4月12日下午，洞察 新的模式 2022观点年度论坛隆重启幕。

 

2021年，行业进入了全新的发展阶段。调控政策持续收紧、融资通道收缩趋势之下，过往高周转模式的荣光正在褪去。对于企业而言，这一年的经历都值得去铭记、去思考、去做出改变，以便更好地适应时代发展。

在未来的发展道路上，房地产企业如何更新底层的经营逻辑，应对新时代的危与机？宏观层面上，行业阵痛期后的变革引发热议，究竟哪种观点更符合当下之道；长效机制与新常态下的战略抉择，专家学者们对政策有何新的解读；地产的存在模式，如何能洞察先机，拓展多元去路，实现格局重塑，凭借产品力与服务力在行业站高站稳……

系列话题议题将一一在2022观点年度论坛展开讨论，为新开始的2022年提供借鉴。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾：

下午好！

欢迎莅临2022观点年度论坛。度过特别艰难的2021年，在这仍然需要持续努力和不懈奋斗的特殊时刻，我们克服了种种困难，齐聚于此。

两年前，因为疫情，观点年度论坛首次采用线上直播的方式与大家见面。一年前，因为有效、精准的防控措施，我们恢复了线下面对面的交流。今年，变异的病毒再一次阻止了来自全国各地的优秀地产企业，有许多嘉宾临时改为线上出席，有一些活动流程发生了根本性改变。但我们不变的是信心，以及对未来的期望。

回顾过去几年，相信每一个人都有许多感慨，有许多思考，也有许多改变。于中国房地产而言，在疫情防控常态下依然取得了长足发展，但房地产政策持续收紧、毛利率下行和融资通道收缩影响下，地产行业正在迎来一场全新的变革。

当下，高周转、高杠杆、高利润的模式已不再适用，三条红线政策以及房地产市场愈发激烈的竞争都在倒逼房地产企业更加注重降低杠杆，追求更高的管理红利和经营效益。部分房地产信贷事件发生导致融资环境恶化，现金流成为了房企生存与发展的关键因素。

显然，中国房地产行业来到了发展的拐点，正如本届观点年度论坛主题"洞察新的模式"所定义的内涵，未来发展道路上，房地产企业如何重构底层运营逻辑，应对变革中出现的风险与机遇？

尊敬的各位来宾，接下来请允许我代表主办方观点机构，以及联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、巨量引擎，首席财经网络媒体和讯网，特约财经支持媒体财经网，战略合作网络媒体三六五网，门户战略合作伙伴新浪财经等，感谢指导单位中国房地产业协会，感谢莅临"2022观点年度论坛"现场及线上嘉宾。

主持人：再一次感谢所有领导和嘉宾，谢谢！此外，论坛获得了全国标杆以及地方实力房地产企业的领导人、管理层参与，但是大部分嘉宾因为疫情原因不能到达现场，改为通过视频连线发表主题演讲或者参与主题对话讨论，在此特别感谢他们的支持。

 

主持人：接下来进入致辞暨主旨演讲环节，首先请出致辞嘉宾，掌声有请：

中国房地产业协会原副会长朱中一先生

为我们致辞，有请朱中一先生，您的致辞时间是10分钟，谢谢。

朱中一：各位专家、各位朋友，大家好！

应《观点》机构的邀请，我在北京，以视频方式，就房地产新的发展模式等问题，谈点个人看法，与大家交流。

探索房地产新的发展模式，是去年12月中央经济工作会议首次提出的。我觉得，中央提出的新的发展模式，是一个大题目，是依据新时期新发展理念，立足当前、面向未来，与长效机制呼应，与投资、金融、土地、开发经营、财税等协调认可的模式。

这里，我讲的主要是与房地产开发经营有关的发展模式。

多年来，我们多数企业践行的是稳健发展模式。也有企业选择了"高负债、高杠杆、高周转"的开发经营模式。在房地产快速发展期，两类企业都获得了发展，后者的发展有时还快一些。但在市场变化、政策调整、政府提出由规模扩张型向质量效益型转型时，有的企业没有及时调整。去年，金融调控发力。从房地产融资"三线四档"管理，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷进入房地产领域，多项政策垒加，使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机，有的"躺平"，有的"爆雷"。企业的"爆雷"，对企业的伤害肯定很大，但对社会、对行业的警示作用明显，引发业内人员都在反思过去的开发经营模式和探讨新的发展模式。

 

朱中一：2022年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期减弱的三重压力，再加上疫情和地缘政治冲突的影响，经济下行压力加大。我国的房地产业在经历了20多年的快速发展、多数居民的住房条件有了明显改善后，也面临着需求结构性短缺、土地、金融等供给受条件约束、大众对房地产市场预期转弱等压力。房地产发展进入到"房住不炒"、租购并举、城镇老旧小区提质改造与增量开发结构调整并重的时期，发展速度自然减慢，房企利润自然下降。房企在发展中也必然会遇到不少新困难、新问题。但我们同时要看到：

（一）我国2021年常住人口的城镇化率为64.72%，城镇化还在持续推进，城镇的人口规模、家庭数量仍在不断增加，每年城镇新增就业人口1100万以上，住房需求依然存在，特别是人口净流入的大城市，住房需求依然旺盛。

（二）2000年前建成的老旧小区面广量大，居民迫切需要改造。

（三）为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。总之，中国的房地产市场仍然是一个规模大的市场，我们对未来的发展要保持信心。

房地产业是我国扩内需、促消费、稳增长、惠民生的重要方面，同时也是防风险的重要领域。要坚持"房住不炒"定位，突出居住属性，充分发挥其基础性民主产业的作用，稳地价、稳房价、稳预期，抑制投机炒作，防止金融风险的抬头与延伸，促进金融和实体经济、金融和房地产的协调发展。今年的《政府工作报告》明确提出，要继续保障好群众住房需求，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。一些地方和部门正在按照《政府工作报告》的要求，陆续制定出台支持房地产平稳健康发展的政策。房企应结合实际，谋划好未来。

朱中一：希望房企要顺应新形势、新任务，积极探索向新发展模式转型的配套措施，努力实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变，由高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式向质量效益型的模式转变。要协助政府探索形成与成片老旧小区提质改造相适应的体制机制与政策措施。要关注一些城市出台的"十四五"住房发展规划，积极推进供给侧结构性改革，使提供的产品符合政策的导向和百姓的要求。要积极发展装配式建筑，使新建建筑中装配式建筑面积占比达到当地政府的要求。要构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉。新建小区要按照住建部近期发布的《完整居住社区建设指南》进行建设，以增强人民群众的获得感、幸福感、安全感！

负债重的企业，特别是今年到期偿还债务重的企业，要主动与有关单位沟通，认真研究落实偿还债务的措施；也可与优质房企协商，进行合作开发，项目转让或企业的兼并重组。

所有企业都要配合预售资金监管机构加强对商品房预售资金的管理与使用，严格按照工程节点拨付资金，确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影响的，应主动向购房者解释。

近期，房地产市场正逐步转暖。相信2022年的房地产市场，也一定能够按照中央政府稳字当头、稳中求进的总要求，向着平稳健康的方向发展。

我就讲这些。谢谢大家！

主持人：谢谢朱中一先生，请休息；下面我们进入每一年观点年度论坛开幕仪式的重磅环节，有请：

观点机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

陈诗涛女士将为本次论坛致辞，同时发布卓越指数·2022房地产年度卓越表现。

掌声有请！

陈诗涛：尊敬的各位现场及线上的来宾朋友们，下午好！

面对结构性调整，中国房地产行业应该走过了历史上最为艰难的2021年，不少房企目前还在困难中煎熬。

不过，纵观历史，行业发展永远都是起起伏伏，有低谷就有高峰；企业永远都有勇者、智者或者被淘汰者，命运最终如何还是掌握在企业的手里。

为此，请允许我代表观点指数研究院在此发布《卓越指数2022房地产年度卓越表现报告》，向在困境中的坚守者表达我们的致敬与尊重，也是我们对2021年的总结，大家可以探讨2022年我们将走向何处。

现在由我正式发布《卓越指数2022房地产年度卓越表现报告》。

陈诗涛：由于时间关系，我就非常简单的向各位做一个汇报。

我们总共有27个报告，我们对市场做一个年度的盘点，去年宏观印象给的关键词是：“三条红线、两集中、房地产税、良性循环”，大家可以看一下这些表。

行业给的关键词是“年中拐点、投资放缓、偿债高峰”，我们会看到全年商品房突破18万亿，开发增速其实是放缓，房企融资受阻，销售回款动能下降，右边各种报表和柱状图可以看看，债务迎来了兑付的高峰，房企资金存押。

这是2022房地产卓越企业表现报告，寻求有质量的运营和发展，是房地产企业穿越红线的周期。

这里有21份研究成果，具体的一些细节这里就不再赘述，大家请看大屏幕。这是透过四大研究指标体系发布的前100家，在2021年堪称卓越的房企，我们可以看到有运营指标、运营指标今年做了调整，有权益销售和权益的土地，有品牌指标、管理指标和模式指标。我们看到碧桂园拔得头筹，万科、保利紧随其后。碧桂园去年整体的回款核项目开工获得稳定支撑，保利最重要有充足的统筹，计划周期可以到6年以上。

房地产去年大家也知道，因为低谷的原因整个收并购案例是有增加。

这份权益销售报告在1月份已经公布过，这里就不再细讲。全年里面有27家突破了千亿，跟前年同比差不多，有10家突破了2000亿，这些区间、中位数大家可以看一下。

非内地房企报告，恒隆地产这次拔得鳌头。恒隆主要是高端商业收入在低谷时候强劲，内房和外资在积极寻找投资机遇。

品牌价值，我们的参考指标在右边，有研究体系，总共有30家品牌价值获得入选，碧桂园获得榜首。

这是管理与团队表现报告，龙虎夺得榜首。

这是商业模式表现报告，大家也知道昨天有领导在问我房企究竟未来怎么走，商业模式会出现哪些变化？我们看到万科在积极改变，万科在这个榜单上夺得头筹。

这是代建管理，过去一年，国企、城投公司成为拿地主题，这带来了大量的代建需求。

这是房企ESG表现报告，这是今年新增的报告，对于企业和行业的可持续发展我们认为有积极意义，我们看到有10家。我们会从社会责任、环境、公司治理多个纬度进行调研。

现在是发布地产G30表现报告，去年是非常低谷的一年，所有风吹草动都有影响，所以今年入选的地产G30是历史上变化最大的一年，中海是继续蝉联冠军。30强里面大量的企业有一部分的销售并不是很高，但是因为财务的稳健性和安全性让他们入选。

中海蝉联首位、万科、碧桂园优势凸显。中海财务杠杆非常健康，资产负债率、净借贷率处于行业低位，所以继续获得冠军。

这是我们对各种投资汇报做了一些分类，ROE可以看一下，样本企业毛利率中位数的走势表，收益的质量，包括三条红线的政策，行业的杠杆水平我们可以看到其实是下降了。偿债能力，虽然说去年有很多暴雷，但是现在看到有提升，企业目前处于一个分化的阶段。

第二个偿债能力，去年暴雷的情况下这个指标非常关键，排行第一是华润置地。前三华润、中海、招商都是国企，行业目前偿债的压力非常大。

三条红线整体是改善，目前流动资金还是缺乏，行业分化程度是比较高。

上市房企融资能力，这是保利夺得冠军。保利连续五年发展业绩比较平稳，这也给它带来了一个优势，去年5月份民企拿地愿望下降的时候，保利在逆势扩张。

行业债券到期规模，大家可以看一下表。

房企信用，这也是对行业长期发展非常有用的调研研究，万科夺得头统，中海、龙湖也比较好。

自由现金流现在是生命，大家可以看一下。

还有一个是上市房企投资回报报告，龙湖夺得冠军，作为民营企业非常不容易。

财务指标我们列得比较多，龙湖夺得冠军，我们觉得行业投资回报将会回归正常水平。

下面进入产业运营的报告。

去年产业园有喜有忧，我们可以看到这张表，甄选了20家比较优秀的企业，有招商、张江、中电等等。产城地产是国家政策上比较推崇的，时间关系就不详细讲解，包括我们看到各种产业用地规定，还有医药类的投资方式也是一个良机，包括各种财务报表，还有一个是民企产城退潮。

这是养老运营报告，上午物业地产已经讲到了物业跟养老的结合，这是国家的政策，接下来会全面覆盖老年群体。泰康、复星、保利夺得前三。

全覆盖里面市场是有缺口的，我们这里列举了各种政策，养老政策，也有社区养老的形态，物业+养老。我们看到房企比较有顾虑，保利、万科主要开设的是社区驿站。

这是文旅运营报告，过去三年，文旅的运营压力巨大，出入境持续寒冷，他们也在不断革新，有高兴的，也有悲哀的。我们列出了十几家融资情况。

这是办公空间服务报告，随着后疫情时代这是逆势扩张的行业，我们甄选了10家，有WeWork中国，IWG，还有优客工厂，盈利如何解决还是个行业的关键点。

住房租赁大家都比较熟悉了，这是国家现在非常支持的。

一线城市的租金水平可以看得出，包括这里有12家企业租赁社区的增长，还有保障房各个金融的推动是比较关键。

物业服务上午已经发布了，这里我就跳过了。

最后我们又甄选了5个有代表性的城市做了发布，北京去年主要是政策，但是流派不高，北京坚持“房住不炒”，租售并举。这是上海，上海有一个“沪十条”比较关键。广州全年成交是创了新高，不过二手房明显下滑，越秀是第一次夺得本土冠军，这是广州一系列的政策。还有深圳，深圳一手网签是高开低走，华润、招商、万科几大国企拿到前三。深圳主要探索大学区房住制度。

