主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好，欢迎回到2021观点商业年会现场。

连续九年，观点商业年会一直承载并记录中国商业地产行业的深层次变化，从广州、深圳、香港到上海，遍历中国最成熟和领先的商业城市群，探寻资管与存量时代的商业地产发展，以及后疫情时代的商业变迁与革新。

每一年，我们都相约于这个论坛，在交流、对话等一场场智慧的碰撞中，共同支撑起一个权威而具有影响力的平台。

2021年，已经延续两年的疫情已经全面改变了人们的生活，使得商业地产发生了深层次的变革。但即便没有疫情的影响，商业地产固有的定义也并非一成不变的，不断创新与突破才是其独特魅力所在。

对于商业地产而言，过去这一年经历了未曾想象、前所未有的考验，尽管疫情影响逐渐消散，但留给同业者们更多的是对于未来、对于革新与转向的思考。那么，属于商业的机会在哪里？未来，属于商业地产的机会在哪里？今天，我们相聚在"2021观点商业年会"，围绕主题"商业革新未来的机会"进行讨论与碰撞，展望后疫情时期的中国商业地产，以及对于未来、对于革新与转向的思考。

同时，提请各位来宾注意，今晚观点商业年会现场还将举行盛大的"表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式"盛典。

在这短暂而又紧凑的时间，让我们一起思考、一起交流，为中国商业地产长远发展脑力激荡。

主持人：各位来宾，今天下午大会的主题是：商业革新未来的机会

下午议程将分为三个环节，在开始之前，请允许向大家介绍一下今天下午到场的嘉宾，他们是：

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

平安不动产有限公司总经理蒋达强先生

凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富先生

金科股份联席总裁王伟先生

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

招商商管总经理袁嘉骅先生

嘉里建设集团北京嘉里中心总经理卢书成先生

旭辉商业副总裁兼商管公司总裁韩石先生

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生

英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏女士

龙湖集团商业事业部副总经理张玺先生

越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶女士

世联行首席技术官黎振伟先生

上海百联资产控股有限公司副总经理杨斌先生

华润万象生活有限公司战略管理部总经理姚淼女士

建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理徐建红先生

领展房地产信托投资基金内地营运总监黄湧先生

复星集团联席首席发展官李琤洁女士

绿地金融控股集团首席战略官、战略业务部总裁李想先生

珠江投资副总裁吴镝先生

昆明冠江集团副总裁、冠江商业集团总裁、公园1903项目总经理陆屹女士

合生创展不动产基金中心董事总经理邬伯特先生

碧桂园文商旅集团副总经理于乐斐女士

复星旅游文化集团执行董事兼执行总裁徐秉璸先生

万达院线副总经理兼发展中心总经理李黎女士

花样年商旅文副总裁朱莉莉女士

上坤商用资产事业部副总经理董骏先生

方圆商管集团总经理敖洋先生

星航资产管理有限公司董事长陈汝侠先生

东渡国际商业管理事业部总经理倪敏女士

每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生

华夏时报副社长王冰凝女士

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

掌声欢迎以上所有嘉宾朋友的到来。

主持人：同时，本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产、商业、金融及零售等企业支持，但是因为疫情的原因，有部分嘉宾不能到达现场，少量嘉宾采用视频连线参与演讲与对话，与大家一起交流，谢谢。

最后，我代表论坛主办方观点地产机构，感谢指导单位中国房地产业协会，以及联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点，主题峰会支持单位阳光海天等，感谢对论坛的大力支持，谢谢大家。

主持人：继续嘉宾致辞环节，掌声有请下一位致辞嘉宾华夏时报副社长王冰凝女士。

王冰凝：尊敬的各位来宾，新老朋友大家好，我是华夏时报的王冰凝，首先请允许我代表华夏时报对论坛的召开表示热烈的祝贺，对各位的到来表示诚挚的欢迎！

今年2021观点商业年会的年度主题是“商业革新未来的机会”，而年会再次落地上海，这个有着优良商业传统和创新活力的世界商都是有现实意义的，今年国务院批准上海等五地率先开展国际消费中心城市培育建设以来，上海一直致力于打造消费新理念新模式、新业态的试验田，可以想见，政策层面对商业地产的支持力度也会持续加强。

2021年后，后疫情时代，中国社会的主要矛盾正在被重新定义，商业地产业步入提档升级和结构变化的新常态，呈现出创新和回归两种看似矛盾又相辅相成的声音。

一方面近期中央定调，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，释放了政策面的积极信号，这对于正在经历去金融化的房企意味着新一幕拉开。这其中商业地产受周期波动影响较小，市场预期向好，成为房企转换赛道的重要选择。另一方面，从发展环境来看，在扩大内需政策的带动下，消费规模稳步扩张，消费结构向中高端持续升级，商业地产发展即将迎来新的风口。

后疫情时代，在时代更迭和城市更新的浪潮下，每个产业和行业总有先行者在引路，各位企业领袖、业界权威专家作为商业创新的推动者、影响者，你们的经验都是巨大的财富，期待你们在此发表真知灼见、意见交锋，为商业地产行业摸索出具有先进意义的路径，推动商业地产的新发展。

华夏时报作为联合主办方之一有幸参与其中，2021年是华夏时报改版14周年。14年间，华夏时报与商业地产行业一直颇有渊源，我们也将和观点地产一起，为推动行业的前进继续努力，欢迎大家继续关注支持和鼓励我们的发展，最后，再次预祝本届年会圆满成功，预祝中国商业地产渐入佳境，不仅助力中国经济增长，更能成为全球经济发展的新动能，谢谢大家！

主持人：下面，我们将进入致辞暨2021中国商业地产发展年度报告发布环节，掌声有请观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，请陈诗涛女士上台，为我们发布2021中国商业地产发展年度报告。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：下午好！

上午我们的存量为主题的峰会已经圆满举办，也愉快地进行了午餐分享会。

我的感概就是，即使疫情在时不时测试下我们的心理是否足够的强大，甚至客观上也确实改变了我们更多活动与交流的形式。但是各地飞来的与会来宾及在线参与、看直播的从业者，都在用行动告诉我们：没有任何可以阻挡商业的力量！

2021，对于住宅产业而言，不少企业经历了及还在经历至暗时刻，而商业地产这条道路上却是另外一番景象，无论是零售、商办、酒店、文旅等等，有趣而生机盎然！大家不妨想象，面对元宇宙的可能，未来商业又会是一个什么样的景象？

 

为表达我们对商业力量的认知，我在此谨代表观点指数研究院发布《表现力指数·2021年度商业地产表现报告》，并以此向所有从业者表达我们的敬意！我相信，行业将因为你们而更加持续、更加有生命力！

 

现在我正式发布：《表现力指数·2021年度商业地产表现报告》，本报告由观点指数研究院出品。

最后，预祝2021商业年会取得圆满成功！

 

谢谢大家！

主持人：尊敬的各位来宾，下面进入第一环节，本环节主题是"开幕聚焦：转变与革新"，有请第一位演讲嘉宾登场，她是中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士，蔡云女士的演讲题目是：数字浪潮中的商业地产，掌声有请！

蔡云：尊敬的各位同行，我们今天可以说是冲破了重重的险阻，再次会聚在上海，共同探讨我们国家的商业地产未来发展方向。

商业地产年会是我们继博鳌房地产年会之后最重要的一个主题，也是一个重要的专业论坛。我们中国商业地产业协会，也会一如既往的支持专业会议，给我们的企业带来更多的福利和利益。

我本人也是参加商业年会九年了，我自己见证了我们国家商业地产的蓬勃发展，到如今，我们这次年会上探讨商业地产，从刚才陈诗涛总的汇报当中，可以看到商业地产涉及的方面越来越多，从以前的购物中心到现在的社区商业、长租公寓、养老公寓等等，都是商业地产的范围。今天在我们这样一个时间很紧张的会议上，我们重点谈一下关于数字与中国商业地产的关系。

这么多年以来，每年的商业地产年会都使我们协会跟开发企业、跟从事商业地产的第一线的工作者进行充分的交流，我们得到了你们给我们的来自一线的信息。

同时我们也会把你们的信息带到我们有关的政府部门、行业组织，使我们在商业活动中的政策配套最密切的接触。

在这个会上，企业也从我们会议上得到更多有关政府政策、行业组织的信息。在这次面对疫情已经两年多的时长，尽管困难重重，为行业发展提供更好的帮助，这是我们会议的一个重要议题。面对这个纷繁复杂的世界，我们要有足够的勇气面对这个市场。下面我把我们对商业地产研究跟大家共同探讨一下。

蔡云：第一，商业地产在数字浪潮中我们要做什么？每个行业，每个企业，不同的分支，现在都在数字浪潮中。

那么商业地产怎么做呢？首先第一个，终端的需求催生了我们商业地产。终端也就是从市场需求端看，我们知道商业地产基于商业不动产为载体，为消费者提供服务性消费的平台。

在这个平台当中，我们必须通过这种平台，通过这个物业载体，使物业达到增值保值，达到互换交易的目的，商业地产是我们房地产当中最接近百姓、最接近生活、最接近消费者的一个业态形式。

在我们国家数字发展到今天，数字改变了消费习惯、生活习惯，倒推了商业模式的变化。我们自主改与不改，社会或者经济，或者市场，会推着我们改。在疫情之前，19年的时候，我们探讨商业地产发展方向的时候，说实在的，我们可能真的没有想到这个疫情反而助推了商业地产的数字化加速发展。

大家都在家里的时候，我们发现线上交易、视频直播给我们带来了如此多的好处。终端消费给我们商业地产的运营行为带来了突飞猛进的变化。所以中国的消费结构也发生了很大的变化，消费行为也加速了线上，消费者从最初的逛商场到现在变成线上买单或者是线上下单。

微信的社区拼团，坐等送货上门，这样的场景变化大大提高了互联网产品的势头渗透率。各个层次的消费者，包括现在的老年人，对线上消费的场景和学习的习惯都非常熟悉了。

今年的7月1号，我们国家商务部发布的中国电子商务报告2019显示，2019中国的社会消费品零售总额是41.16万亿，电子商务交易额达到34.8亿万亿，可见网上的零售和整个销售相比是持续增长。其中网上零售额10.63万亿，市场是倒逼了商业地产的革新。

再回来看线下，未来商场不只是卖货，现在的柜台里面有卖货的销售员直接直播，他还有商场这样的独有的体验。还有商场里面的展览、互动游戏、电竞、体验项目，可以做到云体验，引起好奇心，这样会拉动线上的发展。

我们说了这么多年的互联网、大数据，包括云计算，包括区块链等等，融入了生活的各个方面，可见数字经济发展之快，辐射之广，是我们这之前所没有想到的，但实际现在已经到来了。

 

蔡云：第二，从供应端来看，商业地产，尤其是购物中心。从2012年，我记得我们在开双十一会议的时候，我们发现2012年支付宝的总额，当时双十一是191亿，全行业开始想，狼要来了。

现在这么多年过去了，狼也来了，虎也来了，商业地产依然屹立。所以尽管风风雨雨，但是互联网仍然创造出一大批商业明星，网红的商业。

商业地产首先是提供一个交易的平台，这个平台绝不仅仅是满足消费者在客户、商户的需求，更多他们是在相同的空间，一遍一遍的推陈出新。

我们就在一个购物中心的平台当中，已经有无数个不断的新项目，从最早的体验型消费，到现在的电竞，到5G技术的发展等等，甚至现在展览展示，都已经在购物中心上演了。

现在我们可以看到，商业地产必须要跨行业的连接，这个空间提供给我们的是跨行业的，通过生态的大数据，把消费者紧紧的连在一起。

再一个，我们可以看到消费者是我们整个商业地产的中心，我们要为消费者服务。通过这个数字来取悦消费者，商场也好、老百姓最基本的消费也好，他是我们捕捉数据最容易的手段，所以我们对客户的体验更能达到我们的目的。

比如说云逛街、云走秀、云购物等等，这些都是我们让消费者足不出户体会到一切服务。相反，我们可以通过销售公众号，开辟销售渠道。原来我们买卖货只是和售货员对接，现在我们可以和主播联系，可以把线下进行延伸，这就是我们在供应端要运用数字来打造对消费者最临近的界限。

蔡云：第三，真正的消费对管理的最重要的意义。

我们知道整个管理当中，原来的管理就是简单的租户管理、供应链管理、人事管理等等，技术革新以后，我们是从源头上解决问题，购物中心也好，商业地产企业也好，我们所拿的数字不仅仅是数字，更多是一个资产。

我们知道商业地产有资产证券化，在资产证券化的时候，我们有充分的底层数字资产，对我们未来的证券化会有多么大的帮助，这是科学的，合理的，反映真实情况的，我想这可能是我们在积攒数字当中，或者获取数字当中得到一个重要的另类资产的过程。

