活方式没什么变化，但企业在变。比如施耐德、巴黎银行，尽管建筑还是20多年前的样子，但企业已经发生了巨大的变化。
观点地产新媒体：考察之后，您觉得国内企业在房地产或者建筑行业的机会更大？
胡葆森：是的，我们随便拉一个企业出来都比他们整个国家全部开发商规模还大，我们现在是赶上了一个伟大的时代。
不过再想想，自己也很渺小、也很无奈。建业在河南30年，也仅仅解决了100万人的生活问题。我说过让河南人民都住上好房子，到30周年时候也只解决了河南1%的人的住房需求，还有99%没住上我的房子。
观点地产新媒体：1%的人口对应到市场份额，建业准备扩大到多少？
胡葆森：到30周年应该能占到全省市场份额10%左右，分母是全省商品房销售总额。
我希望能做到，现在是5%，明年年底应该能到6%。
观点地产新媒体：您每天的时间怎么分配？
胡葆森：每天还是要留出来一些闭门思过的时间，要想一想、理一理。
在公司具体的经营上，我现在只管两件事：第一，投资决策，主要是买地，这个会议我会参加；第二，产品定位，就是买了地之后做什么。
现在还是要讲究周转，在传统市场用新产品，在新的市场用老产品，这是个营销策略。
2008年我提出“琢玉行动”，把2008年以前建的小区全部再粉刷、整理、补漏洞，当时挑出来了671个问题。同时还开展了一个“百日风暴”，要求用100天的时间把这671个问题全部解决。
当时叫“琢玉”，就是在大踏步扩张之前把老问题解决掉，也收到了很好的市场效果，业主的口碑都很好。
后来，又逐渐建立起一套长效的纠偏机制，查找产品、服务的漏洞。在郑州我们做产品创新、服务提升，在新的市场就是高速度、低成本。
所以，别人都在比销售额、比扩张速度的时候，你要能耐得住寂寞；在别人都对前景看淡、要转行的时候，你要坚持、要乐观。
记得在2008年金融危机的时候，我写了一篇文章，提出要向农民学习生存的智慧，即“深秋心态”。何为“深秋心态”？河南气温平均大概20度，夏天的时候，20度让你感觉非常凉爽；冬天的时候，20度让你感到温暖，所以保持一个深秋心态，对于经营企业是非常有必要的。
观点地产新媒体：您觉得自己是理性与感性的结合体吗？
胡葆森：我是以殉道者的心态，向着阳光跋涉，随时做好牺牲准备。我最早提出了房地产市场格局调整是在2005年，为什么当时说市场格局要调整？就是因为2004年的“831大限”。“831大限”之后，所有土地都要实行招拍挂，意味着土地的资本属性就会毫不遮掩的体现出来。
资本属性带来了两种结果，第一，一线城市的二三流地产商由于资本不充足，开始向二线城市转移，这又迫使二线城市的二三流地产商向下转移，形成市场的梯次转移；第二，市场格局调整大约需要8-10年时间，调整的结果是每个城市前十大地产商控制了60%以上的市场份额。
八年过去了，现在是不是我当时说的情况？快则八年，慢则十年，到2015年的时候，这个格局调整接近尾声。
因为在香港工作10年，我知道香港就是这么走过来的。这些并不是想证明我多有眼光，或者多有前瞻性，而是想提醒大家，思考清楚今后8-10年的市场格局调整过程中，你在哪儿？
不过听的人还是少，这个话要是从王石嘴里说出来，可能影响更大一点。
我在八年前就思考这个问题，也做了很多准备。正是这个原因，我才坚守河南，确定了省域化战略，坚定走下来。现在格局再怎么调整我们也不怕，因为我们在40个城市有将近3000万平方米的土地储备。从今天开始不再买地，我们还可以再撑七八年时间。
站在2013年的时点上，我又看到了十年后。不知道十年以后会产生怎样的结果，还需要用九年时间去挖掘、整合。
观点地产新媒体：太过于追求规模、追求高速增长会不会带来一些问题？
胡葆森：这方面王石很了不起，在均好性上，万科还是最好的，这也是王石最了不起的地方。
他总能敏锐地洞察到一些东西，曾听王石说，原本按照各公司报给他的目标，可能要触摸到1800亿，但他跟郁亮讲，无论如何要压到1700亿，目的就是让大家不要赶，要过质量关。
其实，大家的想法都一样，如果企业不是在一个健康的状态下成长，那么成长得越快就死得越快。
建业绝对不会跨越式成长，也不可能在河南这个地方跨越式成长。建业的规模从不到30亿，发展到40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿，就是这么一步一步上来的，这种成长就是健康的。
我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上，但不鼓励超过30%。当然，也不是说反对超过30%，而是不追求超过30%。
假如建业年年保持25%的复合增长率，十年后业绩将是现在的9倍，差不多千亿。
千亿业绩应该被看作是一个结果，而不该当成目标。
创造财富是商人的职责，同时也要收获尊重。
一个伟大的企业和一个优秀的企业是不一样的。业绩好、解决了就业、照章纳税的企业都是优秀的，建业的定位是做一个伟大的企业，就是在做好企业的规定动作之后，还可以收获越来越多的尊重。至少在河南，建业正在收获越来越多的尊重。
我个人认为，任何企业追求的目标就是八个字：持续盈利、稳定增长。这八个字要分解成四种能力，第一，盈利；第二，持续盈利，但仅仅每年持续盈利也不行，因为没有成长性，投资者就不会投你，所以增长是第三个能力，第四，要稳定的增长。稳定的增长是计划和设计出来的，就房地产行业而言，稳定的增长需要有严密的计划控制体系，什么时候开工，什么时候竣工，什么时候开盘，什么时候清盘，计划非常重要。
要实现这八个字，需要两个大前提：首先，多项目运作，没有20个以上的项目，做不到稳定增长；其次，与多项目运作相匹配的管控体系。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