我们看一下山东本土房地产的表现，山东本土的房企还是占据前十。

因为时间关系，我们发布就到此，全文PDF大家登陆观点网和观点微信号可以全文下载，谢谢大家！

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞和发布卓越指数·2022房地产年度卓越表现。这系列报告已经连续发布十五年，记录了一路走来的优秀房地产企业与品牌，相信未来还有更多，再一次谢谢陈诗涛女士。

主持人：下面，我们正式进入本次论坛第一环节的议程。

来到发展的拐点，在金融属性减弱、利润回归行业正常竞争水平趋势下，房地产行业如何进行调整？应对变革中出现的风险与机遇？

尊敬的各位来宾，2022观点年度论坛第一环节议程主题是：宏观篇：未有之变

主持人：本环节首先展开的是主题演讲，我们很荣幸的邀请到：

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生

邱晓华先生的演讲题目是：当前经济形势分析与展望

掌声有请邱晓华先生！您的演讲时间为25分钟，谢谢！

邱晓华：谢谢诗涛盛情邀请，本来订好票了要到现场去的，结果疫情的变化只能在北京和大家见面交流了。

今天这个会非常重要，大家都在关心房地产的未来，我想房地产毕竟只是中国经济的一个方面，所以我想首先和大家介绍一下当下中国经济的一些看法，因为只有把握了宏观的方向，我们才能对具体行业的演变有更深刻的认识。

我和大家汇报三个方面的问题：

第一个方面是今年中国经济发展环境的变化。

这张图大家可以看到，今年以来世界和国内一个突出的特点就是全球风险明显上升。从俄乌冲突的爆发到疫情的再次反复，再到冲突和疫情带来的大宗商品价格的大幅度上涨，通胀再次成为不少国家面临的突出问题等等，我觉得这都是今天我们开年以来所遇到的一些问题。因此，看中国也好，看世界也好这几张图其实是帮助我们认识今年是在一个什么起点上往前走，我想是具有特殊意义。

中国共产党百年华诞，顺利达成第一个百年目标，国家由全面小康社会迈向了第二个百年目标的新征程，我们是站在这样一个新的历史起点上继续往前走。展望新的一年，虽然已经过去1/3的时间了，但是总的来看挑战和机遇并存，好消息与坏消息交织，我们既不能盲目乐观，也不能过份悲观，总体上应该保持一种谨慎乐观的态度。一方面要看到国际环境更加严峻复杂，俄乌冲突爆发，地缘政治变局更加频繁，加上西方大国宏观政策调整，疫情的反复，使得世界经济金融形势存在着变数。另一方面要看到国内面临三重压力，旧伤未愈，新病又起，供求形势和市场预期能不能转向正常，也给国内经济发展前景增添了变数。好消息的是，面对国内外新形势，中央释放出了强烈的“稳”字当头，稳中求进的政策信号，宏观政策取向更加友好，如果能够及时有效落实，将有利于应对各种挑战，保持经济运行在合理区间。

面对变局，我想做好我们自己的事情是根本，这需要激活保护微观的活力，更需要宽松公正的营商环境。

下面和大家汇报一下，觉得我们观察中国经济无论是今天还是明天，有四个要点是需要我们自己把握的：

第一个确实我们应当用世界的眼光来看待中国经济。中国已经高度融入了世界，世界已经深深的烙上了中国的痕迹，因此作为一个世界第二大经济体，在整个全球中确实中国的影响力在明显的上升。另外一方面中国因为高度的国际化、高度的融入全球经济，因此外部环境的变化对中国的影响也越来越深刻、越来越广泛。因此我们看待中国经济的变化一定不能够封闭地看问题，要把中国放在世界来看，这样我们就能避免极端。

第二点我觉得要用历史的眼光来看中国。经济发展是一个动态的过程，不同阶段有不同的特点，中国过去40多年的发展之所以快速，之所以走得比较令世界瞩目，我想关键的是因为：第一我们赶上了全球化的好时代；第二我们赶上了全球冷战结束之后的全球局势缓和、趋向和平的好时代；第三又赶上了我们自己打开国门、引进市场机制，使得各种生产要素由原来低效率转变为高效率的变革带来的变化。这三个方面我觉得是我们过去40多年之所以走得快的很重要的原因，就是我们分享了全球化的红利，分享了世界和平的红利，我们也分享了改革开放所带来的红利。而今天，中国经济已经进入到一个新的阶段，外部的世界也发生了很大的变化，因此站在新的历史起点上看中国，我们就要看到全球化趋势在发生变化，和平的环境在发生变化，原有支撑中国数量扩张的一些要素条件在发生变化，因此我们再也不能够继续用不变的眼光来看待今天的中国，一定要在变的过程中去看中国。而今天，中国正处在一个变的敏感阶段，变的相对比较不确定的阶段，因此我们不能用静止的眼光看问题，要不然我们就会容易迷失眼睛。

第三点用系统眼光看中国。经济发展是一个复杂的过程，受各种因素影响，今天中国经济我们看到各种问题的叠加，看到各种矛盾的叠出，看到各种政策调整变化，看到各种行业的演变，其实背后都折射出一个重要的观点，那就是很多经济运行中的因素已经发生变化了。因此看中国的经济，如果我们只从房地产的角度，那可能是看到阶段性的变化，看到金融属性的变化，看到泡沫化的一些变化，但是我们看不到其他行业受房地产变化的影响，看不到消费从房地产政策的影响，因此我们要从多个角度看中国经济的发展，不能孤立看完成，这样就会避免偏颇。

第四点我觉得我们还是要带着感情眼光看中国。所谓“仁者见仁，智者见智”，关键是要有对国家、对人民的基本感情，绝不能冷血看问题。中国走在第二个百年目标新的历史征程上面，确实面临着各种各样的矛盾、面临着各种各样的挑战，但是如果我们带着对这个国家的热爱，带着对这个民族的热爱，我想我们就能够在挑战、困难中间看到希望的曙光，看到孕育在这个过程中间内在的源源不断的希望，希望这个国家好，希望民族好，希望老百姓生活好的最朴实、最持久的发展动力。因此，我想只要有这样一种感情，我觉得我们就不会被那个唱衰中国的观点，看衰中国的认识所迷惑，我们就能够坚定信心。

邱晓华：地缘政治不稳定、地缘风险的上升产生了断供风险，比如石油、天然气的进口，依赖度高达72%、46%，集成电路、大豆进口依赖度接近90%，像这些都意味着如果外部环境生病，那么对中国经济的冲击就是不可忽视的。

第3环境，就是所谓的美联储开启了紧缩政策的周期带来的外溢效应不能不重视。

中国的宏观政策还是以积极稳健为基调，而美联储已经开启了加息、缩表的进程。作为一个世界最大的经济体，它的宏观政策是具有全球性的影响的。目前来看，我们已经看到大量资金回流，美国的趋势在形成，加上俄乌冲突又更加放大了海外其他国家的资金回流美国市场的数量。同样对中国来说，今年以来，我们已经看到由于地缘政治的不稳定，境外投资者减持中国债券的数量，2月份800多亿，3月份1000多亿，应该说这都是一个信号，这值得我们关注。

外部环境我们要看到，同时内部环境也要看到。内部环境就是今年以来疫情大面积反复，这次疫情大面积反复主要是因为都集中经济相对比较发达的珠三角、长三角地区，因此这次疫情的冲击在某种程度上面一点不亚于2020年湖北疫情爆发的冲击点，这一点对我们来说也是要高度重视的。

第二方面由于中外疫情防疫策略的差异，对我们的影响可能也是要高度重视，我们现在继续坚持动态清零的策略，短期内还是会继续坚持。但是海外主要国家已经开始推动全面放松疫情管制，因此在这样一个疫情态度不一样的形势下面，国际供应链、输入性病例压力，国际人员交往的中断，海外对中国的压力加大等等，这些问题都会接踵而来，我们是需要引起重视的，因为这涉及到中国这两年外部需求保持比较好的情形会不会改变的一个大问题。

内部环境第2点，就是原有严监管强整治措施的收缩影响短期内难以完全消除。房地产去年跌入谷底，目前来看房地产的寒冬还没有完全的解冻，尽管已经看到了解冻的春风，但是目前整个领域还是一个相对比较低迷的状态。而另一方面互联网、教育、传媒等行业监管政策导致相应的市场的变化、就业的变化、行业发展变化目前来看也还没有完全的消除。

因此总体上来看国内需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力依然存在。这是我们看今年经济的时候要看到国内环境的一些变化。

好消息就是今年以来宏观政策已经把“稳”字当头，稳中求进、“六保”“六稳”放在更加突出的位置，全面稳增长的政策已经开启，可以预期在在全面稳增长政策节奏加快、力度加大的情形下面，应对上面所讲的外部环境的挑战和内部环境的压力，我觉得就会有一个对冲效应。

财政已经发出了要更大的发挥财政政策的信号，从特定的金融机构到特定行业里面的上缴利润来增大积极财政政策的支持的力度，从加大转移支付来缓解地方财政的一些压力我们都看到了端倪。货币政策应该说今年已经在逐步放松，刚刚公布3月份的数字应该说就是一个放松的最具体的表现，可以预期未来货币政策还会继续在稳健中结构性的，甚至不排除整体性的放松。

房地产政策的松动，应当说也是今年政策信号的第三个方面。到目前为止已经有65个地方政府出台了稳楼市和拉动需求等优化政策，主要是以取消限购、限售和加大金融扶持最为突出。我想，从这三个方面的政策角度来说确实折射出了政府对待今年稳政策的一个认真的态度。

这是我想和大家汇报的第二方面。

第三方面和大家简单说说今年经济的一个走向。

大家知道今年政府已经确立了5.5%左右的预期目标，时间已经过去了快1/3，这个目标能不能实现我想目前由于疫情的反复，加上俄乌冲突的爆发确实是加大了今年完成5.5%预期目标的难度。仅仅从疫情反复角度来看，根据我们的研究，至少影响全年GDP有可能在0.6个百分点左右，换句话说，一季度经济的运行可能由于疫情的反复，加上二季度的情况短期内还会受影响，可能有0.6个百分点的GDP增长速度受到影响。因此未来8个月我们能不能够把疫情影响的0.6个百分点降到最低或者抢夺回来，这决定今年能不能完成5.5%左右预期目标很重要的一方面。

目前来看，我们出口这方面应该说至少要整体实现1个点对GDP的拉动力，投资至少要保持2个点的拉动力，消费要接近3个点的拉动力，如果能够有这三个方面需求的贡献度的话，今年5%以上还是有可能的，问题就是1个点的外需拉动力能不能实现还存在着很大的难度。2个点以上的投资拉动力能不能做到，目前来看政府是把很大的重心花在这上面了，所以稳投资已经成为从中央政府到地方政府稳增长最重要的一环，地方政府更多是以稳房地产或者以房地产政策的修订来下力气，而中央政府更多是以新基建、老基建、基础设施、还有一些重点的民生工程大项目的建设来推动投资，目前来看中央领导已经明确在上半年要有大的进展。如果真的像领导们表示的政策落地的进程，投资今年给GDP带来2个点的贡献力度还是希望比较大的。问题是消费能不能有3个点的贡献，目前来看难度非常大。一方面疫情使得消费再度陷入低迷的状态，另一方面由于疫情的影响，经济领域就业的问题也更加突出，所以在这样一些情况下面，消费者在未来8个月能不能恢复消费能力，能不能有消费能力可能是一个很大的问题。因此政府把稳就业放在很突出的问题，估计就是想通过稳就业来稳消费或者来稳定收入。因此，对消费而言，3个点的贡献能不能实现确实还需要花更大的力气，这是一方面。

5.5%的GDP，从产业角度来看，农业从疫情爆发之后，从2020年到现在农业基本上已经恢复到正常状态，尽管吉林疫情爆发，其他一些地方疫情爆发可能影响农业一些局部的播种，因此农业今年估计恢复常态的趋势不会改变，因为中央更加重视农业，农业能够对GDP有0.5个百分点的贡献度是存在的。

工业和建筑业，今年政府已经把稳工业，支持投资作为重点。因此从第二产业来说，保持2个点的拉动力今年经过努力是可以实现的。

现在问题是还有将近3个点要靠服务业，服务业能不能有3个点的贡献？目前来看难度比较大。

因此综合前面来看，能不能完成5.5%，需求看消费，产业看服务业，这两个如果达不到预期目标，5.5%要完成就很困难了。但是不管怎么说，根据我们目前的测算如果疫情在4月份能够逐步化解，俄乌冲突能够逐步趋于明朗化，今后8个月我们在常态下面发展经济、稳经济的话今年略高于5%的前景还是可以实现的。

这就是我今天要和大家汇报的。再利用几秒钟时间提醒大家一下，今年物价的问题还是一个不能忽视的问题，尽管生产领域的价格由于俄乌冲突可能还会在高位上持续，刚公布的是8.3%，但消费价格已经上升到了1.5%，因此今年对老百姓来说消费价格的上升是影响的一个因素，需要去关注。对企业来说生产价格短期内还是维持一个高位，到下半年会逐步有所缓和，这是一个物价的走势。

这就是我今天要说的，谢谢大家！

主持人：谢谢邱晓华先生，为我们带来的精彩演讲。接下来请继续参加下面的观点铿锵行对话环节。

从黄金时代到白银时代，未曾想中国房地产如此之快就被定义为“黑铁时代”。中国经济继续在稳定和增长发展道路上砥砺前行，而中国房地产亦需要一场变革。

尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：“黑铁”之辩。

接下来首选有请主持嘉宾：

世联行首席技术官黎振伟先生；

继续请出参与讨论的嘉宾，有请：

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生；

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士；

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明先生；

新世界中国华南区域总经理梁国强先生

奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生。

谢谢，下面正式进入观点铿锵行主题讨论，请黎振伟先生为我们开启对话，本次对话时间为40分钟。

黎振伟：好的，谢谢各位嘉宾们，大家好！

很特别，我们20年来的观点论坛是第一次用这种方式开展的我们的“铿锵行”，因为的确我们面临非常多的不确定，连我们的会议也不确定了，所以我们用一个创新的模式来进行我们这次的对话。