疫情爆发之前，数字化不是商业地产调整的战略头等大事，但是我们发现过去一年当中，技术在改善，技术在革新，包括我们技术的安全性、合理性、成本节约性以及应用上的投入和人力财力物力上，我们都是商业地产企业最重要的一环了，这种思维驱动了商业地产数字化的革新和变革，给我们带来了非常大的重要作用。

数字浪潮中，进入市场已经不是一个复杂的事情了，进入市场的门槛没有那么高了。这种情况下，跨界的竞争者也会向我们这个行业蜂拥而至。

各行各业当中都会利用这个平台，利用这个工具接近用户。数字经济通过这种当下的改进产品的模式，使商业地产的发展逻辑发生了变化，在座各个企业一定要把自己的数字化逻辑想清楚，同时数字改变了新的商业价值，在新的商业价值中寻找我们运营上的突破，这是我们对数字和商业地产的新的认识。

蔡云：在整个的数字浪潮中，我们知道数字是给我们解决问题的手段和工具，真正让数字变成我们的财富，这是我们最重要的方面。

在今天的探讨当中，我用总书记在10月18日关于推动我国数字经济健康发展的第34次学习中的讲话，作为我们的指导方向。

 

在我们新的技术发展浪潮当中，我们可以这样想，实时的数据和共享的互联，会让这种算法和算力发生最大的作用，在这个作用下，整个数字化的商业地产会带来更好的发展。

我认为作为房地产业的商业地产是未来可期，加上数字的翅膀，让我们更加腾飞。

这就是我们对数字化的商业地产的一些想法，希望给大家带来一些参考，谢谢大家。

主持人：谢谢蔡秘书长的精彩演讲，请您回座，稍事休息。

主持人：下面继续请出本环节第二位演讲嘉宾上台，他是招商商管总经理袁嘉骅先生，袁嘉骅先生的演讲题目是：招商蛇口资管模式探索，掌声有请袁嘉骅先生！

袁嘉骅：三年前的时候我的身份和现在不一样。我接到这个题目的时候，是要求我说一下关于资管方面的，我琢磨了一下，我觉得在资管方面今天有很多大佬，我就先说一下我们目前在做什么。

因为每次我参加这个会议的时候，都会被问到一个问题，招商蛇口你们真的要做持有物业，真的要做资管，真的要做商业吗，这是第一个问题，第二，你们的商业在哪里。我希望明年或者接下来在观点的会议上，会有更多的心得跟大家分享。

明年是招商局150周年，150年前通过李鸿章成立了招商轮船。我到了上海以后，才知道我们在外滩还有两栋楼。招商局当时开始是在上海，不是香港，也不是深圳。

所以是从上海走出去的一个央企。150多年过去了，今年是招商蛇口作为招商下属的一个二级公司，今年是42年。在过去42年中我们专注做工业、基建和产业园。

我们希望下次有产业园方面的排名，我们可能会排进去。因为我们最近零售和餐饮租户的数量，在系统里面有8千多个，接近一半是在我们产业园和工业园里面。

而且我们的产业园和工业园有很多新的品牌，因为我们这里的租金比较低，也允许餐饮和零售租户试错，很多新品牌是从我们产业园先开始，然后才走到商业和办公楼，然后才走出去，这是一个过去一直以来的模式。

袁嘉骅：我们过去40多年在中国建了很多的持有物业，很多时候持有的时间很短。因为金融危机，因为一些政策的改变，所以我们很多房子和地产，都卖了，建了卖，建了卖。

40多年来，我们还累积有1500多亿的持有物业。去年招商蛇口成立资管中心，今年是我们商业和持有物业管理方面的元年。从今年开始，我们要大力发展这块，希望在接下来的几年中，不管是商业写字楼还是产业园，还是其他持有物业方面，希望可以和大家有更多的合作。

当我们说资管的话，不仅是商业，还有写字楼、酒店和产业。说一些历史故事，1983年我们蛇口三洋厂房，到如今的产业园和产业形成超过500万平米。酒店、长租公寓，我们拿了很多地，我们很多时候是被动持有的。

从1981年的第一个工业区大厦到现在接近200万平米写字楼。我们商业体还不少，全国有65个MALL，总体量超过400万。这些加起来，我们的资产很多，怎么把这些资产盘活，怎么让这些资产回归到我们集团，这是我们资管接下来开始做的事情。

我们也推出了一个X+商业，这是几个月前推出的理念。我们发现我们商业本身单独存在的话，目的没有什么竞争力。我们发现商业以外的产业，如果和我们联合，还是有拿地、开发，或者是做好的可能性，比如说全国有很多邮轮码头、会展中心，还有产业园。我们产业园拿的都是二三十年前的地，到现在这些地方已经变成市中心，是不是继续以这个业态存在还是改为商业，这是我们目前做的。

袁嘉骅：在城市和园区综合开发方面，我们在中国还是深耕很多年的，前港、中区、后城，包括外向型园区方面，我们产业园大部分是开放式的。

我们一半的商业租户是在我们产业园里面。因为全国布局非常多，11个城市，12个项目的产业新城，还有网谷、意库等等，所以产业园本身已经作为跟我们商业本身相辅相成的一个业态。很多的产业园是十年前、十五年前或者二十年前拿的时候，都是城乡接合部，现在已经是市中心了。

在资管方面，目前和市场同行相比，我们还没有什么新的做法和玩法。我们最近做的两件事，就是我们的REITs，我们在香港上了一个招商香港的REITs，就把我们的几栋写字楼和一个MALL装进去，还有我们一个国内的产业园REITs，把产业园的工业厂房，其实就是一个写字楼，因为地理位置已经不允许继续以产业园的形态出现了，更多是写字楼。

为什么做这两个REITs，因为我们要打通退出通道。我们也希望这个房托的价值可以被市场认可，中间掉了两次，最近的股价还是稳健的往上走，是值得投资的。

今年6月份刚刚在国内上市的蛇口产业园REIT，里面是几个看起来像写字楼的产业园。我们资管希望可以打通这个渠道，让产业可以很好的经营起来，得到市场的认可，通过上市也好，或者其他渠道也好，可以退出，让资金回笼到集团。

袁嘉骅：产业园REITs的发行，第一是觉得我们的资产好，因为经营了十多年以后，已经到市中心了，影响是好的，对社会影响是正面的。

我们有很多的产业可以上，也有可能是产业加商业，也可能是写字楼加商业，有机会的话酒店也可以。

我们有全牌照金融、自己的运营管理能力。因为这些原因，所以我们觉得接下来渠道会继续好好用起来。

过去几年在做的时候，我们很多时候做开发、做培育、做阶段性退出的时候，更多是一些开发私募基金、增值私募基金、类REITs，自从开通REITs以后，我们发现成熟退出也是一个很不错的，而且会增加公司的影响力。

这就是我们去年刚成立的大资管中心正在做的事情，我们也会跟在座各位接下来有很多合作，我们做这些REITs，或退出、或私募基金的时候，都会和很多行业内的公司合作。

 

希望大家多多指导，希望接下来参加活动，我可以分享更多的是新的东西。

 

主持人：谢谢袁嘉骅先生的演讲。

主持人：尊敬的各位来宾，我们马上开启今天下午第一场主题讨论会。

未来属于商业的机会在哪里？或许，答案正在你来我往的较量中、在运营与策略的变化中、在商业与资管的华丽转身中……

因此，本次主题讨论会的主题是：未来机会。

首先请主持嘉宾上台就坐，掌声有请：中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士；

接下来有请对话嘉宾，他们是：金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟先生、凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富先生、中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士、光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请蔡秘书长开始主持今天下午第一场主题讨论会。

蔡云：尊敬的各位来宾、各位同行：大家下午好，我非常荣幸作为下午第一场论坛的主持人，我非常希望这次论坛可以区别于以往的论坛，真正给大家说一点非常实在的干货，达到我们讨论的目的。

在座几位专家型的企业家，是我非常崇拜的，在行业内做得非常好的企业家，我们今天下午开启的是思想和实践共同的盛宴，今天下午我们有4个分议题，昨天晚上我们在微信里面沟通了一下，这个分议题是疫后思辨，商业模式的发展与革新，第二个是未来商业有什么想象，第三是增长护城河，变化时代的机会，第四是资管的价值，运营策略与选择。

我们在讨论的时候，我们今天做一个小改革，一共40分钟，每个专家10分钟，说透了，把4个主题都说到，同时有所侧重。比如中海的唐总，她非常想在商业未来还有什么想象这块，还有资管价值和运营策略的选择上重点说一些，大家在听的时候，就会更侧重这方面。再比如说周总，是我们做资产证券化的先行者，几年前就做了，金科和凯德都是行业最专业的企业，大家在不同侧面听。

这样也没有先后次序了，现在我们请金科股份王伟先生，给我们做分享。

王伟：大家下午好，我说几个关健词，第一是疫情，第二是创新，第三个关健词是成渝经济圈。

疫情对我们生活的影响是非常深刻的，以前大家预测22年、23年就可以结束，其实从全球的情况来看，可能会有很大的不确定性。

疫情很大的改变了我们的生活方式，从我自己的观察来看，疫情让我们的消费更加倾向于社区化。疫情对我们的出行，生活和工作方式的影响也非常大，大家变得比较宅。由于疫情的原因，我们更加看重家附近的生活圈。

由于这三个原因，对我们的商业形态、格局产生了影响。我看到一个新闻，在意大利大家都更愿意在街上吃饭、喝咖啡，甚至社交，而不是在店里，因为有这样一个资料说，在一个密闭的空间当中，病毒更容易传播。所以其实这种内心的不安全感会影响我们的社交方式和生活方式。

我认为，疫情时代过去那种纯粹盒子型的购物中心的发展会受到影响。大家越来越倾向于到自然、生态、有意思的空间当中逛，或者社交，这是我第一个判断。

我本人也是一个反盒子主义者，我比较倡导街区，我也倡导盒子的街区化。我认为第一个变化，有意思的街区会变得很流行，很多人更愿意到街区逛。让雨淋在自己的身上，让风吹过自己的脸。街区的商业形态会流行起来，盒子的形态会受到限制。

王伟：第二个判断，社区商业确实会慢慢的发展起来，这种社区商业的底层逻辑其实不是城市商业的底层逻辑，社区商业的底层逻辑是服务，而城市商业底层逻辑是体验。

我认为服务型的商业是会流行起来的，其中社区商业就是以服务为核心的。我一直在思考金科的商业应该怎么做？因为我们是大流量的地产公司，每年存续的地产项目有400到500多个，每年带着商业的项目有10%到15%，每年有40多个这样的商业项目会出来。

其实这个疫情给我们带来了机会，我们会做社区商业，但是我们的社区商业会做好四个服务，把家庭的四个方面管起来。

第一是家庭的资产，就是房产管起来，我的社区商业一定是带着房地产的买卖，房屋的租赁、出租、管理，这些房地产的资产买卖；第二个会把孩子管起来，做整个地产项目规划的时候，我会在规范允许的范围内，把幼儿园、配建的学校，和商业有机的组合起来，家长接送孩子上学放学的时候，我的商业成了这些家长聚集和服务的地方；

另外会把老人管起来，我们的社区现在基本上有康养公寓，我们会把社区和养老结合起来；第四，把小区的宠物管起来，大家可能没发现一个现象，现在一个小区里的宠物数量是超过户数的，这个小区比如有一千户人家，宠物肯定不只一千个。所以宠物的消费是比较高的，它的看病、洗澡、防疫。

我们社区商业会把这几样管起来，这样家庭消费都可以聚集到社区商业里面。

疫情带给我们这些后发的地产公司一些做商业的优势，这就是街区和社区商业会发展起来，我们做了新的产品线金WALK。我们希望步行一公里，可以完成你的生活当中所有的需求。

王伟：由于疫情的原因，我们可能会出现多子化和少子化共存的现象，要生孩子的会生很多，不生孩子的一个都不生，这对我们商业形态也是有影响的。

但是在小区里生活的人，基本上是多子化，而不生孩子的人，一般选择城市核心区的公寓来生活。所以我们在后疫情时代，其实我们要面对的是多子化的时代，这是我对商业变革带来的一些观察。

我想跟大家说的是创新，最近有一个观点特别流行，叫做元宇宙。刚刚专家也发布了报告提到，元宇宙大家觉得很遥远，但是其实对我们商业而言，给了我们很多的想象空间。

元宇宙其实是为我们人类生活提供了第四个维度，对商业形态的改变可能只要一两年，现在很多的社交方式，很多虚拟社区的建设方式，已经带有元宇宙的雏形。比如说游戏空间是最能代表元宇宙的理念。

