1．市场综述
一级市场：2010年，深圳土地市场全年供应土地76宗，其中住宅用地7宗；全年共成交土地94宗，其中成交住宅用地7宗，土地面积达60.5万平米。
二级市场：2010年，深圳一手住房批售面积364.6万平米，同比减少11.2%；成交面积321万平米，同比下降47.9%；供销比1.1：1。成交均价为20164元/平米，同比上涨36.5%。
三级市场：2010年，深圳二手住房成交面积为929.4万平米，同比下降30%；成交均价为15679元/平米，同比上涨13.7%。
总的来讲：2010年，深圳住宅市场整体呈“价升量减”态势。一手房市场方面，成交均价升幅近4成、成交面积跌幅近5成；二手房市场方面，成交量明显下滑，成交均价则呈稳步上涨态势。
2．宏观经济概况
据深圳统计局数据显示，2010年1-11月份，全市经济运行进一步加快，主要经济指标增速创2010年以来新高：1-11月份，全市规模以上工业增加值3659.82亿元，同比增长13.9%；全社会固定资产完成投资1687.31亿元，增长14.2%，其中房地产开发投资398.34亿元，增长4.4%，11月末商品房屋施工面积同比下降5.9%；全市消费品零售总额2717.30亿元，增长16.7%；全市进出口总额3082.80亿美元，增长29.5%；全市地方财政一般预算收入突破1000亿元，达1041.23亿元，增长26.8%；地方财政一般预算支出996.01亿元，增长37.1%。
3．行业政策盘点
3.1综合政策
3.1.1全国性综合政策：
3.1.2深圳市地方性综合政策：
3.2土地政策
3.3金融政策
3.4税收政策
3.5保障房政策
4．市场表现
4.1一级市场
4.1.1土地供给
2010年全年，深圳市新增土地供应76宗，总供给面积469.8万平米。
从供应土地性质来看，2010年各类土地供应中，工业用地供应量居首位，供应面积达267.8万平米，占总供地面积的57%；其次为商服用地，供应面积为90.7万平米，占总供地面积的19.3%；居住用地供应面积为60.5万平米，占总供地面积的12.9%。
居住用地中，A116-0335地块为深圳市采取“定地价、竞房价”挂牌出让方式推出的安居型商品房项目，建成后将以限价房的方式提供给符合条件的购房者。该宗保障房用地面积为2.4万平米，建筑面积为6.48万平米。
根据《2010年深圳土地利用计划》，除更新改造用地以外，2010年深圳市计划新供应住宅用地面积97.2万平米，其中，商品住房年内计划新供应60万平米，保障性住房计划新供应37.2万平米。从全年实际供应情况来看，居住用地供应总量不足。
从供应土地区域分布来看，2010年各区域土地供应中，供应量明显居前的是龙岗、宝安两区，其中龙岗区全年土地供应量以217万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的46.2%；宝安区全年新增土地供给149.8万平米，占全市土地供应的31.9%；其他四区的土地供给主要集中在南山、盐田，南山区新增土地供给75.4万平米，盐田区新增土地供给25.4万平米，福田、罗湖土地供应量极少。
从月度出让情况来看，第三季度全市土地出让量最大，出让面积占全年出让总量的54.5%。
4.1.2土地成交
2010年深圳土地市场共成交地块94宗，共成交土地面积512.13万平米，土地成交总金额约为153.6亿元。其中，居住用地共成交7宗，成交土地面积60.54万平米，可开发总建筑面积为157.21万平米。
4.2二级市场
4.2.1新增批售面积
2010年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为364.6万平米，较之2009年的410.8万平米同比减少11.2%。受政策调控影响，与往年不同的是，新批售面积的高峰期除了第三季度，年底还迎来了一波小高峰。
从区域来看，2010年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝、龙两区，共新增批售面积为288万平米，在全市占比达79%。其中，龙岗区以166.49万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的45.66%；其次是宝安区，全区新增批售面积121.52万平米，占全市批售面积的33.33%。其他四区则以南山区新增批售面积最多，为48.89万平米，占全市总量的13.4%。