这次对话的题目“黑铁”之辩，这个题目很亮眼，也很特别。的确我们这个行业二三十年的发展，也许今年、去年是我们所经历的最大变化的一年。过去每年的观点论坛都说寒冬，都说要过冬，但其实我们发现过去的冬跟这次的冬相比，这次真的太冷了。我们也看到很多开发商，特别在广州我知道他们已经看不透这个市场了，有些不想继续往前大干了，有些已经躺下了，这个时候我们如何给我们的，给我们的开发企业，曾经对中国经济带来巨大贡献的行业，如何看清它的未来可能非常重要，所以这次铿锵行希望能够给我们的嘉宾，给我们的企业，给我们网上的嘉宾们一些新的、更清晰的观点。

我们的讨论是这样的，因为时间关系，我们严格控制在40分钟，我们把原来提的两个问题压缩到一个问题来提问。

首先问邱博士，您刚才谈到的四个眼光看中国，您从极为精辟经济的角度看我们的行业，也看中国的经济，给我们带来了新的视角。我的问题是，中国房地产过去这么多年总是在不断调控中发展，这个行业也是变化多端，但是依然不断增长，我们将如何看待中国房地产它给中国经济的贡献，它的得与失，以及我们制定政策，如果今天房地产的贡献减少了会怎么样？

第二个问题来了，今天国家给的“房住不炒”与稳增长的背景下，房企将如何把握国家对房地产政策的调整，如何去看长方针及短措施？因为我们的政策确实有时候在不断调整中，我们如何去看长与短的政策呢？

这两个方面请邱局长给大家一个见解。

邱晓华：谢谢主持人。

其实我对房地产行业，我的观点始终如一。实事求是地讲，自从90年代开启住房政策的改革之后，应该说中国的房地产成为中国经济很重要的一个推动力，它对改变中国的城市面貌，对改变中国老百姓的居住条件应当说它的贡献是有目共睹的。从经济角度来说，经济中间最重要的一个动力，投资三分天下有其一，应该说房地产贡献了投资1/3的贡献。

从产业角度来说，60多个行业跟房地产息息相关，因此它拉动了60多个行业的发展。

从就业角度来说，直接和间接就业的人数以亿为计，因此它对解决就业作出了巨大贡献。

从政府财政角度来说，大家知道每年卖地收入就是数万亿。

房地产的各种税就更多了，因此房地产行业实事求是地讲，历史角度回顾地讲，它对中国经济的贡献，对中国民生的改善，对中国经济社会面貌的改善都是起到了极其重要作用，这也是为什么把它作为支柱行业来认识的结论。

今天，时代变化了，因为我们的发展阶段变了。因此房地产的作用当然会随着发展阶段的改变而发生变化，如果大家认为那个年代是黄金时期，又过渡到白银时期，现在是不是到了黑铁时代，我倒不认同黑铁时期的说法，虽然我们认同老龄化的问题出现了，虽然人口增长方面了，但是不可否认中国的城市化进程还远远没有结束，中国的工业化进程也还没有完全的完成。

因此，从大的宏观角度来说房地产成长的空间并没有完结，它还是具备成长的空间和市场的，只是我们原来所习惯的投资动不动就二位数，销售动不动就二位数的那种景象结束了。我们能看到更多的可能是个位数的增长，这可能是一个常态的。

我想领导人也好，主管部门也好都已经很明确，那些年房地产的问题不在于它的居住性质，不在于它改善民生这方面的问题，而在于它的金融属性，在它所谓高杠杆问题的存在。而今天，我们主管部门已经明确了，房地产业的泡沫化、金融化现象已经得到根本性的改变。

好了，既然我们在这方面存在的问题已经得到了根本性的改变，那么我们就进入了一个正常环境下如何使得房地产能够顺利的循环、健康的发展的一个新阶段。

在这个新阶段下面我想我们已经看到了政策的信号是很明确的，那就是“房住不炒”这个长期方针要坚持，但是保证居民的刚性需求，支持居民的改善性需求这才是政府政策坚定不移的方向。因此我们考虑房地产的发展，可能更多的就是要考虑在刚性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通过什么手段去解决，在改善性需求方面通过什么手段去解决，在这方面政策可能需要进一步细化，对刚性需求、基本需求确实政府应该发挥更大的作用。在租赁房建设，弱视群体住房的援助和资助，这方面政府要多多关注。反过来对改善性需求，我觉得政府还是应当更多相信市场，更多用经济的办法，绝不能用所谓行政办法来解决这方面的需求。

如果我们能在这方面形成共识，我想房地产在未来阶段它就能够在不同的赛道上面去实现不同的发展，刚性需求可能在政府政策的呵护下面实行它的稳步发展，改善性需求可能在市场作用下面实现它的稳健发展、健康发展，我想可能会形成这样一种局面，这是我们希望所看到的。

从这样的角度来说，中国的房地产在未来5—10年我认为还是有它保持平稳增长的市场空间，我们要做的就是怎么样去呵护，不要去折腾。

这就是我的看法。

黎振伟：谢谢邱局，您提到的这些贡献我们都清晰了，我们行业也应该为自己的贡献所感到欣慰。同时我们也看到您说的一个根本性的问题，我们这次问题在于金融属性过大，我们看到长方针应该是“房住不炒”，我们要解决刚需，解决改善性住房的需求，而金融的手段以及对一些政策的调控这是短期的措施，所以第一点大家应该明白了，我们企业应该抓住这些措施迎接新的地产，至于黑铁，我也觉得并非这么悲观，还是有很多空间可做的，谢谢邱局。

第二位朋友是蔡秘书长，我的提问是这样，本次调控很多房企，尤其民企都深受重创，从行业协会的角度我们看看根本原因是什么？仅仅是企业的问题，政府与社会是否应该反思？

第二个问题来了，在房地产真正下半场，我们政府、行业以及社会如何为房地产做好定位，共同帮助它、善待它，同时共同培育其健康发展，毕竟这个行业跟我们的经济，跟我们的民生密切相关。

蔡云：谢谢。

从整个社会的经济来看，我们可以看到社会经济发展的构成是有管理者、有企业、有消费者，有整个市场机制的共同协调，社会经济发展它是一个关联复杂的系统。我们从管理者的角度来讲既要防止出现负面效应，同时要防止把整体一揽子的责任简单一分了之，特别还容易出现层层加码的政策，这样会导致我们企业和市场难以承受。

从企业来看，我们知道以前房地产的高速发展造就了这种高杠杆、高周转、高负债，这种时代确实不适合我们行业发展，也不是我们行业发展的道路。到了放缓、高质量发展的时代必须要有所调整，这是从管理者和企业来看。

我看我们的行业，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个定位已经得到了整个全社会的共识了。我们房地产企业正处在这种探索发展新模式的关键责任。

我刚才说的高周转、高负债、高杠杆是房地产开发整个经营的底层逻辑已经发生变化了，我们看最近贫乏暴雷的企业，确实弦绷得特别紧，所以房地产底层逻辑发生变化的时候，房地产作为高质量引领基础民生的地位要进一步巩固，确实房子是用来住的，不是用来炒的。

随着人民日益增长对美好生活的增长，这是推动我们房地产发展的原动力，老百姓对美好生活的需求肯定是长期的，持续的，我们以小换大，以旧换新，我们为老百姓提供可负担的居住条件，环境优美的住房，让全体人民的人居环境得到一种改善，这也是促进我们房地产市场平稳发展的一个根本意义。

我们知道这两年来，突如其来的疫情百年不遇，我们全行业正在经历着极不平凡的时刻。以往我们准备一整年的会议、会展计划，到国内国外交流全部频繁按下暂停键了，从行业协会角度来看，我们服务社会，服务会员，服务企业，这是我们的宗旨，面对这种情况，作为行业协会来讲我们非常非常着急。

今年我们准备和中国百货业协会共同打造商业、文化、旅游、IP等场景化、体验化的供需交流的平台，为广大物业开发企业提供丰富多彩的项目选择，为这个来支持我们的行业发展。在这种情况下我们也发挥我们的优势，跟国家体育总局等等进行合作，我们想通过这个为企业提供更新更高的平稳发展的平台，这是我们要为会员单位服务的内容。

总而言之，我们肯定会在整个市场当中发挥我们的行业优势。同时开发企业要为市场提供更好的产品，这也是我们长远发展的依据，所以我期待我们的明天会更好。

我的发言就到这儿。

邱晓华：谢谢蔡秘书长，您特别提出的科学发展，政府科学管理，消费者要合理、理性地消费，当然协会也要积极主动帮助行业发展，我觉得非常好，经过这一轮我想房地产会有新的发展，所以房地产不是黑铁，可能是新的铜或者银，总之我们不要悲观。

下一位刘爱明总，是行业的资深企业家，也是行业勇于创新的企业家，你所做的产业园给我们印象很深刻。

我的问题是这样，您对我们行业是很熟悉的，中国房地产30年，也是被调控的30年，到了今年为什么我们还会出现如此大的问题，像某些企业的暴雷那么厉害，影响还是很深远的，您觉得原因是什么？

第二个问题经过深刻的教训以及国家发展方式的改变，当然这个教训不仅仅是企业，您认为中国房企能够真正转型呢，房企转型成功的体系是什么？

刘爱明：谢谢主持人，你这个问题提得很好，但是确实很大，我不知道说到点子上，我尽力而为，确实我一毕业就到这个行业，搞了30年，后来自己创业做产业，进行了一个转型。

就我自己的经历谈一点体会，我觉得今天很多的问题有一个很大的点，它是一个认知问题或者定位问题，这是什么意思呢？我们说的房地产，究竟什么是房地产？这是一个认知问题，这里面有太多的模糊、片面，总的来说跟这个有关系。

这里面可以说的很点很多，我就说几个重要的方面。第一个这个行业是一个经济支柱，是不是我们从头到尾都承认它的经济支柱作用，这个很重要。我们经常说支柱，就像一个楼的柱子，柱子就是稳定作用，这实际上是一个认知问题，就算在美国的今天，房地产依然是它的经济支柱，这个我们不能回避。当然我们出了很多政策，初衷也是为了稳定这个市场，但是实际上这么多年下来我们是狂飙踩刹车的一个过程，不但没有稳定，反而是一个放松的作用。

但是好在我相信未来，大家今天谈未来，我觉得未来它依然是支柱，一年可能十万亿左右，这个市场是跑不了的，今天看来依然是第一大市场，无人取代，而且不单是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我们怎么规划好，呵护好？我们用呵护两个字，让它在国民经济发展中起到一个稳定的作用，它是一个定海神针。

第二个问题，这里面有一个模式问题。实际上我们说房地产它有很多种模式，现在的模式就做成了一个基本上住宅为主的一个制造业的模式，就是买地、制造、销售，大概是这么一个过程。其实这个模式只是其中的一种，还有运营的模式，这个也是我们的一个认知，我们只选择了一个最容易做的一个模式，在这个模式上狂飙。当然我觉得也有一些企业实际上提前做了很多的转型，例如说一些央企，华润、龙湖，这一轮发展中表现比较好，是因为提前做了准备，所以这也是一个认知问题，就是房地产究竟要用什么模式来做，是不是永远用制造业简单的模式往下发展，这个答案肯定是不可以的。我早年提出一个观点，你连制造业都不如，制造业每年还要花巨资去研发，比如说华为，但是我不知道哪一个房地产公司做了研发，可能你连很多制造业都不如，所以这个模式也不可持续，这是我们企业的一个认知问题。

我们还是看未来，越来越多城市，像深圳、北京、上海，这种城市房地产肯定可以做很多很多年，但是它是什么模式，还是开发销售的模式吗？肯定不是。其实这些城市最赚钱的不是开发销售模式，而是持有运营的模式，最赚钱的是在这些城市持有运营，你自己没有资金实力在这些城市就不要玩了，我们总用投机取巧的方式来做是不行的。

还有一个就是金融属性，前面邱总也说了这个事。实际上我理解这个行业不能只强调它的金融属性，还有居住属性，牵扯到一个国计民生的问题。哪怕从金融属性来说，大家有时候会用绑架这两个字，但是从另外一个角度来说，我们房地产这个行业大家谈的土地，土地上是这个世界上离钱近的，别的也没办法取代，但是实际上把它变成金钱的一个盛宴的时候，参与者绝对不仅仅是开发商一家，得益最多的也不是开发商，大家把房地产变成一种工具，一种游戏来取得另外一个盛宴。

今天你说谈问题，可能我觉得是这样一个问题，就是怎么样认知这个行业的问题，我也说不全，但是大概想表达的问题是。

另外你说到转型，前面我都讲得很清楚了。简单的说，房地产的转型一定有一个标志，比如说财务上它有一个标志，能力上要有一个标志，我们一定要以运营为主，而不是销售为主，就是建立强有力的销售能力，未来转型一定要有很强的运营。房地产本身除了住宅之外还有非常广的东西，产业园也好、酒店也好、商场也好、文旅也好、工具也好，这个世界上的建筑都存在运营，你要想转型，你有没有建立起强有利的运营能力，你没有这个运营能力也就比较难转型成功。

黎振伟：谢谢刘总，这个问题我觉得刘总说得蛮到位的，说到底还是认知的问题，不仅仅是企业，还有国家、社会，对这个问题还要不断去研究，不断去讨论。转型能力、财务能力，能力除了运营之外研发真的非常重要，我们行业如果不去研发，我们的投入都去做销售其实是不够的，我们应该加大研发，所有的运营都是好的研发基础上进行的。感谢刘总的回答，但是我觉得还得要不断探讨，深入。