现在包括很多的社区，网上社区的建设，其实已经带有这种理念了。我相信，元宇宙这个概念会越来越被年轻人、游戏玩家接受，它会改变线下商业的内容和体验方式。

下一步商业创新的方向，其实是人类生活的第四个维度，就是朝着元宇宙的趋势发展。昨天我跟我们团队在聊这个话题，他们就说不仅仅是一个虚拟空间，可能还会改变我们的价值观、伦理观，甚至会影响我们的政治生活。要说到商业的想象力，说到商业的创新，没有办法脱离元宇宙这个概念。

因为互联网的红利发展到今天，人都上线了，东西也上线上的差不多了，下一步再能搬到线上的，能创造数字红利的，就是元宇宙。

因为有一个概念叫做数字孪生，这个数字孪生可以把我们现在的现实生活当中的所有数字化的东西，孪生就是像镜像一样，投投射到虚拟空间去。我们说的创新就是朝着元宇宙的方向发展。

王伟：第三个想跟大家分享的是关于成渝经济圈。在座的大多数投资人也好，或者商管专家，很多人都生活在北京上海一线城市，特别是生活在上海的很多。大家说到的那些标杆项目、明星项目，基本是在上海实验。

在我看来，华东地区既是一个蓝海，也是一个红海，竞争十分激烈，竞争的成本也非常高。但是其实中国是有一个真正的市场蓝海的，就是成渝经济圈。

前两天中央政府刚刚发布了一个关于成渝经济圈的长期规划，为成渝地区的发展提供了一个长期的可以想像的空间。而且成渝地区的人们，在我观察下来，十分热爱生活，十分热爱所在区域的文化。我觉得要寻找下一个蓝海，其实在中国的西南地区的成渝经济圈是一个蓝海。

我们对成渝经济圈做商业的思考，第一个是尊重成渝地区的老百姓，他们对美好生活的自己独特的理解，比方说你们到重庆去，你们会发现在所有的场合，大家很喜欢讲重庆话，不是因为他们不会讲普通话，是因为他们非常热爱重庆的语言。在我看来，这是一个我们做商业要尊重的特质，要尊重当地的文化，这是我们做商业的基础。

王伟：在我们商业当中，我们做了文化，我们拿成渝当地的文化跟商业做结合，前不久做了一个街区商业，引进了重庆当地知名的一个脱口秀品牌，在重庆有非常高的知名度。成渝地区要做好商业，首先是尊重当地的文化和价值观。

其次，由于过去成渝地区的经济发展速度是低于沿海地区的，所以还有很大的提升空间，上海的人均GDP4.5万了，要想提升到5万多非常难。但是重庆平均的GDP还比较低，城市化率也没有那么高，未来提供了很大的增量空间。

作为金科商业，我们深耕于西南地区，我们了解当地的文化，了解当地的价值观，尊重当地的生活方式，我们最重要的阵地就是成渝地区。将来我们做出来的商业一定是当地消费者最喜欢的，带着浓浓的麻辣味道，会形成中国商业的一个流派。

这就是我想跟大家分享的三点。也正是因为我们的标签贴的这么鲜明，所以我们商管团队，包括将来对于资本市场上投资人的吸引力，也在于我们的标签贴得十分鲜明。这也是我们的个性，也是我们的核心竞争力。谢谢！

蔡云：我想替大家问您几个问题，金科是以住宅地产为主导的公司，这些年随着转型，金科地产在商业上的运营管理面积有多少？

王伟：现在有70个项目，存量项目有70个，增量有40个。

蔡云：主要的业态是什么为主？

王伟：我们现在有三条产品线，第一条产品线是我们去年收购了爱琴海的三个资产，收购了这三个资产以后，和红星美凯龙共享了爱琴海的商管体系，城市商业当中会使用金科爱琴海这个品牌。但是我们做爱琴海+，加能体现年轻的业态，这是我们城市商业的一条产品线。

第二条产品线，是我们未来希望领先于行业的产品线，就是我们的社区商业——金WALK。

第三个产品线是我们希望做一些艺术、商业和社交相结合的创新型街区，让这些街区在行业当中独树一帜。

蔡云：感谢王总的分享，下面请中海商业的唐总，给我们谈一下对商业地产未来的看法，包括对商业地产未来的想象，包括资管的价值，运营的价值选择，这是她要跟大家分享的重点，谢谢唐总。

唐安琪：我有两个方向跟大家分享，一个是未来商业可能的变化和机会，在座今天很多是我们的同行，行业当中的专家、大咖，我想从两个视角谈谈。

第一个视角，作为我们行业里面的人，这个行业未来会有什么样的变化。第二个视角是我作为一个使用方，作为一个消费者，作为一个客户，我觉得未来会有什么样的变化。

从行业来讲，随着这么多年我们商业地产整体的发展，在很接近的未来整个商业地产的社会化分工会越来越清晰，集中度会越来越高。

这里面有几个背景，一个是大家看到最近对于房地产市场整体的管控趋势、三道红线的要求，让很多的地产商开始沉下心来思考，或者被迫来思考路径在哪里。

以前的野蛮生长的阶段，大家觉得谁都可以做商业地产，谁拿到地都可以做规划，都可以吸引消费者。但是现在无论从本身的资金实力还是从运营能力，还是未来的退出渠道来讲，都会要求你有更加专业、更加沉淀的社会积累。

所以综合起来，未来我们这个行业，应该是社会化的分工更加的清晰。而且人才的聚集度，不同人才的聚集度也会越来越清晰。

第二个大背景，在接下来的金融化渠道的进一步打开，如果REITs的业态丰富度进一步加强，社会化分工会更加清晰，做资管的会越来越精专，做物业的也会越来越专业，而做开发这端的也会聚焦在开发这一端。这些开发和整体资管的链条会在不同的阶段呈现出更加专业化的表现。所以它的人才聚集度会越来越高。这是我们行业里面的人看到的，我们未来的，或者我们自己的就业机会，自己的发展方向。

唐安琪：第二个视角，从消费者视角看商业地产的时候，它是我需要体验和付费的，以这样的视角来看，先从大环境上来讲，有两个因素对我们的影响一定是非常直接的。国家提出来的共同富裕、双碳。这两个都会对整个社会的秩序和发展产生决定性的影响。

前一段时间我们各行各业都在充分的研究双碳到底如何来落地，如何执行提出了很多的想法，这段时间还在积极的摸索和实践。

另外在共同富裕这端，我们中海作为央企，本身在共同富裕这些国家整体主基调上也有社会责任。我理解的共同富裕，最重要的一个理解就是让人民群众的获得感、幸福感、安全感进一步加强。这几个感在落到商业地产业态当中也很好理解。

首先我们有布局城市，如果足够多的话，就承载了这些城市里面的项目，发挥让消费者获得感、幸福感、安全感。这个关键就是消费者本身的需求，这个消费者是广泛的。

我始终认为，任何一个空间价值的实现，最根本的逻辑是你找到了、洞察了人性和人的需求，你抓住了并满足和实现，自然会带来溢价，愿意付费，愿意长期的停留。

唐安琪：现在的一个社会群体，Z时代的人群已经越来越多，这个人群的特点是对人格的追求，他追求充分的表达，这和以前不一样。我们以前更多的是隐忍或者说是矜持，在Z时代，他们对内心的表达是更加的充分，越来越充分。

我们看到现在这些网络媒体的发达，素人、明星也好，很多的网红都是普通人，他们拥有愿意表达的可能，也拥有这样的渠道，同时也意味着这些碎片时间，被大量的碎片时间充斥，也导致我们对商业，或者自身体验的空间，这个迭代时间周期会非常短。

前面几年我们看到出现了很多现象级的网红项目，但是我们发现落回到经营质量和长周期视角看的时候，它的这种适应性似乎都比较短暂，如果哪一个时间点没有及时做相应的迭代和调整，这个项目可能在这个现象之后，就变成了一个平凡无奇的项目。

对我们专业做商业地产行业的人来讲，自身操盘的项目和本身这里面细到某一个品牌和产品需求的体现，都要及时和充分的迭代和更新，才能满足现在日益变化的，或者说更丰富的更具体的一些产品需求。

我理解未来的商业市场一方面专业度提高，同时一定会更加的百花齐放，更加的精采，现在其实还有很多的客户需求没有被前瞻发现和充分满足，未来有更多的专业人士会研究这块的工作，也会把它更加充分的提前的展现出来。这一点是我觉得未来商业可能会走向的阶段。

唐安琪：说到运营策略的选择，一个是回到商业本身的逻辑，我希望任何一个项目都是能够赚钱的，能够给我带来回报，这当然是最本质的逻辑。

这个逻辑的诞生和延续也是结合现在的接下来金融化渠道的打开，再回到最底层的逻辑，就是你的底层资产的经营运营能力，这是最核心和关键的。这种经营大家也看到，疫情也好，各方面因素也好，影响的是他的不确定性太强，安全性很难保障，我们要部署和坚持的策略，就是要把这种不确定性变成确定。

在不确定的时代当中获取确定的力量，这个获取确定的力量，一方面是我们团队本身，另一方面就是日常的策略当中经营，特别是涉及到存量资产长期持有，需要整体的周期的部署，让你的现金流相对稳定，用现金流抵抗这些不确定性。

商业地产最重要的策略是绣花活，不是热热闹闹开场，吹拉弹唱，不是大开大合，一定是精细化的管理带来的，这是区别于日常的销售商业和销售型的行业的根本区别。精细化管理的策略，在任何一个存量时代的商业地产当中，肯定是非常非常重要的一个策略。

这几项的整体安排，当然我们现在商业地产当中，最需要做好的准备，包括我们中海商业也是一样，在积极的准备，做好基础，修炼好内功，就等着接下来中国版的REITs真正打通通道的时候，我们可以及时的赶上，及时的得到整体社会的市场价值的兑现和认可，这是现阶段我们如此广泛的布局，大体量的资产沉淀，很多人不理解的。

这个过程当中，我们现在重要的是做好我们自身的内功修炼，做好我们自己的绣花活，绣好最精美的版图，一旦渠道打开以后，我们可以更自信更从容的在市场当中得到市场的兑现和价值的认可。

蔡云：谢谢唐总，其实我们商业地产说到本质，还是要做好自己，做好自己迎接市场的变革和挑选，更多的消费者的挑选。

蔡云：下面请杨总，讲讲凯德是怎么样做好自己的策略管理。

杨钦富：大家好，疫情对我们是一个很大的打击，也是一个机会。凯德在几个国家有商业，比如新加坡可以营业，但是不能堂食，我们的销售就降低了30%，这个30%的餐饮影响了50%的销售，这个说明大家到商场，吃饭以后还会买点东西的。这给我们一点启发，凯德利用平台其他的项目来学习。

其他的学习方案也是有趣的，比如上个月我在哈尔滨，哈尔滨发生疫情，一个小姐姐，政府把她的行程都发出来了，这个可以看成是一个90后的消费习惯，她在10天内走遍了商场，无数的剧本杀、烧烤店，还有密室逃脱这些地方。之前我们都有主力店、超市、影院，疫情以后，影院第一个被影响，KTV、健身房，这些健身房、KTV如果不能营业，会怎么影响客流，怎么影响销售，这些都是可以拿来做分析的。

我们现在也不能说疫情后，现在还处于疫情当中，我们在中国现在的消费都在国内，不只是在国内，因为这个疫情管控，消费都留在市内。

如果留在市内，如果做商业，游客比较好管，买了就走了，但是如果是在室内的消费者，就比较讲究了，如果你是重庆人，你留在重庆，不一定到朝天门，现在我们要想办法吸引他们来，黄金周的时候，很多人去了虹口，因为这边有了瑞安，有了太阳宫，一开始我们担心会影响客流，其实也没有影响这说明整个商业的氛围打造起来了。

上海和其他大城市，包括成都、武汉、长沙，这些消费者都很讲究，他们走过很多商场，走过海外的商场，他们对商场现在更讲究，我们说的精细化管理，如果你场内一般是60%是租赁面积，40%是非租赁面积，这60%的面积里面有50%到70%的品牌是重叠的，你的场和别人的场没有什么差距，管理的人可能也是以前的同事，整个商业地产都已经同质化。引客流就要用非租赁面积，就是基本的面积比如洗手间，推广要有亮点拉客流。

杨钦富：以前我们的护城河是首店，现在如果中国销售最大的店，就是全球销售最高的店了。

一个大趋势就是这些国内的品牌都出来了，现在小姐姐小哥哥们都想买国内的品牌，吃的喝的玩的都很讲究，客单也提高了，疫情期间客单也提高了，但是客流没有提高，但是销售额已经提高了。大家都憋在家里一段时间了，出来就吃好一点，看电影也看好一点。