4.2.2成交量
2010年，深圳一手住房总成交面积为321万平米，较之2009年的616万平米同比下滑47.9%，创下近10年以来深圳一手商品住房成交量新低。
从各区域一手住房的成交状况来看，2010年深圳各区中宝、龙两区成交占优，共成交239.13万平米，占深圳总成交量的74.5%；其中又以龙岗区成交最多，共成交146.99万平米，占全市总量的45.8%；其他四区以南山区成交居首，共成交55.9万平米，占全市总成交量的17.41%。
从成交区域结构来看，宝龙两区成交占比呈现明显上升的趋势，2009年两区成交总面积占全市的比例为66.17%，到2010年，占比已提高至74.5%。
4.2.3成交均价
2010年，深圳全市一手住房成交总金额为647.28亿元，成交均价为20164元/平米，较之2009年的14777元/平米同比上涨36.4%。从全年价格走势来看，均价高点出现在年初及9月、10月，年底均价的回落，主要是受成交结构的影响。
从区域来看，2010年深圳各区一手住房成交均价以盐田区最高，成交均价为43066元/平米；龙岗最低，成交均价为14326元/平米。
4.2.4各区域成交状况
4.2.4.1宝龙两区
2010年宝安区共成交一手住房92.14万平米。从成交面积的走势来看，宝安区成交起伏比较明显，呈现“一高三低”特征，成交高峰出现在9、10月份，可见受调控政策影响比较明显。全年宝安区一手住房成交均价为19928元/平米。
2010年宝安区商品住房新增批售面积121.52万平米。从新增供应走势来看，宝安区批售面积呈“前高后低”特征，全年批售面积与成交面积之比为1.31：1，区域供应较为充足。
2010年龙岗区一手住房共成交147万平米，从各月度成交走势来看，除11月份以外，2010年下半年成交反弹明显。全区成交均价为14326元/平米，从成交均价走势来看，2010年下半年伴随成交量的放大，成交价格也稳步攀升，到年底均价已逾15000元/平米。
2010年龙岗区商品住宅新增批售面积为166.5万平米，主要集中在下半年批售。全年批售面积与成交面积之比为1.13：1，供应相对充足。
4.2.4.2其他四区
2010年福田区一手住房成交面积为12.7万平米。从成交走势来看，受新增供应不足影响，全区各月度成交持续低位徘徊。同时，成交均价逐步攀升，全年福田区一手住房成交均价达29248元/平米。
2010年福田区商品住宅批售面积为9.04万平米，其中连续8个月无新增批售项目，全区新增批售面积与成交面积之比为0.7：1。
2010年罗湖区一手住房共成交6.24万平米，全区仅3个住宅新盘入市，有限的产品供应也使得全区成交价格走势相对稳定，全区成交均价为23227元/平米。
2010年罗湖区商品住宅新增批售面积为12.93万平米，全年仅2个月有新增批售项目。
2010年南山区一手住房成交面积55.9万平米。从月度走势来看，成交起伏波动比较明显。在均价方面，南山区一手住房成交均价为30587元/平米。从价量走势来看，价格与成交量呈同向波动。
2010年南山区商品住房新增批售面积48.9万平米。全区批售面积与成交面积之比为0.87：1，市场整体供小于求。
2010年盐田区一手住房共成交7.1万平米。主要受新增供应不足的影响，各月成交走势延续低位徘徊。全年一手住房成交均价为43066元/平米，从月度价格走势来看，均价呈大起大落态势，主要因成交产品结构变化引致。
2010年盐田区商品住宅新增批售面积为5.75万平米，全区全年仅5个新增批售项目，其中3个为高端别墅项目。
4.3三级市场
4.3.1总体成交状况
二手房方面，2010年深圳全市共成交二手住房929.4万平米，较之全年新房成交321万平米，二手房与新房成交面积比为2.9：1。