下一位问题是给新世界中国华南区域总经理梁国强总的，我们知道去年到今年有很多暴雷的企业，但是竟然没有一家港资企业，我们一直觉得港资企业是比较保守的，但是他们很稳健，可以看到他们有丰富的经验去应对。梁总，新世界作为优秀的港资代表，你们是最早进入内地的港资企业，有丰富的国际经验，善于把握机遇，过去如此，今天大湾区迎来了新的机遇，也是你们重点布局的，你如何看今天的湾区市场跟早期内地市场的差异？同时你对“黑铁”时代这个说法怎么看？

后面一个问题就是在这个时代不断变革的环境下，我们的企业，我们的老牌港资企业如何面对新的市场，你们将做什么？有些好的经验可以分享一下吗？

梁国强：谢谢主持人。

作为房地产里面的老队友，从金银铜到了铁，与其说是黑铁时代是一个产业时代的标志，我更愿意把它理解为是对产业的一个警示和激发。房地产业正在经历一场结构性的编剧，也就是房地产核心竞争力和价值连在变化。当下我国经济发展的新特征是转向全面的高质量发展，对于房地产来说其实也是这样的，经过30多年的发展，我们现在已经基本告别了绝对的住房短缺的阶段，房地产新的一个阶段，商业模式将会彻底的告别粗放式的、规模式的增长，也是拒绝简单项目产品复制的模式，包括高杠杆、高风险的运营，在住房市场会产生新的产品变革，也会实现真正的一个价值需求的导向，进入到品质为王的一个时代。

刚才主持人也问到湾区市场它的特征是什么？其实湾区市场给予我们的是消费者的眼界、消费者的需求走在了前面，他需要高品质的产品，高品质的居住跟生活，他们有更前瞻的认知跟引领。也正是因为这样，经过规模主导之后，开发商会针对市场不同的层次，在不同层次赛道上面塑造自己的核心竞争力。我们也看到房地产在这样的赛道上发展企业的数量接下来有可能会明显下降，但是发展企业优势能力的聚集将会进一步的提升，也会出现更多的以提升生活品质为己任的，走专业化、精品化道路的优秀品牌去实现共同高质量发展。

实际上多年在国内的发展，在湾区的发展，我们也深刻的感受到在我们身边有很多优秀的企业在跟我们一起并肩前行，无论是金银铜或者铁。

所以在产业发展，也必然会激发市场模式的更迭和创新，我有足够的信心，任何一个时代转换的过程可能会经历阵痛，甚至剧痛，但是如同刚才专家提到的，在现在发展全球化的市场里面，即使是此时此刻的今天，优秀的房地产企业，优秀的行业代表依然在分享这个产业的红利。

新世界中国一直拥有一套长远可持续的高质量发展模式，在这里我可以跟大家分享我们一直在进行这三方面的努力：

一方面我们一直在坚持长期主义和产品精品主义，刚才主持人提到了港资的保守。新世界发展到今天跨入了50年，与其说它保守，倒不如它一直在践行长期、可持续发展高质量的轨道。目前众多优质的品牌发展商也在努力寻求商业模式的创新和市场的破局，高品质的产品始终是消费者所追求的、所关注的以及所需求的产品跟服务，在这一点上面新世界的优势其实多年所积累的优势是非常明显的。

专业化、高质量发展推动了我们高品质的产品，高水平的创新以及健康可持续运营的一个实践，我们也一直在坚持极致的工匠精神，多年来打造一些示范性、标杆性的产品去取得市场的忠诚度跟认同。

第二个就是实际上我们一直强调关注在中国发展前瞻性的一个策略布局。新世界中国对粤港澳大湾区、长三角、京津冀这些城市都市圈都有一个前瞻性的布局，尤其是在一线极具发展潜力的城市尤为关注产城融合的思路，以及协力做好城市运营者的角色，作出了一系列的尝试，城市人文结合，创造一些综合体的标杆以及人居生活的标杆。

第三方面就是稳健的财务，也是我们在国内发展的一个重要经验。新世界一直坚持销售型物业发展和投资型物业齐头并进的策略，为集团的经常性的收入带来稳定的增长动力，这也是经历50年来集团一致行稳致远的原因。

在这里就分享这些，谢谢。

黎振伟：谢谢梁总，珠江新城的凯悦汇，还有你们在白云山下的岭南新世界，这些项目都经历了20年的发展，这种长期主义所体现的稳健、高品质、前瞻以及城市运营，应该说香港优秀的开发商他们的经验是值得我们转型中的房地产所需要的，谢谢梁总，希望疫情后一起去参观广州的项目。

最后一位嘉宾，就是奥陆资本的首席投资官蔡金强。这次房地产的爆雷跟金融密切相关，成也金融，败也金融，所以刚才在讨论的问题都关联到了金融。

蔡总，我的问题是如何看金融在这次爆雷中的关系跟影响？今后房地产依然不能离开金融支持，但是在国家高杠杆的时候，您有什么建议呢？

蔡金强：首先我觉得房地产这几年有点被污名化，首先地产跟金融的高度结合本身就是一个很正常的事情，可是现在变成了地产公司用了杠杆，用了金融以后变成一个原罪，所以这个东西也需要比较坦诚说出这个东西。刚才黎总谈到现在有很多房地产公司爆雷，很多是关于高杠杆的问题，但是也不能一概而论，比如从去年下半年到现在爆雷的企业，如果我们事先分析可以分为两方面：去年爆雷的企业大部分都是属于高杠杆的企业，其中也不讳言，像恒大或者其他类似的企业，真的是因为杠杆非常的高，总债务非常的大。

可是踏入到今年问题又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠杆不是非常高的，更多的是来自于两个问题：第一是信用债的刚兑，而且资本市场无法融资，无论是国内还是国外市场都是这样的情况，所以是信用债刚兑，而又无法融资的情况。第二个就是从去年年底开始，销售几乎是崩盘了，尤其是进入到今年2月份、3月份、4月份，这个情况更加严峻。

所以我觉得不能单纯把房地产公司的爆雷说它是金融依赖度过高、杠杆过高，我觉得应该分为这两个阶段。像去年很多爆雷的情况，第一确实是杠杆过高，第二它有很多表外的东西，比如说信托等等，这些东西企业本身的行为确实需要检讨，但是监察何尝不应该严呢。无论怎样来说，确实现在整个行业的爆雷，无论最早高杠杆、高总债到今年的信用钢兑以及信用崩盘这几个原因，总结来说整个行业进入了狂风暴雨供给侧改革的情况，所以我们可以预见在今年大量的民企应该还是陆续的倒下，这应该是一个狂风暴雨式的供给侧的一个改革，这是第一点。

第二点，像刚才我说的没有必要把地产跟金融一定要分开，这两个本身就是有机的结合。未来，金融在地产里面会扮演怎样的角色呢？我觉得依然是非常重要的角色，只不过角色有一点变化。未来，当整个行业经过狂风暴雨的供给侧改革之后，会诞生出一批优质的头部性企业出来，不管是国企，民企也会有优质的企业出来，这些企业在未来更多是随着整个公司经营模式的改变慢慢走向多元化。比如说以前大家都是绝对规模为本，绝对周转为本来作为一个经营模式，未来咱们可以看到企业在整个产业上的多元化，比如说进入到物管，进入到商场，进入到物流这些，这些本质上也只适合优质企业来做，因为它的融资成本不能太高，然后慢慢这些企业慢慢产生优质的重资产出来，而重资产背后的成功肯定也会跟结合在一起。比如说咱们看海外的案例，你就会发现有大量房地产基金的参与，有大量REITs的参与，这也是一个行业往不同阶段发展，跟金融不同阶段的结合，所以我觉得没有必要把地产跟金融的结合视为原罪，而是在不同阶段有不同结合的契机。

我就分享这么多。

黎振伟：谢谢，也给我们在座各位一些新的认识，不要把它原罪化，也不要污名化，当然也有它真的问题，要把问题分开，并非所有爆雷都是高杠杆，也也企业本身的问题。另外您也谈到金融角色的改变也会促进我们企业良性的发展，当然也会使得我们一些好的企业更加多元化，更加健康的成长，这样的话我们的金融跟地产就真的是相互推进了，特别是REITs。

我们的讨论就到这里，在这里我也回应一下黑铁之变。我的观点是过去用打铁的是，打铜的方式创造了一个以量体现的黄金时代，今天应该是炼金炼银的方式去打造一个房地产真正的黄金时代。

谢谢各位！

主持人：谢谢黎振伟先生的主持，谢谢几位参与嘉宾为我们带来的精彩言论和观点；另外，请蔡云女士做好下一环节的演讲准备，谢谢。

尊敬的各位来宾，本次论坛第一环节议程到此结束，下面开启第二环节。

高周转、高杠杆、高利润的“三高”模式已不再适用，三条红线政策以及房地产市场愈发激烈的竞争都在倒逼房地产企业更加注重降低杠杆，追求更高的管理红利和经营效益。故此，本次论坛第二环节议程的主题是：行业篇：新的模式

接下来先进行的仍是演讲环节，有请演讲嘉宾：中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士，蔡云女士的演讲题目是：多元化发展之路。

掌声有请蔡云女士！您的演讲时间为15分钟，谢谢！

蔡云：尊敬的各位同行，大家下午好！

一年一度的聚会我们终于在特殊的日子里头以这样特殊的方式汇聚在一起了，今年我们讨论的问题仍然是房地产业发展多元化的问题，接下来我们可以从我的研究，从我们协会对多元化问题的一些思考可以给大家提供一个共同探讨的基本。

房地产业进入了多元化的时代，实际上是老生常谈的。在大概2010年的时候就有一些企业已经参与到房地产多元化的运动当中、活动当中，但是现在目前我们也遇到了一个非常紧迫的形势，调整策略、适应市场发展是我们每一个企业要思考的问题，我今天就从多元化的角度跟大家共同探讨一下多元化的发展问题。

首先我们知道多元化的发展取决于整个产业的成熟发展，房地产企业进入了成熟发展的轨道，我们可以看刚刚过去的一季度之内，1—2月份我们整个商品房的销售大概是1.5亿平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%，商品房销售额1.5万亿，同时也在下降。但是这个数据当中百强房地产企业占到6成。我们可以回顾一下从2016年开始百强房地产企业的销售额、份额快速增长到40%，同时在2018面的时候占到了58%了，所以我们可以看到行业的集中度是越来越强了。在这种情况下我们可以看到一个行业的集中增强，说明这个行业的发展是聚集性非常高的一个发展。

第2个标志就是我们房地产行业的全产业链的发展也进入到一个高速发展的阶段。我们知道数十年的房地产开发，除住宅以外，开发企业把依托业务资源，城乡建设与生活服务商变得更加顺理成章了。我们在商业地产、物流、物业、养老、文旅、健康等方面都做了长足的发展，房地产企业更愿意围绕房子来进行多元化的发展，这是我们发展的一个很大的特点。

第二点从整个产业生命周期来看，结合我国房地产业发展的显著，我们整个房地产行业处于从成长期到成熟期的过渡阶段，行业集中度也越来越提升了，这是我们多元化市场发展的一个因素。

第2点就是存量市场是企业多元化开拓的基础，房子是一切的载体。我们可以看到以住宅开发的企业有一部分转入了养老地产、租赁地产、小镇开发、商业地产的拓展。比如说像行业的龙头企业万科，它主要集中于万科的物业、租赁住宅、商业开发、物流仓储等等服务，所以在物业的板块万科提出了总的综合性资产服务计划实现了业主利益最大化。我们一些综合性的开发企业已经以地产为基础，以房为基础开展多种行业的销售模式或者是运营模式，我们开发企业在整个全新的赛道当中也有它们的一个长足发展。比如说融创做的融创文旅城，碧桂园企业做到了地产、机器人、农业三大板块的布局，所以开发企业这种布局很早就意识到了，也在开发中不断发展。

我们开发企业认识到从简单的卖房子，原来的住宅地产销售掉以后交给物业进入市场，到现在把卖房子转变成房子如何价值最大化，我们的开发企业从2007年开始就涉入到了商业地产。所以2007年以来大型开发企业都高调提出持有性物业的比例。以前持有物业收入在5%以下，可是我们看现在开发企业持有物业比例越来越高，大家看到这是我们未来发展的一个渠道。

所以我们从简单卖房子把房子最大化，我们认识到在整个管理运营存量资产的时候，运营管理是能够提高整个房地产价值一个最根本的出路，所以运营管理可以有效的通过租金收入，通过运营收入，提高运营能力，使我们的物业得到一个增值和保值，同时我们更可以在整个运营收入当中把我们的资产证券化引入，实行退出。

所以现在整个来讲，商业地产也好，写字楼也好，产业园区也好等等这些沉淀下来的物业都在开发企业的思维当中、转型当中、多元化当中得到一定的发展，这是我们市场发展多元化存在的基础。

我们想讨论的是房地产企业发展的战略的意义，就是为什么要发展企业的多元化，为什么要做企业战略的多元化发展？

首先房地产企业多元化它的战略发展是一个全面型的，它要有效分散企业的风险，多元化的经营策略可以把市场风险进行有效分散，比如说多元化的投放可以使企业在运营不同产业当中降低风险，同时使企业内部对资金的需求得到提升，增加资金流动性，同时也使整个企业运营得到更安全的保证，提高自身竞争力，这是多元化的战略意义。

第二点我们可以通过多元化使房地产业的经营资源得到充分挖掘出来，比如说有些企业利用自己的物业管理和掌握大量C端的客户，对开展服务型的业务增加和拓宽企业营业收入。可以说我们挖掘出来的企业潜能，同时把我们自己的新思路、空间和新能源、新产业提供给企业开展多元化运营，这样可以使企业经营得到协调化的发展。