在这个定位里面，我们凯德商场的定位都是在中高端的，没有超高端，这个高奢侈品的大趋势我们就错过了，但是我们还是觉得中高端的定位是可以的。

现在很多的资本家，都在投消费、奶茶、兰州拉面、咖啡，这是一个大趋势。护城河以前是靠首店，现在靠不住了，开了以后一两个月其他人就开了。我们不可以单单靠首店，要看整个商业氛围，市场推广一直要有亮点。我们北外滩来福士开出来的时候，开业第一天，就是开着葱油饼火爆了，大家都来买葱油饼。两个月后太阳宫同样有一个城市集市，同样有葱油饼，所以每个月都要找创新。

国家是一手抓经济，一手抓疫情，我们是一手抓回报率，一手抓创新，80%理性，20%的理想性，就是找创新。

杨钦富：如果现在开一个场，要冲租金就餐饮多一点，占比高，一楼都放新能源车，租金肯定没问题的。这是短期内的，我们做资管的，要看三年，每三年都要调一轮，三年至少翻80%的面积，尤其是一楼的面积。

凯德内部看占比为主，一楼、负一楼的销售占比和全场的坪效多少、租金占比是多少。从资管的角度，以前当甲方就开个价，要来就来，不来就算，现在不可以了，很多商场在疫情期间坪效是增加了。因为很多租户都没了，10%的租户不能承受，就离开了，留下来的都是可以做生意的租户。隔壁商场也来找他们，就越来越难谈，我们就要把亮点做出来，把他们留下来，我们的管理好，我们的客流好。

我们团队也要理解自己周边的客户群，通常商场周边都是配住宅，每五年你的商场定位要跟着周边住宅的客户群一起成长，之前搬进来的时候是年轻人，过后生了孩子，他们的要求就不一样了，要一直调整。比如哈尔滨的项目，周边都是大学，客户永远是青春的，定位就是永远保留青春状态。现在我们到商场买的就是体验性的，或者看到马上就想买的。

资管一方面是靠我们的数据，也是要看肉眼，我们做商业的一方面要用脑筋，而且也要洞人心，才能把商业做好。

蔡云：谢谢杨总，我听了也很出神入化，我发现我们商业管理，对于投资者来说，我们是乙方，对于租户来说我们是甲方，对消费者来说，我们是人民的勤务员，我们太难了。那谁给我们解决难题呢？周总，您是资产证券化的，给我们打通通路的，您给我们讲讲商业地产的未来。

周颂明：做商业来说，未来要看得比较清楚，说到疫情，我想单体老板再做商业很少了。另外一些做餐饮的、零售的，商业这块洗牌会比较严重，有些本身要开的，基本上这个阶段就不敢开了，开了觉得招商会有问题。

因为从商业来说，我觉得从我们要做的话，一定要从战略角度考虑，要做规模的。不做规模的话，不掌控资源，实际上你没有影响力。每个公司并不是什么都能做，这个是蛮重要的。

另外商业又是特别重的资产，现在我们是做了ABS，实际上还是一个债，现金流是解决了，但还是债，新的规范出来，还是有影响。此外，还是要退出，除非你前面就考虑靠经营，但是很多是退不出来的。

特别是一些小的商业，一些城市不符合的，至少几十年内是没法退的。这个大家要想清楚，退的渠道是什么，然后再说我怎么做，战略上怎么考虑，这个是比较重要的。

疫情也告诉我们，很多主力店不主力了。实际上我们一直在做的是去主力化，有些项目把超市去掉了，有的做成市集。一个大的主力店调整是很难的事情，要有特点，区别于其他人的竞争优势。是品类更全或者某些类别做得更全，还是说大店、旗舰店比较多，现在首店是很快被消灭了，后面都会跟进。但是大的比较高级别的店，一个区一个城市就开几个，不会多。

周颂明：另外一个，深度。就像我们做市集一样，租给一个超市，60、80就不得了，物业管理费就覆盖了。上海以前说一定要做一个菜场，我说那这个就不要做了，实在不行我就做一个菜场，我做死了重新做可以吧。最后跟外面合作做了一个市集，里面有菜的成份，平均租金做到450，差距很大。

这个就是很重要的内容，去主力化变成做主题、做内容、做深度，实际上把附加值挖掘出来。

就像以前的并购一样，一看一大堆主力店，看看合同有没有可能去掉，如果有可能的这样就是你的价值可以挖掘出来。还有规模效应，区域相对集中不会很分散，一个城市一个，招商就没有优势，还有新进一个城市的情况。

如果聚集一个区域里面就不一样了，规模优势就出来了，谈价的条件不一样，成本也不一样，同样的推广活动可以一起做，媒体一起发声，那当然不一样。包括现在做系统，系统集成尽可能做到自动的，人工减少、自动出单。

回归价值本身，还是需要把最基础的做出来。比如现在REITs，香港可以上，新加坡也可以上，如果回报达不到要求，就不一定在那里上。当然，国内真正REITs出来，那是最好的，我们也是比较期望。

但是前面作为过渡性，现金流不错，可以发ABS。做得比较好的，上海有一个项目，我们30个亿不到收购，开了一年，花了43个亿，35个亿净流入，每年增长。

虽然我们是从资管的角度，但是最核心的还是研究管理，研究更深更细，才能把真正的价值挖掘出来。调整力度也会比较大，每年大部分是主动调整，不是被动的，包括大部分的经营管理、分析。

蔡云：谢谢周总，谢谢大家，谢谢各位专家。

 

主持人：感谢蔡秘书长的主持，也谢谢所有嘉宾的精彩发言。

主持人：下面进入大会第二环节，本环节主题是“创新的浪潮”，首先开始的同样是演讲环节，有请第一位演讲嘉宾：中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士，唐安琪女士的演讲题目是：空间平权：价值重塑与自由表达，掌声有请！

唐安琪：去年我是在这个舞台上讲了商业边界和价值判断。今天我想更多讲讲这几年发展过来的新的感悟，也希望和大家有一些共鸣和启发。

写字楼主要的功能是办公，是一个办公的空间。实际上我们理解除了提供效率、秩序、理性，更重要的是在论坛当中提到的，更多是对这里面的人的精神世界的一种承载，是你外在环境和人的内心秩序的回应，我理解是这样的一个空间。

现在，全球化、智能化等等这些方向的发展，其实已经把我们整个世界、社会发生了翻天覆地的变化，下面我们未来怎么样在996、8+N的办公生活当中以什么样的方式度过，这是我们行业一起推动和思考的命题。

作为中海核心的持有资产旗舰品牌，COOC布局了26个城市，在营项目50多座。如果包括轨道当中的项目，一共80多个写字楼，我们中海除了写字楼，还有购物中心、长租公寓、酒店、联合办公等一系列的丰富业态。

唐安琪：写字楼板块，我们现在这50多个写字楼布局在26个城市，服务了15万个商务人群，这些人群在长期的写字楼的整体规模迭代的发展过程当中，现在的商务空间不仅是一个办公空间，一个物理空间，在这其中有几个维度。其实是大家都有所接触，有所尝试的，我们认为这其中还有更大价值可以发挥，这里面包括科技、服务、人文和健康这四个部分。

科技比较好理解，我们现在有各种各样的智能化的设备，来提升我们的整体办公效率，服务空间除了我们现在可以看到的这些秩序，包括产品的维护等等，但实际上还延伸到了包括企业的扶持、发展，资源的共享，平台搭建等等领域。

健康的空间更好理解，我们刚才提到现在双碳的主旋律基调之下，对健康、低碳也是不懈的追求。

人文，是在秩序井然当中融入了人文关怀的感性因素，在理性和感性之间，有一种价值的对视和平衡，基于这些空间的价值、意义、外延之中，我们整个中海商务，全国的写字楼在体势提供一站式的整体的空间价值的超级空间的解决方案。这些方案也是期待能够充分的挖掘空间价值和拓宽办公场域的多种可能性。

唐安琪：科技空间方面，智能化设备这一类的解决方案，实际上除了是一种理性的化身，更重要的是一种情绪的操作者，甚至是一个操控者，它的定位也就意味着他的重要性所在。

在COOC一些场景当中，我们试图在以指数级或者纳米级的颗粒度管理和提升办公体验和效率。现在白领有超过50%的时间是在办公环境当中，包括人脸识别、智能派梯等等服务，都是希望提高人性和科技融为一体的体验的前奏。

当然，科技办公里面很重要的一个场景，也是大家日常工作当中都会遇到的就是会议场景，我们是在去年正式成立了HUI品牌，通过全国的空间链接，实现对会议的整体服务。

现在已经布局了13个重点经济城市，服务的专业会议超过2千场，累计服务的知名企业超过一百多家。三位一体，一个是5G的远程协同会议，一个是场景力会展，第三是非常灵活敏捷的会议空间。这些是实现了软硬件和全链路的科技围合。

针对服务空间，大家做任何商业地产、写字楼、产业园，也是希望能够打造生态做平台。

所有的租户都是我们的资源，中海云商是这样的逻辑应运而生，基于COOC里面的企业资源，以客户为核心，以业主为基础，与服务相结合，为楼内的企业和白领发展保驾护航。

去年疫情期间，有很多的企业提到做区块链、做线上等等，我们也通过自己的生态和平台，实现了40多个品牌资源的合作，110多项服务，覆盖了超过2万个人群和楼内70%以上的企业客户，裂变出了更多的产业机会。除了TOB的需求，更重要的TOC也是我们非常关注的，在中国是比较新的概念，宠物友好型办公。

我也给大家分享一下我们做的全国写字楼调研当中的数据，40%以上的客户是养宠物的，养宠物里面的白领是80、90后居多，女性占比65%，男女差别不是特别大，而且有54%的客户是愿意带宠物上班的，而有72%的客户是支持我们提供宠物友好型的设备和服务。

虽然我能感受到周边养宠物的朋友很多，但是这个数据还是让我小小的惊讶。确实很多的朋友，很多的客户，都踏入了养宠物的行列。现在我们友好办公和中国非常著名的狗狗心理调整师合作，积极推进国内宠物友好办公空间的准入认证，相信接下来在宠物这一端也会有一些新的变化。

甘地说过，一个社会一个国家的发展程度就看人们对动物的态度是什么样的。我想我们现在国内已经完全走到了这样一个阶段。

唐安琪：针对健康的空间，现在双碳的主旋律之下也有相应的社会责任。对健康建筑的关注和大家健康意识的全面提升，也是非常明显的。

 

我们需要以低碳节能、简洁环保的方式打造办公环境，减少建筑当中隐型的含碳量，创造更高质量的室内环境。我们也贯彻整个集团低碳的理念，现在所有新开发的项目，都获得或者正在申请国家的绿色建筑认证，我们伦敦的四栋写字楼都是绿色认证的。

最后一个是人文空间，我们现在职场当中主要的人群是Z时代的人越来越多，他们自我意识的觉醒，包括休闲文化内涵和运动健身的空间需求进一步提升，这里面少不了文化的沉淀和影响。我们在成都，是我们轻资产之一，西部文化产业中心目前通过产业导入、资源整合，包括引入著名作家的阿来书房，共同店亮楼宇文化的灵感。

不同的发展商，战略导向、品牌文化、服务水平和产品能力可以带来的不同，有很大差异化的，这个贝塔代表着可以影响的相应因素，整体激发空间的无限潜能。

空间需求的演变迭代和进化，是希望通过这些空间需求的打造，回归商业逻辑，为未来这些资产回报的增值，金融化，渠道的打开，奠定基础。跳脱商业视角，我们来挖社会意义和本质的时候，其实也是我们现在人的思想追求的，自由平权观念的深刻体现。

现在Z时代作为主流人群，他们对于人文、多样、生态、文化的综合因素的关注，根本上就是自我人格的觉醒和解放。当然，也直接促成了对传统商办模式的冲击和解构，空间价值和定义都在发生变化。

对亚当斯密而言，道德情操论、国富论的问世不是偶然，只有对需求的前瞻洞察和对人性的深切关照，才是一切成功商业行为最核心的底层逻辑。西方经济通过17年的时间从人性自由和善恶论当中上岸，推出了经济自由和市场。

今年是COOC中海商务五周年之际，我们希望通过对精神平权的充分感知和参与，以空间平权的表达，开启整个行业存量时代的新篇章。

接下来我们创造的下一代空间当中，每个人都能够平等的拥有空间的定义权和自由的价值主张。多样化的场景来解构边界，把传统的物业管理消弭於无形，让产品先于理念，实现绿色低碳。未来可以和大家相会在每一个精彩的空间当中，自由表达、关照内心、探索多元价值、享受无界的商务，谢谢大家。