从2010年深圳各区二手住房的成交量来看，宝龙两区的成交量为393.7万平米，占全市总成交量的42.4%，其中尤以龙岗区成交最多，达201.33万平米，占全市的21.7%；宝安区成交面积为192.4万平米，占全市的20.7%。其他四区共成交535.7万平米，其中以福田区成交量居首，为187.47万平米，占全市的20.2%；南山区共成交171.56万平米，占比为18.5%；罗湖区共成交154万平米，占比为16.6%；盐田成交最少，仅成交22.73万平米，占全市的2.4%。
在成交均价方面，2010年深圳市二手住房市场的成交均价为15679元/平米，较之新房20164元/平米的成交均价，一二手房市场仍存在较大的价差。在各区中成交均价以福田区最高，为20425元/平米，龙岗区的均价则最低，仅为9618元/平米。
各区一二手房成交面积、成交均价对比如下：
4.3.2各区成交分析
4.3.2.1宝龙地区
2010年，宝安区二手住房共成交192.4万平米，成交均价为12921元/平米。从成交均价走势来看，全年价格相对平稳、但年末呈现上涨趋势。
2010年，龙岗区二手住房共成交201.33万平米，成交面积居全市之首。全年成交均价为9618元/平米，相对于其他区域及新房价格，龙岗区的二手房仍处于全市的价格洼地。从全年价格走势来看，价格呈微幅上涨趋势、整体价位保持相对平稳。
4.3.2.2其他四区
2010年，福田区二手住房成交187.47万平米；成交均价为20425元/平米。从成交均价走势来看，2010年下半年价格呈稳步上升态势，年底成交价量出现“双增”趋势。
2010年，罗湖区二手住房共成交154万平米，成交均价为16062元/平米。从成交价格走势来看，全年价格呈逐渐上涨趋势，年底出现快速上涨、12月份价格攀升至22014元/平米。
2010年，南山区二手住房共成交171.56万平米，成交均价为20370元/平米。从成交走势来看，虽然成交量波动较为明显，但全年成交均价则保持相对比较平稳的态势。
2010年，盐田区二手住房共成交22.73万平米，成交量处于低位；成交均价为15482元/平米，全年成交价量走势起伏较为明显。
5．市场展望
2010年，是有史以来房地产行业调控最为严厉的一年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，意在通过“促供给、抑需求”的调控逻辑，短期内抑制房价过快上涨。深圳作为政府调控的重点城市之一，2010年在“限购令”的严厉调控下，楼市新房成交量创下近十年以来的新低，房价涨势有所遏制、但全年成交均价大幅攀升。展望2011年，影响深圳楼市涨跌的因素主要有：
从严的政策环境短期内很难改变，成为2011年楼市最主要的助跌因素。未来政策调控将成为常态。深圳房价目前依然没有回落迹象，深圳地方政府将继续跟进中央楼市调控、短期内政策不会出现松动。调控延续可能使深圳楼市进入“量跌价滞”阶段、市场重现阶段性波动；
管理通胀预期依然是宏观经济调控的一大主题，政府可能将出台更多控制通胀政策，如一旦开启加息通道，对楼市需求的抑制作用将逐渐显现。因此，加息成为2011年楼市的助跌因素之一；
市场看涨预期依然占主导，助涨楼市。2011年，深圳将迎来“大运会”，城市及区域影响力的提升、区域配套及居住环境的优化，这些利好因素将激发市场需求和购买信心。2010年，龙岗区一二手住房成交量占比大幅上升，已经成为市场关注和楼市成交的主力区域；
供求矛盾将成为阻碍房价下行、助涨楼市的重要因素。2008年、2009年、2010年1-11月份，深圳商品住宅新开工面积分别为471.8、328.04、337.1万平米，以新开工项目一年后可形成上市供应量推算，2009年、2010年可供销售量约为800万平米；2009年、2010年商品住房批售量分别为410.77、364.6万平米。2010年新增批售的存量面积约为50万平米，以此推算，未来一年全市商品住宅可上市推售的面积约为450万平米，相对于强劲的购买需求，新增供应依然不足。
总体来看，2011年，一方面，调控从严的政策环境难以改变，市场短期内不可避免会出现阶段性波动；另一方面，中长期来看，由于新增供应有限，供求矛盾将成为阻碍房价下行的重要因素。
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