第三个房地产企业发展多元化，是它的发展空间得到拓展。我们在众多的经营模式下面，不仅可以有自身的产品，也可以在众多领域中得到一个发展，这样把我们的企业发展跟社会的适应进行相匹配，也就是说多元化的模式下不仅拥有企业自身房地产开发的经营、市场经验和产品，更多可以在众多领域当中找到基础，让社会、企业发展相互适应，这是多元化发展一个很重要的战略意义。

我们现在面对着整个纷繁复杂的市场，房地产企业实现多元化的路径应该是什么呢？我们也知道这些年企业做了很多多元化的尝试。比如说有的企业进行了不同行业的收购，比如说收购了建材行业、人工智能行业、智能家居行业等等，建立了一条新的赛道。

所以在这个情况下，我们想企业转型，发展多元化是大势所趋，这种情况下企业发展一定是审之又慎。同时我们也看到企业在转轨变形当中遭遇到了失败，所以我们在探讨房地产实现多元化路径大概有这么几个方向去发展：

第一个我们要有现有的资源和优势共享。为什么要有现有的资源呢？就是这种多元化的经营目标首先基于各个产业之间的相似性，这种相似性是企业的资源，还有优势拓展到现有的企业之外，并且得到充分利用，各个产业之间的资源的优势得到共享，比如说开发企业，现有的企业品牌，现有技术，研发实力，市场运作方面，这些都是降低多元化成本的一个方向。比如说海尔，是一个简单的冰箱制造企业，但是海尔现在的产品有若干个，所以房地产企业还是要基于自己业务资源拓展自己的优势。

第二个就是充分利用现有资源，加强企业的竞争力。我们整个技术市场是一个不断发展的市场，这需要我们企业提供一揽子方案，企业必须通过多元化的经营提供多元化的一揽子服务。比如说通过物业管理，物业涉及到不同的行业，拉升我们的服务水平。

第三个就是扩大企业经营的规模和整个成长。房地产企业多元化通过资本介入运作，或者介入到高成长市场，首先要有什么，然后才可以实现用我们现有的东西通过资本运作达到高成长市场，这个在商业地产当中体现比较多，比如说写字楼、购物中心，通过提高运营的方式增加我的营业收入，增加我的收益，引入资产，实现退出，也就是说达到社会价值同时增长的路径。

第四个我们要培养企业新的增长点。任何一个企业在市场发展都有一个生命周期的曲线，无论你做什么，房地产同样也是有这么一个曲线，所以当处在行业步入成熟期，企业必须思考两条道路，一条就是通过本身的技术上、市场上的管理让行业从一条生命曲线过渡到另一条，也就是通过我们的努力，通过房地产行业的努力将企业引导到新兴行业，用现有资源创造未来的现金流。同时我们对消费的现代服务业进行投入，这样可能是我们实现多元化，或者依照本体的资源实现多元化的一个路径表达。

最后一个就是房地产企业多元化的风险防范。

我们知道任何一个企业投入新的行业当中肯定会存在不同的风险，化解风险，实现多元化当中的稳健增长是我们必做的基本工作。

房地产多元化的风险防范，第一风险来自于什么？来自于原有运营的风险。我们在进行这种多元化的时候，我们会发生行业的转移，那意味着企业的资源从原来的经营领域逐渐的抽离出来，或者重心投入到另一个行业当中。在这个行业当中我们知道产业的新旧过渡的成功取决于这个行业的发展趋势，你是否能正确把握这个趋势，对未来趋势的判断目前我们看来还是很困难的，因为它有不同的因素来控制。所以行业在新的转变过程当中一定要有足够的把握，并且对任何不利要及时作出调整，这是我们对原有行业风险的一个防范。

另外一个就是市场的整体风险。首先多元化经营是一个流行说法，任何行业都会有一个流行说法，就是把鸡蛋放在不同篮子里头化解风险，但是市场上广泛的关联性决定了整个多元化经营的产业仍然互相之间业面临着风险，特别是宏观力量的冲击下，企业多元化资源分散反而加大了风险，这是整体风险。

第三个点就是换入一个新行业的发展，我们主营业务是房地产开发，到现在换到一个新的行业去。我们的行业进入不是一个简单的买卖过程，也不是兼并以后就可以万事大吉了，真正的企业在进入新的产业以后还要不断的注入资源，去学习、完善这个行业，包括培养自己的员工单位，塑造产品的品牌。另外一方面行业竞争也是不断在变化的，所以竞争者的策略对我们来说也是一个未知数，企业要不断调整策略，进入某一个行业是长期动态的过程，所以很难通过简单的投资额等等动态去分散我们的风险和体现我们的风险，这是换入行业的风险。

第四个是退出的风险。现在有很多房地产企业在多元化投资当中，钱往往很少考虑到退出的问题，但是如果企业陷入了一个错误的投资，无法全身而退，这时候很容易导致企业全军覆没，事实上有很多企业正在遇到换行业，换赛道带来的风险，怎么退出？我们必须有一个计划，也能防止多元化的风险。

最后一个是内部的风险。这个企业整个赛道发生变化了，投资环境发生变化了，因为企业的资源是有限的，我们如果要加入多元化的经营，往往意味着原有企业受到影响、限制，这个不仅仅是理解资金方面的，管理层注意力分散也是一方面，所以它带来的后果往往是严重后果。

所以我们要逐步构建起自己的护城河，另外房地产企业也应该继续发挥它的整体优势，创造产业的资源丰富，创新的能力和专业运营能力，我们在不同的环境当中，不同运营当中，不同产业当中把我们的运营能力提升，再开展多元化运营，这样使我们企业在市场竞争中不断发展壮大。

这就是我今天要跟大家探讨的多元化的问题，谢谢！

主持人：谢谢蔡云女士带来的演讲，请您休息。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是：中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明先生。刘爱明先生的演讲题目是：窄门之路践行渐宽。

掌声有请刘爱明先生！您的演讲时间为15分钟，谢谢！

刘爱明：谢谢，观点论坛每年我都参加，其实讲的话题都差不多，大家知道后来我只有出来做产业，6、7年我一路都是讲窄门，因为这条路没那么好走，就要很坚定的走下去，每年我们都不断实践，不断有一些新的体会，业务上不断也有一些新的结果，今天利用这个机会跟大家汇报一下。

前面我在论坛当中说了这个观点，2015年我出来创业的时候体会非常非常深，从销售为主转为运营为主。我觉得房地产永远是一个黄金行业，这个在中国来说至少二十年，三十年都是这样一个行业，我们做的模式要跟原来不一样，原来可能以销售为主，这就是制造业的模式，买原材料，买生产产品，然后把它卖掉，但是今天没有多少可以卖的住宅，量已经非常少，所以接下来就是运营为主，持有一个项目进行运营，从城市不断增值到资产不断增值，我们要有这么一个过程，所以接下来就是运营为主。

所谓运营，不是普通房地产所说的，更多是空间的运营和商场的运营，酒店的运营，写字楼的运营，产业园的运营，文旅项目的运营等等，它是这样一些运营，这个方面能力的要求就很高了，大家比较熟悉的商业运营在中国两只手是可以数得过来的，如果运营做得不好这个商场就不赚钱，如果做成像万象城这样的，运营就非常值钱。比如万象生活有一千多亿的市值，实际上万象生活就是住宅的物业管理+商业运营，因为它的商业运营做得非常好，所以市场会给予比较高的估值，所以我觉得未来是要变成这么这样一个为主。

我是做产业的，产业园的运营是做什么呢？我们拿智能硬件园区行业来说，我们做一个智能硬件园区有什么服务呢？我们有一个智能降本的服务，比如说在手机前期设计阶段通过设计降低成本，这是一个很专业的服务，这儿就不细讲了。我们还做了一个智能硬件加速器，快速的资源对接，是全环节供应链的一个平台。我们还有分析中心，这是解决市长的问题，就是你能不能帮助硬件企业打开销路，打造订单。还有传统的金融服务，还有一个中城金服技术服务，这方面我们能力很强，在机器视觉、动态稳定性、智能测试能力都很强的。

围绕智能硬件这个企业，我们解决它的设计成本的问题，解决订单的问题，解决金融服务的问题，解决技术问题，这个称之为产业服务，围绕这个行业内的产业服务。还有传统的企业服务，比如说物业管理，企业管理、知识产权、工商税务，把这两个加起来是一个园区的运营服务，这个原来讲过了。实际上谈到这些事，就跟我们房地产运营相差太远了，今天我利用这个机会也说一下窄门之路，践行渐宽。

我们跟华润成立了一个重资产的业务，叫华城，做产城融合，产业园区的项目。我们还做了一个全流程业务服务，这都是跟华润成立的合资公司。还有一个是轻资产业务，但实际上是中资产，这一块大概有一百多万的规模。我们走窄门之路背后都是一套专业的产业运营服务体系。这三个业务现在都有规模，有盈利，我们可以看清晰看到它未来得发展和市场需求，这一块作为我们来说就是在市场变化当中处于有利的位置。

下面我简单把这三个业务跟大家简单汇报汇报。

跟华润置地那边的合作，我们希望打造一个华润置地的产业平台，重的侧重于产业载体的开发，轻的侧重于产业生态的运营，大概是这样一个逻辑。对于这个平台我们有一个定位，希望做成专业产业运营服务商，服务中国制造转型升级，这是我们创业最开始的初心。我们现在聚焦两个领域，一个是健康领域，还有一个是智慧领域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等这些。几大产业，我们做了很大的服务平台。

具体到这两个公司，因为我们现在运营的大概有300多米的规模，我把这个公司说得稍微具体一点，再通过一些项目跟大家说一说。

我们跟华润这个平台希望打造全链条的服务，华城是全流程的服务，我们从最开始的产业定位到产业体系的建设，到招商咨询业务，实际上我们招商是前置，然后到产业生态的构建，建立一套服务体系。然后才到设计，产业园区开始设计，在甲方建造阶段提供产业招商。我们希望以产业生态可落地为目标，产业调研微机室，产业政策为支持，产业运营体系构建为路径，产业联名资源链接和导入为策略，行业影响力打造为招商及服务抓手，我们现在比较多的是跟地方政府取得一些合作，当然跟开发商也有合作，这个主要是围绕智慧产业和健康产业，打造的“润慧”系列。

因为大家总在说产业地产，我觉得今天在这个时点说我们做一个新的领域产业地产，我觉得还是要初心要正。大家问我为什么要跟华润合作，我体会最深的是除了华润作为央企的品牌、资源这些之外，对我来说最重要的你真的是做产业+的过程，这一个很重要，如果真的做产业那就是刚才说的那一套产业服务体系要不要下功夫，这也是我刚才在圆桌论坛说的观点。我们房地产发展到今天，它的问题可能更多的是究竟什么是房地产，你做的是什么玩意，这个我们要有清晰的认知，如果认知上有模糊，有片面，有扭曲未来就会出这样那样的问题。

我举几个例子，第一个是广州润慧科技园，对我们来说最重要的还是服务体系，我们也拿了很多奖，当然最重要的是背后有这样一套服务体系，是以电子信息为主的产业服务体系，你给产业园的客户提供什么样的专业服务，这可能是根本，在这儿也没有时间细讲，如果大家有兴趣了解可以后面再交流。这个项目已经建成了，我们从头到尾服务到尾。这里有一个很深的体会，传统的开发商比较直接，你帮我招商，我想说的是前端你不让我参与，后端让我招商是很难的，武功都废了一半，所以核心是开始就要参与，甚至在设计之前就参与，不能把设计定完了再谈招商，这个逻辑上不对，这是一个体会。这个园区第一期已经开发完了，招商的结果也非常好，基本上就是规上企业。

这个是华南生命健康科技产业园，这个产业园的产业纯度在惠州排第一，80%都是医疗企业，也是一个规上企业。实际上从投资回报来看，各个方面的指标都是不错的，这就是一个很好的业务，满足了政府对产业园区的需求。我们产业地产商不要利用产业跟政府谈判，政府卖产业永远都是亏钱卖的，它希望你作出产业特点来，如果做不出产业特点建议你别做，它一定会有矛盾，政府要的东西你不给他，你想要的东西必须拿到手，这个玩不下去，大家应该有这样一些思考。我们打造这个模式以后，我觉得是一个持续的模式，我就是纯做产业的。

最后还有一个项目就是深圳坪山的医药产业园项目，是全持有的，我们做的就是制药。这个行业的特点就不细说的，它更多也是体现产业的特点，从供给系统、配套、废水处理、危化品仓库，一直到四废排放等等这一套东西都有。建设完了还要运营，核心是运营，能不能把这个租满，能不能把产业特点做，因为REITs的产品大家看重的是长期稳定的收入，否则大家很难相信你有长期的未来。

刚才举的几个项目都是盈利不错的产品，并且是可持续的，我觉得这个是我们产业地产的正道。

今天利用这个机会跟大家做了这些汇报，谢谢！

主持人：谢谢，让我们再一次用掌声感谢刘爱明先生的演讲。议程非常密集，我们马上将要进行的是“主题讨论会”。

这个行业寒冬，活下来与活得好的企业，总有一些值得我们借鉴和学习的成功之处。而这些，正是他们度过寒冬的棉袄。

尊敬的各位来宾，今天下午首场主题讨论会的主题是：多元破局

首先请出主持嘉宾，掌声有请：

广东省房地产研究会执行会长韩世同先生；

上海证券有限责任公司首席分析师金文曦先生；

接下来请出我们的讨论嘉宾，他们是：

中海商业OFFICEZIP全国高级总监李雪瑞女士；

金地集团开发管理公司副总经理王英臣先生；

下面，有请韩世同先和金文曦先生为我们开启本场主题讨论，时间为40分钟，谢谢。

韩世同：大家好，刚刚听了蔡云秘书长，还有刘爱明他介绍产业园方面的发展，我们看到蔡云秘书长从理论方面，从指导、原则这方面为大家探讨多元化破局它的可能性以及它的风险所在，我觉得讲得非常透彻，因为他站占全国的视角上去探讨这个事情。刘爱明先生前几年也主持过产业地产的论坛，我们刚刚一看这几年他完全没有闲着，跟华润，跟政府一起做了大量的产业园。产业园其实是非常非常难做的事情，我看到刘总他甚至提出来，即便是销售型的也可以持续发展，我觉得这个是非常好的。