主持人：谢谢唐安琪女士的精彩演讲，请回席就座。

主持人：下面，继续请出本环节第二位演讲嘉宾。因为疫情的原因，这位嘉宾不能亲临现场，我们将采用视频连线的方式，为大家带来他的演讲，掌声有请嘉里建设集团北京嘉里中心总经理卢书成先生，卢书成先生的演讲题目是：北京嘉里中心商务创新，掌声有请卢书成先生！

卢书成：谢谢主持人，谢谢主办机构观点，给我这个机会来代表嘉里建设集团讲讲北京嘉里中心是怎样创新的，也非常抱歉，因为疫情没有办法亲自到现场和大家交流。

我想讲的创新是说我们怎么样从一个理念的创新，到一个方法论的创新，然后再应用到实践。

首先说到理论，通常作为一个房地产开发商，作为一个项目的运营，大家一般都是说你们是做空间生意的，我们想说的是其实不是，我们是做人的生意、社区的生意，这是一个理念上的转换。

假设我们当中的每一个人，都代表自己的雇主去租办公室，这个简单的事情我们会问什么、关注什么，我们通常是问租金多少、交通是否便利、吃饭是否方便、窗外的环境是否优美，会有一万个问题。除了租金以外，他关注主体有多少是在人的方面？一个项目的成功，不管是社会上还是财务经济上的成功，最重要的不是说我们有什么，而是说客户需要什么，你要什么，而不是我有什么。

这一点从北京，尤其是CBD嘉里中心所在的位置，可以看得很清楚。十几年前，CBD的客户基本是外企，现在越来越多的国企出现，已经超过50%，北京嘉里中心有75%的外企客户，这些客户都是大公司，不是人有多少，而是牌子很大。比如是做咨询生意、会计师事务所、律师事务所，人不多，牌子很大。他们对人的关注更重要，我们也根据这些需求做了很多的改变，比如健康方面，我们做了PM2.5、直饮水，我们做了很多事情。

卢书成：过去嘉里中心是一个综合体，我们有商场、写字楼、公寓、酒店，各个之间也是一个比较典型的纵向的关系。现在我们更强调之间的沟通交流。

以前我们商场说是购物目的地，现在首先是要做好配套，是一个社交目的地，这样对租赁行为、空间的设计和改变，就都变得不一样了。我们把各个业态有机的连接起来。其实嘉里中心到现在也是一个比较少有的可以提供给租户，老板可以在这里住，员工可以在这里办公，下班可以在这里社交吃饭。

我们商场是一个配套，这不是我们商场的全部定位，是其中的一个定位。我们要满足写字楼，写字楼有很多需求，其中一个是吃饭的需求。这个时候我们就是把理念的改变进到一个方法论，很多同行会说我们项目里面餐饮占了多少，有多少项目会说我需要多少，应该是多少，而不是说我现在有多少。

我们建立一个模型是有方法论的，我们根据写字楼，根据其他的业态比如公寓、酒店，根据四周的业态，真正算出来每一种不同的餐饮，比如30到50块的工作餐、社交类的餐饮等等。我们准确到需要多少张椅子，因为要把翻台率都考虑进去，通过这个指导我们的招租。除了这个数量，还有坐落的位置、动线的计划，也做了很多事情。这就从理念变成了方法论。

现在就到了实践，我们算了以后就发现，我们其实工作餐，30到50的提供是不够的，我们就做一些空间上的改造，把过去一个封闭的食堂变成一个开放型的食街，这样就大大满足了写字楼和公寓对这种三五十工作餐的需求。对写字楼的增值起到了很好的作用，商场本身的运营也有很好的收益。在北京我们这个品牌叫做“饎”，我们突出对社交和人的关注。静安嘉里中心有一个街是“飨”，和“饎”是一样的，“飨”是用好吃好喝款待朋友的意思。

卢书成：还有一些社交、社区型的商铺。我们再想一个典型的场景，比如说我们会说今天晚上约到餐馆谈事情，内容不仅是为了吃饭，更多是社交。

我们非常注意在商场的租赁，运营方面有目的的引入更多有社交型的餐饮，乃至非餐饮型的社交型的商铺，这也是我们在实践上作出的改变。一个餐馆，希望顾客的关注点不仅仅是桌子上的饭菜，更多是你对面的人。

还有是大家说的比较多的做内容，很多时候我们发现做内容是可以带来增值的，当然做内容也是很花钱的，很多同行说我想做内容，不断的花钱，不断的造出内容，一旦停止内容就没有了。

我们深信，一个好的社区是生态系统是自循环的，可以自己产生内容的，不需要我们拼命的花钱做。我们想真正解决的是什么是社区，社区就是一些有共同属性的人，不管是他们生活背景相似，兴趣爱好相似，他们总之是有一些共同属性的人，真正找到这一点才是真正的社区。我们观察什么样的社区是最持久的，我们发现人人家里都有一些有价值而没有使用价值的东西。这东西挺值钱，但是我没有用，我们就做一个二手市集，而且是做公益，你自己把没用的东西卖出钱来，需要的人用很小的代价找到喜欢的，同时交易以后，我们拿出一些钱来做慈善，是一举多得，这是我们做社区内容方面的创新。

我们是购物中心，是MALL，我们真的是做空间的生意。购物中心就难免是一家一家分割的店铺，我们希望把一个购物中心做成百货商场的样子，这样客户体验更好。大家其实已经看到了，高端的是线下增长很多，尤其是疫情以来，中低端的线上增长太多了，整个在线增长22%，淘宝涨了39%。我们需要增加更多的体验感，所以在空间上的设计，比如说食街，不是做了十家单独的餐馆，而是做了一个开放的食街，像进入一个市场一样。

对于嘉里中心各个维度上，从商场上做的一些创新，当然也取得了一些比较好的结果。这些可能不是非常典型的KPI的指标，但是我们想说，这些是真正能够得到市场认可的，说明我们转型和创新的方向是对的。比如成为会员，很多是用积分换商品，对我们来说，会员加入我们，更看重的不是积分和优惠，而是社区活动的参与。

主持人：再次感谢卢书成先生带来的演讲，接下来，我们开启主题讨论会。

主持人：科技、数字化带来的行业革新，以及更加重视运营和空间的创新模式，正在全方位加速改变商业地产的生态，并越来越广泛。

各位来宾，今天下午第二场主题讨论会的主题是：革新行业。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请世联行首席技术官黎振伟先生；

接下来有请对话嘉宾，他们是：广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝先生、越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶女士、领展房地产信托投资基金内地营运总监黄湧先生、复星集团联席首席发展官、复星星选总裁、复星蜂巢高级副总裁李琤洁女士、绿地金融控股集团首席战略官、战略业务部总裁李想先生、万达院线副总经理兼发展中心总经理李黎女士。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天下午这一场主题讨论会。

黎振伟：我们这场的对话是谈更长远的创新，在互联网经济下，如何创新。商业地产可以这样说，我做了34年房地产，也是从商业地产入手的。

我个人一致认为，商业地产应该是我们房地产最复杂也是最难搞的，也是比较重要的领域。对这个行业怎么创新？其实一直都是做创新，商业变化是最大的，只不过今天互联网真的把我们逼的很惨，同时疫情又来了，对我们来说，现在的创新也成了我们不得不更加重视和考虑的话题。今天我们的讨论有三个议题，我们想围绕这三个话题，各自提出自己最擅长的来谈。

我们第一位嘉宾，来自广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝，吴总的履历很特别，以前在万科做过，以前王石不愿意做商业的，现在也做的很大。您从万科到珠江，从一个企业来说，我们现在看到一个现象，商业地产在行业里面都要讲创新，但是创新不易，特别讲到商业地产还要做数字化，对很多传统的商业地产是不容易的，要科技、数字化、多元化。

从您的经历来看，我们传统商业地产商在商业创新方面应该怎么做，要防止什么？要做好什么？

吴镝：从珠江投资来讲，我们本身也不是一个典型的房企，其实房地产业务在我们板块里面占比不到30%，不到三分之一。

我们公司跟很多房地产公司不一样，老板很早就提出转型，从2005年开始已经做多元化。比如投资基础建设，我们是中国第一个民营企业投资高速公路的，我们修了最早的广深高速，我们还投资了S3、广州到惠州的高速。前几天央视报道，鄂尔多斯全球第一个煤电一体化电站也并网发电了，这是我们2005年就已经开始的基础建设。

目前我们持有的商业总资产，除了传统的购物中心以外，有大量的写字楼、酒店，我们是凯悦在中国最大的业主方。我们产业占比在公司业务里面也占到了将近三分之一，还有数量很多的旧改。

最近在上海马上要开始销售的静安项目，总建筑体量将近一百万平方米。这里面有商业，传统的大盒子，还有街区，而且我们街区，原来地上的老的房子，全部给保护下来了，花了比别人高一倍的成本，原址复建，保留了老房子做街区。同时还有高端的酒店。其实我们从业务上来讲，本身我们就是一个很多样化的公司。

从商业创新来讲，我认为还是要根据公司不同的特点，每个企业特点不一样，我们公司的特点就是业务多元化，会把业务多元化和商业做很完美的结合。比如说我们现在是中国最大的投资电竞的公司，我们的战队EDG，昨天是中国第一个杀入全球总决赛的，现在在上海的珠江办公，我们叫做宇宙电竞中心，是目前全国投资电竞最大的公司。

我们马上在虹桥会建一个30万平方米体量的购物中心，也是通过电竞和政府谈得，全部持有，一平方米不销售。打造全球最大的电竞娱乐购物中心，把我们自己的战队，我们自己的场馆，把我们电竞上下游的产业都引进过去，同时我们又结合互动体验、运动，因为电竞和运动是完美结合的，再加上其他的运动品牌，现在已经开工了，我们要打造一个全球最大的以电竞为主题的购物中心。

吴镝：今年收购了广汽蔚来，我们有一个国产电动汽车销售为主的展示中心，把这个和购物中心进行完美的结合有一个同事认为把这些汽车展馆引进购物中心是短期行为，但是长期来看，我们第一认为坪效非常高；第二，把它引入进来以后，是在我们的七层，我们做一个人流集中，既可以提高租金坪效，还可以给我们商业带来更多的多元化，也是我们探索商业多元化的考虑，就是把我们自身所投资的产业，目前投资了几十个产业，汽车、旅游等等，都结合在一起。

我希望未来的产业，和投资的产业紧密结合在一起。我们认为最主要的当做商业多元化的时候，一定要和投资回报联系在一起，因为最终商业还是要跟市场对接，无论未来可能的REITs也好，还是说目前的ABS等等，还是要靠现金流。

投资都是需要回报的，我们未来所有的创新，要根据我们自身的情况，这是第一。第二，要根据我们最终创新所能够带来的投资回报，进行密切的挂钩，这样才能实现很好的商业多元化的创新。

黎振伟：谢谢吴总。吴总给我们展示了这么一个特点，靠企业多元化的产业支撑，电竞都是企业已经长期运作的投资项目，而不是说招引过来，这是有根基的，如果没有这样的根基，多元化就是无源之水。这一点我们很期待，珠江投资下一步的商业如何展示和多元化产业相结合，这么一个模式很期待。当然，再多元化还是要回到商业的本质，不能把主次搞乱。

黎振伟：第二位嘉宾，来自越秀房托的执行董事区海晶总，今天我想特别强调您希望谈的一点，如何在场景创新中给我们商业来引流，包括数字化更加精准，特别是我看到林总多次谈到人货场的特点，怎么做好人货场，这个您给大家介绍一下。

区海晶：其实我们也是关注到疫情之后市场都发生了很大的变化，刚才说到数字化的应用在商业端是逐步显现，而且是越来越明显了。

同时疫情也是给了我们商业地产有一个很多的遐想和开放的空间，但是需求有了一定的变化，大家对商业的要求也有了不同的变化。所以在越秀我们提出了智慧健康社群的核心理念。

智慧端可以看到，除了刚才嘉宾提到的硬件的安排，我们现在在写字楼业态上已经推出了写字楼的3.0版本，在所有新建的写字楼上面已经把我们的科技用上了，除了关注之前很多商业地产同行会关注的空气，还会关注水、设备、运营情况。我们是直接会把相关的数据作为一个输出，作为我们未来调整的需求。我们可以根据每一层楼的人员变化多少，调节空调和用水。

我们在去年的时候，就已经开始搭建我们自己的越享会平台，从产业链的基础上可以看到我们的租户和客户，他们的需求在我们商业地产内部，整个生态圈是可以实现的。现在整体上是用我们越秀全国的写字楼客户，把他们联结在我们的越享会平台上，提出他们商业服务的需求，在我们的平台进行很好的链接，让他们在平台上提供他们的商业服务，也满足整个生态圈里面的业务需求。

目前整个越享会平台，已经有两千多家企业客户，企业客户不仅仅是零售销售客户，也有提供商业服务的客户，也有30万个写字楼客群、C端的客户，在使用我们的越享会平台，我们希望通过这个平台的搭建，以区块链的模式，把所有的产业链连接起来，做一种产业模式的搭建和连接。

区海晶：在信息数据的使用上，对我们的硬件空间场景改变。在广州的项目，我们引入了一个项目，把实体的空间和虚拟的空间在我们的AI秀上进行一个连接，在不同的场景会有元宇宙的概念和商业进行结合，让他们更多元化，也符合现在市场的需求，更健康。

我们提到的是疫情之后对健康心态的关注，整个项目一直在做健康的调整，包括低碳的安排，可以看到国金中心已经装了双银子的玻璃，可以阻碍70%的紫外线的进入，让办公楼群的客户更健康，所以目前写字楼项目也是逐步往更高层级的认证引进。

疫情之后整体上是有一个更社群的安排，疫情后对人与人之间，我们会更关注同类型的人员生活状况，整个疫情让社会更加团结和温暖了。从2015年开始，我们已经打造这个商业物理空间以外的另一个空间——M空间，M空间从2015年开始，我们做了一些文化艺术类的活动，希望通过艺术能使上班的客群连接起来，找到共同的伙伴。

疫情之后，我们发现M空间有一种心灵治愈的作用，在艺术、文化和公益的引领下，整个社群会有更温暖的感觉，希望我们写字楼或者商业综合体，不仅仅是要有高度，更要有温度。我相信在未来，我们会在智慧、健康和社群的核心理念下，继续探索一些商业空间和场景的变化，来做我们的创新变革。

黎振伟：她的三个更可以是大家理会的，更社群、更健康、更智能，我们探讨的空间已经不仅仅是物理空间，而是更多的人与人的空间，更多是科技的空间。

这个方面我们商场也要对原有的空间理念、场地理念的突破。中海唐总说，不是热热闹闹，整天做很多的活动，那些东西如果没有社群，没有健康的智能，是人为的花钱，这是很大的浪费。对场景的打造，怎么引流，越秀其实已经做了很多好的实践。

黎振伟：前面两位是来自广州的企业，广州是中国房地产改革最新也是中国的千年商都，但是在今天，广州的商业老师是香港，来自香港的领展，内地营运总监黄总。凯德是亚洲最大的零售运营管理者，领展是亚洲最大的房产信托。

黄湧：领展成立到现在，今年是第16年，走过了15年，我们的信用评级在标普惠普都是A级，是非常稳健的公司，香港每半年派发一次股息分红，香港很多老百姓是买我们的产品，买我们的基金，靠这个分红过日子的。我们其实也是肩负了一些社会使命。基于这些因素，也是要求我们的投资必须有非常稳健的回报。

我们现在的记录是15年，每年的派系增长一直是正数，虽然疫情期间有影响，但是这个数字还是保持正的，除了我们在香港有170多个零售物业，中国大陆也有7个。除了创新，要做好运营、资产增值，我们有很多其他的方式，也尽量把我们的资产包做得多元化，做一些创新。

我们在北京收购了原来的欧美汇、罗斯福，广州是西城都会，深圳有一个大的收购，上海是收购了新天地的企业天地大厦，下面有一些小的商业，同时我们有一个比较新的模式，就是收购了七宝万科的一些股份。同时我们现在还有一些数据，在这里不方便公布，但是我们已经做了。

黄湧：具体到场景上的创新，我们不会像在座这些非常成熟的企业那样，做很多场景的改变，做很多造景，做很多数字化的改变，我们重点是稳健。

我们技术上，除了卖场的创新，还有要做到真正的落地是节能，把成本降下来。我们有一个非常清晰的目标到2035年，实现碳零中和排放，整体能耗降30%，用电量每年降4%。通过我们已经做的一些科技化的、数字化的东西，来实现这些节能的目标。

创新是两部分，一部分是现实的，就是卖场里面的创新，怎么样吸引客流、做生意，一部分是能耗，节约成本，绿色环保的概念。从两个方面来做，可能这个是比较花时间的，长期的。但是我们觉得是最适合领展现在发展道路的。

黎振伟：下面是来自上海的复星集团的联席首席发展官李琤洁女士，她是从凯德出来的，在凯德工作19年。您的企业跟珠江有点类似，也是比较多元化的，多元化是很多想做没有做好的，复星怎么做好，怎么和商业结合，上海的经验是什么样？复星的经验是什么？您也同样告诉我们，在运营和多元化中间要防止什么东西，避免什么东西。

李琤洁：我大概总结一下是想问三个方面，第一是谈谈多元化；第二是想说如何做好运营，做好定义，如果回到今天的议题，就是怎么做到商业创新、流量变现，衡量如何做好；第三个是有什么前提，有什么要点，避免做什么，不犯错。

第一，多元化，复星跟珠江有相似的地方，很多元。从多元的角度来讲，人货场永远是商业的三大要素。从场的角度来讲，复星的多元有商业资产，从商场、写字楼，酒店，还有铁路，中国第一条民营铁路线，这是场的多元化。这个场不仅是线下，还有线上的多元化，比如百合家园，很多人在上面找到自己的另一半的，母婴的宝宝树也是我们复星的，这个是线上线下的多元化。

如果从货的角度来讲，复星更多元了，投了非常多的品牌，大到国际性的品牌，比如第一夫人穿的服装，最近意大利的高跟鞋女王，就是世界型的品牌，还有国风的品牌，可以进商场的品牌就有130多个，包括大家平常健身的，而且有复合性，投了体育的，英超的球队，还有电竞。

人的多元化，因为有那么多的产业，所以今天在复星来看，所有的这些产业背后的人，算人次的话，有3.8亿次，有这么大的会员体系。这是人货场三个，都非常的多元化。多元化是对每一个不同的企业都不同的命题。

李琤洁：对复星来讲，最重要的事情其实是做到融通和生态内的流量变现。

人货场这三件事情第一想到的事情是不是在内部做小个天猫，如果今天再烧一个营销的互联网是不可能的，现在可以激发的是产业互联网的能力，能不能把存量的释能激发出来，从控货变成控流量。

我们把一边是所有人，一边是所有产业权益，联合在一起。如果是人的消费，不同的人在不同的场景下会有无限的可能性，需要的权益就非常多，在大的生态体里面，各种各样的产业满足各种的权益，就可以做到人的流动。如果把这个反哺到商业场景，到一个商场购物，无论买任何东西都给到其他的产业，会不会提高复购率，要做到流量的变现，把生态激活是非常重要的事情。

首先需要明白要什么，大部分的不成功是不明白自己要什么。其次，要明白没有什么。既要也要还要的逻辑必须要搞清楚，什么可以做得成，什么不能做得成。要明白你输得起什么，所有的创新，试错和容错机制很重要，什么是可以错的，错到什么程度，最后要明白什么可以衡量成功，如果把这四件事情想清楚，任何的创新，任何基于现有状况的革新都可以带来更好的前景。

黎振伟：李总给我们很简练的回答了，确实是这样，我们现在对互联网逼得很惨，它其实是工具，它是用我们的基础，它的工具我们也可以用，但是问题是我们的东西他没有，只要把它的工具变成我们的东西，我们可以创造出无限的可能，我们不至于老是被互联网给逼得很被动，这一点非常好。还有四个明白，要明白我们什么没有，什么输得起，什么输不起。

黎振伟：下一位请绿地的李想博士，李想先生是博士，他有一个商业创新的研究，谈了很多商业创新、商业的应用，我想今天特别可以谈一下运营背后的数据，数据很重要，这些数据是靠什么运营的？数据是可以替代一切东西吗？从您的角度看，我们今天怎么看数据，数据怎么和传统商业更好的结合，让我们从被动变成主动。

李想：实际上商业地产的转型是绿地这些年一直在思考的问题，尤其最近我们也搭建了一个新的平台，叫做绿地数字经济产业研究院。在这个背景下，商业地产的数字化转型更是我们未来长期关注的话题了。

互联网确实某种程度也是颠覆了传统商业地产运营的规律，或者说一些逻辑。但是目前互联网也好，或者说数字经济的科技技术也好，背后都需要一种燃料或者能源，就是数据，数字经济最终还是要数据，这个数据某种程度上，有的是线上，有的是线下的。线下的就是商业地产，传统的商业地产拥有的优势。

轻资产并不意味着零资产。我们说一切数据要业务化，数据本身不值钱，不变成业务的话，一钱不值。一个轻资产团队的核心能力就是把数据变成资产，转化为业务的能力。要搜集数据、清洗数据、应用数据、开发成业务，这个能力是未来看重的。

李想：我大概总结一下是ABC方面的数据。A是资产端的，B和C好理解。对应传统的人货场的概念，C是对应人，B对应货，A对应场。

A端是传统的运营比较容易忽视的数据。尤其是在最近的双碳背景下，我们说一个商业地产的物业，面积、租金、用电用水，其他的数据都是很容易拿到的，也是一些结构化的数据，但是有些数据是我们以前忽视的，比如光照时间、温差，还有电梯，其他物业使用的频率和效率，还有结合照明时间、WIFI的热点、热点使用频率。

这些东西可以做空间的优化布局，可以结合目前的双碳背景做一些节能减排的工作。当然，实际上直接创造什么效益，这个暂时也没有想到更好的途径，但至少可以降低运营成本，而且从目前的双碳背景来看，也是一个响应号召的事情。

B端的数据，我们帮助物业里面的商户搭建私域流量平台，通过这些商户租金的情况、交租的情况，发现是否需要调整，经济上是不是有问题、是否适合这个商业物业、是否需要金融服务。

作为运营商来说，可能没有金融服务的主业，但可以跟其他的金融机构合作。现在很多投资方喜欢投消费类的，投资人要看你具体的运营数据，运营方可以做这方面的数据搜集工作。

C端很重要。前面嘉宾提到了元宇宙，为什么看重元宇宙，因为这个元宇宙可以发掘更多的另一方面的你。

因为人在实体的生活中，你是你，但是虚拟生活中你可能有另外一个身份。比如现实生活中你觉得他是一个直男，但是他可能是一个妇女之友。或者说你看起来是一个萌妹子，其实可能是一个女汉子。这些就是通过C端的数据来发掘消费者的真实需求，来开发主题或者话题，引导客流。

当然这ABC三端的工作，不是依靠运营商一家可以做完，这是一个开放的生态系统，站在绿地的角度，绿地有很多的场景，也有很多的物业，我们把这个场景愿意开发出来，跟运营商、企业共同来把未来的商业地产的数字化大的棋局下好。

黎振伟：我两句话归纳，数据离开人货场是没有价值的，但是回过头，人货场没有数据也是难以提升的，效率是低的，我们要把两者结合好。

黎振伟：今天在去主力化，商场的场景更加多样化，大数据更为普遍的当下，院线的状况如何，我们的价值地位还可以保持吗？我们又将如何创新，如何传达给我们的业主和消费者？

李黎：基于刚才的提问，其实我现在的心情非常紧张，为什么？不是因为做直播沟通，而是因为就在一到两个小时之前，疫情原因重庆地区的部分影城停业了，这已经是我们院线内部63家影城的停业，而且这个数据是每天都有变化，有复业的，有停业的，这次的疫情会导致数据会不断的增加。我们一个院线就有这么大量的停业，什么时候复业还不清楚，作为电影行业的从业人员来说我现在的心情是非常忐忑。

提问是我第二个阶段的想法，因为我第一个阶段的想法，我们这个行业目前最重要的是抗风险，实实在在的度过这个难关。

目前万达院线做的事情，是兢兢业业如履薄冰的面对这个市场，在拍摄、发行和播放方面都钻研自己的专业，希望夯实自己的业务基础，让业务基础、业务能力更强大，提效降本，在这个现实的生存环境下有更好的生存能力，这是我们现在这个行业最重要的一点。

我们在放映终端的部分，在放映品质上，无论环境发生什么样的变化，这一直是我们这么多年以来坚守的，就是反映品质。这个部分可能只有消费者看电影买票才可以体验到，我们在座的各位商业合作方第一时间不是特别有感触，在放映方面的坚持，这个我要特别提出来，也是我个人特别认同的，我感到特别骄傲的，再怎么困难也要坚持放映品质。

我们在自己的会员和平台搭建，以及智慧管理方面都在钻研，如何才能提效降本，我们也得到很多收获。现在超过一个亿的会员，我们的平台足以和猫眼淘宝一样，是市面上非常重要的电影购票方面的平台。