关于多元化，我们几乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的问题也出在多元化上面，所以多元化我们一定要来探讨，怎么样把多元化跟专业化结合到一起，我觉得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做转型，不做多元化可能是等死。再一个肯定不能用住宅地产的思维去开发，其实除了商品住宅，其他都差不多是产业的，就是不可以快速周转的，就是要一次性大额的投资，要靠慢慢的回报。所以我刚刚听刘总介绍的一些非常好的经验，包括前几年我跟黎总一起去凯德拜访，它就是用私募REITs来做的，几乎好的项目可以不用销售，所以我觉得要创新融资模式。前几年我们也强调，不能要用债务融资，能不能用股权融资，其实REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就领头，你看华润其实就是非常有势力。张一平好像跟启迪也没有合作下去，启迪没有强大资金做支撑话，你要发展产业谈何容易，恒大也是没有实力，我觉得不能太多面的发展，选一个赛道就不错了。香港很稳定，它可能通过住宅地产发展之后自己搞一个写字楼，写字楼肯定是重资产，这样负债率也不超过30%，这个就非常好。

我就先说这么多，一会儿我介绍一下中海和唐总这里，我现在把主持交给我的拍档金文曦先生，他是上海证券首席分析师，由他来主持一下，一会儿由金地的王总先谈谈，我们探讨一下怎么样破局，既不找死，也不等死。

金文曦：刚刚韩会长提到这次疫情影响蛮大的，我本人也是因为在上海，封得比较厉害，现在处于一个观察阶段，此次也是非常荣幸能够参与到观点年度论坛的交流和主持活动。

我想简单讲几个点，也引出后面金地的王总。

首先刚刚韩总提到了多元化，从资本市场角度来讲多元化这一块，过去几年大部分房企经历了黄金十年的圈地运动，这样的情况下，实际上当时的使臣倾向于规模体量比较大的，同时也是利用资本市场，利用债务杠杆起来了房企。在去年年度策略当中我们也提到关于整个杠杆周期，从早期的债务杠杆到权益杠杆，也就导致了去年恒大的爆雷事件，导致产业链下属大量企业出现了债务危机。我们自己判断，也是从未来十年当中比较大的点就是权益杠杆，权益杠杆这一块也引申到王总提到的代建，我们自己判断代建其实是属于权益杠杆达到一个极致水平的标志。大家知道，从2017年开始整个土地价格上涨之后，实际上大量的房企采用了合作拿地，权益杠杆相对来讲各家使用比较多，特别是资金实力不是非常雄厚，但在当地有一定的品牌口碑，区域范围内有一定客户资源的房企，他们可以通过轻资产，包括小股权的方式进行操盘，或者进行合作开发。

这个问题我们自己觉得，大的趋势肯定是往这个方向去走，但是近两年，特别是这段时间房地产信用爆雷这边，权益杠杆也会收到一些影响，有两个原因：第一个这波爆雷之后，今年上半年出的并购贷，往往接可能的项目端小股权可能只有20%或者10%的水平，这里面涉及的利益方会比较多，这也是我们自己感觉从集中供地之后，更多的国企和央企更倾向于拿集中供地项目的主要原因。

回到多元化的角度来讲，传统的杠杆已经在往轻资产方式去走，经营方式上多元化的点可探索的也比较多，比如说产业园模式以及做得比较多的像香港靠拢的商业管理模式，包括国外地产金融、地产基金的模式。再加上前两年开始，包括今年REITs这一块，我们也从几个方面来看。

第一个是从整个大的多元化的背景，首先还是集中在一个点，就是从自己优势区域做拓展，千万不要贸然进入一些看似很好的领域，因为从很多的经营层面上来讲，可能觉得挖一些人过来就能做，实际上不是这样的，第一个还是要有标杆项目做支撑，第二个还是要因地制宜进行相应的配套，所以还是要结合各家房企自身过往的运营经验以及资源优势来做布局，这是我们比较关注的第一个点。

第二点就是目前从各个领域当中资本市场比较关注或者说可能会在市场得到大估值的领域。其实产业园这个模式应该来说不是说非常新颖，这些年多这么多家企业无论重的、轻的都做过，我们研究下来大家对于产业园类的资产还是比较谨慎，包括对相应的股权投资。大家都知道其实产业钩地还是比较容易的，后期能不能形成正向循环还是值得去详细探讨的，而且它的可复制性并没有大家想象的那么强。所以这个领域我们觉得多元化现在的压力还是不小，可能现在以国企和民企合作的项目会比较多，大家单一项目出表上市的估值，或者资金募资能力会更好一点。

再一个就是资本市场非常热的物业管理板块，包括商业管理板块。这两块我们自己感觉，经历了这么一波周期，应该说从2018年之后其实整个市场还是非常热的，到了这两年，特别是当它的地产集团母公司开始出现债务危机之后，首先可能会抛售相应的物业管理的资产；第二个是可能会出现相应的物管和地产母公司之间现金流关联性的业务问题，这一点也导致了去年整个板块出现了比较大的问题，所以这个板块还是要精挑细选，特别是今年还会有几家龙头大公司，包括像万科或者其他大公司陆续会上，这也是一个板块最后一个投资的机会了。

第三个多元化的领域，我们自己觉得也是目前方兴未艾的，就是后面王总会提到的代建这一块。代建从上市标的来讲还是比较少的，最早上的是绿城代建。代建领域刚刚也提到了，我们把它看成一种轻资产或者是权益杠杆，到一个极限水平之后可以进行输出的一个模式。我们可以看到代建这一块目前各家房企在体系内都在进行培育和尝试，真正实现规模化和全国化的输出相应来讲还不是特别多，我们自己感觉有几个点：

第一从第三方数据来看，龙头公司的市占率还是偏高的，这样对很多经营者是有很多压力的。

第二个像这一类公司，首先从母公司来讲已经实现了2000多亿的销售规模了，兄弟公司或者是子公司代建这一块，目前首先立足长三角区域，再往全国化扩张过程中绿城的品牌还是打得比较响。代建这一块一个是操盘能力，再就是前端后端一体化解决方案，包括后端销售能够使用代建方的品牌，这个也是比较大的亮电。

第三个就是代建市场出现了一些新的变化，第一个是政府代建这一块开始大量放量，也是结合到近期各级政府提到了保障房和公租房、廉租租的修建计划。

我就讲到这里，从具体业务端有请金地的王总详细介绍，谢谢！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集团下面管理的代建业务平台，我从三个方面跟大家分享：第一个我理解的未来房地产行业多元化的趋势；第二个就是在现在市场背景之下，现在行业背景之下轻资产的业务在市场的参与里面，主要参与的主体和呈现，它的作用会是怎么样的；第三个讲讲代建或者开发管理公司这一类的主体现在的发展和现在做的业务量，以及我们所谓的代建公司的多元化整体的路径。

从我本人来说我有金融公司的经验，有房地产重资产投资的经验，现在在做轻资产的代建业务。在我理解多元化无外乎有三个方向：

一个是刚才各位嘉宾都提到了，未来和过往其实很多的地产同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其实挑战更多是新兴能力和整体战略眼光。

第二个多元化更多是从整体的房地产开发商的角度来说把业务做宽，我们知道同业态角度，从品类角度是一种口径，我们知道从住宅开始，很多同行已经涉及到大的商业地产，包括办公、商场，整体承租这一类的。还有产业地产的投资，包括有一些体育类地产的投资，教育地产的投资，养老地产的投资，这个是整体把业务面做宽。我们现在还有一类，在整体房地产里面做深，在产业链里面我们知道从一个地产项目，不管是持有型的，销售型的，从金融产品入手，从基金入手，从开发管理入手，到未来运营管理、物业管理，包括家装服务，包括全程代建服务，这是一个做深的角度。

现在有些企业多元化是在争取多宽的方向，可以是重资产做宽，也可以是轻资产做宽。做深的角度更多是基于历史上的经验积累和专业积累，或者之前团队经验积累，沿着产业链进行做深的安排。

再一个现在行业出现了一个拐点阶段，也就是说现在有几个关键词，第一个行业在降杠杆，行业低毛利时代基本出现，这个会带来几个变化：一个我们知道整体房地产开发规模从趋势来说是长期维持顶部，或者维持一定规模基础上运行的，这就会带来整体社会上投资主体的多样化。原来开发商是大而全，不管是售的还是持的，高杠杆之下其实都是开发商的角色从事这样的主体。但是现在投资主体多元化在发生，一个是国企、政府在下场，不管是产业类还是工业类的投资。第二个刚才提到高杠杆之下现在要往低杠杆去转，我们如果按照发达国家历史阶段来说，债转股的投资，社会资本以权益性投资开始进入房地产。在这个基础上我们知道会出现整体的管理赋能和对外输出，自动会带来轻资本的业务，在现在的市场环境下会出现变化。轻资产输出有开发专业型的输出，有运营管理型的输出，有资产管理型的输出，这是未来一个轻资产的方向。

第三个点，大家知道代建整体的方向或者市场上比较多的是商住代建和政府代建，这是市场上占比很大的方向。但从长期来说，存量和增量两个会有一个整体逐步倾向的方向。金地整体多元化的发展方向，我们承接集团成功的管理经验、管理体系，嫁接兄弟公司的管理资源，我们其实是想在代建这一块寻找第二曲线和新赛道，我们现在是代建+运营和代建+资本，这是一些方向。包括我们在在厚我们的新赛道和第二曲线，也寻找在代建领域新的方向，比如说我们做产业园+运营的代建服务，比如说存量改造的市场做一些代建服务尝试。最后两点，我们也在做村集体或者是集资建房类的代建服务，包括一些城市地标的代建服务。所以现在轻资产正当其时，而代建是一个良好的出路。

我就发现这么多。

韩世同：谢谢。

中海其实在住宅开发这一方面非常厉害，如果说万科是北大生的话，中海就是清华生，一个是理科生，一个是文科生。刚才有一些综合指标方面，住宅发展的非常非常好，但是近几年中海也开始转向商业，我看唐总介绍过，他们现在有几百万的写字楼，这次就由李总代替唐总介绍一下。

李雪瑞：谢谢各位嘉宾，我是来自中海商业的李雪瑞，今天受唐安琪总的委托，非常荣幸来到今天这个圆桌论坛，我非常快的介绍一下我们公司以及我们所做的业务。

中海商业主要负责中海地产旗下持有型的办公、购物中心、酒店，还有长租公寓这些业态。今天我们的主题叫做多元破局，我觉得多元破局对我们来讲第一个要找到锚点，而我们的锚点就是聚焦本来的业务本身。以我们团队所在的中海商务业务为例，中海商务持有一千万体量的商业项目，其中办公这一块已经运营的项目接近400万平米。2016年通过商务办公的发展，目前已经在全国布局了30多个城市。

我们所谓的这个锚点是什么？并不是今天有疫情就做多元破局。在2016年时候我们就在做自己本身业务的破局。2016年我们就捕捉到办公其实发生了一些改变和变化，所以我们创立了自己的自有办公品牌OfficeZIP，目前经过6年的发展，OfficeZIP集中的多种业态，同时孵化了自己的会议中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。应该来讲，我们都是抓住办公商务客群的锚点做多元布局，所以OfficeZIP变成目前国内业态最丰富的自有办公平台。

前面两位专家讲的是业务横向的发展，去年开始在中资产和轻资产方面做了非常多的努力，不仅仅是在自己楼里面，我们也在别的业主方里面，比如说去年拿了北京非常核心地段西二环的一个项目，是原来的华联商厦的一个城市更新项目，进行了全新商业模式商办聚合体的改造。除了横向上面的发展，在纵向上面也做了一些新的探索和尝试，业务本身现在来讲是一些小创新，什么叫小创新？就是结合业务本身，其实我们服务的办公人群是有一些小的幸福感的，比如说最近疫情的原因，所以我们同步做了一个特别有趣的探索和尝试，我们邀请居家办公的人群来参与我们的打卡式的趣味体验，来了解每天在居家办公里面每一位个体他的一些办公效率的变化，对于空间理解的变化以及对于未来趋势的一些前瞻性的体验，为未来的办公产品研发和行业趋势提出一个判断，我觉得这就是一个趋势的小创新。

当然我们认为未来的创新还有什么呢？一定要结合我们大的国家方针和策略，比如现在的低碳，比如说现在的ESG，我们现在所有新项目都是围绕着低碳产品的发展来去做的，在不确定世界里面低碳一定是确定的多元化的抓手。

我的分享结束了。

韩世同：非常感谢各位表达的意见，虽然现在嘉宾数量比较少，但是也能够从中海、金地，还有上海证券的视角上透视一下多元化的路径。

到此结束！

主持人：谢谢韩世同先和金文曦先生的辛苦主持，谢谢各位嘉宾的精彩发言！

再一次感谢参与讨论的各位嘉宾，而本次论坛第二环节议程到此也正式结束，接下来进入最后的第三环节。

房地产企业信贷违约事件的发生，导致融资环境恶化，现金流成为了扰动房企神经的最关键因素。这改变了许多企业，未来还将产生哪些影响？

观点年度论坛第三环节主题是：发展篇：资本回归。

首先有请本环节演讲嘉宾：奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生，蔡金强先生的演讲题目是：明日之后。