李黎：万达为了提效降本做了非常多的研究工作，而且很多年就已经开始，现在所有的万达电影院里面，放电影已经没有放映员工了，传统的电影院还有，我们是通过智慧系统来放，那么如果没有放映员，除了故障怎么处理，我们是可以做到工作人员及时到位，我们有足够的支撑点。

 

我们有这么多的技术基础或者是智慧成果，只是在我们自己身上来使用还不足以为我们这个行业作出贡献。

 

我们现在在去年的时候，开始做特许经营的核心目的，一是为了让我们万达电影自己能够轻装上阵，另外也是希望把我们的多年以来积累的智慧成果分享给同行业的需要的伙伴。让他们也能够有一个非常好的途径，快速提升效率，降低成本。

 

让他们在现在目前疫情下，或者是未来还有可能出现的各种风险的情况下，让自己的电影院有良好的承租能力，不给商业业主找更多的不愉快，或者是借口，说自己经营困难，或者怎么样，我们其实有能力让自己能够做得更好，更深入人心，让消费者满意。

 

这是我们做的第一步，就是夯实自己的业务基础，无论是在顺势的时候，在《长津湖》播放那么多的情况下，还是现在一个观众都没有的情况下，我们就是夯实自己的业务基础，提升自己的抗风险能力。

李黎：主持人希望提到的是万达电影做哪些创新的地方，特别是场景方面会有什么样的突破，和商业购物中心的结合部分，我们有什么样的新思路。

其实在这个部分，我们是有两个内容在思考，一个是自己的本质，我们自己电影院的本质，做了一些新的品牌，创造了一些新的品牌线，万达电影很多年以来，只有一个品牌线，就是万达影城，现在万达影城是家喻户晓，我们希望做的新品牌就是希望能够更贴合现在消费者新的生活需求，包括我们的高端品牌线的环映，还有万达影城下的品牌，这些品牌具有万达电影智慧管理的功能，也更具备形象标签、属性和装饰装修风格，都会更加灵活，更加的场景化。

比如新品牌就是没有特别重点的大片上影的时候，观众不是特别多的情况下，我们也可以做到我们的更大的自由空间设计，让观众体验我们电影相关的IT展陈，或者线下的小型娱乐项目，或者是电影相关的衍生品等等。会让整个的电影相关泛娱乐生活更加丰富，这是产品线本质部分的研究，而且很快就会落地。

在衍生的部分，除本质以外，我们更多是在做一些电影的实景娱乐项目，沉浸式的娱乐项目，比如现在有跟区总提到的侏罗纪项目，这是我们和环球合作的，中国独家代理的项目，这个项目是根据电影场景还原下来的一个线下实景体验产品，之前我可能跟跟很多开发商朋友们都沟通和分享过这个产品，现在在市面上也获得了很多消费者的认同。

我们希望把很多用视觉看的电影，还原到线下，让他有更多的实景沉浸式提案，就是把我们看电影的消费者转化成线下体验的二次消费的过程。这个产品的孵化在中国也是相对比较艰难的，因为展览目前在疫情下举办是相对比较困难的，我们也是在积极的拓展这些线下沉浸式的娱乐项目。

总体来讲，一句话总结，万达电影在坚守自己对电影文化的传承，也同时要创造电影的大娱乐生活。谢谢。

黎振伟：我们很期待万达影城可以战胜疫情，迎接第二波的发展，也希望我们区总的场景可以给大家展示出来，我们做好了一定去参观。

黎振伟：最后每人一句话总结刚才谈的观点。

吴镝：商业创新药基于自身的运营能力，同时要和资本市场、投资回报进行充分的结合。

区海晶：根据客户的需求，以及数据化未来的发展变化，我们还是会以智慧健康、社群打造越秀商业体系。

黄湧：我们享受大数据创新带来的成果的同时，更加注重绿色生态商业持续发展。

李琤洁：我讲的是注重生态，如果回馈到创新，开始别忙碌，方法别盲从，结果别盲目结束。

李想：充分挖掘场景下的ABC，数据资产化。

李黎：如履薄冰，勇于创新。

主持人：谢谢黎振伟先生的主持，也谢谢所有嘉宾的精彩发言

主持人：尊敬的各位来宾，下面开启今天最后一个环节，主题是“模式新维度”。本环节没有设置演讲内容，我们将开启今天最后一场主题讨论会。

商业地产并非一成不变，不断创新与突破才是独特魅力所在。新的模式、新的赛道已然铺陈，优胜劣汰中总不缺少精彩的演绎。

各位来宾，本次主题讨论会的主题是：商业应变。

首先请主持嘉宾上台就坐，掌声有请：昆明冠江集团副总裁、冠江商业集团总裁、公园1903项目总经理陆屹女士；

接下来有请对话嘉宾，他们是：复星旅文执行董事兼执行总裁兼Club Med CEO徐秉璸先生、百联资产控股有限公司副总经理杨斌先生、奥特莱斯(中国)有限公司总裁曾先女士、方圆商管集团总经理敖洋先生、花样年商旅文副总裁朱莉莉女士、上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏先生、东渡国际集团商业管理事业部总经理倪敏女士。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请陆屹女士开始主持今天下午最后一场主题讨论会。

陆屹：我们这一组是唯一没有外部资本投资的，都是一线拼搏过的，现在都在集团做主理人。早晨听了那么多投资方的分享，中午吃饭的时候，我还说，现在投资的热钱到了物流，到了数据中心，我们实体商业是不是被资本大鳄不要了，都不想咬我们了。这样的情况下，我们实体商业的坚守就特别重要。

这场对话的主题是商业应变。大家这么多年在商业利，应变这件事已经是熟得不得了，因为要应变互联网，要应变疫情，要应变各种OO后、Z时代，现在不变已经不可能了。应变是一个常态化了，就这个我们几位总结出一点简单的观点和看法。

第一个话题，存量焕新，资产并购与投资下的价值考量，现在存量已经比增量更痛苦的焦点，怎么样把存量的提升做好，我们这一组嘉宾里面有百联的，在五角场提升了自己以前的百联商城，是做得非常好，我们就先请百联的杨总介绍。

杨斌：百联作为上海的大型国企，在上海核心区域有很多存量资产。这几年百联作为一家国资商业集团，我们通过长期的经营形成的资产，进入商业地产领域，我们知道从投资角度来看，存量物业典型就是低效运营，导致存量资产的价值是低于市场上同类资产价值的。

背后的逻辑是需要通过物业的改造提升，进而提升租金收益。存量资产的价值提升上我们做了大量的实践，实践中也总结了很多经验和教训，比如说我们也曾经有物业，上海很多存量是文保项目，这些物业投入的成本会比较大。我们知道消费端，加上叠加疫情，经济下行，我们消费也面临着比较大的压力。投入端比较大，但是收入端未必能覆盖。

我们发现我们曾经有些改造的物业，就面临着这样的问题。有些存量不是那么简单的，把物理空间内外条件改善了就一定意味着物业价值的提升，并不是一个成本的累加的价值，一定是一个真正创造价值的提升。

所以我们后来又在简单的改造，我们在上海叫做特殊装修或者简单装修，在这个基础之上，我们又提出了再开发的概念。

因为有些存量是处于一些核心位置，用地性质是工业仓储，我们就通过工业性质的改变再开发，符合周边的产业布局和消费者的消费能力特点，这个完全是背后的价值投资的驱动逻辑。这是我们在存量改造方面的一些投资上的思考。

陆屹：百联是上海国资委，对自己业务的探讨，特别是百联时间那么长，老的东方商厦，存量上可能会给大家作出一个，不是收并购别人的存量，就是自己的存量，有没有疫情也改提升了，就是怎么样提升。

徐总，我相信存量改造很多人会请您，我这儿有个地，能不能给我们开一个这样的东西，您本身是一个增量加分，这个问题比较有挑战，让您说存量，您的行业对存量有没有帮助？能不能提升到存量的情况。

徐秉璸：首先抛开存量和增量，这个问题里面还有一点是我们怎么通过并购提升我们自己，我以前也不是做运营出身，我是做了十年的投资。

当时复星2015年做了一个比较大的并购，地中海俱乐部，从巴黎的证交所退市下来，之后我就加入了地中海俱乐部的董事会，从亏损扭亏为盈，这一路做下来，有一些心得，他们本身是全球70个度假村，这里面有大量的存量，这70个度假村里面有大量的不符合当今定位的，所谓的类似二三星的老的季节性比较强的酒店，这个过程中，Club Med一直做一个自身的优胜劣汰和提升。

过去几年我们已经把六个度假村进行了售后回租，就是我们找得到买家，帮我们做扩容和更新、升级，我们再把它作为一个租赁项目，再租回来继续运营，还有一些是直接处置。

同时，我们又新开了十多家，高端的全季节性的度假村。2015年时我们不是按房间买，是按床位和人卖的，每人每晚，当时是人民币1043元，到2019年的时候，我们已经接近1400人民币每人每晚。

陆屹：这个是一价全包的。

徐秉璸：是的，我们在未来疫情之后，尤其是2024年时候，整体会超过1600元人民币每人每晚。增加的这部分给我们带来的不仅是收入，还是利润率的提升。

这是为什么在15年的时候，我们当时收下来是亏损，是负一千多万欧元的亏损，而在19年疫情之前，已经到了7千多万欧元正向的运营利润。这是我们过去几年战略提升和调整方面非常好的启示，就是怎么把存量转化，怎么用增量的结构性的调整，提升企业的竞争力。

陆屹：谢谢徐总，这个问题您答还是对了，对Club Med，您买的是老存量，变成了一个有利可图的新的存量，因为有利润了，就敢投了，就有增量的东西。在这一点上要向复星集团致敬，就是买什么都敢买，买了什么也都敢接，从奢侈品到游乐园，到药业就不用说了。具体为什么一个中国的资本可以把一个外国传统的老的有了度假设施买下来以后，可以让它反亏为盈，希望我们以后有更多的机会进行探讨。

陆屹：我们这个组还有第二个问题，模式修炼如何打造市场注目的商业标杆。

现在移动媒体和Z时代的推动下网红经济爆发巨大能量，一大批网红地标不断涌现，标杆是一个对准，是一个目标型的杆子，我要向他学习。网红现在是标新立异的标，这到底是哪个标，这个标杆是几年之内的标还是几天之内的标，现在我们业内说的标杆产品太多了，就这疫情过后小半年，有很多新的东西出来，但是能不能持久？大家对标杆的理解是什么？现在有请曾总，您看看您怎么理解标杆，什么企业可以称之为标杆？

曾先：目前奥特莱斯是处于快速发展的阶段，对奥特莱斯（中国）来讲，我们在疫情之后，我们观察奥特莱斯这个行业，疫情对奥特莱斯这个业态来讲，反而是一个机会。

疫情之后其实大家都会更愿意去街区式的商业形态进行消费购物和休闲，这样也使奥特莱斯在疫情后能够快速的恢复到正常的水平。而且国人疫情下不能出国，把大量的国际消费品的消费留在了国内，这个也令奥特莱斯大幅上升。

中国目前与国际上的国家间的经济敏感状态，导致大量的国货出口也成了问题，而奥特莱斯成为国内去化的很好的渠道。一定程度的消费降级也使大家更关注奥特莱斯业态的性价比高的本质，我们说这是回归商业的本质。疫情之后，奥特莱斯的业态反而是呈现了增长的态势。而我们公司目前每天都有一些地方政府，或者是开发商合作伙伴，来找我们接洽，希望落地奥特莱斯项目。

提到标杆，其实目前中国的经济环境之下，大量的商业综合体的同质化还是比较严重的，奥特莱斯（中国）更多是关注如何增加线下商业的体验性，做了很多工作。

之前我们说电商“狼来了”，电商对中国的传统商业冲击不可谓不大。但是在这些年，我们中国消费者更希望在奥特莱斯有更多的丰富的购物体验，把吃喝玩乐购都融在对奥特莱斯的期待里。

奥特莱斯已经成为了一种生活方式，在奥特莱斯目前会导入更多的体验内容，让消费者能够满足他们对美好生活的向往。这些年我们在业态导入上做了大量的工作，比如我们引进了一些文旅项目的融合，会构建一些木偶乐园，包括和一些儿童游乐项目，卡丁车、滑板等等。我们经常说得儿童得天下，这些体验强的项目可以吸引消费者一家老小都到奥特莱斯，度过周末的时光。

目前中国奥特莱斯在打造数据奥莱的理念，除了刚才说的泛奥特莱斯的业态，数字奥莱也增加我们消费者的购物感受。

 

陆屹：谢谢曾总，我们这组嘉宾，或多或少，包括我个人，都和奥特莱斯有过一些交集，我们后续有机会，到奥莱的专业论坛再进一步交流。

陆屹：敖总，广州是我国商业做得非常好的城市，特别是早期商业，出了很多标杆企业，您谈您对标杆企业的心得。

敖洋：首先是要定义清晰，个人总结几个规律。第一，一个标杆可能是区域内的标杆，也可能是某个公司的标杆。这个标杆首先要有非常好的财务回报，这是第一位考虑的。

第二，是要受到消费者认可，或者说市场的认可。第三最难的，就是受到行业的认可。这三点如果都具备了，可以说是一个城市级的标杆。实际上我们很多是符合公司内部标杆，就是财务回报。

方圆是97年成立的房地产公司，连续15年入选房地产百强。我们去年把三个产业链都融入在商管，从社区商业到产业、到酒店。

我们面临很大的问题，在今年疫情的变化过程中，酒店业态影响特别大。原来我们几个非常好的服务式公寓，本身做的非常好，去年一年打击非常大，尤其是今年疫情的反复。

但是如果整体从商业指标来看，今年完成还不错，最核心的原因在于说我们商业模式的多元化。

服务式公寓影响不大，商务酒店影响相对比较大，我们只恢复到19年的9成。度假酒店今年增长了50%，因为不能出省，省内游成了重点。产业园区今年做得更好，基本上是5个点的空置率，符合整个广州办公楼市场的水平。

敖洋：标杆项目的核心点要符合财务回报。我们2012年就开始做社区商业，个人理解是5万平方米以下，很多8万、10万平方米的可以叫做区级购物中心，很多人说社区商业的时候，不知道和购物中心的区别是什么。我们现在2万平米的社区商业影响很小。

社区商业是有两个需求，一个是满足周围1.5公里的刚需，这个刚需不会很容易被电商替代；第二，这个刚需之上如果给一些惊喜就更好。

说到创新层面，数字化的问题。我始终想这些能不能解决商业地产最原生的东西，我经常问团队的问题，你们的销售额是否可以做到真实。常常讲数字化经济，我们数据采集越来越难，POS机是不是真正用到，能不能达到九成的使用率。很多时候对于数据不要太过于依赖，对商业地产带来多颠覆性的改变。

而是更多要聚焦数字化如何为我所用。2到3万平方米的社区商业最难的是成本不可控，我们两三万平方米的成本和八九万平方米的成本差不多，我们能不能让保洁阿姨更少，让我们的保安通过互联网来解决问题，这是我们期待的。

而不是聚焦和线上相比，因为永远不会比支付宝的数据更准确，我们能不能通过物联网的概念让人工成本和感觉成本降到最低。

刚才有一个IWG给我很大的启示，我们也做办公社区、联合办公，他说只要两个人，管理1500到5000平米的联合办公，这是不可思议的。

我的个人认为，他可能是建筑形态和物联网使用，就可以用两个人就管理两百个工位的联合办公空间，这是我们应该学习的，如何通过技术手段，有效降低成本，让两三万的商业也可以成为标杆。

陆屹：谢谢敖总。商业，特别是零售商业是一个劳动力密集型，不管怎么样都要拖地板，要巡场，要倒垃圾，这是避免不了的。万达刚才说放电影都没有放映员了，我以前也有尝试过，一说数字化就是分析大数据。我们社区商业开业两年以后一定知道客户是从哪儿来了，就不需要请市调公司告诉你，营运人员和停车场管理员都可以告诉你。

科技为商业赋能到底在哪儿，曾经有一家是用电子眼看垃圾筒有没有满，只要这个垃圾筒设定是超过这个看到的地方，他就报警，这时候再派人去，这个科技是可以给两三万平方米的商业赋很高的能量。

陆屹：迭代融合，消费需求升级与产品创新跨界。我们怎么样把更新迭代这件事做得有序有理？

朱莉莉：迭代融合消费升级这个话题，先从消费主客群的变化说起。

目前我们的主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，现在大家都说Z时代的客群，他们其实有着他们自己独特的特征，比如说圈层文化、精神主义，热爱社交，喜欢分享等等。

他们的变化导致商业只有不断的变化，不断的迭代升级，才能保持市场竞争力。现在上海，九十月份新开的商业，从传统的快餐集市慢慢大传统文化的集市，从主力店为超市影院，慢慢上升到剧场，以及一些更多年轻潮玩类的，运动分享的，社交的主力文化孵化商品，已经慢慢出现了。

在市场的变化下，只有快速的做迭代升级，注重内涵的产品，以及对场景跟体验空间，消费者的互动，等等方面做一些改变，这样才能迎合市场，才能保持持续的竞争力。

董骏：我简单讲一下对更新迭代的理解。我从业20年，一直做商业地产，经历了传统百货的没落，大卖场的更迭，一站式购物中心的扫荡以及后来的社区商业和特色商业街，我看到他们的更新迭代，是什么动力驱动他们，不是金钱，是消费者，是消费者的迭代驱动了这些事情。

我们发现随着以前把人简单的分为70后、80后和90后，这个标签太武断了，年轻人不喜欢标签，我们试图用社群解释。我最擅长讲我自己，我是70后，热爱户外运动，我喜欢骑机车，喜欢冒险，你不能讲我这样一个人不稳重，我只是觉得我自己生命的宽度在于折腾，随着我们经济进一步发达，我们所有人的眼界进一步打开，我们只能用社群定义了。

Z社群、Z时代，以前是一个小众的词，现在是一个非常蓬勃向上的消费力的代名词。我们上坤一直是提社群的概念。

我们有一个社群，教他们怎么用手机把自己拍得更漂亮，通过这些方法维持社群。我们发现从社群来说，越小众的社群越牢固，越牢固的社群单位产出越高，就是把消费力黏性增强。我们更新迭代中抓住消费者的点，让他感觉我是懂你的，这样就愿意和我做更长久的朋友。

倪敏：这个题目是说消费需求升级的情况下如何做商业的更新和迭代。其实看到这个话题的时候，我觉得这个话题是非常大的话题，因为所谓的消费需求的升级，因为不同的消费者需求是不一样的，因此他的消费需求升级的时候，追求也是不同的。

因此首先的前提是分清楚购物中心或者商业设施，目标消费群体是谁，找到他们，找到他们的需求，再找到他们需求升级的地方，找到他的痛点，然后我们再来解决他，这个其实是我们课题非常重要的内容。如果是社区商业，他的消费群体的需求，跟我们做广域集客的，文旅的需求是不一样的。

如何解决他们的消费升级。我们东渡的项目定义为消费感受度相对比较高的人群以及旅游的客群，还有是时尚度比较高的年轻人，这也是为了跟周边的一些商业设施形成一些错位，为了要满足这样的消费群体的消费升级，所以给其定义是公园秀场级的主题乐园。

围绕这个概念我们做了三件事，首先是把情景主题公园化，在购物中心里面我们有瀑布，横跨七层楼的瀑布，有海盗船、中心舞台。我们在IP建设上，专门请日本漫画家做了一个绘本，同时把绘本里面的场景还原到建筑现场，包括现场的雕塑也是围绕这个绘本来的。同时还有灯光秀以及静默式的舞台演出。

围绕这样的客群，我们绝对主力店定义为极乐仓，这样的业态一般是不太进购物中心的，但是因为我的目标客群设定，因此我才把这样的一个非常重的业态，放到商场的楼顶上，让消费者增加一个到来的理由。

我们商业越来越难做，因为消费者越来越挑剔，现在消费者追求场景，但是如果仅仅只有场景，现在很多现象级的商业设施是昙花一现，因为消费者无法参与，互动性比较差。

Z时代是最喜新厌旧的社群，因此对于这样的一群人来说，很快他就会抛弃你，到另外一个现象场去。所以我觉得，所谓的商业更新迭代是持续不断的话题。

陆屹：我们经历了老百货的衰退，经历了一站式购物中心的兴起，又经历了小而美、小而精的社区商业，我听着都觉得商业人太不容易了，也向在座的各位致敬。但却是，并不是说升级就是找LV来，找几个国际品牌过来。

在不恰当的硬件里面，把以前曾经有过的这些国际奢侈品清掉、换掉，换成更轻一点的，更符合现在时代的人的需求。我最喜欢的一句话，无印良品的创始人说，我不是按照年龄划分客户，而是按照他们的心态，按照他们的生活习惯，来划分客群。

70后可以攀岩，可以郊游户外跑步，但是00后就愿意坐在那儿撸猫，这没有什么必然的。我们很多年来都是商业看上海，杨总您给我们说说迭代更新，是什么样的情况下，我们的商业就是更新了。

杨斌：现在Z时代的消费爱好的周期转变的更加频繁，这是一个双刃剑，或许作为一个商业的从业者，会很快的敏锐的抓住新时代人们对于消费的新的爱好，快速的建立起一个模式来满足这个需求，他们愿意为这个新业态买单，可以使他的业态常新，这是一个活力的表现。

作为百联来说，我们是蛮难的，但是我们仍然在努力的创新。比如大家都知道的淮海路项目，这是我们另外一个板块的业务，代表了我们的尝试和努力，也确实创造了一个现象。

杨斌：在办公这条线上，我们也在结合我们自己的存量特点，因为我们很多物业在外滩，在苏州河畔，很多物业就有很多故事，比如四行仓库，大家看过那个电影，知道那里发生过什么。

比如外滩有很多的百年建筑，里面也有很多故事，这种物业改造起来，一些新的东西会带来不一样的感受，上海时装周我们外滩很多物业就有一些迪奥这些大品牌的秀，我们就围绕苏州河和外滩这些物业串起来，我们发现他们是有一些创新的，我们现在叫做设计与艺术的展示办公，这个里面很多是设计和艺术类的，办公业态和形态不一样，他的空间很多时候都是一些艺术品的展示，我们有些大的展览需求的时候，可以把里面租户的空间都统筹的利用起来。

我们发现这是一个可以完成的模式。比如最近我们做的这个卡地亚珠宝展，我们利用了一些其他租户的空间，他们也愿意配合这种业态，也可以展示他们各自的设计和理念。

所以说创新永远是一个主题，哪个时代的消费者既有给我们带来的困惑，也会给我们提供一些机会。

关键就是作为一个专业的从业者，运营和管理的颗粒度上能不能敏锐的抓住这一点。听了同仁们的介绍都非常好，大家都在做很多的努力，都有各自行业的特点。我觉得只要这样就足够了，我们行业整个市场就会非常的活跃。确实事实已经证明，我们国内的商业，无论是运营还是业态，还是在空间感上，已经在世界上走在前列了。这就是市场和从业者之间一个良性互动带来的结果。

陆屹：愈老弥新，作出这样的创新真是不容易，这不是一个小舢板随便掉头，一个航空母舰一样的大集团，在新的环境下还要自己创出更新的东西。当然在上海得天独厚，有那么好的环境，那么多的历史人文背景。感谢您的分享。

陆屹：把一个外国的东西在中国让他变新了，这个概念在国外已经很长时间了，我们很多小朋友就在那里面玩，中国消费者对旅游的概念，心里是怎么想的？

徐秉璸：Club Med我们做了很多优化，开发了新的产品线，它的生命力更旺盛。我们和更多的开发商进行合作，也吸引了客户更高频次的度假。

另外，像180多年一样老牌的印象，我们收下来以后，在国内不做旅行社，不做门店，而是做成一个生活方式品牌，增加我们和本来去旅游的度假的目标客户的高频互动，可以是明天下午的下午茶，可以是一个晚场秀，进行多元化生活方式的营销。有很多本土优化的潜力在里面。

陆屹：我们这里既有大品牌小价格的奥特莱斯，也有音乐主题的购物中心，有高端的卡地亚展，商业在中国还是非常多样化的，建筑就不用说了，和东南亚泰国还有一些区别，但基本上我们商业体的硬件已经远远超过了所追赶的这些欧美国家的购物中心的硬件。

谢谢各位嘉宾的分享，也谢谢各位听众坚持到最后，谢谢大家。

主持人：谢谢陆屹女士的辛苦主持，也谢谢所有嘉宾的精彩发言。

主持人：尊敬各位来宾、亲爱的朋友们，又一年观点商业年会马上要结束了。经过连续九年的耕耘，观点商业年会伴随中国商业地产一路发展，虽然路上总有艰苦考验，但成绩仍历历在目。未来，我们将更加强大。

接下来，请大家移步上海静安香格里拉大酒店5楼静安大宴会厅2厅，我们将在那里举行表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式盛典，一起装扮商业荣耀之夜。盛典之后，招待晚宴也将同时举行；请各位来宾留意组委会发布的提示信息，按时出席。

再次感谢每一位参加观点商业年会的嘉宾和朋友，感谢各位在大会当中对我们的支持，谢谢大家！