掌声有请蔡金强先生，您的演讲时间为20分钟，谢谢！

蔡金强：谢谢主办机构的邀请，今天很荣幸，因为时间关系，我浓缩一点。

大家如果看这个主题，你会发现这个主题叫“明日之后”，这不是危言耸听。去年5月份我帮一个机构做这个题目的时候，我说的是至暗时刻准备到来，当时主持人还认为我有一点悲观，现在我这个题目叫明日之后，意思就是说房地产行业现在正在面临一个惊天动地的狂风暴雨式的供给侧结构改革，所以整个局面非常严峻，我大概简单说一下现在市场上发生的情况跟大概未来一年多的展望。

这个PPT内容比较多，所以我会跳着说。生死存亡之秋、强有力的救市势在必行，还有一个展望，我分这三部分来说。

目前行业正在爆雷接近30家，接近整个行业销售的2成左右。这个数字还是虚的，因为有一些公司是接近在爆跟不爆之间，比如说世茂、融创等等，这是比较边际性的。如果说把这些边际性的严格来说，事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家，应该占到整个行业的3成多。3成多是怎样的概念？因为咱们这个行业之前国企大概占了销售额的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是这些民企正式爆雷已经接近一半，所以大家大概可以看到情况严峻的程度。尤其在这些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，这是这个行业一个特别严峻的现状。

行业现在除了债务爆雷以外，大量的地产公司都无法出报表，2021年的年报大概有一般地房企都没有办法出报表，或者审计师有保留的意见，或者说有经营的担心。这个事情事实上不太好解决，因为它有三个问题，第一就是资产负债表的现金怎样去界定？因为去年开始发现资产负债表上的现金真正可用的部分是小到离奇的，这部分真实能动用的可能只有报表上的10%左右，还有表外负债，这些都是很难解决的，这是一些会计报表的东西。

更为严峻的东西是这个，去年我在参加不同的论坛或者讨论会的时候，我一直都是在强调，当时9月份、10月份市场还是可以救过来的，因为当时更多是一个信用的问题，也就是这些地产公司公司债各方面大幅下跌，没有办法刚兑，当时是可以救过来的，我的看法是，这个就像病人身体一样，如果这个病出现转移，一旦转移到销售，销售出现雪崩很难救回来。现在这个病已经从信用转移到了销售的血崩上面，所以这个问题就变得很难解决，因为资金的缺口非常大，已经不是放宽一点点了。而且这个病还比较严峻，1—4月份跌幅太惊人了，而大家别忘记地产公司资金来源有70%—80%都是来自于预售款，现在出现这么大的缺口，已经从信用端向销售端转移，所以我觉得民企的生命是在跟时间赛跑，靠它自身造血功能的恢复应该是很难做的。

所以这种情况下你要靠挤牙膏政策的放松把市场救回来应该是不可能的，现在真正能熬过这个大风暴的民企两只手都数得过来的，所以这个情况民企基本团灭的，民企的生命是在跟时间赛跑，而政策是在挤牙膏的进行。销售的血崩造成的资金缺口不是放一点按揭就可以弥补的，现在的问题是销售什么时候能回暖？而且现在还有一个比较严峻的东西，就是整个房地产公司3月份美元债出现了一个刚兑高峰期，下一个高峰期是7月份，哪怕熬过了3月份，7月份的槛怎么过，这也是一个很大的问题。所以我们认为整个行业靠自身的恢复是非常困难的时候，所以我个人觉得在这个时候一些更为猛烈的救市应该是可以期待的，除了限购、限贷、按揭贷，开发贷，在未来一个月更为猛烈的政策是可期的，如果不出来的话应该是会团灭的，哪怕现在事实上已经接近团灭的状态。所以在未来的一个月，我们觉得应该可以看到一些重点政策的出台。

我再说一说潜在性的一些政策。

我们觉得在未来一个月左右应该会见除1线、极少数1.5线城市以外，大部分城市都会放开限购、限贷政策，现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策，这两年苏州跟南京都有局部放开，苏州跟南京是比较有代表性的，因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市，所以后续可以期待2线城市，甚至1.5线城市在限购方面会放开。

政府在土地方面也会有一些更有利的政策，比如说限价，土地垮支付方式。降低降准，在按揭开发贷发力补充流动性。甚至未来一个月，我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些，因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。长期一点，像金融稳定基金也在进行的过程当中，而且这一两天我得到一个信息，政府在退税方面也在加强，最近有不少房企应该都有收到政府的一些退税。比如说那个项目之前是亏损了，可是他提前交了很多土征税或者其他税收进去，以前是拿不到，现在都有一定程度的返还，所以我估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市。但是我个人也倾向比较悲观的，因为我个人觉得轻微有点来不及，这不是悲不悲观，而是事实上就是这样一个情况，而且疫情让整个楼市小阳春推迟了。当时我觉得5月份会有小阳春，现在觉得5月份或者6月才有小阳春，因为疫情让销售的回款推迟了大概两个月左右，但是5月底或者6月份还是有小阳春，因为前面累计了太多潜在性的需求，再加上大量政策出来，所以在销售上应该在5月底6月应该还是能看到一些小阳春。

一二线城市率先反应，二手房会更加明显。为什么？因为现在太多公司爆雷，尤其民企。真正行业的销售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因为5、6月份的回暖也只是一个小阳春而已，后面可能还会重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才会全面性的回暖。

到时候的回暖除了一些政策的驱动以外，还有另外一个主要的因素是因为供应大量的锐减，造成一二线城市供应大量不足，这样才可能会催生全面性一线城市、二线城市在今年年底的回暖，所以这个回暖真正的时期大概要到四季度左右，这对于房企来说，尤其是民企来说是非常非常困难的一个情况，这也是我们为什么比较悲观的，也就是陆续会有一些民企爆雷，因为实在是未必能撑到那个时候。

我们觉得去年下半年跟今年是海啸式的供给侧改革，大量的民企会退出市场或者被淘汰出去，这可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段，这也没有办法。另外国企跟城投会成为整个市场的主导，整个市场明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量，以前民企占2/3，可能以后国企、城投会成为2/3。

最后说一句，民企也没有必要非常悲观，因为房地产本身就是一个周期性的行业，有时候各领风骚三十年，前二十年可能是民企大行其道，这几年可能是国企或者城投，但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后，民企的生命力又会焕发出来。所以我个人觉得没有那么悲观，只不过在这一段时间，中短期会有大量的民企被淘汰，而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。

我今天大概用20分钟做了一个演讲。谢谢！

主持人：让我们用热烈的掌声，再一次感谢蔡金强先生的演讲，谢谢。接下来，我们进入最后一场主题讨论会。寒冬渐去，春天隐约走来。房地产行业如何看到隧道尽头的光亮？

尊敬的各位来宾，今天最后一场主题讨论会的主题是：冬天法则

首先有请主持嘉宾上台，他是：

世联行首席技术官黎振伟先生；

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

滨江暖屋总经理陈驰先生；

方隅控股CEO陈坚先生；

金地商置财务管理部总经理兼金地草莓社区总经理霍炳辉先生；

波士顿咨询董事总经理郭屹先生；

深圳市东方置地集团有限公司副总裁、商管公司总经理王俊标先生。

谢谢各位嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天最后一场主题讨论，讨论时间是40分钟，谢谢。

黎振伟：谢谢主持人。

各位嘉宾好，我们在网上已经做了很多交流，针对今天最后这一场对话也做了很多准备，希望最后能给大家留下深刻的印象。

刚才蔡先生讲了很多的观点，我相信大家都有点出冷汗了，我们这个行业估计会在狂风暴雨之下，很多企业都不容易，所以我们讨论冬天的法则，包括风暴下如何存在，这个话题更有价值。

冬天的法则，我们要从好的企业身上寻找基因跟模式，这一轮讨论我们希望能够从冬天找到生存的法则。

首先问一下第一位嘉宾，是滨江暖屋的陈驰总经理，2021年是民企绝对的冬天，但是滨江集团满眼的春色，他们作为民营企业获得了1691亿的销售，同比增长了24%，为历史最好的成绩，财务稳健，三条红线均达标，融资利率4.9%，创历史新低，三年建成了40万平米一万套支持出租商品房，成为全国标杆。在众多民企纷纷爆雷的今天，我们滨江集团是怎么做到，根本原因是什么？所以第一个问题问陈驰总。

第二个问题，在很多企业都难以做支持出租屋房的当下，滨江暖屋是做到的，要做好出租屋房企业需要做好什么？

陈驰：谢谢观点平台。

第一个大的问题，咱们董事长可能是最准确的，我今天分享一下他的观点。

滨江能做到现在这样一个状态，根本原因一个绝对优势加三个盈利优势。

绝对优势指的就是人员精干，同样的时间、同样的成本，同样口碑之下我们能用更少的人员完成一个项目，完成一件事。

三个盈利优势指的是品牌、融资和合作。

品牌我们的含义是多的，在内靠品牌，在外靠品质。在内怎么淋漓尽致发挥在浙江的品牌效应，抓紧还是抓品质，包括工程品质和服务品质，这是品牌。

第二个就是融资，现在爆雷企业在融资方面出现的问题主要是杠杆放大或者是渠道放宽，三条红线放大，社会资金出现问题，不管是个人还是企业等等，包括施工单位欠钱等方面，滨江在这方面总的来说做得比较严谨。

第三个就是我们的合作。小的方面来说，我们跟施工单位的合作从来不欠款，而且合作都是十几年如一日。大的来讲，像杭州过来的TOP3的公司绝大多数都在跟滨江合作开发。

以前我们讲的人工精干高效，现在加了一个经营精准高效，财务安全高效。

上面这些是我们滨江能够稳健前行的原因。

回答主持人第二个问题，我们滨江暖屋做支持商品房上面，我们做这一块的原因有两点，第一个做暖屋可以跟我们的主业地产结合，第二个国家在倡导租售并举，暖屋现在自持的物业货值大概是110亿，房间数大概有1万间，这是我们做这个业务的原因。

另外我想定义一下我们这个产品，我们自己定义为自持商品房，跟很多长租公寓不一样，我们做的是住房租赁行业，并不是常规意义上的长租公寓，长租公寓是坪效为导向，我们自持商品房的逻辑是客户导向、产品导向、服务导向，也就是说把客户需要的阳台配上，厨房配上，需要的主卫、客卫都配上，功能比较全面，而不是以极简的方式来做。这样的背景下就会出现产品标准化，我们自己花了两年时间做标准化的住宅租赁产品，品质也是达到了第一梯队，这是第一个不一样，就是我们产品不一样。

第二个是我们的服务不一样，租户住在这里是享受物业的服务跟自己的管家服务，也就是提倡的双管家服务，他们的住宅体验会更加住宅化。

第三个是公区配套不一样，他可以享受小区里面的会所，儿童乐园等等，真正做到租售同权。

第四个我们客户比较全面，除了一些白领，绝大部分是一些小两口者口之家。暖屋主要年龄群是25—35岁之间，而且这里老人和小孩占比达到了15%。另外我们也统计了一下本科占比达到70%。这样一来整个租户跟小区业主整体和谐度是非常高的，再加上我们的房东是开发商自己。

结合前面四个不一样，我们要做好五好社区，好房东、好品质、好服务、好配套和好邻居。

现在我们只能说开了一个好头，有一些成绩，我觉得有几点可以跟大家分享：

一个是我们滨江房产在杭州的品牌效应，我们集团的宣传就是互相协同，这样做的好处是前期比较容易打开市场，客户接受度比较高。

第二个就是整个滨江房产品质的保障，前面好的施工队伍，还包括我们整个供应链，这种保品质的成本会控制比较好。

第三个是滨江物业整体服务保证，规范比较完善，而且暖屋跟自己物业公司配合比较就比较完整，成本比较低。

第四个是区域聚焦，集中在杭州做，对这个市场吃得比较透，各方面产品比较集约，客户也能共享，也能弥补租赁客户的时效性。

第五个团队沿用集团的精干，很多管理比较扁平化，执行力更强。

最后就是离不开公司经营层的全力支持，因为我们做这个业务并不是权宜之计，而是真正希望在租赁住房这个行业做出一点成绩，践行集团提出让老百姓都能住上一套好房子的企业理念。

大概就是这些，谢谢大家！

黎振伟：谢谢陈总，合作真的很重要，您给大家提了一个法则。

第二位方隅控股CEO陈坚先生，陈总的公司很特别，我们说中国长租公寓很难做，难在重资产，回收长，成本高、利润低，不易获得低成本的投资，这几乎成为了共识，但方隅几乎颠覆了我们的认识，公司开业三年多，重资产规模达到180亿，合作资金15亿美金，管理房间近4万间，定位高端宜居定位，把看似不可能变成了可能，其中最重要的原因是什么？给我们同行的启发是什么？

第二个问题来了，方隅公寓的经验源于国际成熟的经验，在国内有没有可学习借鉴移植发展的可能，如果可能，政府及企业需要改进提升什么东西？陈总，这个问题提给您了，简要回答。

陈坚：谢谢主持人，我是陈坚，是方隅控股的CEO。

我们现在管的房间数大概接近4万套，重资产超过180亿人民币的。

第一个问题做重资产很难，为什么那么难呢？我先把这个认知的问题改一改。很多人都为的如果做重资产不一定是赚钱的，但是从我的角度来说很简单，如果不赚钱的话不能做，这是毫无疑问的。还有我们一直以来做这些重资产的项目，其实所有都是赚钱的。为什么会这样，分几个方面：

第一个我们方隅做长租公寓的时候，配合我们基金管理的业务一起，这是我们建立整个业务前提的时候已经有这个认知了。

第二要确保所有的项目都要赚钱，其实赚钱有两个事情，第一步是投资，投资肯定不能高，我们做的投资如果太高了肯定不能做，因为要是投资错了以后要回本基本是不可能的。怎么做到项目符合我们的要求？第一精准的定位，第二满足客户需求，第三就是我们的坪效，这三个因素都要符合我们投资人的要求。

另外一个问题房地产的投资，存量物业的时代其实国外已经非常成熟了，你看美国也好，澳大利亚也好，或者是欧洲也好，其实很多不同的资产管理人也做很多房地产的投资，也是用他背后的保险公司、退休基金或者是股权基金的钱来投。其他国家都成熟了，中国也要做到成熟的话有几点：第一政府的认知很重要，如果要投资，每一块地我们研判的时候都很重要，就是看收益率，看内部回报率。第二个就是运营商跟资产管理人的认知；还有最重要的就是事情就是真正做到所谓的基金管理责任的话或者业务的话，最重要的就是受托者。最后一点大家要知道长租公寓都是比较长期的项目，长期项目肯定需要比较长线的基金来配合，如果是长项目配短基金这是死路一条，所以长项目配长基金非常重要，所以选择基金做我们的项目这个非常重要。

我就分享这几点。

黎振伟：谢谢陈总，今天我们都谈到了认知，其实认知是蛮重要的，到了中国的今天，我们很多认知需要调整，同时要做好运营，最后一个就是好的口碑，也就是长期主义，我们不能投机取巧。

方隅的经验应该可以学习，我们希望更多的企业能够向方隅一样做长期主义，把成熟的经验变成中国可行，谢谢陈总。

第三位嘉宾来自金地商置财务管理部及金地草莓社区的总经理霍炳辉。第一个问题是“房住不炒”，租售并举是国家对房地产发展的基本要求，但行之不易，你们是如何看待长租业务，如何化解长租业务的问题跟风险呢？

第二个问题来了，从开发到经营，今天都说经营，很多企业都很难做好，我们传统的房企需要做哪些根本的改变呢？刚才就提到了认知，特别是当开发规模、利润下降以后我们房企如何布局长租公寓的业务呢？这两点请霍总解读一下。

霍炳辉：感谢主持人。

其实金地在2015年开始金地设立了金地草莓社区，专门从事租赁住宅行业，一路走过来我们也经历过2017、2018年的疯狂，也看到2021年这个市场回归理性，中间政府的一些调控，包括同行的一些爆雷我们都一一淌过来了。

就像陈总说的，美国收租行业是几千亿美元的市场，这么大的一个市场主体能持续运转这么多年，所以这个行业你说它不存在在逻辑上是不存在的。但是这个行业落地在中国这片土地上之后，我觉得如果要长远的发展，还是需要政府跟市场主体一起努力。

先讲一下政府方面可能需要的一些资源，还有后续的思路。

一方面我们可以看到这个行当都是做包租，没有什么土地，但是近两也年都看到各种各样政策的松绑，给这行业提供了非常多的土地供应的来源，至少来源比之前丰富多了。在中国要做土地相关的生意卖家只有一个，如果各地地方政府一直没有松开这一点，我们想象的空间就有限。现在来看整体的方向还是比较喜人的，尤其是2020年下半年开始，陆陆续续越来越多的城市投入到多元化供应大行当里面去了。

金地草莓社区在2020年也是破冰，现在在其他一些城市也在陆续勾兑一些土地，也在持续快速推进。外另外一些税务跟财务扶持上面，我们也看到政府非常多的努力，尤其是去年7月份，深圳市的领导就专门到了深圳草莓社区去做了一个视察，也很接地气，也问到的作为市场经营主体的痛点、难处，当场给在场委办局布置了一些作业，我们作为市场主体看到政府给予这么大的支持跟关怀、关注，其实也反映了国家对于这个国家持续的一个发展肯定是投入非常多的精力的。

第三点我们毕竟是做生意的，这个行业的资产投入肯定是非常大的规模，毕竟它是收租金，不是卖房子，如果没有适当金融政策配套，这个行业可能走不远，一两年就会停下来，因为海量资金投入没有回报没人愿意干，最后剩下政府兜底也不现实。我们也看到这两年各种各样对于这个行业一些豁免的优惠政策，比如说作为房企三条红线是回避不了的问题，但是对于租赁住宅是划在三条红线之外的。我们也看到了一些开发贷的条件非常好，无论是期限还是利率，还是各种各样的条件都是远远优于销售物业开发贷的产品，所以金融上面的支持力度也起来了。

综合来看，在政策政府方面的供应，土地政策方面的一些供应，对于这个行道持续的行稳致远还是非常有希望的，也很有信心在这个行当里面下去。

作为市场主体怎么看这个事情呢？我觉得还是维持一个长期主义，这也是金地一直以来做这个房地产生意的宗旨，不会看一时的得失，还是要坚定这个战略，稳定走下去。我们秉承轻重并举的态度做长租公寓，我们几年前就重了这样一个思路，重资产获取优质土地自己开发，这也是借助金地做30多年的房地产开发生意，对土地价值的挖掘还是有比较深厚的认知跟积累。

轻的方面我们也会跟各地政府，包括企事业单位也会做一些联动，因为社会上其实有很大的租赁的需求，也需要一些专业化的团队去管理这个事情，毕竟专业的人干专业的事效益才能出来，这个行业是不可能回避的，它有很强的民生属性在里面，所以我们希望这个生意做到最后不仅仅企业取得经济效益，也希望能够长远的给当地的经济、政府带来一个社会效益，这是我们的愿景。

刚刚主持人提到一个比较大的问题，就是传统房企的转型，大家现在应该想得比较明白的，赚快钱的年代过去了，加杠杆也到头了，而是要挣稳定可持续的慢钱。我提两点，金地除了刚才说的轻重并举之外，我们还有一个比较突出的一点，就是多元业态发展。所以我们跟政府沟通的，他们非常欢迎我们这种开发商，这样对于当地政府也是一个双赢的事情，后续对于持续的开发商来说，多元化的能力应该是不可获取的。

黎振伟：谢谢霍总给出的第三个过冬法则，长期主义，政府的支持，还有多元物业发展经营，同时把自己的事做好政府也会支持，金融也会找我们，谢谢。

第四位是波士顿咨询董事总经理郭屹先生，我的问题是作为著名全球性的战略管理与企业管理咨询公司，如何看中国房地产行业及企业此次转型变革的必要性以及可行性，能否预判一下其结果？刚才蔡先生给了比较悲观的观点。

第二个问题紧跟着来了，我们的行业从上到下都在思考什么是中国房地产的新发展模式，您是否能提出一些方向跟建议呢，房企又将做好怎么样的应对准备呢？这个问题有点大，但是大家都很关注。

郭屹：大家好，我是郭屹，这个问题很宏观，我尝试谈一下我们的想法。

首先第一点我觉得大家都在谈供给侧改革，降杠杆。其实我觉得大家不妨关注两组数字，第一就是中国的城镇化率现在已经达到67%，很快将会接近70%；第二个就是中国的购房群体正在从60后、70后、8后转入到90后、00后，这两个变化可以说是需求端最根本的变化。人们涌入城市之后刚需房的需求会出现变化，再一个就是中国90后、00后的购房者他们购房诉求进60后、70后不一样，他们对产品的功能属性超过房产的金融属性。

所以从这个角度来说，像现在做的供给侧改革，降杠杆有它的必然性，甚至说是必须的。这个必须一方面指的是金融去风险化，因为现在无论是消费者，还是房企，杠杆都加得比较多，去系统化的金融风险是一方面，但是更重要的一点，我同意前面几位嘉宾的，就是需要房企慢下来。所以我觉得总体而言降杠杆本身不是最终的目的，降杠杆后能让我们的企业慢下来，让整个房地产业，它创造价值的方式形成一种改变，从过去更多的是满足生活比较刚需的需求，或者是更多与金融结合起来的一种高周转的创造价值的模式，变为推出产品，推出运营服务，推出资产增值这种方式的一个改变，所以整体而言我个人觉得我是谨慎乐观。我们说的抖泡沫，不能简单说抖杠杆，抖泡沫是将真正货真价实的能力留存在这个行业，同时这个行业把这个能力利用起来重塑整体价值逻辑，我觉得这个是未来中国房地产行业未来发展的方向。开发量见顶本身并不可怕，而是创造价值的能力持续推进，这是两个行业的希望。

刚才主持人问国外的经验看，我们从美、日、新加坡、欧洲等等可以看到，其实什么是成功的房企？我们经常说宇宙第一大房企等等，其实我觉得更多的看房地产的企业应该看的是它穿越周期的能力，这一点从美日的经验非常明显，大不一定能够穿越周期，而能力强、布局强，创造价值的能力强才能真正去穿越周期，而也只有真正穿越不同周期的房地产企业才是真正的强大的企业。

什么叫穿越周期？这个概念可以说是非常的抽象或者说中国房地产业可能正在经历它第一个周期。所以什么叫穿越周期？我们可以看一些大的概念，比如在日本，日本房企穿越周期有两个极端的，一个是走出更多的多元化，基本上不只是建房子，而是有更多的业务对冲或者缓冲这个行业的风险。第二个是轻资产化，更多是做代建等等，放弃掉资本的风险，这个是日本的两类企业做得的比较典型的。如果看美国的企业就是资管化，因为企业具有更强的创造价值能力和管理的能力，最终形成了与资本市场的结合和打通，最后形成了一个资管的能力，这样也具备穿越周期的能力。

我个人觉得在未来，对于咱们房企来说最重要的核心转型的方向应该是如何创造价值，这个价值可以有多方面的。举个例子，产品力是一个价值，满足市场的需求，提出功能的、差异化的，有判断性的、预判性的产品。比如刚才谈到的长租公寓，其实就是产品力的一种体现，它不再具备金融的属性，不再说它是一个投资工具，而更多是使用的满足需求的工具，所以像刚才谈到的长租公寓都是具备产品的能力。

第二个要打造的就是整体运营的能力，像商场的运营、产业园区的运营等等，包括代建，项目管理的运营。运营的能力更多是从效率中创造价值，换句话说别人做得更贵的事情，我能通过我的方式做到效率更高，效果更好，这也是一种专业创造的能力，因为你的效率提升带来的是资产价值提升，这也是一个方向。

第三点是资管打通的能力，这也就是体系化生成的能力。过去可以说是金融服务地产或者万物服务地产，因为地产是最好的红利平台，未来很有可能出现地产服务金融或者地产去服务其他的行业，地产在其他行业获得收益。所以如何将地产与其他行业结合，这个不是简单的多元化，而是生态体系的一种搭建和建设，我觉得这个也是一个主要的变动方向。

第四个比较重要的应该说是数字化的能力。过去很多房企不看重数字化，原因是什么？因为数字化所带来的成本节省在那个时间段看，与前面所获得的收入相比占比不高。但是就像某位嘉宾所说的我们挣的是长期主义，数字化带来的一到两个的成本节省，很有可能成为未来整个产品价值提升的撬动点，所以房企如果能做好数字化的能力，在自身内部运营中去找寻这1—2个成本的撬动就非常重要。

这四个方向就是房企未来的方向。

黎振伟：我也不归纳总结了，我觉得说得非常棒，来自国际的过冬法则。

最后一个嘉宾，这个问题是给深圳东方置地的王俊标总裁，东方置地企业定位和结构是比较合适的，王总也是3月份加入该集团，并主管商管业务。我问一下王总，您如何评价这个企业的业务模式，它对行业有什么借鉴之处，如果要调整的话，要改进的话有什么需要改进？

王俊标：谢谢观点地产提供了这么一个平台。

前面几位嘉宾讲得非常好，包括长期主义，多元化、产品力、运营等等。

先回答第一个问题，目前东方置地主要业务是聚焦在房地产开发、商业地产的运营，还有金融板块。其实集团是比较早进行了战略的转移跟布局，从之前聚焦房地产的基础上转移到目前持有物业运营，还有金融板块投资。整体上公司目前的业务，我们既看好当前的持有业务和赛道，又看好国家新成长性的市场。

我们这家公司的业主是比较低调的，也是我们稳重的，目前公司也不存在什么银行贷款，我们只会做好自己手头的事情，这是我们公司模式一个简单的总结。

大家知道目前是疫情时代，给企业带来了严重的严峻，制造业、房地产、基建在短期内都是基本停滞，商业、旅游也受到了巨大的打击，如果贸然追求规模很可能将企业置于危险之中。前面嘉宾也提到了，目前企业要提效益，要做好风险的降低，专注于产品，提高产品力，这将成为企业接下来发展的主流。未来长期现实是，线下的实体商业依然是主战场，但行业也是给我们提出了更高的要求，实体商业的竞争是愈发激烈，我们认为只有做足功夫，提升自己企业的核心竞争力才能让企业立于不败之地。

东方置地未来将在以下两方面进行提升：

第一方面就是提品质，重运营。拿我们南京万汇城来说，致力于构建一个集东方美学和现代生活一体的全新体验的生活超级购物中心。

第二个就是重视功能上的强化。

总体而言就是在后疫情时代谁能快速转型，让消费者感到幸福感，谁就能成为在未来发展得更好。

黎振伟：谢谢王总，我想过冬不可怕，关键是你们要有过冬的能力。

中国这次的改革只能向前，不能倒退，所以我们企业做好准备，我相信国家也会改变相应的策略，但是所有策略不可能回到过去的模式，这就是我们今天所达到的共识。

主持人：谢谢黎振伟先生的辛苦主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言和观点，谢谢大家！

尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

2022观点年度论坛大会的全部议程到这里全部结束，我代表主办方感谢今天在论坛上发表精彩演讲和参加主题讨论的所有嘉宾，谢谢所有出席论坛现场的朋友，也谢谢所有视频连线出席的嘉宾，

接下来将进行卓越指数2022房地产年度卓越表现发布仪式，邀请大家一起见证过去一年里表现卓越、杰出与非凡，付出100分努力的中国房地产企业、项目和品牌。请看大屏幕！